Le syndic de copropriété est le personnage incontournable, légalement obligatoire dans toutes copropriétés aussi petites soient-elles. En cas de difficulté dans la gestion d’un immeuble, il focalise à tort ou à raison les rancœurs et les revendications. A tort, car son activité est parfois le reflet de l’insuffisante attention portée par les copropriétaires à l’administration de leur immeuble. A raison, car comme dans toutes les professions, il existe des bons et des moins bons syndics de copropriété.

La loi laisse aux copropriétaires le soin de décider s’ils veulent confier leur sort à un syndic professionnel dont le métier est de gérer et administrer des biens immobiliers ou à un syndic non professionnel qui doit obligatoirement faire partie des copropriétaires. Quel que que soit le cadre choisi, le syndic est élu pour une durée maximale de trois ans renouvelables par l’assemblée générale des copropriétaires.

Mandat caduc

Si le syndic non professionnel cesse d’être copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il gère (vente, donation etc) son mandat devient caduc à l’expiration d’un délai de trois mois suivant l’événement. Durant ce délai, il convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic (mesure applicable à compter du 1er juin 2020).

Les pour et les contre du syndic non professionnel

Le principal atout du syndic non professionnel, c’est évidemment le faible coût, voire la gratuité de son activité. Toutefois un syndic non professionnel n’est pas forcément totalement bénévole. C’est pourquoi, il est préférable de parler, comme le fait la loi, de syndic non professionnel. Parfois ce dernier se contente du remboursement par le syndicat des copropriétaires (la copropriété donc) de ses frais réels et justifiés (fournitures, photocopies, timbres, téléphone etc) et de la prime de l’assurance responsabilité civile non obligatoire, mais qu’il est recommandé de souscrire. Certains syndics non professionnels demandent en plus le versement d’une rémunération pour services rendus généralement nommée indemnité, voire une vraie rémunération. Qu’ils réclament une rémunération n’est pas un problème en soi, il faut juste que les copropriétaires le sachent et l’acceptent avant leur élection.

La proximité, la motivation et en principe la disponibilité constituent aussi des atouts en faveur du choix d’un syndic non professionnel. Copropriétaire, il aura à cœur de défendre les intérêts notamment financiers de la copropriété. Vivant sur place (mais ce n’est pas obligatoire), il peut être facilement contacté et réagir rapidement aux petits incidents techniques et tracas de la vie quotidienne (invasion de souris dans la cave, pannes électriques) pour faire intervenir les artisans (services de dératisation, plombier, chauffagiste ).

En revanche, le possible manque de connaissances juridiques, comptables et financières peut poser question, en particulier si le budget de la copropriété est important. Cela dit, parfois on n’a pas vraiment le choix : certains syndics professionnels refusant de faire affaire avec les copropriétés de taille modeste, de moins de vingt lots selon l’Association des responsables de copropriétés (ARC).

La question de l'argent

L’activité de syndic de copropriété est extrêmement chronophage. Avant de désigner l’un des leurs comme syndic, les copropriétaires doivent s’assurer de sa réelle disponibilité mais aussi aborder la question de l’argent : remboursement de frais, indemnité, rémunération etc. La gestion par un syndic non professionnel peut s’envisager dans une copropriété de taille modeste, constituée d’un seul bâtiment et occupée majoritairement par des copropriétaires et comportant peu de logements locatifs. Et surtout si la copropriété est en bonne santé financière et ne rencontre pas d’impayés de charges.

Attention. Quelles soient nommées indemnité forfaitaire ou rémunération, même modestes, les sommes versées au syndic non professionnel constituent des revenus taxables à l’impôt sur le revenu.

Avantages et inconvénients du syndic professionnel

Exerçant une profession réglementée, le syndic professionnel doit, pour être habilité à exercer son activité, détenir obligatoirement une assurance de responsabilité civile et une garantie financière permettant aux copropriétaires d’obtenir le remboursement de leurs fonds si le syndic fait faillite. Il doit aussi détenir une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie qui, avant sa délivrance, vérifie qu’il est à jour du paiement de ses cotisations à l’assurance responsabilité civile et auprès de l’organisme qui lui accorde sa garantie financière.

Principaux avantages : le syndic professionnel possède les compétences juridiques, financières et comptables nécessaires, et dispose d’une structure administrative, du personnel donc, pour répondre au jour le jour aux demandes des copropriétaires. Il est qualifié pour planifier les travaux nécessaires, gérer la relation avec les intervenants dans la copropriété (gardien, personnel de nettoyage, entreprises de travaux etc).

Le principal reproche fait au syndic professionnel porte sur le montant de ses honoraires parfois jugés prohibitifs. Selon une étude (1) de 2018 portant sur 113 cabinets de syndics, les honoraires avaient grimpé de 10% à Paris entre 2017 et 2018, les petites copropriétés étant les plus touchées. Il fallait compter au minimum 4 085 euros dans la capitale et 2 503 euros à Lyon (+20,6%). Résultat, d'après une autre enquête (2), la moitié des copropriétaires jugent que le niveau de rémunération du syndic professionnel n’est pas justifié. Pourtant, si la loi Alur de 2014 permet de mettre en concurrence plusieurs projets de syndic tous les trois ans, les trois quarts des répondants n'ont pas encore profité de cette possibilité.

Pourquoi pas l’autogestion ?

Outre la gestion de la copropriété par un syndic professionnel ou non professionnel, il existe une troisième voie qui est l’autogestion. On parle alors de syndicat coopératif. Avec ce système, le syndicat des copropriétaires opte pour une gestion dite coopérative avec la désignation d’un président-syndic : ce syndic coopératif doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer.

L’assemblée générale des copropriétaires doit préalablement voter l’adoption de la gestion coopérative. Au cours de la même assemblée, les copropriétaires élisent les membres du conseil syndical, lui même chargé de nommer parmi ses membres son président qui assurera les fonctions de syndic. D’où l’appellation de président-syndic puisque le même copropriétaire est tout à la fois président du conseil syndical et syndic de la copropriété. Les partisans de cette formule la considèrent plus collégiale, l’ensemble du conseil syndical étant étroitement associé à la gestion.

(1) Pour les besoins de l'étude Syneval, 113 cabinets de syndics, représentant 9% du marché de la copro, ont été sollicités pout comparer les tarifs pratiqués en 2017 et ceux indiqués dans les contrats de 2018. L'étude a été menée sur 3 zones géographiques : Paris, l'Ile-de-France et Lyon. (2) Enquête réalisée en interne, entre mars et mai 2019, auprès de copropriétaires clients des adhérents Fnaim. Questionnaire en ligne et anonyme comportant 34 questions. 42 978 répondants.