Question de Nina62, le 15 décembre 2025
« Bonjour. Je suis contrainte de revendre ma maison , livraison en 2023. C'était une VEFA. Au niveau de la TVA, si plus-value, suis-je taxée, fiscalisée et sous quel montant ? Merci. »
Bonjour Nina, et merci pour votre question.
Comme vous l'expliquez, vous avez acheté il y a quelques années une maison, sous un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), c'est-à-dire sur plan. Vous avez réceptionné cette maison en 2023, et vous annoncez être désormais contrainte de vendre la maison.
Plus de distinction depuis 2013 entre logement ancien et logement neuf
Jusqu'au début des années 2010, la revente d'un logement acheté en VEFA dans les cinq ans suivant l'achèvement des travaux obéissait à un régime particulier. Le vendeur pouvait être soumis à la TVA sur la vente, avec, selon les cas, l'obligation de reverser un complément de taxe ou, au contraire, la possibilité de demander un remboursement si le prix de cession était inférieur au prix d'acquisition. Cette logique, héritée d'un régime ancien, reposait sur la distinction entre logements « neufs » et « anciens ».
Ce cadre a été profondément modifié à la suite de deux arrêts rendus par la Cour de justice de l'Union européenne le 15 septembre 2011. La CJUE a estimé que la revente occasionnelle d'un bien immobilier par un particulier ne constituait pas une activité économique au sens de la TVA. La France a tiré les conséquences de cette décision à compter de 2013, en supprimant toute différence de traitement fiscal entre la revente d'un logement ancien et celle d'un logement neuf acquis en VEFA.
Depuis cette date, la revente d'un logement acheté en VEFA n'est plus soumise à la TVA, même lorsqu'elle intervient peu de temps après la livraison du bien. Elle est désormais traitée comme une vente classique, soumise à la taxe de publicité foncière de droit commun, payée par l'acquéreur. Pour le vendeur particulier, la TVA n'est donc plus un sujet, quelle que soit la durée de détention du logement.
Une plus-value exonérée pour la résidence principale
Cette évolution n'empêche toutefois pas certaines confusions de persister, notamment autour des logements achetés avec une TVA réduite à 5,5% ou à 10%. Dans ce cas précis, le risque fiscal ne porte pas sur la revente elle-même, mais sur la remise en cause de l'avantage accordé à l'achat. Lorsque le logement cesse d'être occupé comme résidence principale avant la fin de la période d'engagement, l'administration fiscale peut réclamer un rappel partiel de la TVA économisée, calculé de manière dégressive.
Mais même en cas de TVA réduite, le rappel de TVA n'est pas automatique. La loi prévoit plusieurs exonérations, notamment lorsque la revente est imposée par : une invalidité reconnue, un licenciement suivi d'un chômage prolongé, une mutation professionnelle subie, un divorce ou une rupture de Pacs par exemple.
La question de la TVA doit enfin être distinguée de celle de la plus-value immobilière. Si le logement revendu constituait votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée.
Immobilier neuf : « Pourquoi dois-je quand même payer la taxe foncière ? »
En pratique, pour un particulier contraint de revendre un logement acquis en VEFA et livré en 2023, la TVA n'a donc plus vocation à s'appliquer lors de la revente. Le seul point de vigilance éventuel concerne les logements ayant bénéficié d'une TVA réduite, et uniquement au regard des engagements pris au moment de l'achat. Pour le reste, la revente d'un logement neuf est aujourd'hui fiscalement traitée comme celle d'un logement ancien.
