Depuis le 1er avril 2025, les départements ont la possibilité d'augmenter de 0,5 point leur part des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), souvent désignés sous le terme générique de « frais de notaire ». La mesure, prévue par la loi de finances pour 2025 et valable jusqu'au 30 avril 2028, peut porter le taux départemental jusqu'à 5% du prix d'achat.

Impôts sur l'immobilier : les frais de notaire s'envolent pour les nouveaux propriétaires

Cette hausse s'inscrit dans un contexte budgétaire tendu : après la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, les départements cherchent de nouvelles recettes. Pour éviter de pénaliser les primo-accédants, déjà fragilisés par la flambée des taux d'intérêt, la loi a instauré une exception. Les acheteurs qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans sont censés échapper à ce surcoût.

Une exonération qui dépend de votre situation matrimoniale

Problème : que se passe-t-il lorsqu'un couple achète à deux, mais que seul l'un des conjoints répond à la définition de primo-accédant ? « Ni le code de la construction ni la doctrine administrative ne précisent, à ce jour, les modalités d'application de cette dispense dans l'hypothèse d'un achat conjoint, relève Edouard Grimond, notaire associé au sein du groupe Monassier, dans un article des Échos. La réponse ministérielle vient donc combler cette lacune. »

Saisi par le député Jean-Didier Berger (LR, Hauts-de-Seine), le ministère de l'Économie a en effet apporté une clarification le 16 septembre dernier. Et les conclusions risquent de décevoir certains acquéreurs : leur statut matrimonial peut les priver de l'exonération pourtant prévue par la loi.

Dans le cas d'un achat en indivision – couples pacsés, concubins ou mariés sous le régime de la séparation de biens –, seule la quote-part du conjoint primo-accédant bénéficie de l'exonération. Ainsi, pour un logement à 200 000 euros acheté pour moitié par un primo-accédant et pour moitié par un non-primo, seuls 100 000 euros du prix seront exonérés de la hausse.

La deuxième configuration concerne les couples mariés sous un régime communautaire (communauté réduite aux acquêts ou universelle). Ici, l'exception ne fonctionne que si les deux conjoints sont primo-accédants. Dans le cas contraire, le foyer paiera la totalité des DMTO au tarif majoré.

Enfin, troisième hypothèse : lorsqu'un époux marié sous un régime communautaire achète seul grâce à des fonds propres. Le bien acquis est alors considéré comme personnel, ce qui permet au conjoint primo-accédant de profiter de l'exonération, même si son partenaire possède déjà un logement.