Votre avis sur un investissement locatif (Scellier 2012 BBC)

[Sanch]

Bonjour,

Je m’apprête à acheter un appartement neuf (VEFA) afin d'investir dans du locatif. Je souhaiterai avoir votre avis sur l'opération ou votre expérience si vous aussi avez fait des investissements similaires.

Le bien est de type studio situé au centre ville de Nice, proche de la faculté des Sciences (700m). Le prix du bien est de 104 000€ pour 26.7m². Le studio est tout équipé (cuisine, salle de bain) mais ne dispose pas de parking (le quartier reste bien desservi : bus et tramway).

L'opération s'effectuerait sans apport personnel. Un crédit immobilier sera contracté sur 20 ans afin de financer le projet. Le loyer selon les plafonds de la loi Scellier s'élèveraient à 16,38€ x 26,7m² = 437€ hors charges (bien en dessous du prix au centre ville de Nice pour des studios de cette taille).

Les mensualités du prêt seront d'environ 590€ / mois.

En ce qui concerne les avantages fiscaux, je ne sais si le calcul de la loi Scellier s'effectue sur le prix du bien seul ou le prix du bien + frais de notaire + frais de banque... au minimum il sera de 104 000 * 13% soit 13520€ sur 9 ans (ou encore 1500€ /an).

Qu'en pensez-vous ? Je vous remercie par avance.

Stéphane

 

[Buffeto]

Qu'en pensez-vous ? Je vous remercie par avance.

on est à 3895 euros du mètre carré ca reste cher mais c'est déjà beaucoup plus décent que la plupart des posts que j'ai lu sur cbanque depuis 3ans .

après c'est toi qui doit savoir ( ou de te tuyauter ) si là où il est situé il y a de la demande locative pour ce genre de bien.

pour les calculs : 590-437 = 153€ *12= 1836- 1500( économie d’impôt ) = 336 euros d'apport/an .
à ces 336€ il faudra rajouter les taxes foncières , les charges , les frais locatifs ( si tu passes par une agence ) sans oublier la possibilité de vacances locative.

bref un effort financier tout à fait supportable si tout se passe bien et que tu es dans le vert au niveau trésorerie personnelle ( ce que ton post ne nous dit pas ).

 

[Sanch]

Merci pour ta réponse.

Le prix au mettre carré peut paraître cher pour le reste de la France mais au vu des autres programmes neuf sur Nice et environs ça reste très correct. Au niveau de la demande locative, les étudiants de la fac de science louent en moyennes des 20m² dans l'ancien à 500€ / mois; je pense qu'il se louera facilement et c'est bien ce qui m’angoisse un peu : tout parait trop simple !

Je m'explique. Même si mes finances sont assez solides, l'effort financier pour ce genre d'opération est très faible. Un grand nombre de personne payent plus de 1500€ d’impôts (on est à 6000€ avec ma femme) et peuvent épargner 150€ par mois. Je ne comprends pas pourquoi ce genre d'investissement est si peu fréquent (dans mon entourage).

Y a t'il des choses à savoir en plus ? des pièges à éviter ?

Stéphane

 

[Buffeto]

Je ne comprends pas pourquoi ce genre d'investissement est si peu fréquent (dans mon entourage).

les raisons sont simples.

d'abord lorsqu'on investi dans l'immobilier c'est avec un espoir de plus value à long terme .
lorsqu'on achète cher et au sommet de la bulle immo , l'espoir de plus value devient minime.( en plus avec le changement de l'imposition sur les PV à 30ans......)

ensuite , j'ai eu l'occasion d'installer ma propre fille ( 23ans) comme locataire dans une résidence Scellier ......qu'est ce que c'est mal fini . construction baclée , matériaux de mauvaise qualité etc.....

ensuite lorsqu'on investi dans le scellier , on vise la réduc d'impot sur 9ans .....qui peut , à l'heure actuelle prétendre que son imposition restera importante dans les années à venir pour bénéficier de la réduc d'impot avec la menace de chomage qui existe ?


et enfin ( je l'ai déjà écrit de nombreuses fois sur ce forum ) la vie du propriétaire-bailleur n'est pas un long fleuve tranquille ....personnellement j'en ai soupé des locataires , depuis l'an dernier je n'investi plus dans le locatif en direct , uniquement dans des SCPI car là au moins , je ne m'occupe de rien .....

 

[Ricou]

Comment sera géré cet appartement ? (Via agence ou en direct ?)
Habites tu Nice ?

Si vous habitez Nice et que vous vous sentez de le gérer en direct, bon point

Ensuite quand auras tu les clés ?
(Pour une location étudiante, la meilleure periode serait Juillet-Aout)
Si tu as les clés aprés la rentrée scolaire, beaucoup d'étudiants risquent d'etre déja logés...

 

[Sanch]

Bonsoir,

Oui j'habite sur Nice depuis 10 ans et je connais un peu les tendances pour avoir louer plusieurs appartements pendant mes études. Petite anecdote : en déposant une annonce en cours d'année à la fac de lettre et l'IUT en 2005 j'ai été harcelé sur mon portable pendant un mois pour une location d'appartement plus petit, plus pourri et plus cher que celui-là ... le pire c'est que la première personne qui l'a visité l'a pris

Malgré ça je préfère faire appel à une agence et les laisser faire. Même si ça coûte un peu j'y gagne en tranquillité et je déduis cette dépense de mes revenus fonciers. Le but étant de m'approcher de 0 (soustraction entre loyer et intérêts du prêt + frais de gestion + assurance et taxe foncière) pour ne pas alourdir mes revenus et mes impôts !

La livraison devrait bien tombée : 2T 2014, mais c'est dans longtemps...

Ça me fait penser à une question : une offre de prêt peut-elle être signé 6 mois à l'avance ? Nous devons passer chez le notaire en Novembre et les taux sont bons en ce moment

Merci
Stéphane

 

[bachelre]

Bonsoir,

Oui j'habite sur Nice depuis 10 ans et je connais un peu les tendances pour avoir louer plusieurs appartements pendant mes études. Petite anecdote : en déposant une annonce en cours d'année à la fac de lettre et l'IUT en 2005 j'ai été harcelé sur mon portable pendant un mois pour une location d'appartement plus petit, plus pourri et plus cher que celui-là ... le pire c'est que la première personne qui l'a visité l'a pris

Malgré ça je préfère faire appel à une agence et les laisser faire. Même si ça coûte un peu j'y gagne en tranquillité et je déduis cette dépense de mes revenus fonciers. Le but étant de m'approcher de 0 (soustraction entre loyer et intérêts du prêt + frais de gestion + assurance et taxe foncière) pour ne pas alourdir mes revenus et mes impôts !

La livraison devrait bien tombée : 2T 2014, mais c'est dans longtemps...

Ça me fait penser à une question : une offre de prêt peut-elle être signé 6 mois à l'avance ? Nous devons passer chez le notaire en Novembre et les taux sont bons en ce moment

Merci
Stéphane

Bonjour,
Pour ma part, je vais avoir un appartement livré en 2014, je ne paie actuellement que l'assurance (ADI), car j'ai un différé de 2 ans de mon crédit obtenue en décembre 2011, je paierai les mensualités qu'à partir de décembre 2013. Au fur à mesure de l'avancée de la construction, il y a plusieurs versement à faire au promoteur.
Cordialement.

 

[gogo45]

Merci pour ta réponse.

Le prix au mettre carré peut paraître cher pour le reste de la France mais au vu des autres programmes neuf sur Nice et environs ça reste très correct. Au niveau de la demande locative, les étudiants de la fac de science louent en moyennes des 20m² dans l'ancien à 500€ / mois; je pense qu'il se louera facilement et c'est bien ce qui m’angoisse un peu : tout parait trop simple !

Je m'explique. Même si mes finances sont assez solides, l'effort financier pour ce genre d'opération est très faible. Un grand nombre de personne payent plus de 1500€ d’impôts (on est à 6000€ avec ma femme) et peuvent épargner 150€ par mois. Je ne comprends pas pourquoi ce genre d'investissement est si peu fréquent (dans mon entourage).

Y a t'il des choses à savoir en plus ? des pièges à éviter ?

Stéphane

As-tu calculé le taux de rentabilité ?

 

[gogo45]

Bonjour,

Je m’apprête à acheter un appartement neuf (VEFA) afin d'investir dans du locatif. Je souhaiterai avoir votre avis sur l'opération ou votre expérience si vous aussi avez fait des investissements similaires.

Le bien est de type studio situé au centre ville de Nice, proche de la faculté des Sciences (700m). Le prix du bien est de 104 000€ pour 26.7m². Le studio est tout équipé (cuisine, salle de bain) mais ne dispose pas de parking (le quartier reste bien desservi : bus et tramway).

L'opération s'effectuerait sans apport personnel. Un crédit immobilier sera contracté sur 20 ans afin de financer le projet. Le loyer selon les plafonds de la loi Scellier s'élèveraient à 16,38€ x 26,7m² = 437€ hors charges (bien en dessous du prix au centre ville de Nice pour des studios de cette taille).

Les mensualités du prêt seront d'environ 590€ / mois.

En ce qui concerne les avantages fiscaux, je ne sais si le calcul de la loi Scellier s'effectue sur le prix du bien seul ou le prix du bien + frais de notaire + frais de banque... au minimum il sera de 104 000 * 13% soit 13520€ sur 9 ans (ou encore 1500€ /an).

Qu'en pensez-vous ? Je vous remercie par avance.

Stéphane

J'en pense que dans une période où la baisse des prix a commencé et se poursuit, il ne faut pas acheter de logement.

 

[Aristide]

Bonjour,

Ça me fait penser à une question : une offre de prêt peut-elle être signé 6 mois à l'avance ? Nous devons passer chez le notaire en Novembre et les taux sont bons en ce moment

Ce sujet a déjà été abordé plusieurs fois sur le forum; une recherche vous permettra plus de détails.

En résumé :

Il y a deux choses à prendre en considération que sont le code de la consommation et les clauses de votre offre/contrat de prêt.

1) - Code de la consommation

L'article L.312-12 indique que "L'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non conclusion dans un délais de quatre mois à compter de son acceptation du contrat pour lequel le prêt est demandé. (= l'acte acquisition VEFA chez le notaire).

Les parties peuvent convenir d'un délai plus long que celui défini à l'aléa précédent.

Donc, sauf accord de votre banque, l'offre que vous auriez acceptée deviendrait caduque si votre acte d'acquisition n'est pas signé dans ce délai de quatre mois après votre acceptation de l'offre.

Maix vous noterez qu'i s'agit bien de la signature de l'acte "objet du prêt"; il n'est pas du tout question du déblocage des fonds.

D'où ce second point à vérifier.

2) - Offre / Contrat de prêt

Pour des raisons de risques éventuels d'évolution des taux et donc de refinancements, il se peut que la banque prévoit une autre clause dans l'offre / contrat qui fixe un délai maximum pour le premier déblocage des fonds.

Ce délai qui peut être différent des 4 mois précédents ( 1 mois par exemple) est une clause contractuelle qui n'a donc rien à voir avec le code de la consommation.

Pour les déblocages et techniques d'amortissement, à toutes fins utiles vous pouvez voir :

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Sanch]

Bonjour,
Pour ma part, je vais avoir un appartement livré en 2014, je ne paie actuellement que l'assurance (ADI), car j'ai un différé de 2 ans de mon crédit obtenue en décembre 2011, je paierai les mensualités qu'à partir de décembre 2013. Au fur à mesure de l'avancée de la construction, il y a plusieurs versement à faire au promoteur.
Cordialement.

Effectivement avoir un différé sur le crédit à l'air d'une bonne chose. Je viens de sortir de mon 1er rendez-vous à la CE (ma banque d'origine) et ça s'annonce plutôt mal !

3.85% sur 20 ans, assurance à 200% (100 ma femme et 100 moi) pour un taux de 0.30% a payé tout de suite soit 50€ /mois pendant 22 ans => 13200€ => autant que la réduction d'impôt Scellier

De plus il y a selon eux 2 solutions pour le déblocage des fonds : soit on paye les intérêts intercalaires, soit on les diffère pour les étaler sur le prêt une fois la construction finie. Je pensais qu'on pouvait commencer à rentrer en amortissement dès le premier appel de fond, si quelqu'un peut me dire ce qu'il en est ?

@gogo45 : je ne sais pas comment calculer la rentabilité de ce projet mais si tu peux m'expliquer ça m’intéresse de savoir. Enfin cet appartement, sur Nice Centre, me parait vraiment vraiment moins cher que les autres c'est pourquoi il m'a intéressé

Stéphane

 

[gogo45]

@gogo45 : je ne sais pas comment calculer la rentabilité de ce projet mais si tu peux m'expliquer ça m’intéresse de savoir. Enfin cet appartement, sur Nice Centre, me parait vraiment vraiment moins cher que les autres c'est pourquoi il m'a intéressé

Stéphane

Plus haut, tu disais que tu te demandais pourquoi pas plus de gens faisaient cet investissement.
Raison pour laquelle je te demande le taux de rentabilité.
Tu dis ne pas savoir me le donner.
Tu as donc un élément de réponse à ta 1ère question.

 

[Sanch]

Tout ce que j'arrive à voir c'est qu'avec un effort de 150€ / mois sur 9 ans j'aurai remboursé 38000€ d'un studio qui se vendra au pire du pire jamais en dessous de 100 000€. En mettant ces mêmes 150€ / mois de côté et en la plaçant, j'arrive à la moitié.

Stéphane

 

[gogo45]

Tout ce que j'arrive à voir c'est qu'avec un effort de 150€ / mois sur 9 ans j'aurai remboursé 38000€ d'un studio qui se vendra au pire du pire jamais en dessous de 100 000€. En mettant ces mêmes 150€ / mois de côté et en la plaçant, j'arrive à la moitié.

Stéphane

En 9 ans, il n'y aura jamais de travaux à faire dans l'appartement, jamais de travaux dans la copropriété, jamais de taxe foncière et autres impôts à payer, jamais de vacance locative, jamais d'impayé ... ?
Et l'immobilier ne baisse jamais ?

 

[Aristide]

De plus il y a selon eux 2 solutions pour le déblocage des fonds : soit on paye les intérêts intercalaires, soit on les diffère pour les étaler sur le prêt une fois la construction finie.

Si vous "différez le paiement des intérêts", la technique se nomme "Différé total" ou encore "Franchise".
Dans ce cas, attention à la fréquence de capitalisation des intérêts qui - selon larticle 1154 du code civil - ne peut concerner que des intérêts échus et pour une année entière.

Or certains établissements capitalisent cependant au mois le mois ce qui, bien entendu, augmente les intérêts payés.

Je pensais qu'on pouvait commencer à rentrer en amortissement dès le premier appel de fond, si quelqu'un peut me dire ce qu'il en est ?

Ces techniques existent (plusieurs façons de faire plus ou moins coûteuses) mais toutes les banques ne peuvent pas (n'ont pas les moyens techniques) ou ne veulent pas l'utiliser. (voir lien page antérieure)

Par ailleurs, au plan du risque, ces échéances venant s'ajouter aux charges pré existantes sans que les revenus aient changés, il faut que les taux d'endettement et reste à vivre restent dans les normes usuelles.

Cdt

 

[Sanch]

En 9 ans, il n'y aura jamais de travaux à faire dans l'appartement, jamais de travaux dans la copropriété, jamais de taxe foncière et autres impôts à payer, jamais de vacance locative, jamais d'impayé ... ?
Et l'immobilier ne baisse jamais ?

=> Bienvenu à Nice !!

Plus sérieusement mon effort des 150€ prend en compte les frais de gestion locative (Kaufman et Foncia sont partenaires sur ce projet et proposent pour 12% TTC du loyer une assurance totale, sans carence, sur les loyers impayés, la détérioration et la vacance locative). J'ai également compté la taxe foncière.

De plus c'est un programme neuf donc il y aura une décanale qui couvrira les éventuels gros travaux. Enfin les russes qui achètent tous sur la Côte d'Azur assurent au minimum une constance des prix (et ça me désepère plus qu'autre chose, avec 400k€ on ne peux pas avoir de maison ...).

Si lissé sur les années, j'en suis plutôt à 200€ / mois de ma poche, je ne reste pas perdant.

Stéphane

 

[gogo45]

=> Bienvenu à Nice !!

Plus sérieusement mon effort des 150€ prend en compte les frais de gestion locative (Kaufman et Foncia sont partenaires sur ce projet et proposent pour 12% TTC du loyer une assurance totale, sans carence, sur les loyers impayés, la détérioration et la vacance locative). J'ai également compté la taxe foncière.

De plus c'est un programme neuf donc il y aura une décanale qui couvrira les éventuels gros travaux. Enfin les russes qui achètent tous sur la Côte d'Azur assurent au minimum une constance des prix (et ça me désepère plus qu'autre chose, avec 400k€ on ne peux pas avoir de maison ...).

Si lissé sur les années, j'en suis plutôt à 200€ / mois de ma poche, je ne reste pas perdant.

Stéphane

Je suis à Nice aussi. Et ce n'est pas ce que je constate sur le marché immobilier. A chacun sa lecture du marché, ou plutôt des marchés immobiliers.

 

[Sanch]

Si vous "différez le paiement des intérêts", la technique se nomme "Différé total" ou encore "Franchise".
Dans ce cas, attention à la fréquence de capitalisation des intérêts qui - selon larticle 1154 du code civil - ne peut concerner que des intérêts échus et pour une année entière.

Or certains établissements capitalisent cependant au mois le mois ce qui, bien entendu, augmente les intérêts payés.

Ces techniques existent (plusieurs façons de faire plus ou moins coûteuses) mais toutes les banques ne peuvent pas (n'ont pas les moyens techniques) ou ne veulent pas l'utiliser. (voir lien page antérieure)

Par ailleurs, au plan du risque, ces échéances venant s'ajouter aux charges pré existantes sans que les revenus aient changés, il faut que les taux d'endettement et reste à vivre restent dans les normes usuelles.

Cdt

Merci beaucoup Aristide pour toutes vos précisions. Je suis effectivement conscient du coût de cette opération mais notre endettement et notre reste à vivre restent confortables.

Stéphane

 

[Sanch]

Je suis à Nice aussi. Et ce n'est pas ce que je constate sur le marché immobilier. A chacun sa lecture du marché, ou plutôt des marchés immobiliers.

Si tu trouve moins cher pour un appartement neuf de 27m² et proche du centre ville de Nice, je veux bien que tu me rencardes En ce qui concerne la location : le lieu, la Fac, les transports en communs et le loyer assez bas (pour Nice) bloqué par la loi Scellier me font croire qu'il se louera facilement.

Je veux bien écouter tes arguments si tu connais Nice. J'ai encore quelques jours de réflexion et je suis preneur de toutes informations.

 

[Buffeto]

= proposent pour 12% TTC du loyer une assurance totale, sans carence, sur les loyers impayés, la détérioration et la vacance locative).

12% ( ils ne se mouchent pas du coude ) ca plombe quand même un peu la rentabilité .