Votre avis sur un investissement locatif (Scellier 2012 BBC)

[gogo45]

Si tu trouve moins cher pour un appartement neuf de 27m² et proche du centre ville de Nice, je veux bien que tu me rencardes En ce qui concerne la location : le lieu, la Fac, les transports en communs et le loyer assez bas (pour Nice) bloqué par la loi Scellier me font croire qu'il se louera facilement.

Je veux bien écouter tes arguments si tu connais Nice. J'ai encore quelques jours de réflexion et je suis preneur de toutes informations.

Je ne sais pas si c'est cher ou pas aujourd'hui, je n'ai pas contesté ni confirmé ce point. On n'a de toute façon pas assez d'informations. Dans un rayon de 500m de la fac Valrose, il y a 5 quartiers distincts avec des prix complètement différents.

Sur Nice, il y a des éléments en faveur d'une baisse des prix immo et des facteurs de hausse, certains nationaux, d'autres locaux.

Facteurs de hausse
L'attractivité dont tu parles, de la part de personnes disposant d'un fort budget. A mon sens, cela joue sur les produits de standing, pas sur les studios pour étudiants.
L'arrivée de milliers de papy-boomers à la retraite qui vont quitter l'Ile-de-France notamment et arriver pour partie dans le sud
Les taux d'emprunt sont très bas
L'existence de quelques coins sympas. Près de Valrose, les collines (Cimiez et Brancolar) et juste en-dessous de la fac, il y a un petit ilôt tranquille.

Facteurs de baisse
La baisse a déjà commencé
Les délais de vente augmentent
Les garanties demandées par les banques pour emprunter sont très élevées
Les taux d'emprunt vont bien finir par remonter un jour
La population de Nice baisse, seule ville du sud dans ce cas
Il y a une crise économique et financière
La fin des dispositifs fiscaux pour l'investissement immobilier
La volonté des pouvoirs publics d'orienter l'épargne vers les entreprises et la dette publique
La paupérisation progressive de toute une partie du centre-ville (entre Thiers et Carabacel notamment).

Question: la population d'étudiants sur Valrose (fac de sciences + médecine + sport) augmente-t-elle ou baisse-t-elle ?

Pour les maisons à 400K€, il y en a, mais pas avec vue mer et dans un état (physique et parfois juridique) moyen.
Exemples: On trouve des maisons anciennes à 350 K€ vallon de la Madeleine ou Cimiez côté Pasteur.

 

[LordWolfy]

Bonjour

quelques conseils et remarques

1) essaye de calculer la rentabilité de l'opération et demande toi si cette rentabilité est bonne pour le risque

je vais illustrer mon propos par mon expérience personnelle

2) j'avais fais une opération Robien en 2002 pareil "loyer garanti"
pendant les 10ans le bien a été loué sauf pendant 1 mois (ce qui est super positif par rapport à d'autre qui on eu moins de chance)
Mais
a) petit bien donc tout les ans ou 2 ans changement de locataire facturé 1 mois de loyer
b) le mois sans locataire j'ai voulu faire jouer l'assurance (l'assurance ne s'enclenchait qu’après une durée de carence de 3 mois et pour 12 mois maximum tiens ce point n'a pas été évoqué par le commercial)
c) l'agence immobilière me coutait 8% mais pas 8% des loyers, 8% des sommes encaissées donc 8% des charges également
d) ce n'était pas un pacquage donc en plus du gestionnaire j'avais une assurance garantie location autour de 1%
au bout de 6ans j'ai reçut un courrier de l'agence ou il m’annonçait que leur organisme d’assurance avait augmenté les primes et donc que l'assurance triplait (j'ai donc lâché cette assurance bon plan ou mauvais plan je ne sais pas encore pour l'instant je n'ai pas eu à m'en plaindre mais si je perd mon locataire ...)

En fait si je fais mon calcul maintenant la rentabilité de l'opération est net autour de 3,5 / 4% ce qui est plutôt faible car à peine 1% de plus que le livret A avec beaucoup plus de risque (si j'avais eu 3 mois de non location ou un locataire qui serait parti plus tôt) ca descendrait encore
NOTA 1) les lois besson et Robien sont bien moins interessante que le scellier pour mon profil
NOTA 2) l'état à habilement changé les lois sur les impots vers 2005 ou 2006 ce qui a rendu le besson encore moins intéressant

En fait je suis surtout "gagnant" sur cette opération grâce à l'augmentation du prix de la pierre pendant la période 2002-2012
je mets gagnant entre guillement car
a) une partie de la hausse et gommée par le passge du neuf à l'ancien
b) je n'ai pas vendu mon bien donc si ca baisse...


En fait pour un vrai investisseur mon investissement c'est un mauvais investissement car
1) le promoteur à vendu son bien et je pense qu'il à fait plus de 4% de profit
2) le gestionnaire immobilier ne prend aucun risque et me prend 8% de l'argent qui passe entre ses mains
3) malgré le coup de pouce de la défiscalisation je paye des taxes et des impots (pas au début du contrat c'est exact)
4) la banque me prete de l'argent autout de 4% mais si je ne paye pas elle prend le bien

Donc sur cette opération c'est moi qui prend le plus gros risque (vacances locative, impayé) et c'est moi qui suis le moins bien payé par rapport à ce risque. Si je suis positif c'est grâce à l'augmentation de la pierre su la pierre avait stagnée je serais à 1%

Pour augmenter la rentabilité il faut aller sur tout les détails
Négociez le prix à l'achat
Essayer de gérer son bien soi-même (prendre les assurances GRL)

je pense que le plus important dans ce genre de choix est de bien calculer le ratio rentabilité/risque
en étant honnête avec nous même ce qui est dur car nous sommes impliqué émotionnellement (c'est notre argent) et nous avons tendance à nier certains risques

 

[gogo45]

Bonjour

quelques conseils et remarques

1) essaye de calculer la rentabilité de l'opération et demande toi si cette rentabilité est bonne pour le risque

je vais illustrer mon propos par mon expérience personnelle

2) j'avais fais une opération Robien en 2002 pareil "loyer garanti"
pendant les 10ans le bien a été loué sauf pendant 1 mois (ce qui est super positif par rapport à d'autre qui on eu moins de chance)
Mais
a) petit bien donc tout les ans ou 2 ans changement de locataire facturé 1 mois de loyer
b) le mois sans locataire j'ai voulu faire jouer l'assurance (l'assurance ne s'enclenchait qu’après une durée de carence de 3 mois et pour 12 mois maximum tiens ce point n'a pas été évoqué par le commercial)
c) l'agence immobilière me coutait 8% mais pas 8% des loyers, 8% des sommes encaissées donc 8% des charges également
d) ce n'était pas un pacquage donc en plus du gestionnaire j'avais une assurance garantie location autour de 1%
au bout de 6ans j'ai reçut un courrier de l'agence ou il m’annonçait que leur organisme d’assurance avait augmenté les primes et donc que l'assurance triplait (j'ai donc lâché cette assurance bon plan ou mauvais plan je ne sais pas encore pour l'instant je n'ai pas eu à m'en plaindre mais si je perd mon locataire ...)

En fait si je fais mon calcul maintenant la rentabilité de l'opération est net autour de 3,5 / 4% ce qui est plutôt faible car à peine 1% de plus que le livret A avec beaucoup plus de risque (si j'avais eu 3 mois de non location ou un locataire qui serait parti plus tôt) ca descendrait encore
NOTA 1) les lois besson et Robien sont bien moins interessante que le scellier pour mon profil
NOTA 2) l'état à habilement changé les lois sur les impots vers 2005 ou 2006 ce qui a rendu le besson encore moins intéressant

En fait je suis surtout "gagnant" sur cette opération grâce à l'augmentation du prix de la pierre pendant la période 2002-2012
je mets gagnant entre guillement car
a) une partie de la hausse et gommée par le passge du neuf à l'ancien
b) je n'ai pas vendu mon bien donc si ca baisse...


En fait pour un vrai investisseur mon investissement c'est un mauvais investissement car
1) le promoteur à vendu son bien et je pense qu'il à fait plus de 4% de profit
2) le gestionnaire immobilier ne prend aucun risque et me prend 8% de l'argent qui passe entre ses mains
3) malgré le coup de pouce de la défiscalisation je paye des taxes et des impots (pas au début du contrat c'est exact)
4) la banque me prete de l'argent autout de 4% mais si je ne paye pas elle prend le bien

Donc sur cette opération c'est moi qui prend le plus gros risque (vacances locative, impayé) et c'est moi qui suis le moins bien payé par rapport à ce risque. Si je suis positif c'est grâce à l'augmentation de la pierre su la pierre avait stagnée je serais à 1%

Pour augmenter la rentabilité il faut aller sur tout les détails
Négociez le prix à l'achat
Essayer de gérer son bien soi-même (prendre les assurances GRL)

je pense que le plus important dans ce genre de choix est de bien calculer le ratio rentabilité/risque
en étant honnête avec nous même ce qui est dur car nous sommes impliqué émotionnellement (c'est notre argent) et nous avons tendance à nier certains risques

Merci pour cette expérience détaillée.

De toute façon, on voit des milliers d'entreprise qui gèrent ton bien et prennent les 8%. Cela est un business rentable avec bien moins de risque.
Personnellement, je n'en connais pas trop qui achètent directement et louent.

Quand on voit que se développe même une tendance à proposer l'investissement de particuliers dans des chambres d'hôtels avec une entreprise qui gère l'hôtel, on voit bien que le vrai modèle business est la gestion et non la possession de patrimoine immobilier pour le louer.

 

[Buffeto]

Merci pour cette expérience détaillée.
De toute façon, on voit des milliers d'entreprise qui gèrent ton bien et prennent les 8%.

des milliers? heureusement on en trouve qui ont un tarif raisonnable ( 5%)

Cela est un business rentable avec bien moins de risque.

rentable pour qui? l'investisseur ou l'entreprise qui gére la location?

on voit bien que le vrai modèle business

modèle? il me semble que oui pour les GROS investisseurs mais pour le petit investisseur lambda , la véritable rentabilité consiste à tout faire soi même .

 

[LordWolfy]

C'est vrai que 8% c'est plus cher
car d'autres grosse agence style orpi ou Century21 proposait le même travail à 5%
mais comme cette agence à "bien" travaillé je relativise car je prefere payer un peu plus et avoir un locataire correct que payer moins et d'avoir plus de vacances locative ou d'avoir des locataires peu scrupuleux

Bien entendu la rentabilité serait effective si je m'occupais du bien en direct (la je paye 40E par mois pour que l'agence récupère un chèque et fasse un décompte de charge) mais comme j'ai acheté à perpet de mon domicile c'est plus compliqué de faire sans agence.
Je n'ai pas insisté sur l'importance d'investir dans un lieux proche de chez soi et dans un lieux que l'on connait car pour Shan j'ai l'impression qu'il maitrise son sujet

 

[Sanch]

Bonjour,

Notre projet avance et nous passerons devant le notaire au mois d'octobre. J'ai plusieurs offres de prêt de différentes banques mais j'ai beaucoup de mal à voir quelle est la meilleure (la plus rentable). Je m'explique.

Une banque nous permet de rentrer en amortissement immédiatement mais a un taux un peu moins bon.
Une autre fonctionnerait avec des intérêts intercalaires mais avec un taux un peu meilleur.

Quel calcul puis-je faire pour voir le meilleur rendement entre les deux solutions au bout de 9 ans ?
Je peux fournir tous les détails si besoin mais je cherche plutôt une méthode.

Merci
Stéphane

 

[Buffeto]

Une banque nous permet de rentrer en amortissement immédiatement mais a un taux un peu moins bon.
Une autre fonctionnerait avec des intérêts intercalaires mais avec un taux un peu meilleur.

lorsque l'on fait de la défisc , l’intérêt de l'opération , consiste à essayer de contre balancer les loyers par des intérêts d'emprunt de manière à , dans un premier temps créer un déficit fiscal .

donc tout dépend quel est ton niveau d'imposition et ce que tu escomptes de l'opération .

au final ce que tu payes en plus en intérêts d'emprunt , tu le payes en moins en impôts ( grosso-modo )

 

[Sanch]

Mon TMI est à 30%. Mais pour 1000€ d'intérêt payés en plus je ne pense pas économiser 1000€ d'impôts donc je préfère payer le moins possible d’intérêt.

Pour mettre ça en chiffre au bout de 9 ans :

Banque 1 : 80740€ déboursés pour 36070€ amortis (amortissement à la livraison)
Banque 2 : 85920€ déboursés pour 43630€ amortis (amortissement à la signature)

Sans tenir compte des loyers, des charges ou autre qui seront des constantes comment puis-je en déduire quelque chose ?

Merci

Stéphane

 

[Buffeto]

si je comprends bien ca veut dire :

banque 1 : 80740 - 36070 = 44670€ d’intérêts

banque 2 : 85920 - 43630 = 42290 € d’intérêts.

c'est ca que tu veux dire ou j'ai mal compris ?

donc avec la banque 2 tu débourses plus mais tu amortis plus .
tout dépend de ce que tu feras à ce moment là .
si tu revends le bien ( mais on parle dans 9ans ) avec la banque 2 il te restera moins à rembourser .


la seconde question est :en trésorerie pourras tu rembourser les mensualités du crédit sans avoir besoin de l'apport des loyers ?

 

[Sanch]

si je comprends bien ca veut dire :

banque 1 : 80740 - 39210 = 41530€ d’intérêts

banque 2 : 85920 - 43630 = 42290 € d’intérêts.

c'est ca que tu veux dire ou j'ai mal compris ?

donc avec la banque 2 tu débourses plus mais tu amortis plus .
tout dépend de ce que tu feras à ce moment là .
si tu revends le bien ( mais on parle dans 9ans ) avec la banque 2 il te restera moins à rembourser .


la seconde question est :en trésorerie pourras tu rembourser les mensualités du crédit sans avoir besoin de l'apport des loyers ?

Merci pour tes retours

Je me suis mal expliqué. Dans les 2 cas que je présente, l'argent déboursé est la totalité des mensualités du prêt + frais de dossier + intérêts intercalaires + frais de gestion + impôts fonciers, le tout sur 9 ans.

Ce que je voulais savoir c'est comment calculer le rendement. Si je divise, ça nous donne 39210 / 80740 = 0.486 et 43630 / 85920 = 0.501. Le 2ème cas parait avoir un meilleur ratio.

Pour ta deuxième question, oui nous pouvons rembourser les mensualités du crédit sans avoir l'apport des loyers.

 

[Buffeto]

Pour ta deuxième question, oui nous pouvons rembourser les mensualités du crédit sans avoir l'apport des loyers.

dans ce cas là puisque c'est un amortissable , personnellement je privilégierais l'amortissement immédiat .

étant donné le différentiel qui est peu important avec en tète l'idée qu'on peut toujours avoir besoin ou envie de rembourser par anticipation....