VERITE SUR RENDEMENT SCPI

[steph12002]

oui c'est ce que je vais faire sans oublier les PS de sortie sur les dividendes

 

[agra07]

Même si ils ne sont pas prélevés chaque année, attention, les prélèvements sociaux sur les revenus de tes SCPI seront prélevés lorsque tu sortiras l'argent de ton assurance vie.

Bonsoir,
Eh bien oui et non: dans ce calcul, on suppose que la VR de Primovie est constante pendant 8 ans.
A la sortie, il n'y a pas de plus value donc pas de PS.
Si la VR augmente plus vite que la baisse du nombre d'UC, alors il y a plus value à la sortie et PS sur cette plus-value.
Les PS sont prélevés chaque années sur les intérêts produits par les coupons: j'en ai tenu compte en considérant un taux net de 1.656% au lieu de 2.0% (l'incertitude sur le taux de 2.0% n'a en réalité que peu d'incidence sur le résultat final).

 

[agra07]

oui c'est ce que je vais faire sans oublier les PS de sortie sur les dividendes

Pas de PS à la sortie, puisque avec les hypothèses (défavorables) du calcul, à la sortie il y a une moins value sur le montant total des UC Primovie du fait de la diminution du nombre d'UC chaque année.
Les hypothèses de chaque contrat influent sur le résultat (par exemple chez BforBank, je crois que les conditions d'entrée sont un peu plus favorables).

 

[agra07]

Merci Agra07 ! chapeau bas pour tous ces calculs. Je n'ai pas tout bien compris.

Comme l'a écrit Chri, a ce taux, il faut encore retrancher les 17,2 % de prélevements sociaux sur les coupons !

Non, il ne faut rien retrancher par rapport au chiffre que j'ai indiqué. Les SCPI en AV obéissent aux règles de fiscalité de l'AV.

 

[steph12002]

j'avais cru trouver le contrat idéal ... sérenipierre ... fond euros à 3,20 % avec possibilité de versement à 50 % jusqu'au 01/03 (voir site bien prevoir) et frais sur versement 0,25 % mais ... frais de gestion de 0,95 % sur UC et distribution loyers à 85 % ... alors finalement c'est pas terrible

 

[steph12002]

Non, il ne faut rien retrancher par rapport au chiffre que j'ai indiqué. Les SCPI en AV obéissent aux règles de fiscalité de l'AV.

je pense qu'il y a PS sur les dividendes des SCPI (unités de compte) qui sont prélevés en sortie (hormis si il y a moins value)

 

[agra07]

Message supprimé par moi-même.

 

[agra07]

je pense qu'il y a PS sur les dividendes des SCPI (unités de compte) qui sont prélevés en sortie (hormis si il y a moins value)

Non, car les coupons, dividendes, ou gains, peu importe le nom, sont versés sur le fonds euros chaque mois.

 

[agra07]

Merci Agra07 ! chapeau bas pour tous ces calculs. Je n'ai pas tout bien compris.

Ce n'est pas bien de rester sur une incompréhension. Si vous avez une question précise sur le calcul que j'ai détaillé, vous pouvez la poser, j'essaierai d'y répondre.
Il m'est arrivé sur ce forum d'insister pour comprendre ce que certains exposaient.

 

[agra07]

Si on retranche les 17,2 % on obtient un rendement de 1,76 % !

Ah non mais là vous avez tout faux. Il n'y a rien à retrancher à mon calcul qui est fait déjà avec des hypothèses plutôt pessimistes (bis repetita).

 

[steph12002]

Ce n'est pas bien de rester sur une incompréhension. Si vous avez une question précise sur le calcul que j'ai détaillé, vous pouvez la poser, j'essaierai d'y répondre.
Il m'est arrivé sur ce forum d'insister pour comprendre ce que certains exposaient.

J'ai un peu de mal quand vous employez les formules avec les puissances ... il faudrait que je révises un peu mes maths. Par exemple, le rendement trouvé pour 8 années je laurais divisé simplement par 8 afin de l'obtenir pour une année ...

 

[steph12002]

Ah non mais là vous avez tout faux. Il n'y a rien à retrancher à mon calcul qui est fait déjà avec des hypothèses plutôt pessimistes (bis repetita).

ok je deviens très lourdingue mais je ne comprends pas pourquoi il n'y a pas de PS à appliquer aux dividendes. Votre justification semble être le fait qu'ils soient reversés sur le fonds en euro ?!

 

[agra07]

Et la fiscalité à la sortie ? flat tax ? 7,5% ? on prend le meilleur cas possible abattement 4600/9200 en espérant qu'il soit maintenu dans les 8/10 prochaines années et qu'on ne soit pas déjà au plafond avec ses autres plus values?
Le rendement parait vraiment faible en additionnant tous ses frais ( frais d'entrée, frais de gestion assurance vie) pour un risque non négligeable si le prix des parts venaient à baisser et surtout un amortissement des frais qui demande un blocage sur plusieurs années pour faire mieux qu'un fonds euro boosté comme suravenir opportunités ou allocation long terme.

La fiscalité peut évidemment changer mais si les parts venaient à baisser il y aurait moins value et donc pas de PS, ni d'IR, ni de flat tax.

 

[agra07]

J'ai un peu de mal quand vous employez les formules avec les puissances ... il faudrait que je révises un peu mes maths. Par exemple, le rendement trouvé pour 8 années je laurais divisé simplement par 8 afin de l'obtenir pour une année ...

La division par 8 ne donne qu'un résultat approché inexact.
Pour vérifier, vous pouvez faire le calcul inverse par exemple:
Si vous placez une somme M au taux de 2.40% annuel, pour trouver le capital acquis au bout d'un an, il suffit de faire M + 2.4/100 M = M x (1 + 0.024) = M x 1.024.
Au bout de 8 ans vous aurez M x 1.024^8 (on multiplie 8 fois par 1.024).
Le calcul inverse se fait en remplaçant 8 par 1/8 qui est égal à 0.125 (il suffit d'avoir une calculette qui permet d'élever un nombre à une puissance qui est un nombre décimal, on trouve alors 1.209^0.125 = 1.024.
Petite révision gratuite.

 

[steph12002]

bien vu ! c'est clair !

 

[steph12002]

par contre, pour les PS sur les dividendes (je ne remets pas forcément en doute votre "théorie"), je cherche des infos sur le net mais pour l'instant je n'ai rien trouvé de probant

 

[steph12002]

source cbanque

"Les cotisations sociales sur l'assurance-vie
Le prélèvement des cotisations sociales sur un contrat d'assurance-vie (ou sur un contrat de capitalisation) s'effectue en deux étapes.
Au cours de la vie du produit, les cotisations sociales sont prélevées au fil de l'eau lors du versement des intérêts sur le fonds en euros (qu'il s'agisse d'un contrat monosupport en euros ou d'un contrat multisupport). Pour les fonds euro croissance, dont le capital est garanti au bout de 8 ans ou plus, les prélèvements sociaux s'effectuent à l'échéance du support. Les fonds en unités de compte, dont la valorisation peut varier tout au long de leur détention, ne subissent pas ces prélèvements.
C'est ensuite au moment du retrait des fonds (ou lors d'un décès), qu'un complément de prélèvements sociaux est appliqué. L'assureur calcule alors la part du gain retiré qui n'a pas encore subi de cotisations sociales.
Concrètement, en présence de plus-values sur les fonds en unité de compte, une partie du retrait comportera des gains qui n'ont pas encore subi de prélèvements sociaux. L'assureur prélèvera alors les cotisations sociales sur cette part de gain et au taux en vigueur à la date du retrait (il n'y a pas d'application du taux historique).
A l'inverse, si l'investisseur a fait face à des pertes (car le contrat est vraisemblablement en moins-value), cela veut dire que l'assiette qui a déjà subi les cotisations sociales est supérieure aux gains réellement obtenus au moment du retrait. Dans cette situation, le législateur prévoit une restitution du trop-perçu, calculée par soustraction des prélèvements effectués à tort, et non pas par différence d’assiette."

Je pense donc qu'il y a des PS sur les dividendes. S'il n'y a pas de gains (ou de dividendes) il y a restitution

 

[agra07]

par contre, pour les PS sur les dividendes (je ne remets pas forcément en doute votre "théorie"), je cherche des infos sur le net mais pour l'instant je n'ai rien trouvé de probant

Bon, si vous trouver autre chose faites le nous savoir.
Chez FORTUNEO ça fonctionne comme ça.
Je pense qu'ailleurs cela doit être pareil, sauf peut-être si les coupons, au lieu d'être versés sur le fonds euros, sont transformés en parts de SCPI venant augmenter le capital, induisant à la sortie une plus value soumise aux PS.
Mais ce serait un autre type de contrat.
J'ai écrit ce message avant d'avoir lu le vôtre. Je connais bien ce que vous rapportez qui ne change absolument rien à ce que j'ai écrit.
Bonne soirée.

 

[chri]

Bonjour, j'insiste, mais ce que dit Steph est exact, les plus-values sur les loyers serons bien prélevés lors de la sortie de l'argent du contrat (à condition bien sûr que le contrat soit en plus value dans sa globalité : si dans votre contrat vous avez eu des loyers de SCPI et des actions qui vous ont fait perdre plus d''argent que ces le montant de ces loyers, vous ne payez ni PS ni impôts), que ça soit chez Fortuneo ou ailleurs.

 

[abcdef]

La fiscalité peut évidemment changer mais si les parts venaient à baisser il y aurait moins value et donc pas de PS, ni d'IR, ni de flat tax.

Les parts non si leur valeur n'évolue pas ou baisse , mais les intérêts provoqués par les loyers versés sur le fonds euros seront bien imposés lors d'un rachat de l'assurance vie ?