VERITE SUR RENDEMENT SCPI

[steph12002]

Bonjour,
Tous calculs faits, j'arrive pour ma part à un rendement net sur 8 ans de 2.31% (pas très éloigné du vôtre).
A titre de comparaison, le même calcul pourrait être fait sur la même SCPI détenue en direct en appliquant la fiscalité propre avec une hypothèse de TMI donnée. Je passe la main pour ce faire, n'étant pas intéressé.
Comme j'ai déjà eu l'occasion de le dire, le meilleur investissement que j'ai fait en matière de SCPI a été d'entrer dans une SCPI à capital fixe au moment de sa création puis d'acquérir des parts sur le marché secondaire avant sa dissolution (10 ou 12 ans plus tard si je me souviens bien). C'est le marché secondaire qui offrait les meilleures opportunités.

En direct, PRIMOVIE c'est 1,15 % ! avec un TMI à 30 %

 

[Buffeto]

En direct, PRIMOVIE c'est 1,15 % ! avec un TMI à 30 %

d'une part en direct en TMI 30 la plupart des SCPI ont peu ou prou le même rendement et d'autre part en direct ce qui intéresse l'investisseur c'est le levier du crédit .

 

[paal]

S'il faut attendre 8 ans pour atteindre ce pauvre rendement net (car avant avec les frais d'entrée c'est encore moins) c'est pas terrible.
Quitte à investir sur 8 ans ou plus , je pense que la bourse effectivement ou certains fonds comme H2O devrait offrir un rendement supérieur.

On en vient finalement à comparer les placements boursiers et les placements immobiliers, et il existe de fait une énorme différence ....

Dans un cas, vous connaissez la valorisation quasi-instantanée de la valeur de votre actif, alors que dans l'autre, et dans le meilleur des cas, vous n'en avez qu'une vague idée .... ; et ça, pour moi, c'est une différence assez fondamentale .....

Il faut donc vraiment compter sur une revalorisation de la part. Je ne suis pas spécialiste mais l'immo est quand même haut avec ce contexte de taux bas et a bien progressé ces dernières années donc ce n'est pas si évident que ça.

Et c'est tout le problème du marché immobilier (sous forme d'actif physique, ou d'actif sous forme papier), il faut disposer d'énormément de temps pour l'apprécier, et de fait avoir réalisé sa cession ....

J'en veux d'ailleurs pour preuve que lorsque l'on doit faire une déclaration de feu l'ISF (mais cela reste identique dans le cadre de l'IFI), j'ai souvent recommandé à ceux qui me demandaient de les assister dans leur déclaration annuelle, d'obtenir préalablement un avis de valeur auprès de plusieurs professionnels reconnus (au moins 3) ....

Je ne vous raconte même pas les surprises constatées à propos de l'évaluation d'un même bien, au même moment ....

 

[steph12002]

d'une part en direct en TMI 30 la plupart des SCPI ont peu ou prou le même rendement et d'autre part en direct ce qui intéresse l'investisseur c'est le levier du crédit .

Un crédit ça se paye. Où se trouve le levier du crédit si votre placement vous rapporte 1,15 % et que vous empruntez à 1,50 % tous frais compris (et il faut le trouver) ?

 

[agra07]

En direct, PRIMOVIE c'est 1,15 % ! avec un TMI à 30 %

Vous avez fait le calcul ?
C'est peu, non..

 

[Buffeto]

Vous avez fait le calcul ?
..

non ....
ce qui m'interesse c'est le rendement avant impôts ...puisque de toutes façons les impôts je les paye sur tout....

 

[Buffeto]

Un crédit ça se paye. Où se trouve le levier du crédit

le levier vient du fait que tu vas te créer du patrimoine ex-nihilo .
et que le crédit est payé pour partie par les revenus .

j'ai déjà fait cette démonstration par ailleurs :

si tu as zéro euro combien peux tu investir ? .....zéro . et donc dans 15 ans tu auras un patrimoine de zéro.

si tu as zéro euro et que tu fais un crédit de X combien peux tu investir ? ....X et donc dans 15 ou 20ans tu auras un patrimoine de X

 

[steph12002]

Vous avez fait le calcul ?
C'est peu, non..

Voici mon calcul, j'ai peut-être fait une erreur ...

PRIMOVIE 9,15 % frais d'entrée ; 12 % frais de gestion

Somme nette investie : 10 000,00 €
Prix d'achat : 203,00 €
Dividende brut : 9,14 € / part
Dividende net de frais de gestion (dividende brut * 0,88) : 8,04 € / part
Nombre de parts N0 : 49,26

ANNEE 1
Dividende : 49,26*8,04 € = 396,05 €

ANNEE 2
Dividende : 49,26*8,04 € = 396,05 €

ANNEE 3
Dividende : 49,26*8,04 € = 396,05 €

ANNEE 4
Dividende : 49,26*8,04 € = 396,05 €

ANNEE 5
Dividende : 49,26*8,04 € = 396,05 €

ANNEE 6
Dividende : 49,26*8,04 € = 396,05 €

ANNEE 7
Dividende : 49,26*8,04 € = 396,05 €

ANNEE 8
Dividende : 49,26*8,04 € = 396,05 €

Dividende sur 8 ans : 3 168,40 €

Dividende – PS – IR 30 % : 1 672,92 €
Intérêts : 204,00 €
capital K : 49,26*184,43 + 1672,92 + 204 = 10961,94 €
rendement net final : 12593,59/10000 puissance 0,125 = 1,15 %

 

[steph12002]

le levier vient du fait que tu vas te créer du patrimoine ex-nihilo .
et que le crédit est payé pour partie par les revenus .

j'ai déjà fait cette démonstration par ailleurs :

si tu as zéro euro combien peux tu investir ? .....zéro . et donc dans 15 ans tu auras un patrimoine de zéro.

si tu as zéro euro et que tu fais un crédit de X combien peux tu investir ? ....X et donc dans 15 ou 20ans tu auras un patrimoine de X

En effet ...

 

[abcdef]

On achète pas des Scpi françaises en cash en general avec une tmi 30% à crédit ou en démembrement .
Mais si on veut comparer en cash , je pense qu'avec des Scpi internationales comme Corum Xl on obtient un meilleur rendement net en direct du fait de la faible fiscalité et sans frais de gestion AV.

 

[gasier]

Bonjour,
Pour donner un exemple, j'ai ouvert une AV mesplacements-liberté en Juin 2013, avec 100% SCPI. Le contrat affiche aujourdh'ui une hausse de 18% depuis le début (ca inclut donc les 6% de frais de souscription en moyenne, les frais de gestion annuels de 0.5%, et les hausses des parts, les différents prélèvements).... J'ai arreté les versements programmés fin 2015. Les "loyers" transitent par le fonds euros avant d'etre et je les réinvestis au grès des hausses de parts dans les mois suivants...

 

[agra07]

Voici mon calcul, j'ai peut-être fait une erreur ...

PRIMOVIE 9,15 % frais d'entrée ; 12 % frais de gestion

Somme nette investie : 10 000,00 €
Prix d'achat : 203,00 €
Dividende brut : 9,14 € / part
Dividende net de frais de gestion (dividende brut * 0,88) : 8,04 € / part
Nombre de parts N0 : 49,26

ANNEE 1
Dividende : 49,26*8,04 € = 396,05 €

ANNEE 2
Dividende : 49,26*8,04 € = 396,05 €

ANNEE 3
Dividende : 49,26*8,04 € = 396,05 €

ANNEE 4
Dividende : 49,26*8,04 € = 396,05 €

ANNEE 5
Dividende : 49,26*8,04 € = 396,05 €

ANNEE 6
Dividende : 49,26*8,04 € = 396,05 €

ANNEE 7
Dividende : 49,26*8,04 € = 396,05 €

ANNEE 8
Dividende : 49,26*8,04 € = 396,05 €

Dividende sur 8 ans : 3 168,40 €

Dividende – PS – IR 30 % : 1 672,92 €
Intérêts : 204,00 €
capital K : 49,26*184,43 + 1672,92 + 204 = 10961,94 €
rendement net final : 12593,59/10000 puissance 0,125 = 1,15 %

Ok pour leraisonnement à mon avis mais 12 593/10000=1.2593
1.2593^0.125=1.0292
1.0292-1=2.92%
Avantage donc à la détention en direct, même avec un TMI de 30%.

 

[agra07]

non ....
ce qui m'interesse c'est le rendement avant impôts ...puisque de toutes façons les impôts je les paye sur tout....

Oui et non. En AV, on peut sortir sans payer d'impôts ou peu et la fiscalité n'est pas du tout la même quand on est dans une TMI de 30%.

 

[agra07]

Bonjour,
Pour donner un exemple, j'ai ouvert une AV mesplacements-liberté en Juin 2013, avec 100% SCPI. Le contrat affiche aujourdh'ui une hausse de 18% depuis le début (ca inclut donc les 6% de frais de souscription en moyenne, les frais de gestion annuels de 0.5%, et les hausses des parts, les différents prélèvements).... J'ai arreté les versements programmés fin 2015. Les "loyers" transitent par le fonds euros avant d'etre et je les réinvestis au grès des hausses de parts dans les mois suivants...

Bonjour,
Sur 5.75 années, cela ferait un rendement annuel brut de 2.92%
[1.18^(1/5.75)-1=2.92%].
Mais il faudrait ensuite tenir compte des PS prélevés sur la plus value du fonds en UC en cas de rachat.
On arriverait alors à 2.44% net.

 

[steph12002]

Ok pour leraisonnement à mon avis mais 12 593/10000=1.2593
1.2593^0.125=1.0292
1.0292-1=2.92%
Avantage donc à la détention en direct, même avec un TMI de 30%.

Bonjour,

rendement net final : 10961,94 et non 12593,59/10000 puissance 0,125 = 1,15 %

SORRY

 

[agra07]

Bonjour,

rendement net final : 10961,94 et non 12593,59/10000 puissance 0,125 = 1,15 %

SORRY

OK, effectivement, j'avais pas relevé l'erreur sur le nombre.

 

[steph12002]

J'ai fait le calcul avec EPARGNE PIERRE (achat en direct sur 8 ans) on arrive à 2,93 %. C'est déjà mieux ...

 

[steph12002]

avec TMI 30