VERITE SUR RENDEMENT SCPI

[steph12002]

Je vais partir du dernier calcul de poam5356 et avec les intérêts sur fond euro + prélevements sociaux avec rachat au bout de 8 ans

 

[steph12002]

Oui, et comme on est parti sur le fait qu'il y a 0 PV, donc 0 PS

0 PV ? kesako

 

[poam5356]

0 PV ? kesako

Sur les UC, les PS sont prélevés au moment de la vente des UC.
Or, là, on est parti de l'hypothèse que le prix ne bouge pas, donc : pas de pv, et pas de ps

 

[Buffeto]

: pas de pv, et pas de ps

et pas de palais ...pas de palais [lien réservé abonné]

 

[agra07]

Désolé @poam5356, je pense que votre calcul n'est pas exact.
Le mien nécessite aussi une petite précision.
J'y reviendrai dès que possible.

 

[agra07]

Me revoilà.

Petite précision par rapport à mon calcul en P59.
Si les revenus versés chaque année évoluent au prorata du nombre de parts (au lieu d'être constants), le rendement passe de 2.40 à 2.31 %.
Nota: l'incertitude sur le taux du fonds euros n'a que peu d'incidence sur le résultat.
Les hypothèses sont donc pessimistes (pas de variation de la valeur de retrait pendant 8 ans et pas d'augmentation des coupons, lesquels évoluent en principe comme les loyers perçus).

L'erreur de calcul de @poam5356: les coupons versés sur le fond en euros ne sont pas assujettis aux PS. Seuls les intérêts produits par ces coupons le sont.
S'agissant de PRIMOVIE, le taux de 4.96% est trop élevé: en 2018 les coupons versés dans l'année représentent 4.17% de la valeur de retrait au 31/12/2017.

 

[poam5356]

L'erreur de calcul de @poam5356: les coupons versés sur le fond en euros ne sont pas assujettis aux PS. Seuls les intérêts produits par ces coupons le sont.

OK. Effectivement, j'ai calculé les PS sur les coupons.
Mais alors, faut-il comprendre qu'ils doivent être comptabilisés, capitalisés plutôt, avec le prix de vente des parts et seront prélevés des PS à ce moment là ? Comme pour les UC actions par exemple.

S'agissant de PRIMOVIE, le taux de 4.96% est trop élevé: en 2018 les coupons versés dans l'année représentent 4.17% de la valeur de retrait au 31/12/2017.

ce sont pourtant les chiffres officiels. Dividende 9,14€ pour un prix de part de 203€ en 2018. Et ce sont les chiffres pris par le site mes-placements pour faire une simulation:
Calcul du taux de distribution prévisionnel en 2019 dans le contrat
- Dividende distribué en 2019 9,14 € (100 % de 9,14 €)
- Prix d'achat dans le contrat 184,43 €
- Taux de distribution au sein du contrat (bruts de frais de gestion du contrat) + 4,96 % (9,14 € / 184,43 €)

 

[agra07]

Bravo à tous pour ces calculs bien migraineux, en effet.

Moi je souhaite insister sur le temps long pour stéph12002: si tu y vas pour 100K€, tu as compris que pour lisser cet empilement de frais, il te faudra minimum 10 ans, ce qui est normal c'est de l'immo.
Fort de tous ces enseignements, il te faut voir si tu dois vraiment "bloquer" tout cet argent pour atteindre tes objectifs financiers. A priori pour les SCPI tu as choisi un des meilleurs contrats.
La question est à présent: faut il que tu y investisses tous tes 100K€ ?

Bonsoir,
Pour faire mieux que le fonds en euros sécurisé, il faut un peu moins de 8 ans. C'est pour cela que j'évoque souvent 6 ans minimum.
L'idée ne serait pas de bloquer 100K€ sur des SCPI mais seulement une partie, le restant étant investi sur un fonds en euros ou sur d'autres UC . Les sommes investies sur un fonds en euros restent facilement récupérables en cas de besoin.
Enfin au regard de la somme, personnellement, je préférerais investir sur deux contrats avec deux assureurs différents.

 

[agra07]

OK. Effectivement, j'ai calculé les PS sur les coupons.
Mais alors, faut-il comprendre qu'ils doivent être comptabilisés, capitalisés plutôt, avec le prix de vente des parts et seront prélevés des PS à ce moment là ? Comme pour les UC actions par exemple.

Non pas du tout.
Les coupons sont versés chaque mois sur le fonds en euros comme s'il s'agissait de versements complémentaires volontaires.

ce sont pourtant les chiffres officiels. Dividende 9,14€ pour un prix de part de 203€ en 2018. Et ce sont les chiffres pris par le site mes-placements pour faire une simulation:
Calcul du taux de distribution prévisionnel en 2019 dans le contrat
- Dividende distribué en 2019 9,14 € (100 % de 9,14 €)
- Prix d'achat dans le contrat 184,43 €
- Taux de distribution au sein du contrat (bruts de frais de gestion du contrat) + 4,96 % (9,14 € / 184,43 €)

Mes calculs, que je pourrais produire mais c'est un peu long (et je ne sais pas écrire les puissances avec mon clavier ! ) sont basés sur les chiffres réels de 2018 (je viens de recevoir mon relevé annuel).

 

[CharlyBgood]

Enfin au regard de la somme, personnellement, je préférerais investir sur deux contrats avec deux assureurs

Oui en effet pq pas, avec chacun 50% fds en €, et 50% en SCPI / SCI ou OPCI

 

[paal]

OK. Effectivement, j'ai calculé les PS sur les coupons.

Alors précisions quelque peu ; si ces coupons avaient été versés sur le fonds Euros, il aurait été logique qu'aussi bien les coupons (les intérêt du placement) que les intérêts que produiront ces coupons, soient soumis aux PS alors que tout cela se déroule sur l'un des Fonds Euros ...

Mais alors, faut-il comprendre qu'ils doivent être comptabilisés, capitalisés plutôt, avec le prix de vente des parts et seront prélevés des PS à ce moment là ? Comme pour les UC actions par exemple.

Tout à fait et si ces coupons sont versés sous forme de leur équivalent en parts de SCPI, alors ces versements, viennent s'ajouter aux UC détenues, et se trouveront soumis aux PS lors d'un rachat, comme pour les UC ....

 

[steph12002]

pour résumé 2,31 % de rendement çà ne vaut pas le coup d'investir en scpi pour un risque potentiel de perte de capital !

 

[steph12002]

je voulais lever le lièvre. Pour retenir ce rendement cela n'a pas été une mince affaire ... et quand c'est flou c'est qu'il y a un loup. 2,31 % de servi vs 1,49 % fond euros eurossima. Pour 100000 € investi on gagne 820 € de plus par an soit 68 €/ mois. C'est ridicule pour une telle somme investi !

 

[agra07]

Attention quand même, les hypothèses de calcul sont plutôt pessimistes.
Dans un passé récent (deux ans) la valeur de retrait de PRIMOVIE a augmenté.
Ensuite, si on reste sur du plus long terme, on n'est pas obligé de vendre au bout de 8 ans.
Et si on garde les parts c'est plutôt du 3.4 % net chaque année qui serait versé (4.17-0.75) après 8 ans.

 

[poam5356]

Attention quand même, les hypothèses de calcul sont plutôt pessimistes.
Dans un passé récent (deux ans) la valeur de retrait de PRIMOVIE a augmenté.
Ensuite, si on reste sur du plus long terme, on n'est pas obligé de vendre au bout de 8 ans.
Et si on garde les parts c'est plutôt du 3.4 % net chaque année qui serait versé (4.17-0.75) après 8 ans.

Oui, je pense aussi que c'est un taux de rentabilité sur lequel on peut raisonnablement tabler.

 

[agra07]

Alors précisions quelque peu ; si ces coupons avaient été versés sur le fonds Euros,

Dans le cas d'espèce, ils le sont.

il aurait été logique qu'aussi bien les coupons (les intérêt du placement) que les intérêts que produiront ces coupons, soient soumis aux PS

Seuls les intérêts produits (au taux du fonds euros) sont soumis aux PS.

alors que tout cela se déroule sur l'un des Fonds Euros ...

Donc pas de PS sur les coupons issus de la SCPI.

 

[steph12002]

Bonjour Agra07, pourriez-vous m'indiquer, le détail de votre calcul pour obtenir le rendement de 2,31 % ?
Pourriez-vous m'expliquer aussi votre calcul 4,17-0,75=3,4 % ; d'où sortent ces chiffres ?

Merci

Bonne journée

 

[poam5356]

Bonjour,
J'ai refait le calcul tel que celui que j'avais mis dans un post plus haut, mais en suivant les indications de agra07 au sujet des PS à ne compter que sur les seuls intérêts du fonds euros.
Résultat : le rendement s'établit à 3,24% au bout de 8 ans.

 

[steph12002]

Bonjour,
J'ai refait le calcul tel que celui que j'avais mis dans un post plus haut, mais en suivant les indications de agra07 au sujet des PS à ne compter que sur les seuls intérêts du fonds euros.
Résultat : le rendement s'établit à 3,24% au bout de 8 ans.

les PS s'appliquent aussi sur les dividendes (coupons) et pas seulement sur les seuls intérêts du fonds euros

 

[steph12002]

Je souhaiterais obtenir un calcul "universel" du rendement applicable à toutes les scpi et en ne changeant que les paramètres propres à chaque SCPI. Cela me semble le point de départ pour choisir une SCPI.