VERITE SUR RENDEMENT SCPI

[steph12002]

11903.46/10000 = 1,19
1,19 puissance 0.125 = 2,20 %

 

[Aristide]

Bonjour,

Votre résultat est quasiment juste mais c'est un hasard car votre formule de calcul est inexacte.

D'abord "1,19 puissance 0,125" ne donne pas 2,20% mais 1,0108304412 ???

Ensuite, avec "Tr = taux de rendement recherché", la bonne équation est la suivante:

+ 10.000€ = 11.903,46€ * ((1+Tr)^(-8))

Ou, si vous préférez

+ 10.000€ * ((1+Tr)^8) = 11.903,46€

=> Taux de rendement "Tr" = 2,2019....%

=> Contrôle = 10.000 x ((1+0,0220194292843212)^8) = 11.903,46€

Cdt

 

[steph12002]

Bonjour,

Votre résultat est quasiment juste mais c'est un hasard car votre formule de calcul est inexacte.

D'abord "1,19 puissance 0,125" ne donne pas 2,20% mais 1,0108304412 ???

Ensuite, avec "Tr = taux de rendement recherché", la bonne équation est la suivante:

+ 10.000€ = 11.903,46€ * ((1+Tr)^(-8))

Ou, si vous préférez

+ 10.000€ * ((1+Tr)^8) = 11.903,46€

=> Taux de rendement "Tr" = 2,2019....%

=> Contrôle = 10.000 x ((1+0,0220194292843212)^8) = 11.903,46€

Cdt

Merci !

 

[agra07]

On est toujours d'accord. Mais, il est vrai que je m'étais mal exprimé, en ne prenant pas la peine de développer. Ce n'est évidemment pas le versement du coupon sur le fonds € qui est soumis aux PS, mais les intérêts que produira ledit versement, comme tout autre versement effectué sur le fonds €.
Cdt

Exactement.

on est d'accord et ces PS sont payés lors d'un rachat

Non, ces PS sont prélevés sur le fonds euros au fil de l'eau lors de l'inscription en compte des intérêts (produits).

 

[agra07]

D'abord "1,19 puissance 0,125" ne donne pas 2,20% mais 1,0108304412 ???

Bonsoir,
Etes-vous bien sûr de ce résultat ?
1.19 puissance 0.125 = 1.0220
1.0220 - 1 = 0.0220 = 2.20 % (à la 3ième décimale près).
Pour moi le calcul de @steph12002 est correct, mais je reste attentif à vos remarques.

 

[agra07]

Petit correctif (qui ne change rien au résultat)

Bonjour,
Je vais essayer d'expliquer comment ça se passe chez FORTUNEO.
Quels sont les frais d'entrée ?
Il y a un prix de souscription (PS): à l'époque 191 € (celui là vous pouvez vite l'oublier dans le cadre d'un achat en AV).
En AV on considère une valeur d'achat (VA): VA=97.5 % PS= 186.23 €. C'est sur cette valeur que sera calculé le nombre d'UC Primovie. Si vous investissez M, vous aurez M/186.23=nb d'UC Primovie.
Ensuite, la valeur de retrait (VR): si vous sortez immédiatement après être entré (c'est pas recommandé!!) vous toucherez cette valeur de retrait pour 1UC acquise (la valeur de retrait s'appelle aussi valeur liquidative (VL).
La différence entre VA et VR est égale à la commission de souscription (CS): CS=VA-VR=12.71€
Le pourcentage de frais est donc de 12.71/ 186.23=6.82%.
Il n'y a pas d'autres frais à l'entrée ni à la sortie.
Mon calcul.
Aujourd'hui, sauf erreur, on doit avoir PS=203€, VA=197.93 et VR=0.9318 x 197.93 = 184.43€
Mon calcul est basé sur le relevé que je viens de recevoir pour 2018:
Montant des UC Primovie au 31/12/2017: 3248,03€ (=N0 UC x VL)
Montant des UC Primovie au 31/12/2018: 3223.67€ (=N1 UC x VL). VL est restée contant mais N1 est égal à N0-0.75% N0. 0.75% représente les frais de gestion des UC chez FORTUNEO: ils se traduisent par une diminution du nb d'UC d'une année sur l'autre.
Le total des revenus versés dans l'année sur le fonds euros, à raison de un par mois, s'élève à 135.31€ (certains parlent de coupons).
Ces coupons ne sont pas soumis aux PS.
Ensuite, j'ai considéré un taux brut du fond euros de 2% (en réalité peu d'incidence sur le résultat final).
A ce taux brut, correspond un taux net de PS de 1.656%.
J'ai considéré que 1/ 12ième des 135.31€ était distribué chaque mois, de sorte que l'intérêt annuel procuré par cette somme est égal à 0.76% x 135.31 = 136.34€ 1.03€ et le capital acquis en fin d'année 136.34€.
Ensuite, j'ai considéré que l'année 2018 était l'année 1 et j'ai calculé le capital acquis en fin d'année 8 par cette somme (en la multipliant par 1.01656^7 (il faut comprendre le nombre élevé à la puissance 7).
J'ai fait pareil pour les années suivantes en diminuant la puissance de 1 chaque fois jusqu'à l'année 8 où j'ai élevé à la puissance 0, ce qui me donne 1.
En faisant le total de ces sommes, j'obtiens 8.4793 x 136.34 = 1156.07€
Du fait de la diminution du nb d'UC chaque année, au bout de 8ans, le montant des UC Primovie de 3248.03€ devient 0.9925^8 = 0.94155 x 3248.03 = 3058.18 €
Si je vends, je récupère donc 3058.18 + 1156.07 = 4214.25€
Au départ, j'ai investi 3248.03/0.9318 = 3485.76 €
Rendement sur 8 ans 4214.25/3485.76 = 1.209
Rendement annuel 1.209^0.125 = 1.0240 soit 2.40 % annuel.

OUF!
Nota: dans ce calcul, j'ai supposé que le montant des coupons annuels était identique chaque année.
J'ai fait une variante en considérant que le taux des coupons était constant et donc que le montant annuel diminuait de 0.75% chaque année: je trouve tout calcul fait un rendement annuel de 2.31 %.

En l'occurrence, les hypothèses me paraissent plutôt pessimistes (pas de valorisation de la part pendant les 8 années à venir alors que la dernière valorisation a compensé presque toute la commission de souscription).
Par ailleurs plus on allonge la durée, plus le rendement augmente selon ce calcul.
Vous pouvez bien entendu reproduire ce calcul avec des hypothèses différentes.

Je reste à l'écoute de vos remarques. Personne n'est à l'abri d'une erreur.

 

[agra07]

Un âme charitable pourrait-elle me donner le rendement final ?

j'ai donc 11903,46 € de capital pour 10000 € investit sur 8 ans. Je trouve 2,40 % mais je ne crois pas que c'est çà avec les histoires de puissance (comme l'expliquait Agra07) ...

Bonsoir,
Pour moi, votre calcul est bon sous réserve de l'exactitude de vos hypothèses (je ne connais pas le contrat).
En revanche, dans mon calcul, les coupons par part, distribués dans l'année, sont un peu plus faibles que les vôtres (j'ai considéré les chiffres réels de 2018), les frais sur les UC sont plus élevés et je n'ai pas appliqué de PS sur les coupons mais seulement sur les intérêts qu'ils produisent au taux net de 1.656% (mon relevé annuel est établi ainsi).

 

[Aristide]

Bonjour,

Bonsoir,
Etes-vous bien sûr de ce résultat ?
1.19 puissance 0.125 = 1.0220
1.0220 - 1 = 0.0220 = 2.20 % (à la 3ième décimale près).
Pour moi le calcul de @steph12002 est correct, mais je reste attentif à vos remarques.

Exact; 1.19 puissance 0.125 = 1.02198229054
Erreur de saisie probablement.

Mais le bon calcul est celui-ci:

Ensuite, avec "Tr = taux de rendement recherché", la bonne équation est la suivante:

+ 10.000€ = 11.903,46€ * ((1+Tr)^(-8))

Ou, si vous préférez

+ 10.000€ * ((1+Tr)^8) = 11.903,46€

=> Taux de rendement "Tr" = 2,2019....%

=> Contrôle = 10.000 x ((1+0,0220194292843212)^8) = 11.903,46

Cdt

 

[Buffeto]

purée les gars , sincèrement ...vous faites tout ca avant d'investir ?

donc en fait vous n'investissez jamais ...

si j'avais du me taper tous ces calculs avant de prendre une décision , je n'aurais probablement rien fait . d'autant que ce qui compte c'est ce qui va se passer dans l'avenir et là il n'y a aucune certitude ni de fiscalité , ni de frais , ni de rentabilité .

quelques centièmes de plus ou de moins ne changent pas grand chose sur un investissement de long terme qui va vraisemblablement connaitre des fluctuations de son rendement .

 

[abcdef]

Et donc la conclusion de ces 17 pages de calculs sur la vérité du rendement des SCPI?
Intéressant ? Pas intéressant scpi en assurance vie? Guère mieux qu'un fonds euros sur 8 ans avec plus de risque et moins de liquidité?

 

[poam5356]

Et donc la conclusion de ces 17 pages de calculs sur la vérité du rendement des SCPI?
Intéressant ? Pas intéressant scpi en assurance vie? Guère mieux qu'un fonds euros sur 8 ans avec plus de risque et moins de liquidité?

Oui, c'est ce à quoi il faut s'attendre avec un marché dépendant des taux d'intérêts qui sont à un niveau historiquement bas, et qui vont sans doute y rester un bon moment.
C'est aussi un calcul fait en ne retenant que des paramètres négatifs. La moindre revalorisation de la part, ou hausse (sans doute moins probable) des loyers, va améliorer le "score".
J'aurais tendance à dire qu'il s'agit d'un rendement sur lequel on peut tabler si on souhaite faire des projections d'investissement assez sérieuses. Ce qui est loin de ce que font miroiter certains vendeurs de pierre papier.
A noter que, même à 2,40%, le produit joue parfaitement son rôle : la SCPI offre une protection contre l'érosion monétaire.
Par contre pour qui veut spéculer, la SCPI n'est pas faite pour, il y a la bourse pour ça.

 

[paal]

Oui, c'est ce à quoi il faut s'attendre avec un marché dépendant des taux d'intérêts qui sont à un niveau historiquement bas, et qui vont sans doute y rester un bon moment.
C'est aussi un calcul fait en ne retenant que des paramètres négatifs.
La moindre revalorisation de la part, ou hausse (sans doute moins probable) des loyers, va améliorer le "score".

C'est effectivement le raisonnement que tiennent les propriétaires parisiens, à savoir un faible rendement, avec en ligne de mire une plus-value de cession, mais il faut alors être patient, très patient ....

J'aurais tendance à dire qu'il s'agit d'un rendement sur lequel on peut tabler si on souhaite faire des projections d'investissement assez sérieuses. Ce qui est loin de ce que font miroiter certains vendeurs de pierre papier.

Cela évolue vers un marché qui devient difficile pour l'investisseur lambda ....

A noter que, même à 2,40%, le produit joue parfaitement son rôle : la SCPI offre une protection contre l'érosion monétaire.
Par contre pour qui veut spéculer, la SCPI n'est pas faite pour, il y a la bourse pour ça.

Eh oui, chacun son truc !!

 

[steph12002]

purée les gars , sincèrement ...vous faites tout ca avant d'investir ?

donc en fait vous n'investissez jamais ...

si j'avais du me taper tous ces calculs avant de prendre une décision , je n'aurais probablement rien fait . d'autant que ce qui compte c'est ce qui va se passer dans l'avenir et là il n'y a aucune certitude ni de fiscalité , ni de frais , ni de rentabilité .

quelques centièmes de plus ou de moins ne changent pas grand chose sur un investissement de long terme qui va vraisemblablement connaitre des fluctuations de son rendement .

Bonjour,

la première question à se poser avant d'investir est, me semble t'il, de savoir si cela est "rentable" ou pas. 2,20 % SCPI en AV vs 1,49 % fond euros, je pense que l'investissement n'est pas judicieux.
Le taux de rendement est grévé en AV car il y a bcp trop d’intermédiaires. Si l'on reprend mon exemple, il y a d'abord le site mesplacements, puis la banque crédit agricole puis enfin la société de gestion, chacun prenant sa petite commission. Notre argent sert finalement à rémunérer tous ces échelons !
Voir maintenant si ce n'est pas préférable d'acheter en direct car des SCPI hors AV présentent des TDVM nettement plus élevés (sans penser à Corum ou Corum XL) et puis il n'y a plus qu'un interlocuteur au lieu de 3 !

 

[agra07]

Bonjour,
l'important est de savoir où on met les pieds et ne pas se laisser abuser par des chiffres bruts parfois un peu flatteurs.
Ces calculs, il est vrai fastidieux et basés sur des hypothèses par définition incertaines, permettront néanmoins aux lecteurs d'y voir un peu plus clair, du moins je l'espère.
J'ai même vu récemment une pub de PFO2, très bien faite à mon avis, où un scenario défavorable faisait ressortir un risque de rendement négatif sur un dizaine d'années.

 

[paal]

Bonjour,
Voir maintenant si ce n'est pas préférable d'acheter en direct car des SCPI hors AV présentent des TDVM nettement plus élevés (sans penser à Corum ou Corum XL) et puis il n'y a plus qu'un interlocuteur au lieu de 3 !

Pour les non-initiés cet acronyme désigne le Taux de Distribution sur Valeur de Marché ; plus simplement un rendement annuel de la part de SCPI .....

 

[Aristide]

DVM ou TDVM d'une SCPI : pour mesurer le rendement sur un exercice
Depuis le 1er juillet 2012, les porteurs de parts de SCPI ont pu constater l'apparition d'un nouvel indicateur de rentabilité : le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM). Assimilable au rendement, c'est un ratio où le dividende brut, quelles que soient ses composantes, est divisé par le prix moyen des parts pour les acquéreurs de l'année écoulée.

En théorie, le TDVM est strictement comparable d'une SCPI à l'autre.

Cependant, une SCPI en bonne santé peut afficher un taux de distribution inférieur à celui d'une SCPI en perte de vitesse.

Comment ?

Lorsqu'une diminution prolongée des revenus provoque une baisse du prix des parts sur le marché secondaire, synonyme d'une paupérisation du porteur même si le taux de distribution apparaît en hausse.

Le TDVM n'est donc pas le seul indicateur à prendre en considération.

[lien réservé abonné]

 

[steph12002]

DVM ou TDVM d'une SCPI : pour mesurer le rendement sur un exercice
Depuis le 1er juillet 2012, les porteurs de parts de SCPI ont pu constater l'apparition d'un nouvel indicateur de rentabilité : le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM). Assimilable au rendement, c'est un ratio où le dividende brut, quelles que soient ses composantes, est divisé par le prix moyen des parts pour les acquéreurs de l'année écoulée.

En théorie, le TDVM est strictement comparable d'une SCPI à l'autre.

Cependant, une SCPI en bonne santé peut afficher un taux de distribution inférieur à celui d'une SCPI en perte de vitesse.

Comment ?

Lorsqu'une diminution prolongée des revenus provoque une baisse du prix des parts sur le marché secondaire, synonyme d'une paupérisation du porteur même si le taux de distribution apparaît en hausse.

Le TDVM n'est donc pas le seul indicateur à prendre en considération.

[lien réservé abonné]

tout à fait d'accord. Seulement, en AV le TDVM des meilleures SCPI tourne autour de 4,50 %. Donc à priori (sans revalorisation de la part et TDVM constant sur une durée de 8 ans), on ne peut attendre qu'un rendement net de 2,20 %. Cela ne vaut pas le coup, d'analyser les autres paramètres que sont le TRI, le RAN, fonds gros travaux, la valeur de reconstitution, etc. Je répète en AV

 

[agra07]

tout à fait d'accord. Seulement, en AV le TDVM des meilleures SCPI tourne autour de 4,50 %. Donc à priori (sans revalorisation de la part et TDVM constant sur une durée de 8 ans), on ne peut attendre qu'un rendement net de 2,20 %. Cela ne vaut pas le coup, d'analyser les autres paramètres que sont le TRI, le RAN, fonds gros travaux, la valeur de reconstitution, etc. Je répète en AV

Bonjour,
Tous calculs faits, j'arrive pour ma part à un rendement net sur 8 ans de 2.31% (pas très éloigné du vôtre).
A titre de comparaison, le même calcul pourrait être fait sur la même SCPI détenue en direct en appliquant la fiscalité propre avec une hypothèse de TMI donnée. Je passe la main pour ce faire, n'étant pas intéressé.
Comme j'ai déjà eu l'occasion de le dire, le meilleur investissement que j'ai fait en matière de SCPI a été d'entrer dans une SCPI à capital fixe au moment de sa création puis d'acquérir des parts sur le marché secondaire avant sa dissolution (10 ou 12 ans plus tard si je me souviens bien). C'est le marché secondaire qui offrait les meilleures opportunités.

 

[abcdef]

S'il faut attendre 8 ans pour atteindre ce pauvre rendement net (car avant avec les frais d'entrée c'est encore moins) c'est pas terrible.
Quitte à investir sur 8 ans ou plus , je pense que la bourse effectivement ou certains fonds comme H2O devrait offrir un rendement supérieur.

Il faut donc vraiment compter sur une revalorisation de la part. Je ne suis pas spécialiste mais l'immo est quand même haut avec ce contexte de taux bas et a bien progressé ces dernières années donc ce n'est pas si évident que ça.

 

[agra07]

C'est un point de vue. Tout dépend de ce que l'on recherche.
Ne pas perdre de vue également qu'il a été considéré dans ces calculs que les loyers perçus n'augmentaient pas pendant 8 ans, de même que la valeur des bâtiments.