Vendre pour acheter plus grand: comment faire?

[aden]

Bonjour,

Merci Aristide pour vos réponses.
Nous avons finalement remboursé le prêt principal (50 000), il ne nous reste donc "que" le PTZ de 20 000 sur notre bien à vendre.

Pour être sûre d'avoir bien compris ce qu'est l'achat-revente (après relectures du forum, mais je ne suis pas du milieu bancaire...): c'est quand on a encore un crédit à régler sur le bien qu'on vend, et qu'on achète un nouveau bien où le crédit englobe le prêt-relais, le nouveau prêt et le crédit restant sur le bien à vendre ? Donc si on n'a plus de crédit sur le bien à vendre, on ne peut pas faire de prêt achat-revente?

Concernant le bien à acheter, nous avons trouvé une VEFA (signé le contrat de réservation), et je viens de lire sur les forums cbanque que le montage financier est complexe (car prêt-relais et VEFA).
Prix: 380 000, pas de frais de notaire
Bien vendu estimé à 250 000 nets vendeur, reste 20 000 de PTZ (garantie: PPD au CFF)

Tout d'abord, je me pose la question de la garantie, par rapport à ce dont vous m'avez informé concerant le problème de rang hypothécaire. Ceci veut dire qu'un autre établissement que le CFF refusera certainement de nous prêter si nous n'avons pas soldé le PTZ? Mais que si nous empruntons au CFF, il n'y a pas de problème pour conserver le PTZ?

Ensuite, connaissez-vous des établissements qui prennent en charge le prêt-relais à hauteur de 80%? Car pour un achat en VEFA, au CFF, on m'a dit 70% si promesse de vente signée, sinon 60% ? Apparemment, aucun établissement ne prend en charge un prêt-relais à hauteur de 80% pour une VEFA?

Enfin, j'ai compris que dans le cas VEFA/prêt-relais, on doit payer (nous ne souhaitons pas faire de différé total):
-intérêts et assurance sur le prêt-relais. Etes-vous en capacité de me donner un ordre de grandeur pour leur montant mensuel? Quand nous vendons le bien, ils s'éteignent.
-intérêts et assurance sur la VEFA, jusqu'à la livraison du bien. En fait, j'ai compris que ces intérêts étaient des intérêts intercalaires, qu'on doit payer parce que le capital est débloqué sans qu'on commence à le rembourser? Donc, dans le cas des intérêts intercalaires, le "vrai prêt" n'a pas encore commencé, il ne démarre qu'à la livraison.
Je crois qu'on peut aussi commencer à rembourser le prêt sur la VEFA (comme un prêt classique) dès la signature de l'acte authentique, et dans ce cas, on ne paye pas d'intérêt intercalaire, c'est cela?

Merci par avance pour vos réponses.

Cordialement,
aden

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour être sûre d'avoir bien compris ce qu'est l'achat-revente (après relectures du forum, mais je ne suis pas du milieu bancaire...): c'est quand on a encore un crédit à régler sur le bien qu'on vend, et qu'on achète un nouveau bien où le crédit englobe le prêt-relais, le nouveau prêt et le crédit restant sur le bien à vendre ?

Oui

Donc si on n'a plus de crédit sur le bien à vendre, on ne peut pas faire de prêt achat-revente?

L'avantage du "Crédit Achat-Revente" est de financer le solde dû sur le crédit restant sur le bien vendu et donc d'en supprimer la charge de remboursement mensuelle.
Il a l'inconvénient d'accroître un peu le besoin à financer car il faut ajouter l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) dudit solde du crédit antérieur

Comme l'objectif principal est de limiter au maxmum les charges de remboursement, le crédit relais inclu dans le montage est généralement en différé total.

Donc, si vous n'avez pas de crédit encours sur le bien à vendre, l'intérêt du "Crédit Achat-Revente" est moindre.

Dans l'absolu il n'est cependant pas impossible.

Dans une telle hypothèse le besoin à financer serait réduit (pas de prêt à solder - pas d'IRA)
Cela reviendrait à un prêt relais classique (sans incidence d'un solde à prévoir dans son calcul) avec un différé total et, en parallèle un prêt complémentaire du montant nécessaire à financer le réel besoin.

Tout d'abord, je me pose la question de la garantie, par rapport à ce dont vous m'avez informé concerant le problème de rang hypothécaire. Ceci veut dire qu'un autre établissement que le CFF refusera certainement de nous prêter si nous n'avons pas soldé le PTZ? Mais que si nous empruntons au CFF, il n'y a pas de problème pour conserver le PTZ?

Si votre PTZ a té consenti par la CFF et qu'il a inscrit une garantie réelle immobilière (Privilège de Prêteur de Deniers ou/et hypotnèque), il voudra conserver son 1er rang.
Dans ce cas il est possible qu'un autre Etablissemnt soit effecivement réticent.
C'est une possibilité mais pas forcément une certitude; il y a beaucoup de paramètres dans son analyse du risque qui l'amèneront à être d'accord pour un financement en second rang ou non.

Si vous sollicitez à nouveau le CFF, effectivement s'inscrire en second rang derrière lui même ne devrait pas lui poser de problème.

Ensuite, connaissez-vous des établissements qui prennent en charge le prêt-relais à hauteur de 80%?

Faire la promotion de tel ou tel Etablissement est proscrit par la charte cBanque; désolé.

Par ailleurs, au-delà de cette quotité, je vous rappelle que la formule même de calcul du crédit relais varie d'une banque à l'autre ce qui peut avoir plus d'incidence sur le montant accordé que ladite quotité.

Car pour un achat en VEFA, au CFF, on m'a dit 70% si promesse de vente signée, sinon 60% ? Apparemment, aucun établissement ne prend en charge un prêt-relais à hauteur de 80% pour une VEFA?

Cela m'étonne ?
Là encore, outre l'Etablissement considéré, cela dépend de votre profil/qualité "client/emprunteur", de la solidité de votre dossier et de nombreux autres facteurs.

Enfin, j'ai compris que dans le cas VEFA/prêt-relais, on doit payer (nous ne souhaitons pas faire de différé total):
-intérêts et assurance sur le prêt-relais. Etes-vous en capacité de me donner un ordre de grandeur pour leur montant mensuel?

+ Pour les intérêts = total sommes débloquées x taux du prêt / 12
+ Pour les assurances = montant emprunté (même si non débloqué) x taux de prime / 12 (multiplié par nombre têtes assurées)

Quand nous vendons le bien, ils s'éteignent.

Oui en supposant bien entendu que le prix réel de votre vente soit suffisant

-intérêts et assurance sur la VEFA, jusqu'à la livraison du bien. En fait, j'ai compris que ces intérêts étaient des intérêts intercalaires, qu'on doit payer parce que le capital est débloqué sans qu'on commence à le rembourser? Donc, dans le cas des intérêts intercalaires, le "vrai prêt" n'a pas encore commencé, il ne démarre qu'à la livraison.

Oui
Mêmes calculs que ci-dessus

Je crois qu'on peut aussi commencer à rembourser le prêt sur la VEFA (comme un prêt classique) dès la signature de l'acte authentique, et dans ce cas, on ne paye pas d'intérêt intercalaire, c'est cela?

Oui si votre banque pratique l'amortissement immédiat et que votre capacité de remboursement soit suffisante pour supporter l'ensemble des charges.

Cordialement,

 

[yannou79]

Je crois qu'on peut aussi commencer à rembourser le prêt sur la VEFA (comme un prêt classique) dès la signature de l'acte authentique, et dans ce cas, on ne paye pas d'intérêt intercalaire, c'est cela?

Merci par avance pour vos réponses.

Cordialement,
aden

Si vous avez une assurance groupe sur Capital Initial et que votre banque ne majore pas le taux pendant le différé, il peut être plus rentable de procéder à un abandon de solde, en payant une partie du dernier déblocage avec vos propres deniers (que vous aurez réussi à mettre de coté pendant la période du différé).
Pour plus d'explications, voir [lien réservé abonné]

 

[aden]

Bonjour,

Merci Aristide et yannou79 pour vos réponses.

Concernant l'ordre de déblocage des fonds pour la VEFA, j'ai cru comprendre qu'on débloque l'apport en premier?
Puis viennent le prêt classique et le prêt-relais, mais dans quel ordre?
Par ailleurs, le prêt-relais étant valable pendant deux ans, si la banque débloque en premier le prêt classique, et débloque par exemple le prêt-relais en juin 2012, cela signifie-t-il que c'est à cette date que démarrent les 2 ans, et que donc on a jusqu'en mai 2014 pour vendre l'appartement? Et sait-on quel prêt est débloqué à quelle date, je veux dire, tout cela figure-t-il sur le tableau d'amortissement ou autre document? Car nous ne comptons pas vendre de suite notre logement, et si le prêt-relais est débloqué plus tard que la signature chez le notaire pour la VEFA (prévue en mars 2012), cela nous laisse la possibilité de rester dans le logement sans dépasser les 2 ans, et de mettre en vente notre appartement environ 6 mois avant la livraison de la VEFA.

D'autre part, yannou79, je ne comprends pas ce que vous dites concernant le paiement du dernier, ou de tout déblocage avec de l'argent économisé depuis la signature chez le notaire pour la VEFA. Je pensais qu'il fallait annoncer combien nous avons d'apport avant de signer chez le notaire, et qu'ensuite, on ne pouvait pas injecter de l'argent dans les déblocages? Car effectivement, si on a économisé de l'argent, autant s'en servir pour rembourser le prêt et éviter les intérêts ! Mais je suppose qu'il faudra payer une IRA ou quelque chose du genre si on rembourse?
Comment cela se passe-t-il concrètement? Savez-vous où je pourrais trouver un document exemple de ce qu'on paye chaque mois avec prêt-relais et VEFA?

Merci par avance pour vos réponses.

Cordialement,
aden

 

[yannou79]

Il ne s'agit pas de s'arranger avec la banque, mais avec l’émetteur du déblocage. (maitre d'oeuvre ou autre). Il ne doit pas être bien difficile si vous vous mettez d'accord avec lui de lui régler une partie du déblocage en cash et qu'il facture le reste pour le déblocage final. Il restera donc à la fin une partie du prêt inutilisée sur laquelle vous pourrez faire un "abandon de solde".

 

[Aristide]

Concernant l'ordre de déblocage des fonds pour la VEFA, j'ai cru comprendre qu'on débloque l'apport en premier?
Puis viennent le prêt classique et le prêt-relais, mais dans quel ordre?

Sauf si votre contrat précise un ordre différent, votre intérêt est de débloquer en premier les rerssources qui vous coûtent le moins cher :

+ Prêt à taux Zéro. Attention toutefois, bien que le texte de loi dise que l'amortissement ne peut intervenir que lorsque la totalité du PTZ est mise à disposition, curieusement une convention ultérpeure "Banque/Etat" tolère que la banque pratique cependant un amortissement au prorata des sommes mises à disposition ???

+ Prêt sociaux ou à caractère social à taux faibles (exemple du prêt patronal)

+ Apport personnel (taux rémunération épargne supérieur au taux des prêts ci-dessus)

+ Prêt complémentaire

Par ailleurs, le prêt-relais étant valable pendant deux ans, si la banque débloque en premier le prêt classique, et débloque par exemple le prêt-relais en juin 2012, cela signifie-t-il que c'est à cette date que démarrent les 2 ans, et que donc on a jusqu'en mai 2014 pour vendre l'appartement?

Sauf précisons particulière du contrat concernant le déblocage du prêt relais il peut en être ainsi.
A vérifier auprès de votre banque

Et sait-on quel prêt est débloqué à quelle date, je veux dire, tout cela figure-t-il sur le tableau d'amortissement ou autre document?

Toujours sauf clauses particulières dans le/les contrat(s) c'est vous qui décidez quels crédits sont à débloquer

Cordialement,

 

[aden]

Il ne s'agit pas de s'arranger avec la banque, mais avec l’émetteur du déblocage. (maitre d'oeuvre ou autre). Il ne doit pas être bien difficile si vous vous mettez d'accord avec lui de lui régler une partie du déblocage en cash et qu'il facture le reste pour le déblocage final. Il restera donc à la fin une partie du prêt inutilisée sur laquelle vous pourrez faire un "abandon de solde".

Yannous79, je n'ai pas compris: nous nous mettons d'accord avec le promoteur pour payer une partie des fonds débloqués (ex: 5%) cash, cela est-il légal?
Vous dites que le promoteur facturerait le reste pour le déblocage final, comment peut-il faire avec la banque? Est qu'est-ce que l'abandon de solde?

Merci pour vos éclaircissements.

Cordialement,
Aden

 

[yannou79]

Je ne vois pas ce qu'il y aurait d'illégal à payer une partie des déblocages de sa poche (si du moins vous pouvez justifier la provenance de ces fonds )
Pour l'abandon de solde, il est évident qu'au final si vous avez la marge financière qui vous permet de payer les déblocages avec une partie de vos deniers (en plus de payer les intérêts intercalaires) , vous aurez finalement besoin d'emprunter moins que prévu. Donc il y aura un reliquat d'argent non débloqué auprès de la banque. Vous avez le droit d'abandonner ce reliquat et de commencer la mise en amortissement du prêt. L'assurance sur capital initial si il y en a une sera alors recalculée pour coller au montant réellement emprunté.

 

[aden]

Je ne vois pas ce qu'il y aurait d'illégal à payer une partie des déblocages de sa poche (si du moins vous pouvez justifier la provenance de ces fonds )
Pour l'abandon de solde, il est évident qu'au final si vous avez la marge financière qui vous permet de payer les déblocages avec une partie de vos deniers (en plus de payer les intérêts intercalaires) , vous aurez finalement besoin d'emprunter moins que prévu. Donc il y aura un reliquat d'argent non débloqué auprès de la banque. Vous avez le droit d'abandonner ce reliquat et de commencer la mise en amortissement du prêt. L'assurance sur capital initial si il y en a une sera alors recalculée pour coller au montant réellement emprunté.

Oui, mais comment cela se passe-t-il concrètement, je veux dire au niveau administratif?

Cordialement,
aden

 

[yannou79]

Etape 1 : s'arranger avec l'émetteur des factures pour être sur qu'on pourra apporter des fonds propres pour réduire la facture édité.
Etape 2 : Grâce a cet arrangement, injecter si possible et si désiré du cash dans les différents appels de fond du maitre d'œuvre.
Etape 3 : au dernier déblocage, il restera peut être alors un reliquat prévu initialement mais non débloqué. Vous envoyez un courrier type à votre banque pour procéder à un abandon de solde (vous trouverez des lettres types sur google en tapant "abandon de solde lettre type") en même temps que le dernier déblocage. Cette procédure est de droit et ne peut vous être refusée. La banque fera alors le nécessaire pour vous éditer un nouvel échéancier et démarrer l'amortissement des sommes réellement empruntées (avec recalcul de l'assurance sur CI le cas échéant).

 

[aden]

Bonjour,

Je vous remercie pour votre réponse, yannou79.
C'est intéressant, mais assez compliqué: il faut vraiment s'y connaître!

Cordialement,
Aden

 

[ZRR_pigeon]

Cette procédure est de droit et ne peut vous être refusée. La banque fera alors le nécessaire pour vous éditer un nouvel échéancier et démarrer l'amortissement des sommes réellement empruntées (avec recalcul de l'assurance sur CI le cas échéant).

exact, mais pour l'abandon de solde, certains banquiers vont jusqu'a vous dire que c'est impossible ou que vous n'en avez pas le droit....il faut tenir bon.
On m'a fait le coup 2 fois...sur deux enseignes différentes !

 

[Aristide]

Bonjour,

Cette procédure est de droit et ne peut vous être refusée.

A vrai dire, à ma connaissance, dire que l'abandon de solde soit "de droit" est un abus de langage car je n'ai lu aucun texte officiel qui traite de cette pratique.

Il semble plutôt s'agir d'un usage c'est qui expliquerait les positions différentes d'un Etablissement à l'autre.

Qu'en disent les juristes ?

Cordialement,