synthèse SCI/SCPI en AV

[Atys]

J'avais pas compris que la fameuse garantie de liquidité des assureurs consistait en fait à brader les actifs pour rembourser à bas prix les souscripteurs

 

[sorcier]

J'avais pas compris que la fameuse garantie de liquidité des assureurs consistait en fait à brader les actifs pour rembourser à bas prix les souscripteurs

Je risque de me faire massacrer mais, si on est honnête avec soi même, elle nous a permis aussi de vendre il y a quelques mois sans passer par des listes d'attente en échappant à la braderie. Quelques uns ont saisi l'opportunité et d'autres pas. Après cela, je ne pense pas qu'il faut trop s'en vouloir aux assureurs mais a soi même.

Même en début de mois j'ai pu arbitrer d'Épargne Foncière vers un fond daté grâce à la garantie de liquidité. Résultat, le 3 % de pénalité a été déjà récupéré.

 

[moietmoi]

Dans un tel contexte, la valorisation des actifs du fonds par la seule retranscription des expertises et des valeurs de parts publiées pour
les participations détenues dans lesquelles TANGRAM est investie est inadaptée

Et les experts ont été payés ?
Perso, un expert immobilier, profession encadrée, me remet une expertise fausse, je l'attaque.
Que font les gestionnaires..?

 

[ba7872]

Et les experts ont été payés ?
Perso, un expert immobilier, profession encadrée, me remet une expertise fausse, je l'attaque.
Que font les gestionnaires..?

Vous ne savez pas lire. Ils n'ont pas dit de quand datent les dernières expertises !
Pour les SCPI, si l'AMF n'avait pas demandé aux sociétés de gestion de faire une expertise à mi-année, on en serait encore aux valeurs d'expertise de fin 2022. Ce n'est pas pour ça que ces expertises étaient fausses.

Réfléchissez un peu avant de faire des commentaires...

 

[moietmoi]

Vous ne savez pas lire. Ils n'ont pas dit de quand datent les dernières expertises !
Pour les SCPI, si l'AMF n'avait pas demandé aux sociétés de gestion de faire une expertise à mi-année, on en serait encore aux valeurs d'expertise de fin 2022. Ce n'est pas pour ça que ces expertises étaient fausses.

Réfléchissez un peu avant de faire des commentaires...

Je vous embrasse bien fort..
J'adore votre ton.
Il est vrai que je ne suis pas du tout habitué à ce style de commentaires moralistes
Chacun son style.
Sur le fond, des expertises fin 2022 qui n'auraient pas identifié et alerté des potentielles baisses de valeurs qui se sont révélées entre -5 et -17% six mois plus tard, ne seraient pas à mon avis des expertises crédibles .
Fin 2022, les grandes lignes de l'immobilier locatif étaient écrites. Par exemple dans ce forum, qui n'est pas expert et qui est bénévole et où le risque de ventes massives pour obtenir des liquidités pour les SCPI a été évoqué à plusieurs reprises courant 2022.
La demande de l'AMF, s'inscrit justement à mon avis , pour éviter la léthargie des sociétés de gestion.

 

[Pascal 75]

Je vous embrasse bien fort..
J'adore votre ton.
Il est vrai que je ne suis pas du tout habitué à ce style de commentaires moralistes
Chacun son style.
Sur le fond, des expertises fin 2022 qui n'auraient pas identifié et alerté des potentielles baisses de valeurs qui se sont révélées entre -5 et -17% six mois plus tard, ne seraient pas à mon avis des expertises crédibles .
Fin 2022, les grandes lignes de l'immobilier locatif étaient écrites. Par exemple dans ce forum, qui n'est pas expert et qui est bénévole et où le risque de ventes massives pour obtenir des liquidités pour les SCPI a été évoqué à plusieurs reprises courant 2022.
La demande de l'AMF, s'inscrit justement à mon avis , pour éviter la léthargie des sociétés de gestion.

bjr,
J'avoue que le ton de @ba7872 est un peu cavalier ...
Je suis certain qu'autour d'un verre ou d'un café il ne t'aurait pas répondu comme cela et qu'il ne pensait pas à mal.
C'est le problème des forums ; L'immédiateté des réponses peut parfois être brutale.
En plus, je ne comprends pas où il y a divergence ...
On est tous d'accord sur l'intérêt de la recommandation de l'AMF il me semble ?
La communication officielle est qu'ils voulaient éviter que des épargnants achètent des parts de SCPi en sur-cotation (prix >> à la VR).
L'objectif de l'AMF était de protéger les épargnants.
Après, "l'art" de l'expertise immobilière (qui cumule valorisation et espérance de rdt locative) est, je pense, très compliquée et varie selon les pays.

 

[Buffeto]

Après, "l'art" de l'expertise immobilière (qui cumule valorisation et espérance de rdt locative) est, je pense, très compliquée et varie selon les pays.

elle est surtout très aléatoire ce qui rend le débat un peu surréaliste ....

imaginons une SCPi qui possède des apparts , des bureaux , des commerces pour 10 Milliards d'euros .....
10% ça représente 100M€ ...

qui peut estimer un tel patrimoine avec une marge d'erreur de 10% ? quand on voit l'état actuel du marché immo et les différences d'estimations juste pour une succession simple ....

moi j'ai un appart sur Toulouse , la même agence a utilisé 2 méthodes différentes pour l'estimer ....ca varie de 150 à 180 k€ ......c'est plus de 10% de marge d'erreur

 

[moietmoi]

moi j'ai un appart sur Toulouse , la même agence a utilisé 2 méthodes différentes pour l'estimer ....ca varie de 150 à 180 k€ ......c'est plus de 10% de marge d'erreur

Une estimation n'est pas une expertise.
En justice une estimation ne vaut rien, une expertise , elle a valeur, par exemple auprès des cours d'appel.
Une estimation n'engage aucunement la responsabilité , alors que l'expert est engagé par ses dires.

Confronté lors de la vente d'un bien immobilier à la pré emption, par la mairie de Paris, j'ai fait diligenté une expertise de la valeur du bien par un expert auprès de la cour d'appel, la mairie qui avait la voix haute, c'est soudain assagie, et a pré empté, mais à mon prix, sachant que la justice retiendrait en dernier ressort le prix de l'expertise.
Les expertises répondent à des normes précises.
Je suis sûr que 3 ou 10 estimations n'auraient pas eu le même effet..

 

[ba7872]

Ce que je reproche à @moietmoi , c'est d'écrire des accusations gratuites sans preuve. Il ne connait pas les rapports d'expertise ni à quelles dates ont été fait les dernières expertises, donc comment peut-il affirmer qu'elles sont fausses ? Et si une expertise a eu lieu il y a 6 mois, on est d'accord que la valeur d'expertise donnée il y a 6 mois ne reflète peut-être plus la situation actuelle. Doit-on pour autant dire que l'expertise était fausse ?

Quand on expertise un bien, c'est pour donner sa valeur à la date de l'expertise, pas dans 6 mois.

Ce n'est pas la 1ère fois que @moietmoi écrit des accusations gratuites à l'encontre des experts immobiliers.

 

[ba7872]

Une estimation n'est pas une expertise.
En justice une estimation ne vaut rien, une expertise , elle a valeur, par exemple auprès des cours d'appel.
Une estimation n'engage aucunement la responsabilité , alors que l'expert est engagé par ses dires.

Confronté lors de la vente d'un bien immobilier à la pré emption, par la mairie de Paris, j'ai fait diligenté une expertise de la valeur du bien par un expert auprès de la cour d'appel, la mairie qui avait la voix haute, c'est soudain assagie, et a pré empté, mais à mon prix, sachant que la justice retiendrait en dernier ressort le prix de l'expertise.
Les expertises répondent à des normes précises.
Je suis sûr que 3 ou 10 estimations n'auraient pas eu le même effet..

Vous jouez sur les mots. La valeur donnée par les experts n'en reste pas moins une estimation, même si elle répond à des normes et qu'elle a une valeur juridique. Il n'y a pas de formule mathématique toute faite.
Si vous prenez 2 experts, vous pensez qu'ils aboutiront à la même valeur ?

 

[moietmoi]

Ce n'est pas la 1ère fois que @moietmoi écrit des accusations gratuites à l'encontre des experts immobiliers.

Du tout, au contraire, je le défends plutôt.
Une expertise n'est pas un vague bout de papier.
Oui , expert est un métier qui répond à des normes strictes.
Oui ,un expert qui se trompe peut être attaqué en justice.
Oui, le bouleau d'un expert en immobilier locatif, pour avoir une valorisation au moment m, doit avoir une vue à long terme sur les rendements futurs.
Bien sûr , il peut y avoir des retournements de marché, et des impondérables qui rendent inopérantes une expertise.

 

[Buffeto]

Oui, le bouleau d'un expert en immobilier locatif,

à une essence prêt s'il s'était agit d'un chène on aurait dit que c'était un gland ?

 

[thierrybourgogne]

Agefi :

Sofidy baisse les prix de souscription de deux SCPI​

À compter de ce lundi 04 décembre, le prix de souscription d’Effimmo s’établit à 212 euros par part et celui de Sofipierre à 595 euros, soit une baisse de respectivement 10,5% et 9,2%.

Publié le 4 décembre 2023 à 14:46 - Maj 4 décembre 2023 à 16:18

 

[Bossuet]

Communiqué Sofidy sur les baisses (ou non) de ses SCPI

[lien réservé abonné]

 

[moietmoi]

à une essence prêt s'il s'était agit d'un chène on aurait dit que c'était un gland ?

Des fois, mon orthographe fait défaut, là il s'agit de la dictée et je n'avais pas relu...

 

[Pascal 75]

Assurance-vie : la sortie d'investissements de SCPI suspendue jusqu'à nouvel ordre auprès de l'assureur ORADEA VIE (pas sympa la SG ...) :

[lien réservé abonné]

 

[lebadeil]

Assurance-vie : la sortie d'investissements de SCPI suspendue jusqu'à nouvel ordre auprès de l'assureur ORADEA VIE (pas sympa la SG ...) :

[lien réservé abonné]

Quand ça veut pas .......

 

[jeekes]

Sur une autre file j'ai écrit fin octobre :
''Par ailleurs, et contrairement à ce qui se dit ici ou là, je surveille de près Immorente (Too big, Too big...).''

Ben ayé, il semble que ça sente le sapin chez sofidy aussi, et la comm vaseuse qui va avec.
Du coup j'ai éliminé ce qui m'en restait.
Après tout je l'avais depuis une quinzaine d'années et bien que beaucoup considèrent qu'il s'agit d'une excellente scpi, j'avoue que ses perfs ne m'ont jamais ébloui.
L'avenir me dira si j'ai eu raison ou tort...

Pour l'année prochaine et sauf catastrophe en vue, j'envisage de ne plus toucher à rien et de laisser les loyers alimenter mes fonds euros sur lesquels je ne conservais pratiquement jamais rien.

 

[Pascal 75]

Sur une autre file j'ai écrit fin octobre :
''Par ailleurs, et contrairement à ce qui se dit ici ou là, je surveille de près Immorente (Too big, Too big...).''

Ben ayé, il semble que ça sente le sapin chez sofidy aussi, et la comm vaseuse qui va avec.
Du coup j'ai éliminé ce qui m'en restait.
Après tout je l'avais depuis une quinzaine d'années et bien que beaucoup considèrent qu'il s'agit d'une excellente scpi, j'avoue que ses perfs ne m'ont jamais ébloui.
L'avenir me dira si j'ai eu raison ou tort...

Pour l'année prochaine et sauf catastrophe en vue, j'envisage de ne plus toucher à rien et de laisser les loyers alimenter mes fonds euros sur lesquels je ne conservais pratiquement jamais rien.

Je comprends tes arguments.
J'hésite ... et, en même temps, si ils dévalorisent en janvier ce sera trop tard ...
Je pense plutôt garder sans une conviction à 100%.
D'autre part, le télétravail est remis en cause par bcp d'entreprises.

 

[jeekes]

Je comprends tes arguments.
J'hésite ... et, en même temps, si ils dévalorisent en janvier ce sera trop tard ...

Ben voila.

Je pense plutôt garder sans une conviction à 100%.

Ça c'est ''vous qui voyez''
Pour moi c'est fait, mais je reconnais que c'est plus par mesure de précaution.

D'autre part, le télétravail est remis en cause par bcp d'entreprises.

C'est vrai mais ce n'est pas le seul élément qui entre en compte...

Comme tu le sais j'ai plutôt eu le nez creux en anticipant depuis deux ans. Dans le cas présent je ne prends aucun risque, alors ''inch Allah'' !

Bon dimanche.