synthèse SCI/SCPI en AV

[moietmoi]

on n'a plus les moyens ma pauv'dame .....

C'est surtout qu'il y a ton grand copain Bruno qui intronise...

 

[Buffeto]

qui intronise...

ah j'avais lu " qui ironise " ce qui change un peu le sens de la phrase .....

ceci dit ce n'est pas spécialement mon copain ...quand on a été candidat à une primaire dans un camp pour devenir ministre dans l'autre , ca me laisse dubitatif ( pas de jeux de mots là dessus merci )

 

[Pascal 75]

Moi, je ne dirai pas ce que j'avais cru lire

 

[Pascal 75]

Un lien sur YouTube (Moniwan... donc subjectif - néanmoins intéressant -)

Ils fond feu de tout bois pour maintenir le busness
à noter, ils auraient anticipé les valorisations au 31/12/2023 ... donc pas de baisses à attendre début 2023.
mouais ...

 

[Pascal 75]

Commentaire sur le WB "Moniwan" :

à noter ; Ils auraient anticipé les valorisations au 31/12/2023 ... donc pas de baisses à attendre début 2023.
mouais ...
Pas départ significatif de locataires.
Pérennisation des rendements
On garde une gestion active avec des arbitrages relutifs.
Très important d'avoir du cash en réserve pour saisir les opportunités
Le bureau traverse une crise.
Il faut des bureaux adaptés aux nouveaux usages
Orientation vers le flex-office
Sur les beaux (théorie du "bail agile") ... mouais ...
Problèmes de liquidité : oui sur certains véhicules.
Nouveau mécanisme de liquidité (au programme justement de l'AG dont je vous ai parlé qq y va ?)

A noter : Leur AV très spécifique basées sur un produit à terme du CIC à 20.5% brut sur 4 ans à capital garanti.

 

[TranquilouBillou]

Désolé,
Je ne comprends pas un mot.
J'ai beau reprendre les phrases une a une.. rien.
Je crois que le flou vient du fait d'un raisonnement extérieur aux réalités du marché.
Les loyers sont variables.( Avec de grands écarts, par exemple un bail qui ne retrouve pas preneur pendant 1 an..)
Le prix de l'immobilier est variable, et par exemple un bien qui vaut 100 pour un exploitant vaudra 130 pour un autre moyennant quelques travaux .
Si l'art du bailleur ou de la société de gestion , c'est juste d'acheter et de louer, nous sommes tous capables de monter des SCPI.

A l'instant t, oui c'est une vérité. Mais pas une seconde plus tard.
Comme je ne pense pas que tu aies juste écris des banalités, je pense que je ne comprends absolument pas ce que tu veux dire.

Vous devriez vous pencher sur les méthodes d'évaluation des actifs non résidentiels.
La valeur par m² est rarement retenue. La plus utilisée, pour les SCPI, est la méthode par le rendement, ou méthode par capitalisation.

 

[moietmoi]

Vous devriez vous pencher sur les méthodes d'évaluation des actifs non résidentiels.
La valeur par m² est rarement retenue. La plus utilisée, pour les SCPI, est la méthode par le rendement, ou méthode par capitalisation.

Entièrement d'accord, d'ailleurs au fil de mes posts, je l'ai exprimé à maintes reprises pour expliquer la baisse significative des parts de certaines SCPI, non pas en fonction de la valeur intrinsèque de l'immobilier, mais de la non perrenité du rendement et de la capitalisation.
On est d'accord sur le fond.
Reste que pour des achats en nue pro, je privilégierais des SCPI ayant un potentiel de revalorisation au détriment de celles qui offrent a l'heure actuelle un fort rendement

 

[Atys]

Bonjour, pour épargne foncière, qqn a compris si la modif proposée à l'Ag est positive ou pas pour les petits associés en direct ?

 

[TranquilouBillou]

Entièrement d'accord, d'ailleurs au fil de mes posts, je l'ai exprimé à maintes reprises pour expliquer la baisse significative des parts de certaines SCPI, non pas en fonction de la valeur intrinsèque de l'immobilier, mais de la non perrenité du rendement et de la capitalisation.
On est d'accord sur le fond.
Reste que pour des achats en nue pro, je privilégierais des SCPI ayant un potentiel de revalorisation au détriment de celles qui offrent a l'heure actuelle un fort rendement

En quoi une jeune SCPI n'a pas de potentiel de revalorisation ? Et en quoi une vieille SCPI protège-t-elle contre une baisse de prix (je ne parle même pas de revalorisation) ?

 

[moietmoi]

En quoi une jeune SCPI n'a pas de potentiel de revalorisation ? Et en quoi une vieille SCPI protège-t-elle contre une baisse de prix (je ne parle même pas de revalorisation) ?

Je n'ai jamais cru aux conflits de générations...
Je disais plus haut en prenant aussi en compte le rendement servi

Ce qui veut dire que, pour moi, je fais plus confiance à une revalorisation de parts de SCPI qui ont du parc acquis sur les 30 dernières années et des rendements de 4%
que des nouvelles acquisitions. ( Bien sûr le parc n'est pas statique) à 5 ou 6% de rendement

Donc, je n'oppose pas jeunes et vieilles, mais par ailleurs il faut constater la concordance entre nouvelles SCPI et volonté affichée de rendement au dessus de la moyenne ( de 5 à 7%) par rapport au 4-4,5%.
Le type d'immobilier permettant ces rendements n'est pas le même.( Le plus symptomatique étant les entrepôts)
Fort rendement, mais quid de la valeur à terme.?
On achète le foncier, et on construit un hangar loué cher car au noeud de communications, hangar voué à la destruction.
Bien sûr , j'ai pris le cas extrême, pour illustrer mon point de vue.
Il y a des entrepôts qui fidèlisent leurs locataires ( ou vis versa)..
Les EHPAD en France, sont également à mon avis à risque, vu les réglementations, et que n'a t on pas vu des nouvelles SCPI se lancer sur ce secteur.
C'est mon point de vue, mais je ne détiens pas la vérité..

 

[Pascal 75]

Je n'ai jamais cru aux conflits de générations...
Je disais plus haut en prenant aussi en compte le rendement servi

Donc, je n'oppose pas jeunes et vieilles, mais par ailleurs il faut constater la concordance entre nouvelles SCPI et volonté affichée de rendement au dessus de la moyenne ( de 5 à 7%) par rapport au 4-4,5%.
Le type d'immobilier permettant ces rendements n'est pas le même.( Le plus symptomatique étant les entrepôts)
Fort rendement, mais quid de la valeur à terme.?
On achète le foncier, et on construit un hangar loué cher car au noeud de communications, hangar voué à la destruction.
Bien sûr , j'ai pris le cas extrême, pour illustrer mon point de vue.
Il y a des entrepôts qui fidèlisent leurs locataires ( ou vis versa)..
Les EHPAD en France, sont également à mon avis à risque, vu les réglementations, et que n'a t on pas vu des nouvelles SCPI se lancer sur ce secteur.
C'est mon point de vue, mais je ne détiens pas la vérité..

Attention, nous sommes dorénavant très loin des simples "hangars" de logistiques des années 1990/2000.
Les bâtiments de logistique sont dorénavant très couteux, très spécifiques et bardés de hautes technologies.
Plateformes d'accueil des transporteurs très complexes.
Robotisation du stockage et de la délivrance produits.
Nouvelles normes de sécurité / écologiques de bâtiments / contraintes d'artificialisation des sols etc ...
Je ne dit pas que nous avons affaire à du prime parisien, mais il est dangereux de considérer ces bâtiments comme des hangars "jetables".
Activimmo restera surement dans le haut du panier en 2023.
Pour les EHPAD, oui, ils sont à risque.
- Risque règlementaire
- Risque de réputation
- Risque immobilier (pas de raison que les baisses de valorisation les épargne)
Mais, toujours décorrélé des cycles économiques (hors immo) et répondant à un besoin sociale et de santé exponentiel.

 

[moietmoi]

Attention, nous sommes dorénavant très loin des simples "hangars" de logistiques des années 1990/2000.
Les bâtiments de logistique sont dorénavant très couteux, très spécifiques et bardés de hautes technologies.
Plateformes d'accueil des transporteurs très complexes.

Plus c'est spécifique, moins c'est durable..

Robotisation du stockage et de la délivrance produits.

Ça, c'est de l'aménagement du locataire.
Mais j'ai bien aimé l'argument du pdg d'iroko, indiquant que plus le locataire fait de frais d'installation, plus il est ancré dans les locaux..

 

[Buffeto]

plus le locataire fait de frais d'installation, plus il est ancré dans les locaux..

c'est assez logique non?

 

[Pascal 75]

Une synthèse bien pertinente :

 

[moietmoi]

c'est assez logique non?

Oui tout a fait, comme il est aussi logique que sur un marché stabilisé à 4, -4,5% des nouveaux venus qui font 5- 7,% ne m'inspirent pas pour une stabilité du sous jacent. Ce qui ne veut pas dire que je ne prends pas. Mais pas d'illusions.

 

[Pascal 75]

Un article Primaliance sur les new SCPi (Source doc commercial de Primaliance):

"

Pourquoi miser sur une nouvelle SCPI si l’on souhaite investir ?​

Dans chaque crise, il y a des opportunités et certains acteurs de l’immobilier comptent bien en profiter. En effet, dans un contexte de marché baissier, nombreux sont ceux qui pensent que c’est le moment idéal pour investir. Nous voyons donc fleurir plusieurs nouvelles SCPI. Qu’il s’agisse de nouveaux acteurs ou de sociétés de gestion existantes qui créent un nouveau véhicule, ces mouvements démontrent la confiance des professionnels de l’immobilier dans ce marché, malgré le contexte. Cinq nouvelles SCPI ont été créée en 2023 et selon nos informations, plusieurs nouvelles SCPI devraient voir le jour dans les prochaines semaines.

Par conséquent, malgré la baisse de revalorisation, le rendement versé par les sociétés civiles de placement immobilier demeure. Sans compter la confiance des sociétés de gestion et des épargnants qui s’illustre par le bon niveau de collecte. Les SCPI ont encore de beaux jours devant elles, notamment pour les investisseurs qui souhaitent obtenir des revenus complémentaires afin de préparer leur retraite, par exemple.

Aujourd’hui, c’est le bon moment pour se diriger vers ce type de véhicules, c’est-à-dire des jeunes SCPI qui ont souvent des stratégies opportunistes leur permettant de profiter des nombreuses opportunités de marché… mais pourquoi ?

1. Une SCPI qui débute n’a pas de stock. Or, nous constatons que ce sont les « anciens » véhicules avec beaucoup de stock qui connaissent des baisses de revalorisation. En effet, la plupart de ces SCPI ont probablement acheté, poussées par la collecte et certaines facilités d’achat, à des moments où il n’aurait peut-être pas fallu acheter autant avec des rendements faibles.
2. Aujourd’hui, les volumes d’investissement ont baissé et les vendeurs sont contraints d’accepter les règles des acheteurs et « bradent » souvent leurs actifs. Ces derniers mois, il était tout à fait possible d’acheter un actif immobilier avec un rendement plus élevé qu’auparavant. Certaines SCPI ont pu investir sur des actifs immobiliers entre 7 et 9% de rendement, acte en main. Par conséquent, elles devraient pouvoir offrir à leurs associés des rendements à 6% puisqu’il faut compter les frais de gestion qui rognent de 1% le rendement. Aujourd’hui, les sociétés de gestion qui ont beaucoup de liquidités ont donc un fort pouvoir de négociation pour saisir les meilleures opportunités du marché.

Néanmoins, si les jeunes SCPI présentent des avantages pour mieux affronter le contexte actuel, elles présentent également des risques qu’il est nécessaire de prendre en compte.

Ce risque est-il récompensé ?​

La clé d’un bon investissement est la diversification. Toutefois, les jeunes SCPI n’ont pas eu le temps de collecter suffisamment afin de proposer un patrimoine assez diversifié pour mutualiser les risques. Néanmoins, ce risque est tout de même récompensé d’un point de vue financier.

En effet, au lancement d’une nouvelle SCPI, la société de gestion doit réunir des associés-fondateurs ou proposer des parts sponsors afin de collecter rapidement assez de capitaux pour acheter ses premiers actifs afin de générer du rendement et distribuer des revenus à ses associés. Dans cette position, la société de gestion est prête à « faire des efforts » pour les associés-fondateurs ou les investisseurs qui opteront pour des parts sponsors. Elle doit nécessairement offrir un avantage pécunier pour attirer les investisseurs et collecter le plus possible.

Quel est le principe des parts sponsors ?​

Habituellement, les frais de souscription d’une société civile de placement immobilier sont de l’ordre de 10% pour les nouveaux associés. En cas de parts sponsors, il est très fréquent d’obtenir des frais de souscriptions réduits de 5 à 10% … voire des frais de souscription nuls ! Les parts sponsors offrent un prix décoté par rapport au prix de part « réel » lorsque la SCPI sera lancée.

Investir dans une part sponsor permet de diminuer le risque de moins-value étant donné que les investisseurs achètent les parts moins chères, mais également de booster leur rendement. Par exemple, une SCPI qui aurait pour objectif de distribuer 6% de rendement, dans le cas où l’investisseur a obtenu -5% sur le prix d’achat, le rendement sera bonifié à 6,3% par rapport aux associés qui arriveraient plus tard.

Pour conclure, investir dans une nouvelle SCPI présentent des intérêts financiers, mais également la possibilité de bénéficier d’une stratégie opportuniste, mieux adaptée à la réalité du marché actuel."

 

[The Blue Line]

Pour conclure, investir dans une nouvelle SCPI présentent des intérêts financiers, mais également la possibilité de bénéficier d’une stratégie opportuniste, mieux adaptée à la réalité du marché actuel."

Pour conclure : un bon papier pour faire de la promotion (à peine voilée), entendez par là de la publicité ou de la "réclame" pour les plus anciens d'entre nous ;-)
Merci Primaliance

 

[Pascal 75]

Pour conclure : un bon papier pour faire de la promotion (à peine voilée), entendez par là de la publicité ou de la "réclame" pour les plus anciens d'entre nous ;-)
Merci Primaliance

Oui.
Raison pour laquelle j'ai bien précisé "commercial".
Il y a des notions intéressantes pour les non initiés.

 

[ApprentiEpargnant]

Hum il ne vont pas lancer une nouvelle SCPI dans les semaines à venir chez Primaliance par hasard?

 

[thierrybourgogne]

Une nouvelle Capimmo ! Des nouvelles peu encourageantes d'une SCI dont j'étais actionnaire il y a quelques mois (j'ai tout vendu depuis) :
"
La performance 2023 de la SC TANGRAM baisse sensiblement cette semaine à -12,00% (-747bp) depuis le 1er janvier. Depuis la création
(aout 2019), la performance du fonds est stable (+0,02%).
Depuis le début d’année, la Valeur Liquidative de TANGRAM a répercuté, au fur et à mesure de leur réception, les baisses des valeurs
d’expertises des immeubles détenus en direct ou via des sociétés.
Depuis une période récente, à l’instar de plusieurs autres Sociétés Civiles du marché, TANGRAM fait face à des demandes de rachats qui
nécessitent, afin de reconstituer les liquidités de la société, de céder à court terme une partie du portefeuille immobilier détenu.
Certaines lignes de TANGRAM ont fait l’objet de demandes de cession. Celles-ci n’ont été que partiellement satisfaites à ce jour. Il y a lieu
d’anticiper que ces demandes de cessions seront réalisées à un prix inférieur à celui estimé lors de la mise en vente, compte tenu des
conditions de marché et de liquidité dégradées actuellement observées dans la plupart des compartiments du marché immobilier.
Rappelons à cet égard que les volumes d’investissements immobiliers réalisés en France sont en baisse de 52% (source IEIF).
Dans un tel contexte, la valorisation des actifs du fonds par la seule retranscription des expertises et des valeurs de parts publiées pour
les participations détenues dans lesquelles TANGRAM est investie est inadaptée. Conformément aux statuts du fonds et dans un objectif
d’égalité des porteurs, la société de gestion a décidé d’intégrer, dès à présent, ces éléments à travers un ajustement de valeur sur le plan
de cession impactant ainsi la valeur liquidative du 24/11/2023. L’impact est de 752 points de base."

Source : [lien réservé abonné] (dernier reporting).