synthèse SCI/SCPI en AV

[moietmoi]

Uniquement en assurance-vie. Pour éviter le risque de liquidité. Liquidité qui est garantie par l'assureur. Par les temps qui courent, cela n'a pas de prix.

Si on a besoin d'un produit liquide...à priori quand on investit en SCPI, c'est pour 20/30ans..
L'assurance vie à l'avantage fiscal.

 

[ba7872]

La difficulté, c'est que les SCPI sans frais , comme plus jeunes, sont celles qui ont quasi les meilleurs rendements, et qui ont le moins de chance d'avoir des réévaluations de parts. Donc d'un côté on passe a côté d'un bon rendement et de l'autre, lors de la réunion en pleine propriété on a moins de chance ,d'avoir un gain en capital.

Pourquoi auraient-elles moins de chance d'avoir des réévaluations de parts ? Actuellement, elles achètent des biens à des prix bas sans avoir un stock de biens achetés chers.
Novaxia Neo et Remake Live ont déjà augmenté une fois le prix des parts.

Et pourquoi moins de chance d'avoir un gain en capital ? Quand vous achetez en nu-propriété, vous avez "automatiquement" un gain en capital dû à la décote lors de l'achat en nu-propriété (sauf bien sûr en cas de forte baisse du prix de la part). Et plus les rendements sont élevés, plus la décote est grande.

 

[micaum]

Si on a besoin d'un produit liquide...à priori quand on investit en SCPI, c'est pour 20/30ans..
L'assurance vie à l'avantage fiscal.

J'ai parlé du risque de liquidité, pas d'avoir un placement liquide, ce que ne sont évidemment pas les SCPI. J'investis sur du long terme pour avoir des revenus défiscalisés complémentaires. L'assurance-vie m'offre une sécurité en cas de crise majeure sur des SCPI (mal gérées ou victimes de déstabilisation). Particulièrement utile dans les temps actuels, demandez aux propriétaires de parts en attente.

 

[moietmoi]

Pourquoi auraient-elles moins de chance d'avoir des réévaluations de parts

Et pourquoi moins de chance d'avoir un gain en capital ?

J'avais exposé la même idée sous 2 formes.
Sur les 10 ans qui viennent, je pense que celui qui a acheté de l'immobilier entre 1980 et 2018,a plus de chance de faire des plus value,en les revendant de maintenant à 2030,que celui qui a acheté entre 2020 et 2023,.
Le plus fort rendement instantané d'un bien locatif, se fait toujours au détriment de la valeur du capital.
Ce qui veut dire que, pour moi, je fais plus confiance à une revalorisation de parts de SCPI qui ont du parc acquis sur les 30 dernières années et des rendements de 4%
que des nouvelles acquisitions. ( Bien sûr le parc n'est pas statique) à 5 ou 6% de rendement
Or le démembrement de SCPI se fait habituellement sur 5/7/10 ans.

 

[ba7872]

J'avais exposé la même idée sous 2 formes.
Sur les 10 ans qui viennent, je pense que celui qui a acheté de l'immobilier entre 1980 et 2018,a plus de chance de faire des plus value,en les revendant de maintenant à 2030,que celui qui a acheté entre 2020 et 2023,.
Le plus fort rendement instantané d'un bien locatif, se fait toujours au détriment de la valeur du capital.
Ce qui veut dire que, pour moi, je fais plus confiance à une revalorisation de parts de SCPI qui ont du parc acquis sur les 30 dernières années et des rendements de 4%
que des nouvelles acquisitions. ( Bien sûr le parc n'est pas statique) à 5 ou 6% de rendement
Or le démembrement de SCPI se fait habituellement sur 5/7/10 ans.

Vous parlez de démembrement sur 5 à 10 ans mais vous prenez comme référence un intervalle de 40 ans, ce n'est pas très cohérent. Entre 1980 et 2018, le monde immobilier a bien changé, traversé une grosse crise dans les années 1990, ...
La revalorisation s'évalue par rapport au prix au moment de l'acquisition des parts, pas par rapport au prix des biens il y a 30 ans. De plus, des biens très anciens se dévalorisent et nécessitent de gros travaux coûteux pour rester à la page.

J'ai acheté du Edissimmo en nu-propriété en 2016, donc à vous écouter, j'ai plus de chance de faire des plus-value ? Après une baisse de 14%, le prix est revenu au niveau de 2012 (plus bas qu'en 2016). Je suis toujours en plus-value, mais le rendement de l'investissement a pris une claque.
Rivoli Avenir Patrimoine, qui affichait un rendement < 4% a retrouvé son prix de 2015 après une baisse de 12%.

La plupart des SCPI qui ont récemment baissé le prix des parts sont des SCPI anciennes qui ont donc acheté de l'immobilier avant 2018 (mais pas seulement). Et en les achetant il y a 10 ans, personne n'auraient pu parier sur leur baisse maintenant.

 

[Msimmo]

Si on a besoin d'un produit liquide...à priori quand on investit en SCPI, c'est pour 20/30ans..
L'assurance vie à l'avantage fiscal.

C'est pas tant la durée le critère, mais le fait d'être en capacité d'attendre 5 à 10 ans de plus alors qu'on aurait voulu vendre maintenant...

 

[moietmoi]

La revalorisation s'évalue par rapport au prix au moment de l'acquisition des parts, pas par rapport au prix des biens il y a 30 ans

Tout a fait exact,

De plus, des biens très anciens se dévalorisent et nécessitent de gros travaux coûteux pour rester à la page.

Oui, mais ils sont sortis de financement.
Et les anciens crédit étaient lourds à porter, le potentiel de rendement est meilleur, ou bien la valeur est meilleure au choix.

Et en les achetant il y a 10 ans, personne n'auraient pu parier sur leur baisse maintenant.

Il y a sur ce forum, il y a 10 ans, de nombreuses alertes sur les arbres qui ne grimpent pas au ciel, et sur la folie de l'achat des SCPI, sans études précises des rapports de gestion.
Je suis plus investisseur en immobilier direct qu'en SCPI, ( j'en ai tout de même
depuis plus de 30 ans.et j'en ai racheté 3 fois cette année) mais je sais sur les 20 dernières années ce qu'il a fallut faire pour avoir du rendement et de la plus value en direct,mais je ne vois ni l'un, ni l'autre pour les 10 prochaines années et je pense que les sociétés de gestion se posent les mêmes questions..

 

[Pascal 75]

Message pour @moietmoi ;
Tu m'avais parlé de ton PER "Placement-direct Retraite ISR" ?
Incluant effectivement Iroko.
Ce qui est une bonne chose.

Ce PER est assuré par UMR que je connais mal.
Quel est ton retour sur eux ?
Satisfait de leur gestion ?
Les ddes sont bien versés à 100% ?

 

[moietmoi]

Ce PER est assuré par UMR que je connais mal.
Quel est ton retour sur eux ?
Satisfait de leur gestion ?
Les ddes sont bien versés à 100% ?

C'est tout neuf..j'ai ouvert en octobre. Les fonds sont sur fonds euros en attente arbitrage pour achat Iroko fin novembre.
L'interface de gestion c'est celle de placement direct. Donc pas de contact direct avec UMR .
Le délai entre la validation du contrat et le prélèvement sur mon compte courant m'est apparu un peu long . 2 semaines et demi.
La hôte Line placement direct est réactive. Le conseiller ,si sur répondeur, rappelle dans l'heure, avec mail de confirmation des infos .
J'attends mon bonus par chèques cadeau..
J'ai un mail qui confirme les 100% des loyers et le rachat sans la pénalité Iroko dans les premières années. Les 100% je compte bien les vérifier, quant au rachat rapide, j'espère ne pas avoir besoin.
La combinaison bonus initial, réduction d'impôts et fiscalité reportée sur une espérance de rendement plutôt forte m'est apparu satisfaisante pour moi.

 

[Pascal 75]

C'est tout neuf..j'ai ouvert en octobre. Les fonds sont sur fonds euros en attente arbitrage pour achat Iroko fin novembre.
L'interface de gestion c'est celle de placement direct. Donc pas de contact direct avec UMR .
Le délai entre la validation du contrat et le prélèvement sur mon compte courant m'est apparu un peu long . 2 semaines et demi.
La hôte Line placement direct est réactive. Le conseiller ,si sur répondeur, rappelle dans l'heure, avec mail de confirmation des infos .
J'attends mon bonus par chèques cadeau..
J'ai un mail qui confirme les 100% des loyers et le rachat sans la pénalité Iroko dans les premières années. Les 100% je compte bien les vérifier, quant au rachat rapide, j'espère ne pas avoir besoin.
La combinaison bonus initial, réduction d'impôts et fiscalité reportée sur une espérance de rendement plutôt forte m'est apparu satisfaisante pour moi.

Merci.
Et, visiblement, seule la version PER existe ?
Pas de version AV "classique" ?

 

[Nature]

L'interface de gestion c'est celle de placement direct.

Et, visiblement, seule la version PER existe ?
Pas de version AV "classique" ?

Chez Placement Direct Vie (SwissLife), Iroko Zen n'est pas proposée.

Edit : ni chez Placement Direct Essentiel (Générali) d'après leur site.

 

[moietmoi]

Merci.
Et, visiblement, seule la version PER existe ?
Pas de version AV "classique" ?

C'est bien cela.à ce que j'en sais.
Je vois une différence d'interface
J'ai ouvert un superlivret chez placement direct. Dès ouverture l'interface de gestion et l'URL sont celles du banquier cfcal . Pas d'interface de gestion de placement direct.
Alors que pour le PER, l'interface , et l'URL, sont celles de placementdirect.Pas d'interface UMR.

 

[TranquilouBillou]

J'avais exposé la même idée sous 2 formes.
Sur les 10 ans qui viennent, je pense que celui qui a acheté de l'immobilier entre 1980 et 2018,a plus de chance de faire des plus value,en les revendant de maintenant à 2030,que celui qui a acheté entre 2020 et 2023,.
Le plus fort rendement instantané d'un bien locatif, se fait toujours au détriment de la valeur du capital.
Ce qui veut dire que, pour moi, je fais plus confiance à une revalorisation de parts de SCPI qui ont du parc acquis sur les 30 dernières années et des rendements de 4%
que des nouvelles acquisitions. ( Bien sûr le parc n'est pas statique) à 5 ou 6% de rendement
Or le démembrement de SCPI se fait habituellement sur 5/7/10 ans.

Nonobstant les stratégies d'investissement (diversifié ou thématique, immeubles anciens ou neufs), si vous achetez aujourd'hui un immeuble à 7% de rendement alors qu'il en valait 5% il y a deux ans, et que votre hypothèse est un retour aux 5% un jour, votre plus-value latente est de 30%.

Si vous avez acheté cette immeuble en 2021 à 5% et qu'il vaut 7%, vous avez perdu 40%. Votre seule espérance est de retourner au pair, donc pas de plus-value.

En attendant, la SCPI qui a acheté cet actif à 7% bénéfice d'un rendement de 7%. Alors que celle qui a acheté avant, 5%. Dans les 2 cas, la SCPI qui se crée maintenant est gagnante sur les anciennes.

Encore une fois, nonobstant les stratégies spécifiques, gagnantes ou perdantes, retenues par les gérants.

 

[moietmoi]

diversifié ou thématique, immeubles anciens ou neufs), si vous achetez aujourd'hui un immeuble à 7% de rendement alors qu'il en valait 5% il y a deux ans, et que votre hypothèse est un retour aux 5% un jour, votre plus-value latente est de 30%.

Si vous avez acheté cette immeuble en 2021 à 5% et qu'il vaut 7%, vous avez perdu 40%. Votre seule espérance est de retourner au pair, donc pas de plus-value.

Désolé,
Je ne comprends pas un mot.
J'ai beau reprendre les phrases une a une.. rien.
Je crois que le flou vient du fait d'un raisonnement extérieur aux réalités du marché.
Les loyers sont variables.( Avec de grands écarts, par exemple un bail qui ne retrouve pas preneur pendant 1 an..)
Le prix de l'immobilier est variable, et par exemple un bien qui vaut 100 pour un exploitant vaudra 130 pour un autre moyennant quelques travaux .
Si l'art du bailleur ou de la société de gestion , c'est juste d'acheter et de louer, nous sommes tous capables de monter des SCPI.

En attendant, la SCPI qui a acheté cet actif à 7% bénéfice d'un rendement de 7%.

A l'instant t, oui c'est une vérité. Mais pas une seconde plus tard.
Comme je ne pense pas que tu aies juste écris des banalités, je pense que je ne comprends absolument pas ce que tu veux dire.

 

[Pascal 75]

Pour ceux qui peuvent aller à "Investir Day" mardi prochain :

 

[Buffeto]

Pour ceux qui peuvent aller à "Investir Day" mardi prochain :
Afficher la pièce jointe 22921

en moins d'une heure il n'y aura pas beaucoup de questions alors .....

 

[Pascal 75]

Voici l'ensemble du programme :
[lien réservé abonné]

 

[Buffeto]

20 minutes pour convaincre [lien réservé abonné] .....

 

[Pascal 75]

Comme je le disais sur la file "FD", il y aura peut-être un stand Moneyvox ou, carrément, un stand du Forum avec du champagne et un brunch offert par les modérateurs ?
Je me suis laissé dire qu'un lâché de "Capimmo" et de "Primopierre" sera organisé à 21h00

 

[Buffeto]

un stand du Forum avec du champagne et un brunch offert par les modérateurs ?

on n'a plus les moyens ma pauv'dame .....