synthèse SCI/SCPI en AV

[Pascal 75]

J'ai enfin trouvé une "AV" (mais sous la forme d'un PER) où Iroko était disponible :

Placement-direct Retraite ISR​

 

[Pascal 75]

NA

 

[Pascal 75]

Ce matin c'est grosse rigolade "primopierre" chez primonial

 

[Atys]

J'espère que des gens vont leur demander des comptes sur leur mauvaise gestion

 

[TranquilouBillou]

Merci pour ces informations!
Je ne comprends pas bien, prenons la ligne Caixa, date 20/12/2018, 100% tiré au 31/12/2022, durée 5 ans : Quand a été tiré le crédit ? (ce qui doit entrainer la date de remboursement) faut il reprendre tous les rapports annuels antérieurs pour savoir ce qui avait été tiré en 2021 etc...?
Et le taux du crédit ? On peut l'imaginer bas selon les conditions du marché, mais il reste le même à chaque tirage de 2018 à 2022 ?
surtout ce que je trouve inquiétant c'est que tous les crédits sont IN FINE, donc refinancement ou vente d'actif immobilier obligatoire l'échéance !!

Une dernière question (mon niveau est nul): dans le reporting on peut lire 22% d'endettement et effet de levier 1,4. Je pensais qu'un levier de 1,4 impliquait un endettement de 40% et non de 22%... Quelqu'un peut il m'expliquer ces règles de comptabilité ?
Merci par avance.

Oui, cette ligne est remboursable à cette échéance, sauf négo avec le banquier mais à des conditions bien différentes, donc peut-être non rentables rapportées au rendement du portefeuille ou de l'actif financé. La solution est en effet souvent la vente (ou la collecte si le rendement des dividendes est inférieur à la dette...). Et comme la banque pousse pour récupérer ses sous, on appelle ça une vente "stressée".


Pour le 2ème point, où voyez-vous le 1,4 ? En rappelant que ce ratio inclue les engagements futurs certains (VEFA) et se repose non pas sur la valeur des immeubles, mais la valeur de tous les actifs du fonds, donc du cash aussi.

 

[Pascal 75]

PE au rapport "AG primopierre"

- Le délai de jouissance sera effectivement réduit.
Objectif de l'opération ; Pouvoir réduire la dette importante.
Dette de près de 28%. La plupart des lignes de crédit sont à taux fixe non amortissable.

- Une nouvelle baisse de valeur est visiblement toujours possible après l'expertise de fin d'année.
- Le patrimoine à 99% bureau subi de plein fouet les baisses de valorisation immobilières.
- Taux d'occupation financière de +/- 80 % (ce qui est très mauvais)
- La collecte nette est négative et très décevante au Q3
- Un TD 2023 envisagé de 4 ou 4,5%
- 50% d'institutionnels en valeur

Bref ... une scpi ... comment dire ... "à éviter" à court terme.
Tout ceci étant posé, à très long terme ... cette scpi pourrait retrouver des couleurs (on espère).

 

[lariflette1976]

PE au rapport "AG primopierre"

- Le délai de jouissance sera effectivement réduit.
Objectif de l'opération ; Pouvoir réduire la dette importante.
Dette de près de 28%. La plupart des lignes de crédit sont à taux fixe non amortissable.

- Une nouvelle baisse de valeur est visiblement toujours possible après l'expertise de fin d'année.
- Le patrimoine à 99% bureau subi de plein fouet les baisses de valorisation immobilières.
- Taux d'occupation financière de +/- 80 % (ce qui est très mauvais)
- La collecte nette est négative et très décevante au Q3
- Un TD 2023 envisagé de 4 ou 4,5%
- 50% d'institutionnels en valeur

Bref ... une scpi ... comment dire ... "à éviter" à court terme.
Tout ceci étant posé, à très long terme ... cette scpi pourrait retrouver des couleurs (on espère).

Merci PE

 

[ApprentiEpargnant]

PE au rapport "AG primopierre"

- Le délai de jouissance sera effectivement réduit.
Objectif de l'opération ; Pouvoir réduire la dette importante.
Dette de près de 28%. La plupart des lignes de crédit sont à taux fixe non amortissable.

- Une nouvelle baisse de valeur est visiblement toujours possible après l'expertise de fin d'année.
- Le patrimoine à 99% bureau subi de plein fouet les baisses de valorisation immobilières.
- Taux d'occupation financière de +/- 80 % (ce qui est très mauvais)
- La collecte nette est négative et très décevante au Q3
- Un TD 2023 envisagé de 4 ou 4,5%
- 50% d'institutionnels en valeur

Bref ... une scpi ... comment dire ... "à éviter" à court terme.
Tout ceci étant posé, à très long terme ... cette scpi pourrait retrouver des couleurs (on espère).

C'est bien beau tout ça, mais bon, nous on veut surtout savoir comment était le buffet(O)?

 

[Pascal 75]

C'est bien beau tout ça, mais bon, nous on veut surtout savoir comment était le buffet(O)?

ben ... seulement du café et des bouteilles d'eau (mais de la bonne )

 

[Pascal 75]

Demain, vous aurez mon retour sur l'AG Primovie ...
Parions qu'il y aura une distribution de places en EPHAD

 

[TranquilouBillou]

PE au rapport "AG primopierre"

- Le délai de jouissance sera effectivement réduit.
Objectif de l'opération ; Pouvoir réduire la dette importante.
Dette de près de 28%. La plupart des lignes de crédit sont à taux fixe non amortissable.

- Une nouvelle baisse de valeur est visiblement toujours possible après l'expertise de fin d'année.
- Le patrimoine à 99% bureau subi de plein fouet les baisses de valorisation immobilières.
- Taux d'occupation financière de +/- 80 % (ce qui est très mauvais)
- La collecte nette est négative et très décevante au Q3
- Un TD 2023 envisagé de 4 ou 4,5%
- 50% d'institutionnels en valeur

Bref ... une scpi ... comment dire ... "à éviter" à court terme.
Tout ceci étant posé, à très long terme ... cette scpi pourrait retrouver des couleurs (on espère).

Pourquoi une AG donc ? Qu'est-ce qui a été voté ? Supprimer le délai de jouissance n'est pas du ressort de l'AG.

 

[Pascal 75]

Pourquoi une AG donc ? Qu'est-ce qui a été voté ? Supprimer le délai de jouissance n'est pas du ressort de l'AG.

et si ... AG spécifique pour la modification du délai de jouissance.

 

[TranquilouBillou]

et si ... AG spécifique pour la modification du délai de jouissance.

Merci !
Je viens en effet de vérifier, ils ont soumis la modif du délai à l'AG dans les statuts. Alors que les autres SCPI gèrent ce point via la note d'information, qui est à la main de la société de gestion.

 

[Julien954]

Pour info

[lien réservé abonné]

 

[thierrybourgogne]

2 nouveaux articles. Le premier est particulièrement intéressant du point de vue de la collecte pour les gestionnaires qui ont dû se résoudre à baisser drastiquement, parfois, le prix des parts :

"
La poursuite du repli de la collecte nette des SCPI au 3e trimestre 2023 (-50% par rapport au trimestre précédent) frappe plus durement certains gestionnaires. Mais d’autres continuent à tirer leur épingle du jeu. Chiffres.
Le repli est général. Pratiquement tous les gestionnaires de SCPI, même les plus résilients, affichent des scores de collecte nette en très nette baisse d’un trimestre à l’autre. A l’image d’un marché qui, on le sait, a reculé de -50%, selon les derniers chiffres publiés par l’ASPIM et l’IEIF [lien réservé abonné]."

La suite, ici : [lien réservé abonné]

Autre article : [lien réservé abonné]

Mais là, rien de vraiment nouveau...

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[Pascal 75]

2 nouveaux articles. Le premier est particulièrement intéressant du point de vue de la collecte pour les gestionnaires qui ont dû se résoudre à baisser drastiquement, parfois, le prix des parts :

"
La poursuite du repli de la collecte nette des SCPI au 3e trimestre 2023 (-50% par rapport au trimestre précédent) frappe plus durement certains gestionnaires. Mais d’autres continuent à tirer leur épingle du jeu. Chiffres.
Le repli est général. Pratiquement tous les gestionnaires de SCPI, même les plus résilients, affichent des scores de collecte nette en très nette baisse d’un trimestre à l’autre. A l’image d’un marché qui, on le sait, a reculé de -50%, selon les derniers chiffres publiés par l’ASPIM et l’IEIF [lien réservé abonné]."

La suite, ici : [lien réservé abonné]

Autre article : [lien réservé abonné]

Mais là, rien de vraiment nouveau...

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Ce bilan confirme la très bonne santé de Corum pour les années à venir
Avec une telle collecte, ils confortent leurs TD pour les 2 à 3 années à venir au moins.

+/- 30 SCPI afficheront un TD > à 5%.
Il y a donc encore du rendement à prendre sur cette minorité de SCPI.

D'autre part, qq nouvelles SCPI vont arriver sur le marché dans les prochains mois (à surveiller).
Elles arriveront dans un parfait momentum.

 

[Pascal 75]

Alors, pour Primovie.

Pas de petits fours, pas de place gratuite chez Korian (Clariane now) mais bcp d'infos :
Un accueil néanmoins très professionnel et très courtois.
(je le signale car ce n'est pas le cas partout - Voir l'accueil déplorable chez Périal par exemple).

En vrac :

- On anticipe une correction des valeurs Immobilières globale au T2 2024
- Bureaux : Forte corrections
- Résidentiel : Petite correction
- Logistique : Corrections douces. La qualité des bâtiment croit.
- Commerce : difficile depuis 2/3 ans ; Baisse si nécessaire
- Santé Pas de baisse de valeur jusqu'à présent sur primovie.
Bcp de ddes pour peu d'offres : 5 M de transactions (80 M pour l'ensemble du marché)
Secteur moins corrélé à l'économie mais n'échappe pas aux baisse de valorisation immobilières.
Les gros investisseurs sont absents. Le marché est figé.
qq ventes forcées par Korian. Peu d'offres sur Orpéa.
-> qq offres conjoncturelles

rdmt moyen du marché Santé : au T2 2023 : 4.1%
Beaucoup de disparités entre pays

Primovie
Actuellement pas de collecte nette.
IRP de 6,5% donc ... trop proche des 10% ----> "danger" de dévalo
Mise ne place possible d'un fonds de remboursement
Délai de vente actuelle : +/- 3 mois
TOF de 97.6%

Korian : 12% de la scpi
Risque lors des re-négociations de bails -> baisses de loyers possibles


La dette est devenue un poids (taux ont bcp augmenté)
Taux d'endettement : 25% dont 1/3 en variable
2/3 en fixe qui seront à renouveler dans un contexte de taux compliqué".
Taux moyen des crédits fixes actuels : 2.99%
Pas de crédits amortissables

-> 55 % de personnes morales sur primovie
- Assurances
- Collecteurs d'épargne
% de personnes physiques difficile à établir.
Les assurances revendent sans précision les UdC par "paquet".

*** Les institutionnels sont déjà sortis il y a 1 ou 1.5 ans ****

Objectif du jour : Relancer la collecte en réduisant le délais d'entrée en jouissance de 5 à 1 mois.

TD 2023 envisagé : 4.2%

En conclusion.
Un cercle vertueux serait qu'il y ait peu de ventes et bcp de collecte.
Malheureusement, ce n'est pas la tendance.
2024, devrait, pour le moins, être compliquée.
A signaler que certains, sur le forum, nous ont informé d'un discours assez alarmant de la part de Patrimea sur Primovie.

 

[moietmoi]

Merci pour se compte rendu..

La dette est devenue un poids (taux ont bcp augmenté)

A part pour les variables,les taux sont déterminés jusqu'à la fin du crédit.
Le poids n'augmente que parce les recettes sont moindres

2/3 en fixe qui seront à renouveler

Pourquoi à renouveler? Autant un pays s'endette sur une maturité moyenne de 7 ans, autant un crédit immobilier n'est pas à renouveler au millieu du parcours

TD 2023 envisagé : 4.2%

Pas de projection 2024? Pas un mot sur le reste à courir des baux?

 

[Pascal 75]

Merci pour se compte rendu..


1/ A part pour les variables,les taux sont déterminés jusqu'à la fin du crédit.
Le poids n'augmente que parce les recettes sont moindres

Pourquoi à renouveler? Autant un pays s'endette sur une maturité moyenne de 7 ans, autant un crédit immobilier n'est pas à renouveler au millieu du parcours

Pas de projection 2024? Pas un mot sur le reste a courir des baux?

1 -> Exacte. A ceci près qu'au dénominateur (selon eux) tu n'as pas les recettes mais les valos (qui sont en baisse).
2 -> Renouvellements éventuellement nécessaires (tvx mal budgétés par exemple)
Mais je n'ai d'avis perso.
3 -> Hélas non.
Mais j'ai bien senti (entre les "lignes") que cela n'allait pas être simple durant les 12/18 prochains mois.

 

[Pascal 75]

N'étant pas dispo le 28/11, un souscripteur serait-il disponible pour les AG de Epargne Foncière et de LF Opportunité immo du 29/11 ?
Epargne Foncière est aussi à risque pour 2024 (IRP de -1.76%)