synthèse SCI/SCPI en AV

[Bossuet]

Je suis à -12% sur cet OPCI, si j'avais su .........

Me too. C'est encore pire sur OPCIMMO et BNP Diversipierre... Et plus encore sur mes ETF immo.

Pour ces derniers, je pense que le plus gros de la baisse a déjà été subi.

Mais c'est sans doute encore un peu tôt pour revenir sur les OPCI et a fortiori sur les grosses SCI anciennes style CAPIMMO.

Mais si les taux longs se stabilisent, voire commencent à baisser, et s'il n'y a pas une énorme récession, ce sera envisageable.

PS. J'ai liquidé 1/3 de mes positions Pierre-papier depuis juillet et ai fortement diversifié l'ensemble (diminution des parts en SCI anciennes).

 

[Bossuet]

L'OPCI Swisslife Dynapierre est à 0% de frais d'entrée au lieu de 3% jusqu'à nouvel ordre.

[lien réservé abonné]

Pour ceux qui pensent revenir à l'investissement Pierre-Papier, on peut détenir cet OPCI en CTO et pas seulement en AV (par exemple, 0% de frais chez Boursobank, pour un part au moins de 990 euros), ce qui permet d'éviter les frais d'AV.

Pour l'instant, j'attends.

 

[TranquilouBillou]

L'OPCI Swisslife Dynapierre est à 0% de frais d'entrée au lieu de 3% jusqu'à nouvel ordre.

[lien réservé abonné]

Petite précision, ces commissions n'ont strictement rien à voir avec celles sur les SCPI et les SCI.

 

[Bossuet]

Petite précision, ces commissions n'ont strictement rien à voir avec celles sur les SCPI et les SCI.

Oui, et encore ?

 

[TranquilouBillou]

Oui, et encore ?

Les commissions des OPCI sont purement techniques, et strictement acquises au fonds. Personne ne s'engraisse sur ces frais, ils ne servent qu'à financer les droits d'enregistrement et les frais d'acquisition des immeubles. Et ce afin de faire porter à TOUS les associés (les anciens comme les nouveaux) le coût de ces frais.
Sinon, vous auriez un intérêt à attendre que l'OPCI investisse, et vous souscrivez après, sur une valeur liquidative décotée des droits et frais. Malin, mais pas possible avec cette commission.

Si les frais passent ici à zéro, c'est simplement parce que cet OPCI (comme d'autres) n'a probablement plus son niveau de liquidité requis (Max 60% d'immo, le reste liquide) et donc, votre souscription servira à... être investie en cash. Donc, pas de droits d'enregistrement, pas de frais d'acquisition.

Le jour où la liquidité est restaurée et que l'opci réinvestit, les frais sont rétablis.

(Ah oui, dernier point, ces frais ne sont pas pris en compte dans la perf alors que les commissions des scpi le sont)

 

[Pascal 75]

Globalement, dans le conteste actuel, il est recommandé "d'oublier" les OPCI.
Produit hybride avec peu d'espoir de redressement à court/moyen terme il me semble.

 

[Atys]

J'en suis déjà à -14% sur dynapierre et diversipierre donc je ne m'y frotte plus mais l'immo d'entreprise est peut être à un point bas avec la baisse potentielle des taux à partir de mi 2024

 

[TranquilouBillou]

Globalement, dans le conteste actuel, il est recommandé "d'oublier" les OPCI.
Produit hybride avec peu d'espoir de redressement à court/moyen terme il me semble.

En revanche, lancer un opci maintenant, ça se regarde avec des taux immo et oblig très hauts. Reste à convaincre les assureurs et les clients. Pas simple.

 

[Atys]

Les acheteurs potentiels de nouvelles OPCI regarderont aussi ce que font les OPCI déjà existantes et ce n'est pas brillant

 

[TranquilouBillou]

Les acheteurs potentiels de nouvelles OPCI regarderont aussi ce que font les OPCI déjà existantes et ce n'est pas brillant

Si je puis me permettre, ce n'est pas la bonne approche.
Un OPCI déjà investi a forcément plus de problèmes que celui qui investit son portefeuille en ce moment.
Comme un vieux fonds euro lesté d'obligations d'Etat à zéro % : il fera moins bien que le nouveau fonds euro boosté aux obligations corpo >BBB+ à 5%...

 

[james3802]

Bonjour,
concernant les OPCI actuels, je viens de regarder le reporting du 3ème trimestre de l'OPCI Altixia Valeur.
En plus d'être l'OPCI le plus performant depuis quelques mois avec son orientation sur l'immobilier en VEFA (65% max), il serait à 0% de frais acquis à l'OPCI depuis la valeur liquidative du 31.10.2023 à cause du quota d'actifs immobiliers dans l'OPCI. (au lieu de 2,75%)
C'était juste pour information.
Cordialement
JP

 

[TranquilouBillou]

Bonjour,
concernant les OPCI actuels, je viens de regarder le reporting du 3ème trimestre de l'OPCI Altixia Valeur.
En plus d'être l'OPCI le plus performant depuis quelques mois avec son orientation sur l'immobilier en VEFA (65% max), il serait à 0% de frais acquis à l'OPCI depuis la valeur liquidative du 31.10.2023 à cause du quota d'actifs immobiliers dans l'OPCI. (au lieu de 2,75%)
C'était juste pour information.
Cordialement
JP

Merci. Est-ce à dire qu'ils ont eu aussi des problèmes de rachats ?

 

[james3802]

Non je ne pense pas, l'actif brut est passé en un trimestre de 153 M à 165 Millions.

Dans le reporting, il est indiqué :
" Pour terminer, une information importante pour les prochains actionnaires de l’OPCI : la dernière acquisition réalisée à date permettant à Altixia Valeur d’atteindre son quota d’actifs immobiliers, le taux de commission acquise au fonds passera de 2,75% à 0% à compter de la valeur liquidative du 31 octobre."

Je sais que l'OPCI avait 3 ans à sa création pour arriver à la valeur de 65% en immobilier.

Il faudrait demander des explications à un expert que je ne suis pas pour expliquer le pourquoi du comment. Je vais envoyer un mail à Altixia

 

[Escapetrade]

Merci pour la précision ! En effet, le tableau que j'ai pris dans le rapport annuel ne devait pas transpariser... Comme quoi, les co-investissements, investissements indirects etc. dégradent nettement la lecture des rapports, en plus de limiter la liquidité puisqu'il faut aligner les intérêts de tous les parties.
Afficher la pièce jointe 22598

Merci pour ces informations!
Je ne comprends pas bien, prenons la ligne Caixa, date 20/12/2018, 100% tiré au 31/12/2022, durée 5 ans : Quand a été tiré le crédit ? (ce qui doit entrainer la date de remboursement) faut il reprendre tous les rapports annuels antérieurs pour savoir ce qui avait été tiré en 2021 etc...?
Et le taux du crédit ? On peut l'imaginer bas selon les conditions du marché, mais il reste le même à chaque tirage de 2018 à 2022 ?
surtout ce que je trouve inquiétant c'est que tous les crédits sont IN FINE, donc refinancement ou vente d'actif immobilier obligatoire l'échéance !!

Une dernière question (mon niveau est nul): dans le reporting on peut lire 22% d'endettement et effet de levier 1,4. Je pensais qu'un levier de 1,4 impliquait un endettement de 40% et non de 22%... Quelqu'un peut il m'expliquer ces règles de comptabilité ?
Merci par avance.

 

[Escapetrade]

Communication de Patrimea :

Je partage l'avis de Patrimea concernant la SCPI Remake live, car elle acquiers actuellement des biens décotés de qualité à l'étranger. Je l''ai moi même souscrite. Attention de ne pas oublier d'avoir un horizon de 3 ans car il y a une pénalité (3% je crois) de sortie anticipé avant 3 années de détention.
Je n'ai pas pu le faire sur mes contrats historique Meilleurtaux placement (non référencée).

Patrimea conseille de réinvestir dans le fonds Meilleurtaux horizon 2028 et évoque une performance de 5,5% en 2023. Ils délivrent ce conseil depuis qu'ils se sont vendus à Meilleurtaux placements.
J'aimerais simplement faire remarquer que ce support est un simple fonds nourricier de pluvalca credit opportunité 2028 (un clone), avec les mêmes frais de gestions, soit 1,5%. Ces frais sont les plus élevés parmi les fonds datés et je parie que la rétrocession à Meilleurtaux placement a été boostée, seul motif du rebranding.
Par ailleurs le risque de crédit est supérieur à la moyenne des fonds datés aux objectifs de performance équivalents (CF file des fonds obligataire datée): Il faut bien essayer de compenser les frais de gestion plus élevés mais au prix de plus de risque, donc de plus de volatilité et avec, au final peut être une contre performance...
Encore une fois, Meilleurtaux vend un produit aux frais cachés (frais de gestion) importants, sans aucune plus value pour le client, bien au contraire puisque la plupart des fonds datés n'ont pas été référencés sur les contrats historiques de Meilleurtaux placement. Il en avait fait de même avec les SCI et sa SC Meilleurimmo...

 

[Pascal 75]

Encore une fois, Meilleurtaux vend un produit aux frais cachés (frais de gestion) importants, sans aucune plus value pour le client, bien au contraire puisque la plupart des fonds datés n'ont pas été référencés sur les contrats historiques de Meilleurtaux placement. Il en avait fait de même avec les SCI et sa SC Meilleurimmo...

Il faut malheureusement reconnaitre (car mtxpmt est, par ailleurs, un très bon courtier et propriétaire de Moneyvox ?) que cette analyse est réaliste.

 

[Atys]

J'ai largué meilleureimmo car c'est du pur marketing

 

[ba7872]

surtout ce que je trouve inquiétant c'est que tous les crédits sont IN FINE, donc refinancement ou vente d'actif immobilier obligatoire l'échéance !!

C'est comme ça pour toutes les SCPI, comme pour les foncières côtés. C'est ce qui permet d'avoir le levier le plus important et le meilleur rendement (sinon une partie des loyers sert à rembourser les crédits).
D'où les interrogations sur le refinancement de ces emprunts pour les SCPI et les foncières, ainsi que sur la baisse des rendements par la suite.

Merci pour ces informations!
Je ne comprends pas bien, prenons la ligne Caixa, date 20/12/2018, 100% tiré au 31/12/2022, durée 5 ans : Quand a été tiré le crédit ? (ce qui doit entrainer la date de remboursement) faut il reprendre tous les rapports annuels antérieurs pour savoir ce qui avait été tiré en 2021 etc...?
Et le taux du crédit ? On peut l'imaginer bas selon les conditions du marché, mais il reste le même à chaque tirage de 2018 à 2022 ?
surtout ce que je trouve inquiétant c'est que tous les crédits sont IN FINE, donc refinancement ou vente d'actif immobilier obligatoire l'échéance !!

Il est à mon avis probable que les 2 crédits de décembre 2018 d'une durée de 5 ans soit à rembourser en décembre 2023. D'où le discours "prudent" de Primonial sur la stratégie des dividendes. Pour ces deux emprunts, le montant est assez faible au regard de la SCPI (16 M€), pas besoin de vendre des immeubles la SCPI encaisse autour de 40 M€ de loyer chaque trimestre.
Mais il y a aussi le crédit revolving de 105 M€ qui est à taux révisable et dont la date d'échéance est mars 2024 (ils vont sûrement le refinancer). Donc les intérêts ont fortement augmenter en 2023 et vont rester élevés encore longtemps.

Pour les autres crédits, pas d'échéance avant 2026.
Pour les emprunts des participations, mystères...

D'où une baisse probable des dividendes pendant quelques trimestres. C'est ce qui transparait dans la communication de Primonial :

Une réponse de Primonial :

"La distribution du 3ème trimestre 2023 de la SCPI Primovie reflète une volonté de protection de la performance future du fonds dans un climat compliqué lié à la hausse brutale des taux d’intérêt constatée depuis juillet 2022. Cette diminution du montant distribué ne remet pas en question de manière significative les objectifs de rendement 2023 et futurs. Elle permet de conserver une marge de manœuvre face aux défis à venir notamment liés aux charges financières pesant sur la SCPI qui augmenteront mécaniquement en raison du renchérissement du coût de la dette. Le tout sans remise en cause du modèle extrêmement résilient de la classe d’actifs santé avec des exploitants robustes, des besoins importants en matière de financement d’infrastructures et une tendance démographique long terme. "

De mon coté, tchao primonial ...
Mais je reste bloqué sur mes parts en direct.

 

[ba7872]

Non je ne pense pas, l'actif brut est passé en un trimestre de 153 M à 165 Millions.

Dans le reporting, il est indiqué :
" Pour terminer, une information importante pour les prochains actionnaires de l’OPCI : la dernière acquisition réalisée à date permettant à Altixia Valeur d’atteindre son quota d’actifs immobiliers, le taux de commission acquise au fonds passera de 2,75% à 0% à compter de la valeur liquidative du 31 octobre."

Je sais que l'OPCI avait 3 ans à sa création pour arriver à la valeur de 65% en immobilier.

Il faudrait demander des explications à un expert que je ne suis pas pour expliquer le pourquoi du comment. Je vais envoyer un mail à Altixia

L'explication se trouve dans le prospectus [lien réservé abonné].

Conformément à l’article 422-129 du RGAMF, une commission de souscription acquise à la SPPICAV sera prélevée lors de
la souscription des Actions I et P afin de couvrir les droits, frais, honoraires et taxes acquittées par la SPPICAV lors de
l’acquisition ou de la cession d’Actifs Immobiliers.
La commission de souscription acquise, ayant pour objet de rétablir l’égalité entre les actionnaires de la SPPICAV dans les conditions définies ci-après, est entièrement acquise à la SPPICAV. Le taux de cette commission, applicable à toutes les catégories d’actions, sera calculé tous les ans, ne peut dépasser un plafond fixé à tout moment à 3,75% du montant de la souscription. Le taux effectif de cette commission est identique pour tous les porteurs sur une même valeur liquidative.
Le taux de la commission de souscription sera réactualisé au moins chaque année en fonction du montant de l’endettement, de la stratégie d’investissement, de la durée moyenne de détention des actifs et du caractère direct ou indirect de cette détention, ainsi que de la durée moyenne de détention des Actions par les Actionnaires.
Le taux pourra être également revu en fonction de la proportion des souscriptions faisant face à des rachats. En effet, seules les souscriptions augmentant le capital sont susceptibles de générer de nouveaux investissements. Ainsi, la détermination du taux de commission de souscription dépend principalement de l’objectif d’investissement du fonds et, par là même, du montant des droits réglés dans le cadre des investissements réalisés. Le taux effectif applicable sera déterminé un mois avant la Date de Centralisation des ordres auxquels il s’appliquera et ne pourra en aucun cas être supérieur au taux indiqué dans le prospectus. Il sera indiqué sur le site de la société de gestion de portefeuille

Le taux est passé à 0% car Altixia Valeur a atteint le quota d’actifs immobiliers et Altixia estime ne pas faire de nouveaux investissements dans les prochains mois : collecte faible voire décollecte (-1,4 M€ en octobre)

 

[james3802]

L'explication se trouve dans le prospectus [lien réservé abonné].


Le taux est passé à 0% car Altixia Valeur a atteint le quota d’actifs immobiliers et Altixia estime ne pas faire de nouveaux investissements dans les prochains mois : collecte faible voire décollecte (-1,4 M€ en octobre)

Merci pour ces éléments précis.
Dans le contexte actuel, pensez-vous qu'il est opportun de rentrer aujourd'hui dans cet OPCI ?
merci d'avance