Bonjour,
Vous êtes détenteur(trice) d'une assurance vie Epargne Evolution et possédez peut-être des parts de la SCPI Primovie dans votre contrat.
Après la baisse de prix de part de plusieurs SCPI, nous anticipons une baisse de rendement et (probablement) de prix de la SCPI Primovie gérée par Primonial REIM.
Pourquoi ce constat ?
1ère mauvaise nouvelle : le rendement
Le rendement net de frais de gestion de la SCPI va chuter de +4,5% en 2022 à +4,2% en 2023, hors fiscalité.
2ème mauvaise nouvelle : la liquidité
Sur le 3ème trimestre 2023 (et pour la première fois), les vendeurs de parts excèdent les acheteurs et au 30 septembre 2023, il y a désormais 81.438 parts à la vente (soit 0,31% de la capitalisation) !
>> Vous n'aurez pas ce problème de liquidité dans votre assurance vie mais si la situation s'aggrave, l'assureur peut mettre en place un fonds de remboursement avec une décote sur le prix de revente.
3ème mauvaise nouvelle : l'endettement
La SCPI Primovie est endettée ! Sur le rapport annuel daté du 31/12/2022, il est précisé les différents emprunts dont certains à taux variables pour un montant de 342M€.
Exemple : un crédit revolving de 105M€ a été souscrit au taux suivant : marge + euribor 3 mois. Rappelons que le taux de l'euribor 3 mois a doublé entre le 31 décembre 2022 et le 13 novembre 2023 passant de 2% à 4%.
Il faut donc s'attendre à une forte hausse des charges d'emprunts et donc un impact réel sur le rendement à venir.
FAUT-IL VENDRE SES PARTS ?
Les risques de liquidité et de volatilité sur le rendement nous incitent à avoir une opinion vendeuse sur la SCPI Primovie.
Après frais de gestion du contrat d'assurance vie, le rendement 2023 de la SCPI sera de +3,7%. A quoi bon détenir un actif immobilier (et donc non garanti en capital) dont le rendement est plus faible qu'un actif sans risque du type livret ou fonds en euros ?
En janvier 2024, des expertises du patrimoine immobilier seront menées avec, à la clé, un maintien ou une baisse du prix de part. Après la récente forte hausse des taux d'intérêt, il ne serait pas surprenant qu'une baisse des actifs immobiliers soit actée. Une raison de plus de céder ses parts aujourd'hui !
QUELS SONT LES FRAIS DE REVENTE ?
En assurance vie, il n'y a pas de frais de revente ! Les frais de souscription ont été payés à l'achat et donc le prix auquel vous vendez est celui affiché sur votre espace client.
Cependant, une pénalité de 3% est appliquée par l'assureur en cas de vente des parts avant 3 ans de détention (vérifiez ce point !).
DANS QUOI RÉINVESTIR ?
Selon votre profil de risque, nous vous recommandons les 2 solutions d'investissement suivantes :
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Cerise sur le gâteau, elle est sans frais de souscription.
Une SCPI diversifiée et investie à 67% à l'étranger (Irlande, Espagne, Pays-Bas). Le taux d'occupation est à 100%.
Consultez le dernier bulletin trimestriel.
Rendement 2022 : +6,48% nets de frais de gestion
Rendement 2023 attendu : +6,5% nets de frais de gestion
Pourquoi cette SCPI se porte-t-elle bien ? Tout simplement parce qu'elle est récente et achète donc des biens immobiliers à des prix décotés. Dans toute crise, il y a des perdants et des gagnants ! On vous explique tout dans cet article.
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Performance 2024 attendue : +5,5% nets de frais de gestion
Cette unité de compte n'est pas garantie en capital.
Bonne journée,
L'équipe de Patrimea
