synthèse SCI/SCPI en AV

[lebadeil]

Bonjour,
Communication Capimmo au 19 Sept sur cette file
[lien réservé abonné]

 

[lebadeil]

2 nouvelles synthèses SCPI ici
[lien réservé abonné]

 

[Money99]

Avec la situation actuelle il y a une certaine méfiance sur les SCI.

J'aimerais savoir ce que vous pensez des SCPI "renommées" du genre Immorente, Pierval Santé, Epargne Pierre, celles ci n'ont pas encore baissé le prix de leur part, pensez vous qu'il y ait un risque à conserver ce genre de produit, est ce qu'elles pourraient également se trouver dans la tourmente avec la lame de fond qui embarque l'immobilier...? Merci de vos avis

 

[Pascal 75]

Avec la situation actuelle il y a une certaine méfiance sur les SCI.

J'aimerais savoir ce que vous pensez des SCPI "renommées" du genre Immorente, Pierval Santé, Epargne Pierre, celles ci n'ont pas encore baissé le prix de leur part, pensez vous qu'il y ait un risque à conserver ce genre de produit, est ce qu'elles pourraient également se trouver dans la tourmente avec la lame de fond qui embarque l'immobilier...? Merci de vos avis

Je ne pense pas d'ici à fin 2023.
En 2024 ,ce sera autre chose ...

La situation actuelle doit aussi nous faire réfléchir à la part des institutionnels dans nos SCPI.
Le moindre retrait important d'un gros institutionnel est une catastrophe pour une SCPI et obère complètement la liquidé pour nous, petit porteurs.
Je ne connais qu'une SCPi ayant toujours refusé les institutionnels : Corum
qq en connait-ils d'autres ?
Intéressé car cela pourait entrer en bonne place dans mes critères de sélection dorénavant.

 

[TranquilouBillou]

Je ne pense pas d'ici à fin 2023.
En 2024 ,ce sera autre chose ...

La situation actuelle doit aussi nous faire réfléchir à la part des institutionnels dans nos SCPI.
Le moindre retrait important d'un gros institutionnel est une catastrophe pour une SCPI et obère complètement la liquidé pour nous, petit porteurs.
Je ne connais qu'une SCPi ayant toujours refusé les institutionnels : Corum
qq en connait-ils d'autres ?
Intéressé car cela pourait entrer en bonne place dans mes critères de sélection dorénavant.

Sauf erreur, les scpi corum sont dispo en assurance vie, les leurs.

 

[TranquilouBillou]

Bonjour,
Les commissions sont touchées lors de la vente.
Il n'y a pas de commission d'encours sur les SCPI en direct , ces commissions recurrentes qui récompensent le cgp en fonction de la pérennité du portefeuille.
Celles ci existent pour les AV, elles ont d'ailleurs été la cible de l'Europe qui voulaient les supprimer.
Le commissionnement n'est pas un argument dans ce cas .

Alors non, et ré-non, il faut arrêter avec cette légende urbaine !
C'est un argument de CGP ça ! Comme la comm de souscription qui est "comme les droits d'enregistrement".
Les commissions sont touchées à l'achat. Sinon croyez-moi, il vous presserait de vendre...

 

[TranquilouBillou]

En direct:Le principe d'une SCPI, c'est qu'il n'y a pas de frais d'entrée.quelque soit la SCPI.
Tu as 1000 euros dans ton porte monnaie.
La part est à 1000 euros. Tu auras 1 part.
Et quelque soit la SCPI , ce sont tes 1000 euros, ta part, qui travaillent et te rapportent le % de rendement indiqué par la SCPI.
Ce qui change, c'est que dans le cas des SCPI classiques, le montant de ton patrimoine est abaissé des divers frais, la commission est dedans; Et lorsque tu vends ,tu revends à la valeur de retrait;
Les frais sont en fait des frais de sorties( matérialisés en avance puisque certains)

Pour les nouvelles qui sont "sans frais d'entrée" il y a des frais de gestion plus importants; (pour une partie, la commission du cgp)

En assurance vie, le cgp touche 2 commissions; l'une lors de l'entrée sur le contrat,( tu dépenses tes 1000 euros en scpi, il n' y aura que 995(par exemple) qui travaillent, et une autre d'encours, payée par les frais de gestion du contrat d'assurance vie au fur et à mesure des années;

Non ce ne sont 1000e qui travaillent mais 820e (pour un comm de sous de 10%tti et 8% de droits d'enregistrement).Faites le calcul.
Et en effet, le rendement est bien exprimé sur 1000e.
Pour les scpi sans comm de sous, ce sont 880e qui travaillent. Et quand vous vendez, vous vendez à 1000, pas à 900e.

 

[Guitofeu]

Alors non, et ré-non, il faut arrêter avec cette légende urbaine !
C'est un argument de CGP ça ! Comme la comm de souscription qui est "comme les droits d'enregistrement".
Les commissions sont touchées à l'achat. Sinon croyez-moi, il vous presserait de vendre...

Je pense qu'il voulait exprimer que les commissions sont touchées "lors de la vente du produit" enfin quand le CGP vend le produit à l'épargnant et quand ce dernier l'achète donc m'voyez

 

[moietmoi]

Non ce ne sont 1000e qui travaillent mais 820e (pour un comm de sous de 10%tti et 8% de droits d'enregistrement).Faites le calcul.
Et en effet, le rendement est bien exprimé sur 1000e.
Pour les scpi sans comm de sous, ce sont 880e qui travaillent. Et quand vous vendez, vous vendez à 1000, pas à 900e.

.
désolé, toute personne qui a acheté une fois une part de scpi en direct le constate; le taux affiché officiel de la scpi rémunère l'argent qu'il a misé;
j'ai acheté une part de la scpi pierval santé ( à l'époque de la part à 1000 euros) j'ai sorti de mon porte monnaie 1000 euros pas un euros de plus; la scpi Pierval annoncait 5,18% j'ai touché 51,80 euros ;

Alors non, et ré-non, il faut arrêter avec cette légende urbaine !
C'est un argument de CGP ça ! Comme la comm de souscription qui est "comme les droits d'enregistrement".
Les commissions sont touchées à l'achat. Sinon croyez-moi, il vous presserait de vendre..

le CGP touche sa commission à l'achat; bien sûr; mais c'est toujours ta mise totale initiale qui travaille; la deuxième année Pierval annoncait 5,15% j ai touché 51,50 euros
et c'est comme cela pour toutes les scpi en direct

 

[moietmoi]

je complète en disant que cela me parait bien plus clair de cette manière pour comparer, le taux annoncé pour la première année est celui du rendement de ta mise totale initiale;

si il en était ainsi des assurances vie, tout serait plus clair car pour l'investisseur, il verrait directement le rendement son épargne sans avoir à aller chercher pour chaque contrat les frais d'entrée et autres ;

aujourd'hui si je mise 1000 euros sur 2 contrats d'av différents mais affichant le même rendement officiel, je n'aurais pas la même somme sur chacun des contrats à la fin de l'année, malgré un rendement officiel net de frais de gestion identique...pas très pratique pour les investisseurs....

alors que si je mise 1000 euros sur 2 scpi ayant le même rendement,j'aurais le même résultat de loyer

 

[TranquilouBillou]

.
désolé, toute personne qui a acheté une fois une part de scpi en direct le constate; le taux affiché officiel de la scpi rémunère l'argent qu'il a misé;
j'ai acheté une part de la scpi pierval santé ( à l'époque de la part à 1000 euros) j'ai sorti de mon porte monnaie 1000 euros pas un euros de plus; la scpi Pierval annoncait 5,18% j'ai touché 51,80 euros ;



le CGP touche sa commission à l'achat; bien sûr; mais c'est toujours ta mise totale initiale qui travaille; la deuxième année Pierval annoncait 5,15% j ai touché 51,50 euros
et c'est comme cela pour toutes les scpi en direct

J'insiste, ce ne sont pas 1000euros qui travaillent mais bien 820e.
Et vos 51,80e sont bien à rapporter à 1000e.
Ravi que vous reconnaissiez que les frais ne sont pas perçus à la sortie !

 

[TranquilouBillou]

je complète en disant que cela me parait bien plus clair de cette manière pour comparer, le taux annoncé pour la première année est celui du rendement de ta mise totale initiale;

si il en était ainsi des assurances vie, tout serait plus clair car pour l'investisseur, il verrait directement le rendement son épargne sans avoir à aller chercher pour chaque contrat les frais d'entrée et autres ;

aujourd'hui si je mise 1000 euros sur 2 contrats d'av différents mais affichant le même rendement officiel, je n'aurais pas la même somme sur chacun des contrats à la fin de l'année, malgré un rendement officiel net de frais de gestion identique...pas très pratique pour les investisseurs....

alors que si je mise 1000 euros sur 2 scpi ayant le même rendement,j'aurais le même résultat de loyer

Oui, c'est le principe de mettre les frais en dedans ou en dehors. Le marché marche à 99% en dehors. Cela permet de mieux négocier ces frais de commercialisation... En SCPI, on passe par des cash-back, c'est un peu plus tiré par les cheveux. Et les non initiés sont bernés.

 

[moietmoi]

. En SCPI, on passe par des cash-back, c'est un peu plus tiré par les cheveux. Et les non initiés sont bernés.

Crois tu que l'acpr et l'AMF accepteraient un truc capillotracté ?
Oublions le cashback qui est un argument commercial, ( les fonds pour le cashback passent en frais marketing, comme lorsque l'on t'offre un stylo ou une place de ciné)

On est d'accord sur le fait que le % de rendement affiché par une SCPI se calcule sur la somme totale déboursée par l'investisseur.
On est d'accord sur le fait que le commercial en SCPI , touche sa commission lorsqu'il réussit sa vente, donc l'achat par l'investisseur.
Le reste c'est des méandres de comptabilité qui se voient aussi par la valeur d'assiette ifi, qui n'est ni la valeur de souscription, ni de reconstitution, ni de retrait, ni de réalisation...

, post: 545202, member: 50854"]
J'insiste, ce ne sont pas 1000euros qui travaillent mais bien 820e.
Et vos 51,80e sont bien à rapporter à 1000e.

Mais alors , il ne faudrait pas dire 5,18%..car 820 à 5,18 ne font pas 51,8

 

[nathalie31320]

Bonjour,

le rendement à l'instant t d'une SCPI est calculé en fonction de la valeur de part de la SCPI à l'instant t.

Si la part est à 1000 euros, ce rendement est calculé par rapport à 1000 euros, et non pas par rapport à 820 euros (prix d'achat - frais).

Est-ce que c'est bien ça ?

 

[moietmoi]

[

le rendement à l'instant t d'une SCPI est calculé en fonction de la valeur de part de la SCPI à l'instant t.

De la valeur de souscription.oui

 

[Pascal 75]

Message aux 4 SDG (Périal/Primonial/LF/Amundi):
"La folie, c'est de faire toujours la même chose et de s'attendre à un résultat différent !"

 

[lebadeil]

AFP - Nouvel incident dans une famille modeste de la banlieue parisienne.

Promets moi que tu ne prendras plus jamais de Capimmo !

 

[Pascal 75]

Faut il s'attendre à être aussi douché sur le commerce et la logistique...? :

https://www.moneyvox.fr/immobilier/...ou-la-baisse-de-prix-des-scpi-peut-elle-aller

Extrait : "Or, selon les analystes crédit de Natixis Corporate & Investment Banking, l'affaiblissement des perspectives économiques risque d'engendrer un ralentissement de la croissance des loyers, ainsi qu'une augmentation de la vacance locative."

 

[Richard 1er]

Faut il s'attendre à être aussi douché sur le commerce et la logistique ?

https://www.moneyvox.fr/immobilier/...ou-la-baisse-de-prix-des-scpi-peut-elle-aller

Extrair : "Or, selon les analystes crédit de Natixis Corporate & Investment Banking, l'affaiblissement des perspectives économiques risque d'engendrer un ralentissement de la croissance des loyers, ainsi qu'une augmentation de la vacance locative."

Bonjour, camarade ! Merci pour ton lien.

C'est vrai que cet article ne vient pas pour détendre un climat déjà lourd sur ce forum comme ailleurs autour de nous ..

Curieusement, ou alors est-ce un nouveau tour que me font mes vieilles lunettes, je n'ai vu aucune mise en garde sur le secteur de la Santé ..

Mon extrait :
"Pour finir, les actifs de logistique devraient perdre 13 à 23% de leur valeur, selon les experts de Natixis. En cause : le ralentissement de l'activité économique, avec une croissance européenne attendue à seulement 0,6%.

Faut-il pour autant fuir les SCPI ? Pas nécessairement. Car derrière ces moyennes se cachent de fortes disparités selon la qualité et la localisation des actifs. Sans compter que l'investissement dans les SCPI se fait à long terme."

 

[Pascal 75]

Bonjour, camarade ! Merci pour ton lien.

C'est vrai que cet article ne vient pas pour détendre un climat déjà lourd sur ce forum comme ailleurs autour de nous ..

Curieusement, ou alors est-ce un nouveau tour que me font mes vieilles lunettes, je n'ai vu aucune mise en garde sur le secteur de la Santé ..

Mon extrait :
"Pour finir, les actifs de logistique devraient perdre 13 à 23% de leur valeur, selon les experts de Natixis. En cause : le ralentissement de l'activité économique, avec une croissance européenne attendue à seulement 0,6%.

Faut-il pour autant fuir les SCPI ? Pas nécessairement. Car derrière ces moyennes se cachent de fortes disparités selon la qualité et la localisation des actifs. Sans compter que l'investissement dans les SCPI se fait à long terme."

Oui, cette note ne m'a pas mis de bonne humeur ..

J'ajoute :
"Les locaux commerciaux pourraient (un peu) mieux résister, avec des pertes de 9 à 20%. "

Après les bureaux, on a maintenant une estimation des baisses de ces 2 autres secteurs.
+ Une baisse possible des loyers ...

Effectivement, aucune info sur la Santé ...