synthèse SCI/SCPI en AV

[Pascal 75]

Il est où le warning de @poam5356 ? Je n'ai pu le trouver.

Posté dans la discussion 'Baisse des parts de scpi (dernier paragraphe)
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/baisse-des-parts-de-scpi.47380/post-543527

 

[Nature]

Posté dans la discussion 'Baisse des parts de scpi (dernier paragraphe)
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/baisse-des-parts-de-scpi.47380/post-543527

Merci !

 

[Richard 1er]

Tiens, un Marc Touati sans les graphiques ?

Heu .. Je précise que je ne suis pas l'auteur de cet article des Echos.

Sans cette nouvelle communication de Périal, je n'aurais pas jugé utile de vous poster cette capture d'écran.

 

[Richard 1er]

Décidément, la secte des adeptes des traits rouges fait face à une période difficile

Sans vouloir fayoter auprès de toi pour continuer à recevoir ces publications sans être abonné aux Echos, sache bien que j'apprécie tes surlignages en rouge qui font ressortir l'essentiel. Mais pour ne pas être poursuivi pour prosélytisme (suivez mon regard ! ), on ne me reprendra pas à transmettre au forum les articles que tu me transmets par simple désir de rendre service.

 

[Axiles]

je vais me faire assassiner mais tant pis .

je viens de questionner mon CGPI ( qui est INDEPENDANT et avec qui je bosse depuis 15ans ) à propos de la communication de périal et ce qu'il conseillait à ses clients .

voici sa réponse : " De ne pas paniquer et d'attendre que l'orage passe. Perial à anticipé et baisse fortement le prix des parts de ses SCPI, c'est assez choquant. C'est lié à la hausse des taux brutale. Maintenant on va entrer dans une phase de volatilité sur le prix des parts, il se peut que dans 1 an ou 2 on voit les parts augmenter de nouveau de plusieurs %.Maintenant cela fait un bon point d'entrée !"

Un vendeur de SCPI qui conseille de garder des produits sur lesquels il touche une commission ? L’argument peut être bon, mais celui qui l’émet réduit nettement la crédibilité… Quand est-ce la dernière fois qu’un vendeur de SCPI a déconseillé d’en acheter ou conseiller de les vendre ?

 

[Axiles]

Bizarre et inquiétant cette volonté assumée de ne pas faire de réévaluation chez Corum… Ils ne peuvent pas ne pas être impactes sur leurs actifs anciens.

Mon hypothèse : ils veulent absolument continuer à collecter car c’est maintenant qu’on peut faire de bons achats (plutôt d’accord). Si ils baissaient leur valeur de part, la collecte s’arrêterait immédiatement. Donc ils font tout pour ne pas acter de baisse.

Mais vues leur méthodes passées et le passif Atlantique Pierre 1, je ne peux pas m’empêcher de penser qu’il y un vrai risque de méthode de voyous la dessus. À nouveau, les valorisations en SCPI, c’est à la tête du client…

Je suis infiniment plus à l’aise avec des SCPI jeunes, qui n’ont pas d’actifs achetés avant 2021.

 

[vincent1]

Bizarre et inquiétant cette volonté assumée de ne pas faire de réévaluation chez Corum… Ils ne peuvent pas ne pas être impactes sur leurs actifs anciens.

Mon hypothèse : ils veulent absolument continuer à collecter car c’est maintenant qu’on peut faire de bons achats (plutôt d’accord). Si ils baissaient leur valeur de part, la collecte s’arrêterait immédiatement. Donc ils font tout pour ne pas acter de baisse.

On verra bien début janvier, dans le webinar hier ils ont quand même expliqué pourquoi ils ne refont pas de reevaluation et dit “Il n’y aura pas de mauvaise surprise”.

Personnellement quand je vois leur historique et les différentes opportunités qu’ils ont présenté (augmentation de loyers conséquentes, renouvellement de locataires, …), ça donne quand même assez confiance dans leur travail.

 

[Pascal 75]

Bizarre et inquiétant cette volonté assumée de ne pas faire de réévaluation chez Corum… Ils ne peuvent pas ne pas être impactes sur leurs actifs anciens.

Mon hypothèse : ils veulent absolument continuer à collecter car c’est maintenant qu’on peut faire de bons achats (plutôt d’accord). Si ils baissaient leur valeur de part, la collecte s’arrêterait immédiatement. Donc ils font tout pour ne pas acter de baisse.

Mais vues leur méthodes passées et le passif Atlantique Pierre 1, je ne peux pas m’empêcher de penser qu’il y un vrai risque de méthode de voyous la dessus. À nouveau, les valorisations en SCPI, c’est à la tête du client…

Je suis infiniment plus à l’aise avec des SCPI jeunes, qui n’ont pas d’actifs achetés avant 2021.

Et, comme je le soulignais .. quid de la dévalorisation "bureau" aux Pays-Bas et de son impact (25% de CO).

Ceci dit, j'ai envi de poursuivre ton hypothèse très pertinente :

Pas de baisse de part -> grosse collecte 2023/24 -> Amélioration drastique du rendement moyen par des achats opportunistes -> SCPI Corum en très bonne santé début 2024 -> Pas de baisse en 2024 + loyers boostés

+ Corum (à ma connaissance) a toujours su limiter sa collecte au contraire des big 4.
Qd on voit les projections de TD de Corum (6%) et celles de Perial (4%) ...

Ce n'est qu'une hypothèse mais j'ai qd même envi de la tenter (surtout via l'AV qui cumule un très bon fonds Euros). Je peux éventuellement me prendre un "patatras", mais bon ... cela ne peut pas être pire que Capimmo

 

[Axiles]

Corum a toujours eu des méthodes un peu cavalières on va dire. La frontière est tenue entre le génie et l’inconscience à ne pas respecter les règles. Je n’ai aucune envie de savoir de quel côté de la barrière on est avec eux cette année.

Considérez moi comme un vieux c** mais je ne mets pas d’argent chez quelqu’un qui a déjà planté une SCPI.

Et comme je l’ai déjà dit, pour l’instant l’histoire me donne tort. Mais je gère mon risque.

 

[Pascal 75]

Corum a toujours eu des méthodes un peu cavalières on va dire. La frontière est tenue entre le génie et l’inconscience à ne pas respecter les règles. Je n’ai aucune envie de savoir de quel côté de la barrière on est avec eux cette année.

Considérez moi comme un vieux c** mais je ne mets pas d’argent chez quelqu’un qui a déjà planté une SCPI.

Et comme je l’ai déjà dit, pour l’instant l’histoire me donne tort. Mais je gère mon risque.

Loin de te considérer comme tel car c'est peut-être toi qui est dans le vrai.
Je ne connaissais pas en détails ce plantage que tu as déjà évoqué il me semble.

Vu la tournure des évènements je dirais avec l'ami Socrate : "Tout ce que je sais, c'est que je ne sais rien, tandis que les autres croient savoir ce qu'ils ne savent pas." ...

Bref, on navigue à vue ... en se rassurant avec des instruments de navigation qui ne fonctionnent plus

 

[moietmoi]

Un vendeur de SCPI qui conseille de garder des produits sur lesquels il touche une commission ? L’argument peut être bon, mais celui qui l’émet réduit nettement la crédibilité…

Bonjour,
Les commissions sont touchées lors de la vente.
Il n'y a pas de commission d'encours sur les SCPI en direct , ces commissions recurrentes qui récompensent le cgp en fonction de la pérennité du portefeuille.
Celles ci existent pour les AV, elles ont d'ailleurs été la cible de l'Europe qui voulaient les supprimer.
Le commissionnement n'est pas un argument dans ce cas .

 

[Pascal 75]

Pour info (commerciale) :

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Enfin, dernière nouveauté : la SCI Silver Avenir est désormais éligible aux arbitrages !.

de mon côté ; bye bye Primonial

 

[Axiles]

Bonjour,
Les commissions sont touchées lors de la vente.
Il n'y a pas de commission d'encours sur les SCPI en direct , ces commissions recurrentes qui récompensent le cgp en fonction de la pérennité du portefeuille.
Celles ci existent pour les AV, elles ont d'ailleurs été la cible de l'Europe qui voulaient les supprimer.
Le commissionnement n'est pas un argument dans ce cas .

Ce n'est pas tellement le sujet mais bien noté La société de gestion représente bien plus pour le CGP que le petit porteur, et il a intérêt à aller dans son sens.

Tant qu'on est sur le sujet du détail, comment une SCPI sans droit d'entrée paie le CGP ?

 

[flocon]

Je vous partage une actualité d iroko à l instante.

Iroko Zen voit la valeur globale de son patrimoine progresser !​

Iroko Zen a réalisé des expertises indépendantes sur 100% de ses actifs. Il en résulte que la valeur de reconstitution au 31/08/2023 est en progression et s'établit à 207,64€. La valeur d'achat d'Iroko Zen (200€) est donc inférieure de plus de 3,8% à sa valeur de reconstitution. Iroko Zen n'est pas concernée par la baisse de prix de part subie par d'autres SCPI.

C'est la preuve que notre stratégie d'investissement opportuniste couplée à l'augmentation de notre capacité d'achat (+87%**) en cycle baissier fait d'Iroko Zen une SCPI particulièrement pertinente dans le contexte.

* Au 31 août 2023 selon la définition de l'ASPIM ** Augmentation de la collecte sur la période du 01/01/2023 au 31/08/2023 par rapport à la période du 01/01/2022 au 31/08/2022

 

[flocon]

Les données sont communiquées sur la base des expertises indépendantes réalisées au 30/06/2023 pour des acquisitions antérieures au 30/06/2023 et sur la base des expertises d'acquisition pour les actifs acquis après le 30/06/2023. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte des risques notamment de perte en capital et de liquidité.

Qu'est-ce que la valeur de reconstitution ? Cette valeur permet de déterminer si le prix d'achat d'une part de SCPI reflète sa valeur réelle (valeur de son parc immobilier et autres actifs).​ Un prix d’achat inférieur à la valeur de reconstitution peut indiquer une sous-valorisation du prix de part de la SCPI. A l'inverse, si le prix d'achat est supérieur à la valeur de reconstitution, l'investisseur achète une part de SCPI sur-valorisée. Pour Iroko Zen, la valeur de reconstitution a toujours été supérieure à son prix d'achat, ce qui est un bon signal à l'achat.

→ Pour aller plus loin, lire notre article [lien réservé abonné]

 

[Pascal 75]

Communication de Primonial aux CGP :

En rapide : baisse de valorisation constatée de +/- 13% dont :

9% de provision afin d'assurer la liquidité
4% de baisse d'expertise.

D'autres ont eu un retour similaire ?
Autres chiffres ?

De mon côté, je prends cette "explication" avec bcp de recul. Peut on les croire ... ?

Aussi il est probable que Capimmo passe à 0% de frais d'entrée ... (gros conditionnel)

Pour l'instant aucune communication grand public ?

 

[moietmoi]

Tant qu'on est sur le sujet du détail, comment une SCPI sans droit d'entrée paie le CGP ?

En direct:Le principe d'une SCPI, c'est qu'il n'y a pas de frais d'entrée.quelque soit la SCPI.
Tu as 1000 euros dans ton porte monnaie.
La part est à 1000 euros. Tu auras 1 part.
Et quelque soit la SCPI , ce sont tes 1000 euros, ta part, qui travaillent et te rapportent le % de rendement indiqué par la SCPI.
Ce qui change, c'est que dans le cas des SCPI classiques, le montant de ton patrimoine est abaissé des divers frais, la commission est dedans; Et lorsque tu vends ,tu revends à la valeur de retrait;
Les frais sont en fait des frais de sorties( matérialisés en avance puisque certains)

Pour les nouvelles qui sont "sans frais d'entrée" il y a des frais de gestion plus importants; (pour une partie, la commission du cgp)

En assurance vie, le cgp touche 2 commissions; l'une lors de l'entrée sur le contrat,( tu dépenses tes 1000 euros en scpi, il n' y aura que 995(par exemple) qui travaillent, et une autre d'encours, payée par les frais de gestion du contrat d'assurance vie au fur et à mesure des années;

 

[Pascal 75]

Corum et Sofidy
[lien réservé abonné]

 

[Axiles]

En direct:Le principe d'une SCPI, c'est qu'il n'y a pas de frais d'entrée.quelque soit la SCPI.
Tu as 1000 euros dans ton porte monnaie.
La part est à 1000 euros. Tu auras 1 part.
Et quelque soit la SCPI , ce sont tes 1000 euros, ta part, qui travaillent et te rapportent le % de rendement indiqué par la SCPI.
Ce qui change, c'est que dans le cas des SCPI classiques, le montant de ton patrimoine est abaissé des divers frais, la commission est dedans; Et lorsque tu vends ,tu revends à la valeur de retrait;
Les frais sont en fait des frais de sorties( matérialisés en avance puisque certains)

Pour les nouvelles qui sont "sans frais d'entrée" il y a des frais de gestion plus importants; (pour une partie, la commission du cgp)

En assurance vie, le cgp touche 2 commissions; l'une lors de l'entrée sur le contrat,( tu dépenses tes 1000 euros en scpi, il n' y aura que 995(par exemple) qui travaillent, et une autre d'encours, payée par les frais de gestion du contrat d'assurance vie au fur et à mesure des années;

Tu veux dire que la rétro du CGP est une rétro récurrente selon l'encours dans le cas des SCPI sans droits d'entrée (oui, de sortie plutôt en effet) ? Alors que c'est un montant upfront quand il ya des droits d'entrée (de sortie plutôt aussi) ?

 

[moietmoi]

Tu veux dire que la rétro du CGP est une rétro récurrente selon l'encours dans le cas des SCPI sans droits d'entrée (oui, de sortie plutôt en effet) ? Alors que c'est un montant upfront quand il ya des droits d'entrée (de sortie plutôt aussi) ?

En assurance vie, quelque soient les produits, les cgp, courtiers, agents, sont payés en commission sur vente et en commission sur encours.
Les taux et conditions de ces commissions sont au bon vouloir de la compagnie qui dirige ses forces de ventes avec des carottes, vu que par nature ce sont des indépendants.
La compagnie peut très bien décider que sur le premier trimestre 2024, les commissions sur vente de SCPI seront nulles et que les commissions d'encours seront plus élevées, cela permet d'éviter la fuite de contrats pour une compagnie. Et une autre aura une autre politique.
En direct, la commission est fixée et définie par la société de gestion de la scpi.