lariflette1976 a dit:
[lien réservé abonné] du macro-économiques à ce propos..
l'article des Echos du 6 Sept -
Immobilier : une crise mondiale aux multiples visages
Partout de la France aux Etats-Unis en passant par l'Allemagne, la Chine ou le Royaume-Uni, la remontée des taux d'intérêt d'emprunt immobilier ou les secousses économiques produisent des effets sur le marché du logement. Avec tout de même des spécificités locales.
Les évolutions économiques récentes - inflation et hausse des taux d'intérêt d'emprunt qui pèsent sur le pouvoir d'achat immobilier des ménages - mettent le marché de l'immobilier résidentiel sous pression aux quatre coins de la planète. Et si la crise s'avère plus ou moins violente selon les contextes locaux, elle est bel et bien étendue à de nombreux pays du monde.
En Europe, le marché s'est fissuré, avec des ventes qui dégringolent. Des baisses de prix sont observées un peu partout, en particulier en Europe du Nord où elles oscillent entre 6 % et 10 % sur un an - tandis que pour l'heure, les prix résistent encore en Italie et en Espagne.
Aggravation de problèmes anciens
Mais là où les prix - qui avaient souvent beaucoup augmenté après l'épidémie de Covid - ont entamé leur décrue, « cette baisse ne compense pas la hausse des taux d'intérêt. Donc beaucoup de gens ne peuvent plus acheter. Ils se reportent sur le marché de la location, ce qui crée de fortes tensions », souligne Christophe André, économiste à l'OCDE, l'Organisation de coopération et de développement économiques. Tandis que l'offre de logement social reste souvent insuffisante pour amortir le choc pour les plus modestes.
En fait, « la hausse des taux aggrave une crise du logement qui était déjà là », poursuit le spécialiste. Il souligne qu'auparavant déjà, 10 % des ménages dans l'Union européenne dépensaient plus de 40 % de leurs revenus pour se loger. Et qu'à l'exception de la Finlande, tous les pays du Vieux Continent ont vu le nombre de sans-abri augmenter ces dernières années.
Dans cette Europe où les difficultés sont grandissantes pour se loger, le Royaume-Uni se distingue par une situation encore plus difficile. Outre-Manche, « l'offre de logements n'a pas du tout suivi la demande. On n'a pas assez construit. Des ceintures vertes ont été instaurées autour des villes qui empêchent de les étendre. Les prix de l'immobilier sont très élevés et très volatils », poursuit Christophe André.
Effet plus ou moins brutal
Le pays a aussi subi
une inflation plus brutale [lien réservé abonné] . Et là-bas, les taux d'intérêt ont dépassé les 6 % (à comparer à un peu plus de 4 % en moyenne dans la zone euro). Ils sont en outre variables pour un quart des emprunteurs. Leur hausse affecte non seulement les nouveaux acquéreurs, mais aussi les ménages déjà détenteurs d'un crédit. Les ventes de logements devraient retomber à leur plus bas niveau depuis 2012.
De ce point de vue, la France - où les taux sont fixes et ont été contenus en dessous de 3,5 % - est plus protégée. Mais à fin août,
la chute de la production de crédits y atteignait tout de même 43 % sur un an [lien réservé abonné] . De quoi peser fortement sur les ventes de logements. Ce qui fragilise les agences immobilières et les mandataires indépendants.
En outre, note Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliers (Imsi), « l'inflation générale, en ce qu'elle éprouve les finances des ménages, et l'inflation des taux ont fait apparaître la cherté des logements français par rapport aux logements allemands, par exemple ». Même si l'Allemagne a aussi subi ces dernières années d'importantes hausses de prix.
Défaillances de promoteurs
Si les corrections sont plus lentes en Italie ou en Espagne, c'est que « les pays d'Europe du Sud avaient beaucoup souffert de la crise de 2008 et que les prix de l'immobilier y étaient moins élevés », note l'économiste de l'OCDE. La hausse des taux y produit là aussi ses effets, mais ils ne sont pas de la même ampleur.
Du côté du logement neuf, la hausse du coût des matières premières a mis à mal l'équilibre financier des promoteurs européens. Qui doivent aussi intégrer des normes environnementales de construction coûteuses. Les promoteurs ont également vu, comme les agences immobilières, la demande des clients se rétracter sous le coup du renchérissement du crédit.
Les défaillances de promoteurs commencent à se multiplier. En France - même si les poids lourds du secteur résistent pour le moment - et plus encore en Allemagne. Derrière, la filière du BTP retient son souffle. Et outre-Rhin comme dans l'Hexagone, le nombre de permis de construire accordés pour les logements est en chute libre. Alors même que
le besoin ne fait que s'accroître, du fait de la hausse du nombre de ménages [lien réservé abonné] , entre vieillissement de la population et augmentation du nombre de divorces.
La Chine, un cas à part
Plus loin de nous, les Etats-Unis ont été frappés plus tôt par la hausse des taux, qui
ont même dépassé les 7 % cet été [lien réservé abonné] , soit le niveau le plus élevé depuis plus de vingt ans. Cela a grippé le marché, les ménages rechignant à vendre pour racheter, au risque de contracter un prêt extrêmement onéreux. Mais le marché s'est adapté et le stock de logements à céder étant faible, les prix ont commencé à remonter malgré un volume de vente qui reste bas.
Et aux Etats-Unis, « on a moins qu'en Europe ce problème d'offre de long terme. Hormis dans certaines villes déjà très denses, on peut construire », note Christophe André. Rien à voir avec le cas de la France
qui poursuit désormais l'objectif ZAN [lien réservé abonné] , pour « zéro artificialisation nette » des sols.
Le cas de la Chine - où la crise s'est déclarée plus tôt pour des raisons différentes - est à part. Les mesures prises depuis 2020 par le gouvernement pour limiter l'endettement des promoteurs ont entraîné une vague de faillites,
à commencer par celle d'Evergrande [lien réservé abonné] il y a deux ans. La fin de la politique « zéro Covid » n'a pas relancé l'activité.
) sa réévaluation du 31 décembre 2022.
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