synthèse SCI/SCPI en AV

[Richard 1er]

Bonjour, @jcduchemin .

Avant d'en débattre (brièvement), sachez que je ne suis pas non plus fan a priori des thématiques, mais vous avouerez quand même pour commencer que la santé, le résidentiel, et la logistique se portent mieux que les bureaux, encore victimes de l'engouement pour le télétravail consécutif au Covid. Leurs TD et leurs TOF respectifs sont là pour l'attester. Vous observerez par ailleurs que les 5 SCPI jusqu'à présent révisées à la baisse (Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine , Génépierre, Accimmo Pierre, et Elysées Pierre) sont toutes orientées vers la même thématique des bureaux. Ne me dites pas que c'est un hasard.

Par ailleurs, le scénario que vous nous proposez a de quoi me rendre perplexe. Avez-vous des noms d'exploitants à proposer, qui choisiraient d'acheter le foncier et de faire construire eux même les cliniques rutilantes dont ils seraient les seuls propriétaires, quitte à avoir de grosses sommes immobilisées à leur bilan ? Je persiste à penser que chacun doit rester maître dans son royaume, sans chercher à faire le métier des autres.

 

[TranquilouBillou]

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Liquidité stoppée sur Capimmo.

 

[Moneypenny75]

Je ne suis pas fan des thématiques (en revanche les géographiques, oui). L'immobilier thématique, c'est pratique à vendre commercialement. Mais être à la mode, c’est le meilleur moyen d’être démodé un jour.

C’est aussi le meilleur moyen d’acheter trop cher : la logistique pendant le covid. Or, la logistique se prend un petit gadin sur les valorisations, montées bien trop haut avant 2022. Par effet de mode ? Je le pense.

Pour la santé, ne pas oublier qu’on n’achète pas l’exploitation de l’établissement (normal), on achète du béton sur un terrain, et un bail. Et qui plus est, un immeuble assez monovalent.
C’est pour cela qu’acheter 2x plus cher le m² de santé que le logement voisin comme on l’observe sur des transactions récentes en province, c’est s’exposer à un risque ultime : que l’exploitant se fasse construire pas loin la clinique "up to date", car c’est lui qui a les autorisations d’exploitation. Et vous, vous retrouvez avec un truc inutilisable, à raser et dont le prix de revient est sensiblement supérieur aux immeubles voisin. Et quand bien même l’exploitant n’aurait pas l’idée de construire ailleurs (parce que c’est vrai que ça peut couter cher), il va, comme pour le LMNP hôtelier, faire un chantage au départ, car ils connaissent ce rapport de force. Vous faites quoi ? Vous acceptez le recalage.

Une foncière immo, il achète avant tout du foncier et un actif. Quand on fait trop pari sur son usage, quand on croit qu’on capture la valeur créée par son usage, je pense qu’on se trompe. Sinon, on fait comme les US, qui ont des fonds de private equity : les murs ET l’exploitation.

Prêt à en débattre !

Vous avez parfaitement raison. Des murs qui, pour une raison ou pour une autre, perdent une autorisation d’activité lucrative ( même pas up to date, mais autorisation d’une ARS) ne vaudraient plus rien. Mais s’il y a une bonne diversification géographique, ça compense.

 

[moietmoi]

Pour la santé, ne pas oublier qu’on n’achète pas l’exploitation de l’établissement (normal), on achète du béton sur un terrain, et un bail. Et qui plus est, un immeuble assez monovalent.
C’est pour cela qu’acheter 2x plus cher le m² de santé que le logement voisin comme on l’observe sur des transactions récentes en province, c’est s’exposer à un risque ultime : que l’exploitant se fasse construire pas loin la clinique "up to date", car c’est lui qui a les autorisations d’exploitation. Et vous, vous retrouvez avec un truc inutilisable, à raser et dont le prix de revient est sensiblement supérieur aux immeubles voisin. Et quand bien même l’exploitant n’aurait pas l’idée de construire ailleurs (parce que c’est vrai que ça peut couter cher), il va, comme pour le LMNP hôtelier, faire un chantage au départ, car ils connaissent ce rapport de force. Vous faites quoi ? Vous acceptez le recalage.

Bonjour, je pense que c'est tout à fait juste , concernant les EHPAD vendues aux particuliers.
Sur ce forum, j'ai décrit à plusieurs reprises la méthode de "délocalisation" d'un EHPAD trop petit, en France, vu le numerus clausus et le blocage des autorisations, pour agrandir un EHPAD en bordure de ville, bénéficiant du droit du nombre de lit de l'ephad rasé, laissant les investisseurs avec des murs vides inexploitables.

Ceci est moins vrai lorsque c'est une scpi qui achète les murs
La rigueur d'un contrôleur de gestion n'est pas infléchie par un commercial cgp..
Donc l'achat au dessus du prix des murs est peu vraisemblable.
Par ailleurs pour les SCPI " étrangères" il n'y a pas la particularité française de la commercialité des baux. Aussi, le locataire commercial à l'étranger est friand d'un bail très long ,15/20 ans, pour se garantir son exploitation. Et il ne peut pas le rompre sans dédommagement, juste le contraire d'en France.
Cela se voit dans la durée des reste à courir des baux , lors d'acquisition par les SCPI " étrangères" Ceci est donc une garantie de rentabilité pour la SCPI.

 

[Francky357]

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Liquidité stoppée sur Capimmo.

Bonjour,

Je n'ai accès qu'à la première ligne de l'article mais, si je comprends bien, le prochain milliard de rachat sera honoré et après cela ne sera plus le cas.
En regardant la poche liquidités de Capimmo, 500 millions il y a deux mois, cela signifie qu'ils vont sans doute devoir vendre des actifs, au prix où ils trouveront des acheteurs et qu'il y a un risque que le prix de la part baisse encore. Vous êtes d'accord avec ce raisonnement?

 

[moietmoi]

Il est dit que la liquidité devra être assurée par les assureurs.....

 

[Francky357]

Il est dit que la liquidité devra être assurée par les assureurs.....

Merci pour l'information.
Cela déplace le problème au niveau des assureurs, ce qui n'est pas vraiment rassurant non plus ...

 

[Axiles]

Bonjour,

Je n'ai accès qu'à la première ligne de l'article mais, si je comprends bien, le prochain milliard de rachat sera honoré et après cela ne sera plus le cas.
En regardant la poche liquidités de Capimmo, 500 millions il y a deux mois, cela signifie qu'ils vont sans doute devoir vendre des actifs, au prix où ils trouveront des acheteurs et qu'il y a un risque que le prix de la part baisse encore. Vous êtes d'accord avec ce raisonnement?

Je pense que, comme beaucoup de SCI et de SCPI, ils sont déjà depuis des mois en train d'essayer de vendre ce qui est liquide, que ce soit des parts de SCPI ou des biens immobiliers. En gros, chez ceux qui décollectent, tout le monde fait le facile d'abord. Ca doit permettre de passer des 500M à 1Md environ.

Mais la situation va nettement se tendre quand cette partie facile sera faite chez tout le monde.

 

[Axiles]

Il est dit que la liquidité devra être assurée par les assureurs.....

Je ne le comprends pas comme ça. Primonial avertit qu'ils ne fourniront plus de liquidité au dessus d'un milliard de retrait, ce qui revient à dire "amis assureurs, préparez-vous à prévenir vos épargnants qu'ils ne pourront plus récupérer leur argent au delà de ce seuil". Je suis très dubitatif sur l'envie des assureurs de fournir une liquidité à leurs épargnants en cette période moisie pour les SCPI/SCI. La liquidité sera bloque, pas assurée par les assureurs.

Bloquer la liquidité est probablement la seule option disponible. Mais ça va augmenter la panique en cours actuellement

 

[Francky357]

Je ne le comprends pas comme ça. Primonial avertit qu'ils ne fourniront plus de liquidité au dessus d'un milliard de retrait, ce qui revient à dire "amis assureurs, préparez-vous à prévenir vos épargnants qu'ils ne pourront plus récupérer leur argent au delà de ce seuil". Je suis très dubitatif sur l'envie des assureurs de fournir une liquidité à leurs épargnants en cette période moisie pour les SCPI/SCI. La liquidité sera bloque, pas assurée par les assureurs.

Bloquer la liquidité est probablement la seule option disponible. Mais ça va augmenter la panique en cours actuellement

Et juste le fait d'annoncer qu'ils envisagent de bloquer la liquidité n'est pas rassurant non plus pour les détenteurs de parts de cette SCI. Le risque d'amplification du problème est réel à mon avis (mais sans doute connu des gestionnaires depuis quelque temps comme indiqué judicieusement par @Axiles ).

 

[Demyos]

[lien réservé abonné]
Liquidité stoppée sur Capimmo.

Dans un communiqué Prmonial de cete été : "Primonial REIM reprend également « la gestion du portefeuille Icade Healthcare Europe valorisé à 850 millions d'euros et qui a vocation à être cédé selon un calendrier permettant d'en optimiser la valorisation d'ici fin 2024 »."

Oops, ça va être compliqué non ?

 

[Richard 1er]

Et juste le fait d'annoncer qu'ils envisagent de bloquer la liquidité n'est pas rassurant non plus pour les détenteurs de parts de cette SCI. Le risque d'amplification du problème est réel à mon avis (mais sans doute connu des gestionnaires depuis quelque temps comme indiqué judicieusement par @Axiles ).

Oui. Mais c'est désormais sans grande incidence sur l'attitude à adopter, si ce n'est pour ceux qui se sentent encore d'aller jouer des coudes aux guichets des assureurs pour faire partie des tout derniers vendeurs de parts.

 

[fdod]

Si capimmo repart en 2024 ou 2025 pour ceux qui voudront revenir ce sera 2 pour cent et auront loupé la hausse. C'est ça le trading sur les SCI.

 

[Richard 1er]

Dans un communiqué Prmonial de cet été : "Primonial REIM reprend également « la gestion du portefeuille Icade Healthcare Europe valorisé à 850 millions d'euros et qui a vocation à être cédé selon un calendrier permettant d'en optimiser la valorisation d'ici fin 2024 »."

Oops, ça va être compliqué non ?

Je parle peut-être sans savoir,
mais il n'est pas impossible que ce soit justement en raison de la lourdeur de l'opération Icade Santé / IHE que Primonial ne peut pas assurer en sus la liquidité de Capimmo au delà de 1 Milliard d'euros.

Je dis ça, je dis rien.

 

[Richard 1er]

Si capimmo repart en 2024 ou 2025 pour ceux qui voudront revenir ce sera 2 pour cent et auront loupé la hausse. C'est ça le trading sur les SCI.

Je ne me suis qu'à moitié délesté de mes parts Capimmo pour cette raison.

 

[fdod]

Surtout que cap immo doit être une des meilleures SCI diversifiées sur le long terme.

 

[fdod]

Surtout que cap immo doit être une des meilleures SCI diversifiées sur le long terme.

Et si il faut en garder une c'est celle-là. Le fait de bloquer la liquidité et pour moi une façon de bien gérer afin de continuer à performer à partir d'actifs sélectionnés.

 

[Demyos]

Si capimmo repart en 2024 ou 2025 pour ceux qui voudront revenir ce sera 2 pour cent et auront loupé la hausse. C'est ça le trading sur les SCI.

Trading sur les SCI ?? Sérieusement, vous pensez que c'est un produit adapté ?

 

[Demyos]

Surtout que cap immo doit être une des meilleures SCI diversifiées sur le long terme.

C'est vrai, elle a une régularité incroyable historique. Mais on a l'impression que la grenouille a voulu avaler plus gros qu'elle avec le deal Icade.

 

[Richard 1er]

Trading sur les SCI ?? Sérieusement, vous pensez que c'est un produit adapté ?

Justement. Je pense que loin d'approuver, notre ami @fdod disait ça par dérision.