synthèse SCI/SCPI en AV

[Pascal 75]

Euh désolé, je ne savais pas que tu faisais de la pub pour telle ou telle.
On échange des infos et des impressions...
Quand je vois quelqu'un qui s'enflamme pour un achat locatif avec un bon rendement, je regarde le bail et le reste à courir.
Ce sont des points a vérifier.
Comme d'autres.

Désolé si tu l'as perçu comme cela. J'ai peut-être mal présenté cette information ?
Comment aurais-je dû faire selon toi ?

Je ne vois pas en quoi "je m'enflamme" ? Explique nous cela ?

Pour la troisième fois, c'est juste un échange d'information illustrant l'évolution des rendements ...
Cette info me paraissait pertinente pour le Forum.
J'ai visiblement fait erreur : Désolé.

Dés que tu auras analysé le bail, fais nous un retour, je lirai ton post avec attention .

Si tu as des réserves sur cette scpi ... tu as une solution : tu n'y souscrits pas

Bien cdt

 

[Darkedge84]

Bon j ai fait mes calculs pour l AV

Si ça peut aider certains à prendre une décision…

Environ 5000 euros de PF Grand Paris depuis été 2022

Frais de départ : 400 euros

Gain loyer : 200 euros

Frais de départ (avant 3 ans) : 3% 150 euros

Au total si revente : perte de 350 euros sur 5000 euros investis

N y connaissant pas grand chose, si la part baisse , les loyers vont continuer à tomber (un peu moins du coup car baisse de la part). Mais tant que l on ne revend pas, elle peut remonter…(espoir espoir…). Est ce que cela peut s écrouler ? Genre tu te retrouves avec 50% en moins ?

Je l ai jamais senti cette SCPI mais c est sûrement que le début…

Toujours en réflexion de mon côté

 

[sorcier]

Vous visez juste.
Vous pensez que les assureurs vie sont autorisés à facturer des frais qu'ils n'ont pas subis ?

Il y a un avenant pour investir sur les SCPI où les frais sont indiqués. Si vous êtes d'accord il n'y a pas de déontologie à appliquer. L'assureur vous donne le produit demandé au prix accordé. Le comment est sont business.

 

[TranquilouBillou]

Une fois n'est pas coutume ; Je prends la défense de @Buffeto

Même si votre analyse est intéressante et la phrase de Buffeto peu "pertinente" (second degré ?), je trouve votre post #1.131 très peu courtois : "Vous parlez vraiment sans savoir..."
Peut-être pourriez vous, comme suggéré par @Richard 1er, utiliser une certaine politesse

Avec plaisir, mais face à des sorties péremptoires, je m'adapte

 

[Blister]

Anatomie d'une chute...

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/synthese-sci-scpi-en-av.44164/post-539720

J'aurais du faire journaliste vu le titre de l'article des Échos de ce matin :

Anatomie d'une chute de l'immobilier:

[lien réservé abonné]

 

[lebadeil]

Bonjour,

ci joint la mise à jour du tableau des SCI (#tableauSCI pour le retrouver par mot clef)
Tintin nous a rejoint dans les illustrations (pour les adeptes)
Pas de gros mouvements cette quinzaine.
A noter que Via Generations est en mode soft landing (avec un plateau depuis début juillet), mot à la mode dans la bouche de nos économistes. On le verra de façon plus lisible sur le tableau des SCI graphiques, que je publierai demain.

La valorisation de Silver Avenir au 1 Sept. n'est pas encore disponible.

le 2 tableau SCI (2e groupe), legende, et commentaires sur cette autre file
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/la-ruee-vers-les-sci-2023.46044/page-188

 

[Richard 1er]

Bonjour,

Pour information, un groupe bancaire suspend temporairement la commercialisation de 5 SCPI jugées à risque.

Il est attendu une révision du prix de part de :

- PERIAL PF Grand Paris
- PERIAL PFO2
- PRIMONIAL Patrimmo Commerce
- PRIMONIAL Primopierre
- AEW Fructirégions Europe

En somme, une bonne partie de ces SCPI ont été identifiées en difficulté par le forum.

L'assèchement des souscriptions ne va pas arranger la liquidité...

La rentrée s'annonce douloureuse pour les SCPI.

De plus, il semble que les SCPI "bancaires" et certaines sociétés de gestion accumulent les déconvenues avec plusieurs baisses de SCPI pour la même société de gestion.

Bonjour,

Peux-tu me dire quel est ce groupe bancaire s'il te plaît ? Est-tu bien sûr de ta source ?

Car si j'ai bien prévu le coup pour PFO2, Patrimmo Commerce, et Primopierre, je possède pas mal de PF Grand Paris qui avait eu de bons TD et des revalorisations régulières, jusqu'à ce que la Covid ne vienne brouiller les cartes. Ca m'inquiète. Pour Fructirégions, c'est plus simple : je n'en n'ai pas.

Merci par avance de ton retour.

 

[Richard 1er]

Bonjour,

ci joint la mise à jour du tableau des SCI (#tableauSCI pour le retrouver par mot clef)
Tintin nous a rejoint dans les illustrations (pour les adeptes)
Pas de gros mouvements cette quinzaine.
A noter que Via Generations est en mode soft landing (avec un plateau depuis début juillet), mot à la mode dans la bouche de nos économistes. On le verra de façon plus lisible sur le tableau des SCI graphiques, que je publierai demain.

La valorisation de Silver Avenir au 1 Sept. n'est pas encore disponible.

le 2 tableau SCI (2e groupe), legende, et commentaires sur cette autre file
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/la-ruee-vers-les-sci-2023.46044/page-188

Afficher la pièce jointe 20450

Tu parles de Tintin, moussaillon, mais et moi ? Et mon droit à l'image, tu y as pensé à mon droit à l'image, Mille Sabords ? Car je n'ai jamais demandé à figurer dans ce scrmbl=-86+/*.. de tableau ! On ne me met pas dans un cadre, moi, Môssieur, mais c'est moi qui recadre !

J'espère ne pas avoir à le répéter ou je me fâcherai pour de bon cette fois !

 

[lebadeil]

Tu parles de Tintin, moussaillon, mais et moi ?

Alors l'ami @Richard 1er , je vois que la réference à Tintin t’émoustille .... On on aurait presque oublié les résultats des SCI

 

[Richard 1er]

Bon, redevenons sérieux.

Bonjour,

Peux-tu me dire quel est ce groupe bancaire s'il te plaît ? Est-tu bien sûr de ta source ?

Car si j'ai bien prévu le coup pour PFO2, Patrimmo Commerce, et Primopierre, je possède pas mal de PF Grand Paris qui avait eu de bons TD et des revalorisations régulières, jusqu'à ce que la Covid ne vienne brouiller les cartes. Ca m'inquiète. Pour Fructirégions, c'est plus simple : je n'en n'ai pas.

Merci par avance de ton retour.

Je suis allé regarder de plus près l'historique des TD ainsi que l'évolution du prix de souscription de la SCPI PF Grand Paris pour me rassurer. On constate que le taux d'occupation physique de cette SCPI très largement orientée vers les bureaux (et qui d'ailleurs a encore acquis en Juin 2023 un immeuble de bureaux ancien à Asnières, qui sera occupé par des Sociétés solides du type Sodexho) est désormais franchement mauvais (88.70%), mais sans préjudice apparent sur le TD qui est resté à peu près dans les normes, malgré des revalorisations du prix de souscription coup sur coup 4 années de suite (2018, 2019, 2020, et 2021 en plein covid), avec une pause (bien compréhensible) en 2022.

Conclusion : même si cette SCPI devait revoir le prix de ses parts à la baisse (c'est arrivé en 2014), je continue à lui faire confiance sur le long terme, car je ne souhaite pas tout chambouler sur des "on dit". Je pense avoir déjà suffisamment fait le ménage.


En espérant ne pas être le seul à me montrer aussi obstinément fidèle à PF Grand Paris, même si j'ai bien vu comme vous aussi que son délai de jouissance passait de 6 à 4 mois, signe que sa collecte n'est plus au top. Mais n'est-ce pas la tendance générale ?

 

[Buffeto]

signe que sa collecte n'est plus au top. Mais n'est-ce pas la tendance générale ?

la collecte n'est elle pas non plus par essence le reflet d'un comportement moutonnier qui peut laisser l'investisseur individuel indifférent ?
perso j'essaye de ne pas me positionner en fonction de ce que fait la majorité des gens car si la majorité est la plus nombreuse , rien ne prouve qu'elle n'est pas dans l'erreur collective .....

autrefois (1995/2008) j'ai eu une belle période AV , puis une belle période immo en dur , puis une belle période SCPI ( j'ai ai acheté pas mal entre 2008 et 2012 mais quasiment plus depuis ) de même j'ai eu une assez longue période défiscs en tous genres ( GI chaque année pendant 12ans ) à présent je me suis bcp plus investi dans la bourse ...

à chaque fois le théorème de Buffeto se réalise : lorsqu'un investissement se démocratise , il devient moins intéressant ...

ça oblige a creuser un peu plus les stratégies si on veut vraiment du rendement ....

 

[jodel140]

si la majorité est la plus nombreuse ,

euh .... oui ! je crois que là tu as raison sur ce coup

 

[Jeune_padawan]

à présent je me suis bcp plus investi dans la bourse ...

Sur Gazprom ?

Sinon je te rejoins @Buffeto dans ton théorème. Généralement à la première baisse en bourse, ils partent tous en courant et ce ne sont pas eux qui influencent les marchés.

 

[jodel140]

ce ne sont pas eux qui influence les marchés.

Bien sûr. Les investisseurs particuliers ne représentent que très très peu des volumes

 

[Pascal 75]

Bon, redevenons sérieux.

Je suis allé regarder de plus près l'historique des TD ainsi que l'évolution du prix de souscription de la SCPI PF Grand Paris pour me rassurer. On constate que le taux d'occupation physique de cette SCPI très largement orientée vers les bureaux (et qui d'ailleurs a encore acquis en Juin 2023 un immeuble de bureaux ancien à Asnières, qui sera occupé par des Sociétés solides du type Sodexho) est désormais franchement mauvais (88.70%), mais sans préjudice apparent sur le TD qui est resté à peu près dans les normes, malgré des revalorisations du prix de souscription coup sur coup 4 années de suite (2018, 2019, 2020, et 2021 en plein covid), avec une pause (bien compréhensible) en 2022.

Conclusion : même si cette SCPI devait revoir le prix de ses parts à la baisse (c'est arrivé en 2014), je continue à lui faire confiance sur le long terme, car je ne souhaite pas tout chambouler sur des "on dit". Je pense avoir déjà suffisamment fait le ménage.

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En espérant ne pas être le seul à me montrer aussi obstinément fidèle à PF Grand Paris, même si j'ai bien vu comme vous aussi que son délai de jouissance passait de 6 à 4 mois, signe que sa collecte n'est plus au top. Mais n'est-ce pas la tendance générale ?

De mon côté, je sécurise modérément, car trop de mauvais signaux ...
Perial fait durer le suspens mais ils finiront bien par devoir publier leurs nouvelles valeurs de reconstitution.
J'ai sûrement tord mais je déteste la "non liquidité" en pierre papier.
D'autre part, tous les clignotants sont au rouge pour l'immobilier dans son ensemble.
Sécuriser aujourd'hui afin de revenir ds qq mois ... peut-être ...
Attendre Impassiblement ... pourquoi pas ...
Mille milliards de mille sabords ... que faire

 

[lebadeil]

La valorisation au 01 Sept de Silver Avenir est sortie , +0.17% pour la dernière quinzaine, ce qui lui donne 5.09% depuis le début de l'année, d'une régularité exemplaire (jusqu'à maintenant)

Ci dessous la courbe de performance sur 3 ans (en bleu), et la courbe des encours (en vert) : Sept 2020 - Sept 2023. Desolé, pas d'echelle sur la courbe verte , valorsiation encours (proche de 800 M€)

 

[lebadeil]

Bonsoir,
Ci joint la version graphique des SCI 1er groupe (#GraphiqueSCI pour le retrouver par mot clef).
Pris en compte la valorisation de Silver Avenir.

On voit bien :
- les 2 grandes marches d'escalier pour Cap Santé (Rachat Icade Santé) et Linasens (Rachat Icade Santé partiellement et attente d'elements quand le reporting sera dispo) ,
- la regularité de Silver Avenir, PM Immo Trend
- la performance de ESG Tendances Pierre basée sur des SCPI clés
- Le boost de Atream Euro Hospitality de Mai à Mi Aout
- la phase plateau de Via Generations depuis debut Juillet

 

[Darkedge84]

De mon côté, je sécurise modérément, car trop de mauvais signaux ...
Perial fait durer le suspens mais ils finiront bien par devoir publier leurs nouvelles valeurs de reconstitution.
J'ai sûrement tord mais je déteste la "non liquidité" en pierre papier.
D'autre part, tous les clignotants sont au rouge pour l'immobilier dans son ensemble.
Sécuriser aujourd'hui afin de revenir ds qq mois ... peut-être ...
Attendre Impassiblement ... pourquoi pas ...
Mille milliards de mille sabords ... que faire

Perso j ai sécurisé… Revente PF Grand Paris aujourd’hui dans mon AV et PER

Tout compte fait j avais pas fait les bons calculs, je perd un peu mais pas tant que ça vu les sommes
Après m être renseigné ce week end auprès de connaissances dans le milieu bancaire , ils m ont conseillé de sécuriser un peu plus car cava quand même pas mal secouer sur 2023/2024…

Pour mes autres SCPI, je garde à date car elles semblent un peu plus en bonne santé (Pierval, Épargne Pierre, Activimmo, Immorente, Remake Live) mais je surveille

A voir sur quoi j oriente l arbitrage désormais (??) SCPI Remake Live, de l’ETF World… ou dans le Fonds Euros sécurisé au max

 

[garnuts]

ou dans le Fonds Euros sécurisé au max

J ai lu que le fond euro NG de spirit 2 était composé de 33 % d immo , en particulier celles de amundi qui ont abaissée la valeur de part dernièrement

les 33 % sont en parti réparti comme suit

Amundi Immobilier SC CAA EURO SELECT 21 %
Amundi Immobilier AMUNDI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE 18%
PRIMONIAL REIM SCI LINASENS 18 %

pas sur que la perf soit au rendez vous non vu l immo cette année ?


source spirica.fr

 

[Moneypenny75]

Un peu inquiète pour Primovie ( j’en ai bcp) endetté Et pour atout diversification. Qu’en pensez-vous?
et furieuse de n’avoir appris qu’après coup la fusion pierre plus qui m’a fait perdre 7%
par contre vendu bien avant la baisse Rivoli, Edissino et Elysés sans savoir qu’ils baisseraient autant mais parce que rendements trop faibles ( et amortis). Vendu par précaution patrimocommerce, primopierre, PF02 et même fructipierre ( toutes largement amorties) Mais j’en ai gardé d’autres bien sûr; les valeurs sûres.
compte tenu de la baisse quasi inexorable de l’immobilier, j'attends ( longtemps) pour racheter.