synthèse SCI/SCPI en AV

[Fonlade]

Pour se rassurer, lorsque les marchés sont bousculés, on peut se rappeler la "théorie de Mamie Jeanine". Mamie Jeanine a travaillé toute sa vie, et confié ses économies à Patrick, son conseiller de banque de détail qui vendait auparavant des piscines. Mamie Jeanine est investie en Equity Chilien, en immobilier Corse, en viager, probablement aussi en usines d'armement, en Or, en nickel, en crypto, Space X, IBM, La Française des Jeux, Nintendo, Kierviel Sarl...Mamie Jeanine ne regarde pas les marchés, ne lit pas la presse financière, seulement la météo pour entretenir correctement son jardin. Mamie Jeanine ne connait pas la valorisation de ses investissements, s'en fout, et ne surréagira jamais à une baisse de 40% ou une hausse supposément attendue de 50%.
Au final, par rapport à son petit fils Harry, aux 89 applications financières et aux 8932 flux RSS financiers, Mamie Jeanine est souvent gagnante.
Parfois, ne rien faire, c'est bien aussi.
"C'est toujours le plus fainéant qui gagne" - Proverbe français.

 

[Blister]

Ce raisonnement ne tient pas, ou alors on peut l'appliquer à strictement tous les placements, même les plus spéculatifs, et il ne faut jamais bouger d'un placement de toute sa vie !

Je crois que Buffeto avait expliqué qu'il investissait dans les SCPI ad vitam aeternam pour les léguer à ses petits-enfants.
Son horizon de placement est donc supérieur à 2 générations ce qui effectivement ne doit pas correspondre à l'horizon (ni à l'objectif) de placement de beaucoup de membres du forum.

 

[Buffeto]

Ce raisonnement ne tient pas, ou alors on peut l'appliquer à strictement tous les placements, même les plus spéculatifs, et il ne faut jamais bouger d'un placement de toute sa vie !

les SCPI ne sont justement pas des supports spéculatifs

 

[Buffeto]

Je crois que Buffeto avait expliqué qu'il investissait dans les SCPI ad vitam aeternam pour les léguer à ses petits-enfants.
Son horizon de placement est donc supérieur à 2 générations ce qui effectivement ne doit pas correspondre à l'horizon (ni à l'objectif) de placement de beaucoup de membres du forum.

exact l'immobilier est un placement de long terme , notamment en raison des frais d'entrée .
de plus l'objectif est de recevoir des revenus réguliers .
la PV n'est que la cerise sur le gâteau ....cerise qui n'arrive qu'au bout d'un certain nombre d'années de détention .

 

[Blister]

les SCPI ne sont justement pas des supports spéculatifs

Donc prenons l'hypothèse d'une SCPI pour laquelle des suspicions de fraudes de valorisations, d’investissements hasardeux voire des risques de liquidation se propagent, on garde quand même ?

Exemple: [lien réservé abonné]

 

[Buffeto]

Donc prenons l'hypothèse d'une SCPI pour laquelle des suspicions de fraudes de valorisations, d’investissements hasardeux voire des risques de liquidation se propagent, on garde quand même ?

ca fait un peu comme Orpéa en bourse .....on ne sait jamais où le couteau qui tombe va s'arrêter......

là , je ne connais pas trop ce dossier mais s'il s'agit de fraudes alors mieux vaut s'en séparer et accepter ses pertes .

 

[Blister]

ca fait un peu comme Orpéa en bourse .....on ne sait jamais où le couteau qui tombe va s'arrêter......

là , je ne connais pas trop ce dossier mais s'il s'agit de fraudes alors mieux vaut s'en séparer et accepter ses pertes .

Je suis d'accord avec vous.
Les véhicules d'investissements restent des boites noires.
Certes il y a des règles de gestion, des reporting, etc...mais au final si le gérant prend de mauvaises décisions (que ce soit par fraude ou imprudence), l'investisseur ne l'apprend qu'après coup et est mis devant le fait accompli.
C'est lui qui paye la note au final.
On a vu le cas de H2O mais on peut étendre cela à beaucoup de domaines.

 

[Richard 1er]

Merci pour cette information ! Belle quenelle en direction de l'assureur, qui est celui qui porte la responsabilité de la liquidité ici, et risque de payer l'addition (mais je ne vais pas pleurer pour eux, clairement !). Je note (ping @Richard 1er ) que cela renforce ma théorie que MeilleurTaux (qui a racheté Patrimea) va arrêter de commercialiser(*) ces contrats historiques de Patrimea (et donc n'en a rien à faire qu'Oradea (assureur de Patrimea Premium) soit mécontent, puisque MeilleurTaux ne travaille pas avec eux).

Et je note enfin que les obligations font, logiquement, bien partie des alternatives aux SCPI mises en avant par le courtier. Confirmation si besoin était du risque important que cela représente pour les collectes des SCPI.

(*) arrêter de commercialiser = ne plus accepter de nouveaux clients, mais conserver les existants

Bonjour,

Je dois être un peu dur à la comprenette, mais je ne suis pas entièrement d'accord sur ce message que @lebadeil , @Julien954 et @Pascal Eric ont pourtant liké, alors que nos opinions convergent d'habitude si souvent !

Mais votre message porte en fait sur 2 points sans grand rapport, et je suppose que leur approbation a surtout porté sur le second qui concerne la ruée vers les obligations et le danger que cette ruée constitue pour la collecte des SCPI. Je ne vois pas comment ne pas être d'accord moi aussi sur ce point.

En revanche je maintiens ce que je vous prédisais dans un message antérieur et qui me paraît être d'évidence : la prise de contrôle de Patrimea par Meilleurtaux doit conduire à un élargissement de leur offre globale plutôt qu'à un étouffement de Patrimea par Meilleurtaux. D'ailleur en allant sur leur site on constate que Meilleurtaux travaille aussi avec Oradea. Peu importe le nom du contrat en cause. Voyez plutôt :

 

[Axiles]

Bonjour,

Je dois être un peu dur à la comprenette, mais je ne suis pas entièrement d'accord sur ce message que @lebadeil , @Julien954 et @Pascal Eric ont pourtant liké, alors que nos opinions convergent d'habitude si souvent !

Mais votre message porte en fait sur 2 points sans grand rapport, et je suppose que leur approbation a surtout porté sur le second qui concerne la ruée vers les obligations et le danger que cette ruée constitue pour la collecte des SCPI. Je ne vois pas comment ne pas être d'accord moi aussi sur ce point.

En revanche je maintiens ce que je vous prédisais dans un message antérieur et qui me paraît être d'évidence : la prise de contrôle de Patrimea par Meilleurtaux doit conduire à un élargissement de leur offre globale plutôt qu'à un étouffement de Patrimea par Meilleurtaux. D'ailleur en allant sur leur site on constate que Meilleurtaux travaille aussi avec Oradea. Peu importe le nom du contrat en cause. Voyez plutôt : Afficher la pièce jointe 20249

Vous verrez que c'est présent ici en effet, pour les clients existants, mais pas commercialisé. CQFD.

 

[Francky357]

encore une fois la valorisation faciale n'a d'importance que si tu vends....pas vendu , pas perdu ......


donc tu encaisses tes pertes sur un postulat incertain ?

Oui, Buffeto tu as tout à fait raison.
Je n'ai pas assez d'expérience et de compétences pour être certain de mes choix.
La démarche que je fais ressemble à celle de @Fonlade tout en ne réallouant pas tout et en diminuant mon exposition à l'immobilier.

Par contre, concernant l'immobilier, la démarche de garder sur du très long terme est certainement la meilleure. Merci de ton intervention, elle me donne à réfléchir!

 

[Pascal 75]

encore une fois la valorisation faciale n'a d'importance que si tu vends....pas vendu , pas perdu ......


donc tu encaisses tes pertes sur un postulat incertain ?

Nous avons bien compris :

- Que tu n'aimais pas les scpi en AV.
- Que tu gardais tes scpi ad vitam aeternam.
- Que tu interviens systématiquement (et souvent de manière incisive et peu nuancé) pour le rappeler.

OK, tu as parfaitement le droit d'avoir cette vision des choses.

Peux tu cependant admettre que la plupart des analystes n'ont pas cette perspective stp ?

Pourrais tu stp te mettre en cohérence avec ton statut de "Modérateur" et de membre du staff et adopter une position neutre ?
Questionner plus qu'affirmer / Proposer plus qu'imposer / pratiquer la politesse hypocrite etc ...

Ton post 979 est significatif.
Entre parenthèse, quel épargnant n'a jamais "encaisser" de pertes ?

Bref, montrer l'exemple et nous informer.
Je suis certain que tu peux y arriver.

Bien cdt

 

[Pascal 75]

Oui, Buffeto tu as tout à fait raison.
Je n'ai pas assez d'expérience et de compétences pour être certain de mes choix.
La démarche que je fais ressemble à celle de @Fonlade tout en ne réallouant pas tout et en diminuant mon exposition à l'immobilier.

Par contre, concernant l'immobilier, la démarche de garder sur du très long terme est certainement la meilleure. Merci de ton intervention, elle me donne à réfléchir!

Attention, oui, nous sommes sur un véhicule immobilier MAIS en pierre PAPIER.
Ce n'est pas la même chose.

Si tu as l'ancienneté suffisante, il me semble que ta stratégie de réallocation est tout à fait cohérente avec la situation actuelle.
Par exemple, pourquoi garder du PFO2 alors que celle-ci pourrait (au conditionnel) bientôt perdre +/- 10% de sa valeur ?
Une mauvaise scpi restera longtemps mauvaise ...
Considérer qu'il n'y a aucun lien entre les ddes et VF est, à mon avis, incohérent.
Comment une scpi en difficulté, qui va baisser sa VR, pourrait elle maintenir des ddes au top ?

L'analyse de @Fonlade est, pour moi, excellente.

Pour un appt en "dur", c'est très différent.

 

[Buffeto]

Peux tu cependant admettre que la plupart des analystes n'ont pas cette perspective stp ?

je répondais en le citant @Francky357 ...j'ai le droit ou sous prétexte que je ne correspond pas à ton analyse je dois passer mon chemin ?

 

[fdod]

Je ne comprends pas l'engouement pour les SCPI en direct car la fiscalité est confiscatoire et ce en plus des risques et des frais inhérents à ce produit, (à part avoir un TMI à 11 %) et ce en plus des risques et des frais inhérents à ce produit.

 

[sorcier]

Je ne comprends pas l'engouement pour les SCPI en direct car la fiscalité est confiscatoire et ce en plus des risques et des frais inhérents à ce produit, (à part avoir un TMI à 11 %) et ce en plus des risques et des frais inhérents à ce produit.

Même si je ne les ai qu'en assurance vie, on peut les acheter à crédit et les combiner avec de l'immobilier en direct pour réduire la fiscalité et constituer un patrimoine.

 

[D-Jack]

Je ne comprends pas l'engouement pour les SCPI en direct car la fiscalité est confiscatoire et ce en plus des risques et des frais inhérents à ce produit, (à part avoir un TMI à 11 %) et ce en plus des risques et des frais inhérents à ce produit.

Parce que l'on peut les acheter à crédit

 

[Blister]

Je ne comprends pas l'engouement pour les SCPI en direct car la fiscalité est confiscatoire et ce en plus des risques et des frais inhérents à ce produit, (à part avoir un TMI à 11 %) et ce en plus des risques et des frais inhérents à ce produit.

Avec un TMI à 11%, les dividendes peuvent augmenter votre RFR et vous faire passer dans la tranche des 30%

 

[Buffeto]

Je ne comprends pas l'engouement pour les SCPI en direct car la fiscalité est confiscatoire

sans doute mais il y a plusieurs façons de voir les choses .....

petit résumé rapide des épisodes précédents :

1°) on ne s'enrichit pas en travaillant ça se saurait .....

2°) on ne peut augmenter significativement son patrimoine qu'en utilisant le levier du crédit

3°) le seul support pour lequel une banque va te prêter c'est ...l'immobilier ( en direct ou en papier )

4°) si tu as déjà fait de l'immo en direct tu conviendras que c'est du boulot , du temps passé pour une rentabilité la plupart du temps aux alentours de 4% ....par contre les SCPI c'est simple ( je peux en acheter depuis mon tabouret de bureau ) ça ne nécessite aucun temps de gestion et la rentabilité est comprise entre 4 et5% et mutualisé .

5°) la fiscalité ......pour ça je te renvoie aux nombreux messages que j'ai laissé sur ce forum à l'époque bénie de la défisc à outrance ( pour moi 2008 à 2019 grosso modo ) ..........
à présent que je suis en retraite active je suis plus passionné par la préparation de la transmission du patrimoine et moins obsédé par la fiscalité immédiate ....
la fiscalité quoiqu'on fasse on n'y échappe pas ( même après 8ans sur une AV tu as une fiscalité adoucie mais tu as toujours les 17,2 de PS ) .
par contre avec des SCPI tu peux investir dans des pays à fiscalité immobilière moindre .....

 

[Blister]

Parce que l'on peut les acheter à crédit

Vu le niveau actuel des taux de crédit et les risques qui pèsent sur les SCPI, c'est un sacré pari d'acheter des SCPI à crédit en ce moment

 

[Buffeto]

Même si je ne les ai qu'en assurance vie,

tu as trouvé une banque qui t'a fait crédit pour acheter des SCPI en AV ?