synthèse SCI/SCPI en AV

[sorcier]

tu as trouvé une banque qui t'a fait crédit pour acheter des SCPI en AV ?

Est-ce que tu as lu mon post complètement ou tu as dégainé trop vite?

Je disais que même si cela n'est pas une solution pour moi, elle offre d'autres perspectives qui peuvent être attrayants à des investisseurs.

 

[Axiles]

Vu le niveau actuel des taux de crédit et les risques qui pèsent sur les SCPI, c'est un sacré pari d'acheter des SCPI à crédit en ce moment

+1

Mais c'est aussi un sacré pari d'en acheter comptant

 

[Buffeto]

Est-ce que tu as lu mon post complètement ou tu as dégainé trop vite?

désolé mais vu la tournure de la phrase j'ai compris que tu avais des SCPI en AV avec crédit ....j'ai du mal comprendre

 

[fdod]

Les banques accords des prêts pour leures propres SCPI qui sont pas toujours terribles.
Les gens qui ont un TMI à 11 % n'ont en général pas le profil pour s'intéresser aux SCPI.

 

[Pascal 75]

je répondais en le citant @Francky357 ...j'ai le droit ou sous prétexte que je ne correspond pas à ton analyse je dois passer mon chemin ?

Cher Buffeto,

Que veut dire "Je ne correspond pas à ton analyse" ?
Peut-importe à quoi tu corresponds ...

Je pense que ton analyse (respectable et entendable) n'est peut-être pas forcément la plus représentée dans les papiers que nous pouvons lire.

Le point le plus important de mon post n'est pas là.

Tu es modérateur et tu as visiblement de solides connaissances.
Tu as donc une parole particulièrement écoutée.

Affirmer, sans nuance, qu'il faut à tout prix garder éternellement ses scpi (notamment en AV) ne me semble pas être le rôle d'un modérateur.
Es tu certain de ne pas influencer des membres moins expérimentés à faire fausse route ?
Ne faut-il pas, comme l'a fait @Fonlade, peser le pour et le contre et agir en fonction de sa propre situation ?
Tu as peut-être raison mais, à mon avis, tu pourrais avoir plus de neutralité.

J'ai l'impression de me répéter mais, visiblement, tu as un peu de mal à entendre ce constat.

Personne ne conteste que l'immobilier est, globalement, un véhicule de long terme.
S'agissant de la pierre papier, rester figé sur ses positions, tout comme arbitrer n'importe comment, me paraît être inefficient.

Bien cdt

 

[Pascal 75]

sans doute mais il y a plusieurs façons de voir les choses .....

petit résumé rapide des épisodes précédents :

1°) on ne s'enrichit pas en travaillant ça se saurait .....

2°) on ne peut augmenter significativement son patrimoine qu'en utilisant le levier du crédit

3°) le seul support pour lequel une banque va te prêter c'est ...l'immobilier ( en direct ou en papier )

4°) si tu as déjà fait de l'immo en direct tu conviendras que c'est du boulot , du temps passé pour une rentabilité la plupart du temps aux alentours de 4% ....par contre les SCPI c'est simple ( je peux en acheter depuis mon tabouret de bureau ) ça ne nécessite aucun temps de gestion et la rentabilité est comprise entre 4 et5% et mutualisé .

5°) la fiscalité ......pour ça je te renvoie aux nombreux messages que j'ai laissé sur ce forum à l'époque bénie de la défisc à outrance ( pour moi 2008 à 2019 grosso modo ) ..........
à présent que je suis en retraite active je suis plus passionné par la préparation de la transmission du patrimoine et moins obsédé par la fiscalité immédiate ....
la fiscalité quoiqu'on fasse on n'y échappe pas ( même après 8ans sur une AV tu as une fiscalité adoucie mais tu as toujours les 17,2 de PS ) .
par contre avec des SCPI tu peux investir dans des pays à fiscalité immobilière moindre .....

Bjr,

Là, je valide tout.

Concernant l'achat à crédit, cela n'a plus aucun intérêt au regard des taux actuels.
Mais, effectivement, cela permettait de créer un effet de levier très pertinent du temps des taux à 1% ...

Et, oui, la fiscalité est très (trop) élevée sur les scpi en direct mais certains peuvent avoir besoin de revenus complémentaires réguliers. Les scpi en AV permettent justement de s'affranchir de cette fiscalité.
La fiscalité des scpi est un sujet complexe qui a fait l'objet de nombreux échanges.

cdt

 

[Blister]

5°) la fiscalité ......pour ça je te renvoie aux nombreux messages que j'ai laissé sur ce forum à l'époque bénie de la défisc à outrance ( pour moi 2008 à 2019 grosso modo ) ..........

Il me semblait bien avoir vu votre nom au côté d'Isabelle Adjani dans les Panama Papers...

Isabelle Adjani jugée pour fraude fiscale et blanchiment en octobre prochain​

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[jodel140]

petit résumé rapide des épisodes précédents :

1°) on ne s'enrichit pas en travaillant ça se saurait .....

2°) on ne peut augmenter significativement son patrimoine qu'en utilisant le levier du crédit

3°) le seul support pour lequel une banque va te prêter c'est ...l'immobilier ( en direct ou en papier )

1) on peut s'enrichir en montant son(ses) entreprise(s), et en les développant
2) on peut augmenter significativement son patrimoine en utilisant l'investissement boursier avec profit
3) tu n'as pas besoin d'autorisation spéciale de la banque pour faire du SRD
Sur ces 3 postulats j'ai constitué en partant de 0 un patrimoine assez raisonnable, sans jamais toucher à l'immobilier (hormis RP).
Tous les goûts sont dans la nature ...

 

[Buffeto]

1) on peut s'enrichir en montant son(ses) entreprise(s), et en les développant

bravo ...perso je suis indépendant avec ma propre entreprise depuis 1985 .....ça ne m'a jamais enrichi.....

ça m'a permis de vivre décemment , d'élever mes enfants , de me payer ma RP mais pas de m'enrichir ...

enfin tout dépend du sens qu'on donne à ce verbe .

2) on peut augmenter significativement son patrimoine en utilisant l'investissement boursier avec profit

oui mais tu ne peux jouer qu'avec ton propre argent donc ça ne peut pas aller bien loin .....et avec un risque relativement plus élevé .

 

[Blister]

bravo ...perso je suis indépendant avec ma propre entreprise depuis 1985 .....ça ne m'a jamais enrichi.....

ça m'a permis de vivre décemment , d'élever mes enfants , de me payer ma RP mais pas de m'enrichir ...

enfin tout dépend du sens qu'on donne à ce verbe .

oui mais tu ne peux jouer qu'avec ton propre argent donc ça ne peut pas aller bien loin .....et avec un risque relativement plus élevé .

Peut-être parce que vous n'aviez pas de fonds de commerce à revendre ?
Car c'est souvent à ce moment là que la culbute se fait.
Le fondateur de Cbanque pourrait sûrement en témoigner

 

[jodel140]

enfin tout dépend du sens qu'on donne à ce verbe .

On ne va pas jouer à celui qui a la plus grosse. Disons que c'est un niveau qui me faisait payer un ISF raisonnable avant qu'un président qui aime le financier mais pas l'immobilier m'en dispense puisque l'IFI ne sera jamais pour moi ...

 

[Buffeto]

Peut-être parce que vous n'aviez pas de fonds de commerce à revendre ?

mon pauvre ...plus personne ne revend de fonds de commerce même les pharmacies sont devenues invendables ....je ne parle pas des cabinets médicaux , comptables , d'architectes , ni des agriculteurs , maçons ou autres plombiers qui ne trouvent pas de successeurs , quand aux petits commerces ils ont quasiment disparus

Le fondateur de Cbanque pourrait sûrement en témoigner

je le connais bien je l'ai croisé l'autre jour faisant la manche à la sortie du métro ......

 

[Buffeto]

. Disons que c'est un niveau qui me faisait payer un ISF raisonnable

bravo .
penses tu que ton exemple soit reproductible sur une grande échelle ? ( le premier qui parle des pompiers je le vire ....)

 

[Blister]

bravo .
penses tu que ton exemple soit reproductible sur une grande échelle ? ( le premier qui parle des pompiers je le vire ....)

Il me semble que ce site Cbanque crée ex-nihilo par un entrepreneur et racheté par MeilleurTaux pour devenir MoneyVox est un exemple qui parlera à tous les membres du forum

 

[Blister]

mon pauvre ...plus personne ne revend de fonds de commerce même les pharmacies sont devenues invendables ....je ne parle pas des cabinets médicaux , comptables , d'architectes , ni des agriculteurs , maçons ou autres plombiers qui ne trouvent pas de successeurs , quand aux petits commerces ils ont quasiment disparus

Vous évoquez la situation dans la Creuse ?
Venez sur Paris et vous verrez les prix des fonds de commerce en tous genres.
Le meilleur combo est de vendre son fonds de commerce et de conserver la SCI propriétaire des murs.
Double jackpot: la vente du fonds de commerce puis la rente avec le loyer payé chaque mois par l'acquéreur du fonds de commerce.

 

[Buffeto]

Vous évoquez la situation dans la Creuse ?
Venez sur Paris et vous verrez les prix des fonds de commerce en tous genres.

Paris c'est 2 millions d'habitants ....la France 66 millions ....... donc ce qui se passe à Paris n'est ni reproductible ni représentatif de la situation globale de notre pays ....

pas besoin d'aller dans la Creuse il suffit de regarder les zones sous dotées en professionnels de santé pour avoir une idée ....

 

[Buffeto]

un exemple qui parlera à tous les membres du forum

tu te sens de créer un autre cBanque ?

 

[Richard 1er]

Vous verrez que c'est présent ici en effet, pour les clients existants, mais pas commercialisé. CQFD.

CQFD ? Que voilà une réponse bien rédhibitoire.

Mais peu importe, ce n'est pas dérangeant, pourvu que la gestion de Patrimea Premium continue, comme c'est l'usage, et là, je n'ai pas de doute dessus. Ce sera aussi le cas de mon contrat Epargne Evolution 2 souscrit chez Patrimea.

De la même façon, je possède, chez Meilleurtaux cette fois, un contrat dénommé "Mes Placements-Liberté" à l'origine, mais qui n'est plus commercialisé sous ce nom depuis que Meilleurtaux (encore lui !) a absorbé mes Placements.fr, mais qui reste bien entendu ouvert à la gestion. Son équivalent actuellement commercialisé s'appelle Meilleurtaux Liberté Vie, et ses caractéristiques restent strictement les mêmes. Seul le nom change.

Si vous en avez le temps, pouvez-vous par ailleurs m'expliquer (puisqu'apparemment je ne comprends pas aussi vite que mes amis du forum) en quoi l'Assureur Oradea Vie se sentirait-il visé en particulier par la communication tapageuse de Patrimea, sachant qu'elle concerne la probable (selon lui) dévaluation de 10% de la SCPI PFO2 et les alternatives qui existent pour se séparer de cette SCPI, vu qu'il s'agit d'une SCPI largement commercialisée et accessible dans nombre d'autres contrats d'assurance vie proposés par une multitude d'Assureurs ?

Je vous remercie par avance de bien vouloir éclairer ma lanterne.

 

[Blister]

Paris c'est 2 millions d'habitants ....la France 66 millions ....... donc ce qui se passe à Paris n'est ni reproductible ni représentatif de la situation globale de notre pays ....

pas besoin d'aller dans la Creuse il suffit de regarder les zones sous dotées en professionnels de santé pour avoir une idée ....

Lorsqu'on parle de Paris, cela s'entend de la région Ile-de-France avec 12 millions d'habitants (20% de la population française).

Sur le caractère non représentatif et non généralisable, cela va de soi.

S'enrichir c'est forcément faire partie d'une minorité.

Si le fait de s'enrichir était généralisable et généralisé, on parlerait de classe moyenne.

 

[Blister]

mon pauvre ...plus personne ne revend de fonds de commerce même les pharmacies sont devenues invendables ....je ne parle pas des cabinets médicaux , comptables , d'architectes , ni des agriculteurs , maçons ou autres plombiers qui ne trouvent pas de successeurs , quand aux petits commerces ils ont quasiment disparus

Fonds de commerce : découvrez leur vraie valeur​

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Après avoir franchi le seuil symbolique des 200.000 euros en 2021, le prix de vente moyen d’un fonds signe en 2022 un nouveau record à 215.716 euros, en progression de 7,5% sur un an.

Au palmarès des activités les plus chères, on trouve de nouveau la pharmacie (1.192.071 euros par officine), suivie des supermarchés (502.766 euros), des hôtels (431.043 euros), des buralistes (349.934 euros) et des commerces de véhicules automobiles (308.583 euros). À l’inverse, les salons de coiffure (72.419 euros), les blanchisseries (67.859 euros) et les soins de beauté (62.771 euros) restent les moins cotés.

L’Île-de-France et Auvergne-Rhône-Alpes, les deux premières régions économiques du pays, conservent leur première et deuxième place sur le marché de la transmission. En termes de valorisation, l’Île-de-France tient toujours le haut du pavé, avec un prix moyen de cession de 281.894 euros, en augmentation de 14,9%.