synthèse SCI/SCPI en AV

[Buffeto]

PS : Désolé pour la faute d'orthographe, mais j'avais besoin de décompresser ..

ce n'est pas une faute d'orthographe plutôt un genre d'anagramme qui nécessiterait le décodage d'un psychanalyste .....

 

[Pascal 75]

Ce lien provenant de pierrepapier.fr m'interpelle car les données de son grand tableau paraissent aller souvent complètement à l'encontre de ce que j'ai entendu dire sur la mauvaise santé de certaines SCPI présentées comme florissantes ici, mais aussi des résultats du tableau que je vous avais proposé plus haut dans cette file, en dernière colonne, à l'extrême droite, et portant le titre "RAPPEL DES POTENTIELS DE REEVALUATION".

J'avais établi ce tableau à partir des éléments fournis par francescpi.com et avais essayé de vérifier si les résultats obtenus étaient vraisemblables.

Ca me laisse perplexe..

Jugez plutôt :

On ne sait plus à quel sein se vouer.

PS : Désolé pour la faute d'orthographe, mais j'avais besoin de décompresser ..

Richard, je pense que les commentaires et analyses de pierrepapier.fr et autres sont à prendre avec recul.

En effet, si les chiffres sont ce qu'ils sont (je parle des IRP), leur interprétation c'est autre chose.
Dans le cas présent, il s'agit d'une étude réalisée par une "parties prenantes".
Ils ont donc intérêt à pondérer la situation dans leurs commentaires.

Il est vrai qu'une situation de "panique" serait très pénalisante pour les scpi car elles perdraient, par une baisse importante de la collecte, leur capacité d'investissement qui leur sera vitale en 2023/24.
La collecte est un enjeux très important.

D'autant que l'IRP n'est pas le seul indicateur d'analyse à prendre en compte. Il convient aussi d'analyser les ratios d'endettement, les durées moyennes des baux etc ...

Si tu dois analyser une scpi en particulier, je pense que tu peux prendre les résultats du tableau mais les interpréter toi même en fonction de tes propres convictions et des autres indicateurs que tu auras pu colliger.

Par exemple, je me pose des questions sur "Selectipierre 2" qui est à la limite d'une augmentation "règlementaire" (-9.55%). Cependant, ils ont déjà augmenté en mars 2023 et toute augmentation de valeur de part, diminue mathématiquement le TD de l'année suivant (Le prix moyen est pris en compte pour le TD).
Ce n'est donc pas commercialement intéressant.
De plus, j'étais à l'AG et je ne les ai pas senti "ouvert" à une nouvelle augmentation sauf si obligés.

Une augmentation vraiment probable prochainement : Kyaneos.

Pour les baisses de valeur dans les prochaines semaines, ils restent malheureusement assez mystérieux.

Un point important, quoi qu'il en soit, nos loyers seront versés et augmenteront car indexés sur l'inflation.
Les "anciens" ont connus 2008 et les SCPI ont finalement démontrées leur résilience jusqu'à présent. Mais soyons tout de même vigilent surtout avec celle possédant un patrimoine contextuellement "fragile".

Si je devais réinvestir en 2023 (et de manière modérée), j'irais en priorité sur les petites nouvelles et sur les plus diversifiées sectoriellement et géographiquement.

Ce n'est qu'une conviction perso O

Tout cela pour te dire qu'au delà des chiffres, chacun pourra avoir son interprétation.
Et, comme toujours, il n'y a pas de mauvaise décision il n'y a que des situations différentes O;

 

[Buffeto]

La collecte est un enjeux très important.

pas forcément ....

pour les anciens associés la collecte n'a rien de bon .....
qd la SCPI collecte , il lui faut investir ..or investir lorsque ( malgré tout ce qui s'écrit ) l'immo est encore très cher ou lorsqu'il ne reste sur le marché que des biens de piètre qualité n'est pas une bonne opération ....

pour les anciens associés il est plus intéressant d'attendre que le marché baisse encore avant d'investir . donc il est nécessaire que la SCPI ne collecte pas trop ......

 

[Pascal 75]

pas forcément ....

pour les anciens associés la collecte n'a rien de bon .....
qd la SCPI collecte , il lui faut investir ..or investir lorsque ( malgré tout ce qui s'écrit ) l'immo est encore très cher ou lorsqu'il ne reste sur le marché que des biens de piètre qualité n'est pas une bonne opération ....

pour les anciens associés il est plus intéressant d'attendre que le marché baisse encore avant d'investir . donc il est nécessaire que la SCPI ne collecte pas trop ......

Oui, tu parles de l'effet dilutif.

De mon coté, je pensais aux opportunités d'achat en 2023/24 (rendement en hausse et prix en baisse).
Les prix baissent, c'est un fait incontestable (en particulier sur les bureaux).
Cette "dilution" sera indispensable afin de pondérer le patrimoine ancien acquis à des taux plus faibles et en anciennes normes (ne pas négliger les couts "ESG").
En ce sens, oui, une bonne collecte sera importante en 2023.

De plus, dans ce nouveau contexte, aucune urgence à investir immédiatement la collecte ... la tréso rapporte maintenant ...

Et, oui, il pourra être intéressant de patienter et, après moultes réflexions, revenir en position d'investissement sur certaines SCPI en baisse de valeur.

 

[lebadeil]

Bonjour,

Que penser des SCPI dans la conjoncture actuelle ? l'impact sera t-il visible avec un décalage de 1 à 2 ans sur la valeur de reconstitution ?

Les sociétés de gestion ne sont pas obligées d'abaisser le prix de la part, du moins tant que valeur de reconstitution ne descend pas plus de 10% sous le prix de souscription.

Un classement des meilleures SCPI par catégorie. Extrait de Mieux Vivre Votre argent - Juillet 2023

 

[Pascal 75]

Bonjour
Que penser des SCPI dans la conjoncture actuelle ? l'impact sera t il visible avec un décalage de 1 à 2 ans sur la valeur de reconstitution ? un classement des meilleures SCPI par categorie
Extrait de Mieux Vivre Votre argent - Juill 2023

Super. Merci O

 

[Richard 1er]

ce n'est pas une faute d'orthographe plutôt un genre d'anagramme qui nécessiterait le décodage d'un psychanalyste ..

J'ai suivi ton précieux conseil, et suis allé voir un psychanalyste "diplômé" très observateur, qui a fait merveille. .. Et tu sais quoi ?

La colonne d'extrême droite du tableau de pierrepapier.fr (surcote quand le résultat est positif ou décote quand il est négatif) correspond exactement au symétrique de ce que j'ai voulu calculer dans ma colonne d'extrême droite (potentiel de réévaluation).
Les formules sont inversées :

En posant VR = Valeur de Reconstitution et PS = Prix de Souscription
On aura Surcote ou Décote = SD = (VR-PS)/100 -1
ou
Potentiel de Réévaluation = PR = 1- (VR-PS)/100
PR = -SD

Il fallait mieux lire.

Ceci étant, je trouve les conclusions de pierrepapier.fr quand même sujettes à caution,

.. mais comme me l'a fait remarquer très justement @Pascal Eric que je salue au passage, il faut toujours se munir d'un faisceau d'indices et de sources avant de décider de ce qu'il faut faire.

Sage conseil. Ne jamais se contenter d'une seule source, car elles sont le plus souvent biaisées par des arrière-pensées commerciales non avouées parce que non avouables.

Chez les Grecs, le Dieu Hermès n'était-il pas à la fois le Dieu des commerçants, des voleurs et des orateurs ?

 

[Pascal 75]

J'ai suivi ton précieux conseil, et suis allé voir un psychanalyste "diplômé" très observateur, qui a fait merveille quand il s'est agi de comparer 2 choses apparemment analogues .. Et tu sais quoi ?

La colonne d'extrême droite du tableau de pierrepapier.fr (surcote quand le résultat est positif ou décote quand il est négatif) correspond exactement au contraire de ce que j'ai voulu calculer dans ma colonne d'extrême droite (potentiel de réévaluation).
Les formules sont inversées : en posant VR = Valeur de Reconstitution et PS = Prix de Souscription
On aura Surcote ou Décote = (VR-PS)/100 -1
ou
Potentiel de Réévaluation = PR = 1- (VR-PS)/100
PR = - Surcote / Décote

Il fallait mieux lire.

Ceci étant, je trouve les conclusions de pierrepapier.fr sujettes à caution,

mais comme me l'a fait remarquer très justement @Pascal Eric que je salue au passage, il faut toujours se munir d'un faisceau d'indices et de sources avant de décider de ce qu'il faut faire.

Sage conseil. Ne jamais se contenter d'une seule source, car elles sont le plus souvent biaisées par des arrière-pensées commerciales non avouées.

Bravo. O et merci de nous faire sourire
Cet indice peut être présenté dans un sens ou dans l'autre.
-> En fonction de ce que l'auteur veut privilégier ...
Si on raisonne dans le sens : VR-PS :
La décote sera en signe + et la surcote en signe -
Si on inverse PS-VR :
la décote sera en signe - et la surcote en signe +
ya de quoi se mélanger ....
En conséquence, il faut se focaliser sur la notion de décote/surcote et non sur le signe

-> j'ai bcp aimé dans tons tblx perso, tes calculs de rendement net de frais en AV. Très pertinent.

 

[lebadeil]

Bonjour @Richard 1er
merci pour ton tableau SCPI / Spirica en couleurs
Question : pourquoi la valeur de retrait de la Remake Live est elle à 0% ?

 

[Buffeto]

J'ai suivi ton précieux conseil, et suis allé voir un psychanalyste "diplômé" très observateur,

Ne jamais se contenter d'une seule source, car elles sont le plus souvent biaisées par des arrière-pensées commerciales non avouées parce que non avouables.

est ce que ton psychanalyste t'a dit qu'il fallait parfois se méfier des sources qui sont mal biaisées ?

 

[Pascal 75]

Bonjour @Richard 1er
merci pour ton tableau SCPI / Spirica en couleurs
Question : pourquoi la valeur de retrait de la Remake Live est elle à 0% ?

à remplacer par 100 % peut-être O,)

 

[lebadeil]

est ce que ton psychanalyste t'a dit qu'il fallait parfois se méfier des sources qui sont mal biaisées ?

minute détente ..... exemple de psychanalyse

 

[Richard 1er]

est ce que ton psychanalyste t'a dit qu'il fallait parfois se méfier des sources qui sont mal biaisées ?

Que lis-je ? Est-ce à ton tour de laisser ton subconscient guider tes doigts sur le clavier ? Ou moi qui ai l'esprit "mal tourné" ? ..

 

[Richard 1er]

à remplacer par 100 % peut-être O,)

Oui, c'est bien 100%. Il faudra que je corrige mon tableau, de même que je n'ai toujours pas corrigé les erreurs de reports qui ont pu s'y glisser çà et là, et qui m'ont été signalées par les contributeurs et membres du forum.
Merci à @lebadeil et toi pour ce nouveau signalement.
Comme quoi mes jolies couleurs n'auront pas suffi à vous aveugler. Vous gardez un oeil sagace !

 

[Richard 1er]

Bravo. O et merci de nous faire sourire
Cet indice peut être présenté dans un sens ou dans l'autre.
-> En fonction de ce que l'auteur veut privilégier ..
Si on raisonne dans le sens : VR-PS :
La décote sera en signe + et la surcote en signe -
Si on inverse PS-VR :
la décote sera en signe - et la surcote en signe +
y' a de quoi se mélanger ..
En conséquence, il faut se focaliser sur la notion de décote/surcote et non sur le signe

-> j'ai bcp aimé dans tons tableaux perso, tes calculs de rendement net de frais en AV. Très pertinent.

Merci pour toutes ces choses si agréables à lire pour mon ego ..

Au delà des erreurs de retranscription qui m'ont été signalées çà et là, et qu'il va falloir que je corrige, nos récents constats sur la prise en charge des frais de gestion du 2ème trimestre, qui porte porte sur 0.125% des parts (et non des loyers perçus), nous ont fait prendre conscience du fait que le chiffre annuel de 0.5% ne peut être qu'approximatif et simplificateur :

Doit-on avoir [0.125% * 4 = 0.5%] ou bien plutôt 0.125% à la puissance 4 , qu'on écrit [0.125%^4] ?

Il faudra que j'en tienne compte lorsque ma religion sera faite sur la nouvelle formule paramétrique à entrer sur un tableau Excel sera arrêtée.

 

[Bossuet]

Merci pour toutes ces choses si agréables à lire pour mon ego ..

Au delà des erreurs de retranscription qui m'ont été signalées çà et là, et qu'il va falloir que je corrige, nos récents constats sur la prise en charge des frais de gestion du 2ème trimestre, qui porte porte sur 0.125% des parts (et non des loyers perçus), nous ont fait prendre conscience du fait que le chiffre annuel de 0.5% ne peut être qu'approximatif et simplificateur :

Doit-on avoir [0.125%^4.] ou bien plutôt 0.125% à la puissance 4 , qu'on écrit [0.125%^4] ?

Il faudra que j'en tienne compte lorsque ma religion sera faite sur la nouvelle formule paramétrique à entrer sur un tableau Excel sera arrêtée.

Certainement pas 0.125%^4 !

Peut-être des frais correspondant à un capital restant de (1 - 0.00125)^4 (en proportion), ce qui ne diffère guère d'un retrait de 0.125%*4=0.5% par an sur le capital pour les frais.

 

[Richard 1er]

Certainement pas 0.125%^4 !

Peut-être des frais correspondant à un capital restant de (1 - 0.00125)^4 (en proportion), ce qui ne diffère guère d'un retrait de 0.125%*4=0.5% par an sur le capital pour les frais.

C'est n'est sans doute pas faux.

Mais pourquoi avoir éprouvé le besoin de modifier l'avant-dernière ligne de mon message avant de le citer ?
Chacun pourra comparer l'original et la citation,

mais l'important n'est pas là ..

.. ce qui n'est pas pris en compte dans tout ça, c'est aussi, avec l'érosion consécutive du nombre de parts investies, la diminution des loyers attachés à ton investissement. En calcul économique et non plus simplement comptable, ça nous fait un manque à gagner qui s'ajouter à un coût ..

Une prise de tête pour le mettre en formule quand on a mal dormi. À toi l'honneur d'essayer quand tu le voudras.
Quelqu'un avait essayé d'esquisser un début de raisonnement intéressant à ce sujet, mais j'ai oublié son nom et où. Il se reconnaitra en me lisant.

Comme d'habitude, je n'ai pas trouvé de réponse tangible sur le net.

 

[lebadeil]

. l'érosion consécutive du nombre de parts investies.

C'est effectivement une bonne remarque.
Tu l'as en partie pris en compte avec les frais de gestion Spirica dans ton tableau, mais il manque peut être autre chose côté gestionnaire de la SCPI ?

 

[Richard 1er]

C'est effectivement une bonne remarque.
Tu l'as en partie pris en compte avec les frais de gestion SPIRICA dans ton tableau, mais il manque peut être autre chose côté gestionnaire de la SCPI ?

Bonne question. Qui va bénéficier de cette baisse potentielle des loyers servis ? De la SCPI ou de l'Assureur j'ignore qui en profitera. Des juristes sauront répondre. Attendons qu'ils se manifestent.

 

[Richard 1er]

Pour avancer dans mon échange ci-dessus avec @Bossuet (Cf. # 315, 316 et 317), je me suis amusé à aller interroger le très (trop ?) fameux Chat-GPT de Bing, juste pour voir, mais sans trop y croire vraiment (car il m'a souvent répondu tout plein d'âneries !), le plus dur étant de bien formaliser la question à lui poser. .. et voici la réponse que j'ai obtenue de proche en proche [je vous ai épargné mes questions préliminaires pour bien lui faire comprendre de quoi il s'agit], lorsqu'il a bien saisi la question, dans un exemple chiffré :



Pas mal comme réponse, non ?
La conclusion de tous ces savants calculs est qu'au delà de plusieurs chiffres après la virgule, il est permis d'arrondir, et qu'en fin de compte, le fait de débiter 4 fois trimestriellement les frais de gestion revient "à très peu de choses près" au même que de les débiter une fois annuellement pour leur montant total.

Il n'est pas interdit aux "matheux" de proposer leur formule, juste pour la beauté de l'art. J'en meurs d'envie, mais comme c'est un peu dur pour moi ..

.. je cherche des amateurs .. Certains noms me brûlent le bout des lèvres, mais ils sont libres de faire comme s'ils ne m'avaient pas lu.