synthèse SCI/SCPI en AV

[Philou75]

Je confirme les revenus fonciers ne sont pas éligibles à la flat tax, c'est en projet mais c'est loin de passer. Si un jour ça passe, ce serait une bonne nouvelle, mais l'état doit faire entrer des sous.

Ah bon c’est en projet? Oú avez-vous entendu cela?

 

[vince944]

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[Pascal 75]

J'ajoute qu'il convient aussi de tenter de viser le bon timing pour l'achat de vos scpi :

En direct : Dans la mesure du possible, acheter avant une augmentation de valeur (elles vont être rares en 2023 hélas). Mais il y en aura tout de même qq une (vu le tbx présentée par mishell63). Cette technique permet de minorer les frais d'entrée.

En AV : Viser d'acheter +/- 1 mois avant la distribution des loyers afin de profiter de l'entièreté du trimestre suivant.
En effet, lorsque vous achetez des parts de SCPI, celles-ci prennent jouissance dès le 1er mois suivant votre investissement. Si vous investissez après le trimestre (exemple en Avril), vos parts prendront jouissance en mai, et les loyers de mai et juin seront distribués fin juillet par exemple.

D'autre part, pour les détenteurs de SCPI depuis plus de 7/8 ans, ne pas hésiter à faire des arbitrages si vous jugez que votre scpi ne répond plus à la situation économique et/ou à vos objectifs.

Il est, je pense, possible de faire qq arbitrages, à la marge, de qq parts de vos patrimoniales anciennes vers des scpi plus dynamiques comme "Activimmo" ou "Pierval Santé" ou l'une des 3 "Corum" (voir tester les nouvelles SCPI diversifiées ou européennes).
Au demeurant, "Corum Origin" est très critiquée depuis son lancement. Cependant, elle s'est classée au TOP depuis que je m'y intéresse (2014). Toujours dans le top 3 (voir première). Cette SCPI m'a vraiment donnée entière satisfaction : TDVM puis TD très bon et dividendes versés mensuellement.

Epargnement Votre

 

[vince944]

Pascal Éric, j'ai vu que Activimmo avait une très faible décote et une valeur patrimoine bien en dessous de la valeur de souscription d'une part. Est ce un peu inquiétant ?
Je ne sais pas quand les SCPI vont revaloriser leur patrimoine, je pense une fois par an, peut être fin 2023, et le prix des parts ont un risque de baisse dans 6 mois, qu'en penses-tu ?

 

[Philou75]

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Merci pour l’article mais je ne crois pas une seconde à l’instauration de la Flat Tax pour les revenus locatifs et surtout avec ce gouvernement.

 

[Pascal 75]

Activimmo a un prix de 610 € et une valeur de reconstitution 2022 de 626.46 € il me semble (à vérifier).
Tu paie donc ta scpi en dessous de sa "vraie" valeur (reste à voir l'évolution en 2023).
Ceci est plutôt positif. Même si un écart plus grand serait appréciable O.
Rappelle toi de la règle des +10%/-10%.
Activimmo est donc dans les "clous". avec une relative bonne marge de manœuvre (-2.63%)

Pour donner une échelle de grandeur, la scpi la mieux placée sur ce critère est "Selectipierre 2" avec -9.87%.
Novapierre Allemagne est aussi bien placée avec -9.73%

La moins bonne est "Patrimmo Commerce" avec +9.77%

Le problème se pose avec acuité qd la valeur de reconstitution est très inférieur au prix de part (au delà des 10%). Dans ce cas la société de gestion doit baisser sa valeur de part.
Les valo sont réalisées chaque année au mois de décembre il me semble et les résultats sont connus / publiés en avril mai ?

Au final, je reste très positif sur Activimmo (bien sur, dans le cadre d'une bonne stratégie de diversification).
Ne jamais mettre tout ses oeufs .... bla bla ...

Je précise que je peux me tromper sur le détail des chiffres et je t'invite à vérifier.
Nous ne sommes pas des pros et nous pouvons donc nous tromper. La "Vérité" viendra de TOUS. O

Epargnement Votre

 

[Blister]

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"Les députés ont en effet voté mercredi 12 octobre, contre l’avis du gouvernement, un amendement" et "Le texte, initié par une cinquantaine de députés modem"

Tout est dit, c'est plié d'avance.

 

[vince944]

Activimmo a un prix de 610 € et une valeur de reconstitution 2022 de 626.46 € il me semble (à vérifier).

Valeur de reconstitution
612,24 € [lien réservé abonné]

D [lien réservé abonné]onc c'est au dessus du prix de souscription, même si très faiblement.

Mais c'est surtout je vois Valeur du Patrimoine sur l'image qui m'interpelle : 516€/ part.

On s'en fiche de cette data ? Ce n'est pas celle là qui est estimée ?

Pour donner une échelle de grandeur, la scpi la mieux placée sur ce critère est "Selectipierre 2" avec -9.87%.
Novapierre Allemagne est aussi bien placée avec -9.73%

La moins bonne est "Patrimmo Commerce" avec +9.77%

Parfait pour comparer
Car c'est ça qui va faire que le prix de la part va bouger ds le bon ou mauvais sens.

Les valo sont réalisées chaque année au mois de décembre il me semble et les résultats sont connus / publiés en avril mai ?

Si c'est bien en décembre, faudrait donc attendre avril ou mai de l'année suivante pour que ce soit répercuté sur le prix des parts. Ça fait super long :-/

 

[Pascal 75]

Activimmo a un prix de 610 € et une valeur de reconstitution 2022 de 626.46 € il me semble (à vérifier).
Tu paie donc ta scpi en dessous de sa "vraie" valeur (reste à voir l'évolution en 2023).
Ceci est plutôt positif. Même si un écart plus grand serait appréciable O.
Rappelle toi de la règle des +10%/-10%.
Activimmo est donc dans les "clous". avec une relative bonne marge de manœuvre (-2.63%)

Pour donner une échelle de grandeur, la scpi la mieux placée sur ce critère est "Selectipierre 2" avec -9.87%.
Novapierre Allemagne est aussi bien placée avec -9.73%

La moins bonne est "Patrimmo Commerce" avec +9.77%

Le problème se pose avec acuité qd la valeur de reconstitution est très inférieur au prix de part (au delà des 10%). Dans ce cas la société de gestion doit baisser sa valeur de part.
Les valo sont réalisées chaque année au mois de décembre il me semble et les résultats sont connus / publiés en avril mai ?

Au final, je reste très positif sur Activimmo (bien sur, dans le cadre d'une bonne stratégie de diversification).
Ne jamais mettre tout ses oeufs .... bla bla ...

Je précise que je peux me tromper sur le détail des chiffres et je t'invite à vérifier.
Nous ne sommes pas des pros et nous pouvons donc nous tromper. La "Vérité" viendra de TOUS. O

Epargnement Votre

Correction, après vérification sur le BAI, la valeur de reconstitution est de 612,24. L'écart est donc mince, mais on reste toujours au dessus de la valeur d'achat. Le raisonnement reste donc toujours le même avec un peu moins de "marge".

 

[Pascal 75]

Valeur de reconstitution
612,24 € [lien réservé abonné]

D [lien réservé abonné]onc c'est au dessus du prix de souscription, même si très faiblement.

Mais c'est surtout je vois Valeur du Patrimoine sur l'image qui m'interpelle : 516€/ part.

On s'en fiche de cette data ? Ce n'est pas celle là qui est estimée ?




Parfait pour comparer
Car c'est ça qui va faire que le prix de la part va bouger ds le bon ou mauvais sens.



Si c'est bien en décembre, faudrait donc attendre avril ou mai de l'année suivante pour que ce soit répercuté sur le prix des parts. Ça fait super long :-/

Oui, tout à fait. Il est vraisemblable que les vraies mauvaises ou bonnes surprises seront publiées pour les AG de 2024. Sinon, oui, la comparaison est "prix d'achat" versus "valo de reconstitution". 516 c'est la valeur de réalisation (ce qui est différent). Après il y a plein d'autres critères à prendre en compte ... J'étais à l'AG d'Alderan. Ils m'ont semblé très compétents. Mais encore une fois, rien n'est "certain" en Epargne O

Epargnement, votre

 

[nathalie31320]

En direct, ton immo est fiscalisé sur la base de l'IR. Dans ce cadre, tu peux choisir d'être au réel ou au micro foncier (<15 000 €). Il n'y a pas de PFU. Seuls tes rachats en AV > sep 2017 sont soumis à la flat tax de 30% ainsi que tes bénéfices financiers (genre PEA / compte titre). J'espère ne pas trop me tromper. Check sur n'importe quel site spécialisé sur le net O. OUi, les SCPi en direct sont massivement taxées hélas. Mais comme je le disais précédemment, il y a qq parades.
Epargnement Votre

Ah oui! L'immobilier en direct n'est vraiment pas intéressant quand on a un tmi élevé. Entre Impôts et PS on perd la moitié de ses revenus.
C'est pourquoi le LMNP est intéressant quand on est fortement imposé

 

[Pascal 75]

Ah oui! L'immobilier en direct n'est vraiment pas intéressant quand on a un tmi élevé. Entre Impôts et PS on perd la moitié de ses revenus.
C'est pourquoi le LMNP est intéressant quand on est fortement imposé

Oui, plus ta tmi est importante, plus tu seras pénalisé pour des scpi en direct. C'est certain.

Qd tu parles LMNP? tu parles d'immo réel ? En ce cas, tu ne t'affranchis plus des soucis de locataires et tu ne bénéficie plus de la diversification géographique et sectorielle propre aux SCPI.

Tu peux acheter en démembrement de propriété (avec une décote importante) et ainsi éviter toute fiscalité durant le temps choisi (3, 5, 7, 10 ans ou plus). Autre solution : Les scpi investissant hors France. La fiscalité est un peu plus favorable et tu ne paie pas les PS. Il y a des subtilités au regard des accords internationaux entre les pays avec crédit d'impôt et ceux à taux effectif. Globalement, tu gagnes vraiment (fiscalement) à investir dans des SCPI hors France.

Epargnement votre

 

[Philou75]

L’idéal c’est NP avec des SCPI étrangères

 

[attente92]

Merci pour l’article mais je ne crois pas une seconde à l’instauration de la Flat Tax pour les revenus locatifs et surtout avec ce gouvernement.

Bonjour ,
L'article mentionne également le choix de l'option flat tax et Deficits fonciers .
Et donc si flatx tax à 30% , fin du régime des deficits fonciers ( 10 200 euros par sur rev global et report de lourds travaux sur les loyers des 10 années suivantes).

 

[ZeNeoPhyte]

Oui, plus ta tmi est importante, plus tu seras pénalisé pour des scpi en direct. C'est certain.

Qd tu parles LMNP? tu parles d'immo réel ? En ce cas, tu ne t'affranchis plus des soucis de locataires et tu ne bénéficie plus de la diversification géographique et sectorielle propre aux SCPI.

Tu peux acheter en démembrement de propriété (avec une décote importante) et ainsi éviter toute fiscalité durant le temps choisi (3, 5, 7, 10 ans ou plus). Autre solution : Les scpi investissant hors France. La fiscalité est un peu plus favorable et tu ne paie pas les PS. Il y a des subtilités au regard des accords internationaux entre les pays avec crédit d'impôt et ceux à taux effectif. Globalement, tu gagnes vraiment (fiscalement) à investir dans des SCPI hors France.

Epargnement votre

Je crois que si on s'applique dans les calculs, même avec une SCPI européenne, on paie quasiment la même chose en impôt.
avec une TMI de 30% et un TM de 10%, on paie 20% de fiscalité étrangère + (30-10)% d'impôts

40% Vs 47% (moins CSG à déduire => ~45%) c'est donc du kif-kif.

Le seul intérêt d'une SCPI européenne c'est qu'elle puisse faire du > 7%.

 

[Pascal 75]

Je crois que si on s'applique dans les calculs, même avec une SCPI européenne, on paie quasiment la même chose en impôt.
avec une TMI de 30% et un TM de 10%, on paie 20% de fiscalité étrangère + (30-10)% d'impôts

40% Vs 47% (moins CSG à déduire => ~45%) c'est donc du kif-kif.

Le seul intérêt d'une SCPI européenne c'est qu'elle puisse faire du > 7%

Je ne comprends pas trop ton calcul mais il est surement correct.
Ce que je sais, c'est qu'il existe un petit différentiel fiscal en faveur des scpi Européennes.
Le principal atout fiscal que tu oublies, il me semble, est de s'affranchir des PS ce qui n'est pas négligeable à hauteur de 17,2%.
Epargnement Votre

 

[Pascal 75]

Extrait trouvé en ligne :

Les SCPI européennes offrent également une fiscalité internationale avantageuse.

En effet, les revenus générés par ces SCPI européennes ne subissent pas les prélèvements sociaux au taux de 17,2% comme ceux des SCPI françaises soumis au régime de l’administration fiscale française.

Les SCPI européennes qui investissent leur patrimoine immobilier dans des pays où la fiscalité est moins importante que la France, vont bénéficier d’une fiscalité plus légère grâce à l’application des conventions fiscales* qui visent à éliminer la double taxation. Elles vont permettre à l’investisseur d’éviter une double imposition sur les revenus de son placement (les revenus de source étrangère ayant déjà subi la fiscalité d’origine des pays où sont situés les immeubles).

Selon le pays dans lequel la SCPI investit, ces conventions prévoient en principe deux mécanismes : soit la méthode du crédit d’impôt (Allemagne, Espagne, Italie), soit la méthode du taux effectif (Belgique, Portugal, Finlande, Irlande et aux Pays-Bas).

Exemple : En Allemagne, le taux d’imposition est de 15,825%. Afin d’éviter une double imposition, la convention fiscale franco-allemande prévoit que les revenus issus des biens immobiliers situés en Allemagne seront soumis à l’impôt français avec un crédit d’impôt, ce qui a un effet de baisse importante du montant de l’impôt. Par ailleurs, il n’y a pas de prélèvements sociaux à acquitter, ce qui constitue un réel avantage fiscal et permet, in fine, de booster la rentabilité d’une SCPI Européenne.

 

[lebadeil]

Bonjour, ci joint mise à jour du tableau des SCI.

Autres détails et commentaires éventuels bienvenus sur la file SCI 2023 , si on veut garder cette file comme synthèse, et éviter les doublons.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/la-ruee-vers-les-sci-2023.46044/page-116#post-526271

 

[Pascal 75]

Bonjour, ci joint mise à jour du tableau des SCI.

Autres détails et commentaires éventuels bienvenus sur la file SCI 2023 , si on veut garder cette file comme synthèse, et éviter les doublons.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/la-ruee-vers-les-sci-2023.46044/page-116#post-526271

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Merci bcp. "Capimmo"poursuit sa "magnifique" descente O;(.
Merci pour "ESG ...) sur lequel je me suis positionné ce jour (Placement vie) ... à suivre ... O

 

[ZeNeoPhyte]

Je ne comprends pas trop ton calcul mais il est surement correct.
Ce que je sais, c'est qu'il existe un petit différentiel fiscal en faveur des scpi Européennes.
Le principal atout fiscal que tu oublies, il me semble, est de s'affranchir des PS ce qui n'est pas négligeable à hauteur de 17,2%.
Epargnement Votre

Sur le papier ca peut paraitre intéressant.
Quand on calcule vraiment, on se rend compte qu'une SCPI euro ne fait pas gagner tant que ca, sauf si elle fait vraiment un score excellent.
il y a une file dédié à la fiscalité des SCPI euro, qui démontre par des chiffres réel que ce n'est pas aussi rentable que vendu (surtout ne jamais s'emballer avec Corum et leur com' cachotière).

je reposte le lien quand j'aurais le lien.