synthèse SCI/SCPI en AV

[sorcier]

Je ne comprends pas trop ton calcul mais il est surement correct.
Ce que je sais, c'est qu'il existe un petit différentiel fiscal en faveur des scpi Européennes.
Le principal atout fiscal que tu oublies, il me semble, est de s'affranchir des PS ce qui n'est pas négligeable à hauteur de 17,2%.
Epargnement Votre

Non, @ZeNeoPhyte n'oublie pas l'affranchissement des PS.

On peut regarder par ici:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ns-et-epargne-pierre.27640/page-3#post-494241

et le post de continuation:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ns-et-epargne-pierre.27640/page-3#post-494249

En fait investir dans une SCPI en direct (étrangère ou pas) n'est que rarement avantageux par rapport à une simple SCPI 100% Française dans un contrat d'assurance vie, surtout du point de vue fiscal. Je vous rappelle que dans une assurance vie , on ne paie des impôts et des PS que sur la part des bénéfices d'un rachat. Même si vous êtes à 50% de bénéfices dans le contrat -déjà pas mal-, vous pouvez sortir de l'argent ne payant que 0.5 * 17.2 = 8.6 % du rachat. Les frais du contrat représentant environ un 10% additionnel des bénéfices annuels, on voit qu'il y a un long chemin pour être "taxé" à plus de 18 %.

Pour les SCPI en direct il faut jouer avec des investissements à crédit ou avec la nue propriété (ou être très faiblement imposé)

 

[Pascal 75]

Non, @ZeNeoPhyte n'oublie pas l'affranchissement des PS.

On peut regarder par ici:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ns-et-epargne-pierre.27640/page-3#post-494241

et le post de continuation:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ns-et-epargne-pierre.27640/page-3#post-494249

En fait investir dans une SCPI en direct (étrangère ou pas) n'est que rarement avantageux par rapport à une simple SCPI 100% Française dans un contrat d'assurance vie, surtout du point de vue fiscal. Je vous rappelle que dans une assurance vie , on ne paie des impôts et des PS que sur la part des bénéfices d'un rachat. Même si vous êtes à 50% de bénéfices dans le contrat -déjà pas mal-, vous pouvez sortir de l'argent ne payant que 0.5 * 17.2 = 8.6 % du rachat. Les frais du contrat représentant environ un 10% additionnel des bénéfices annuels, on voit qu'il y a un long chemin pour être "taxé" à plus de 18 %.

Pour les SCPI en direct il faut jouer avec des investissements à crédit ou avec la nue propriété (ou être très faiblement imposé)

Désolé, je ne comprends vraiment pas tes calculs.
Mais sache que je ne doute, en aucun cas, de leurs rationnalité.

Je ne cherche pas du tout à convaincre, Tu fais ce que tu veux ...

De mon coté, je suis "tenté" de penser qu'en cumulant l'absence de PS et une fiscalité étrangère sur l'immobilier plus faible, l'investissement hors de France est fiscalement intéressante ...
Je prends acte que, mathématiquement, ce ne serait pas la cas.

Perso, j'ai appliqué cette démarche sur mes SCPI (avec arbitrage de SCPI France vers des SCPI Europe) et j'en suis très satisfait car mes TD ont augmenté et ma fiscalité a baissé.
J'informe simplement la communauté de mon constat empirique.
Après, chacun Epargne là où ses convictions le porte
Pour une totale (mais ponctuelle) diminution de la fiscalité, je suis bien d'accord avec toi ; La seule solution, en direct, est la nue-propriété. Sinon, il reste bien entendu le cadre fiscal favorable de l'AV.

Un petit mot concernant Corum que je teste depuis plus de 8 ans. Je suis souvent bien amusé de tous les "experts" qui critiquent cette SCPI. En attendant, les souscripteurs Corum encaissent des dividendes mensuellement avec une fiscalité relativement favorable et des taux de distribution toujours dans le top 3 voir 1er Comme il m'est possible de comparer le retour sur investissement net de Corum par rapport à d'autres patrimoniales, je peux dire objectivement que les Corum (SCPI Europe) sont loin d'être des pièges marketing comme certains le pense.

Je pense que nous avons fait le tour du sujet ...très bonne semaine à toi.

Epargnement Votre

 

[Shonen07]

Non, @ZeNeoPhyte n'oublie pas l'affranchissement des PS.

On peut regarder par ici:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ns-et-epargne-pierre.27640/page-3#post-494241

et le post de continuation:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ns-et-epargne-pierre.27640/page-3#post-494249

En fait investir dans une SCPI en direct (étrangère ou pas) n'est que rarement avantageux par rapport à une simple SCPI 100% Française dans un contrat d'assurance vie, surtout du point de vue fiscal. Je vous rappelle que dans une assurance vie , on ne paie des impôts et des PS que sur la part des bénéfices d'un rachat. Même si vous êtes à 50% de bénéfices dans le contrat -déjà pas mal-, vous pouvez sortir de l'argent ne payant que 0.5 * 17.2 = 8.6 % du rachat. Les frais du contrat représentant environ un 10% additionnel des bénéfices annuels, on voit qu'il y a un long chemin pour être "taxé" à plus de 18 %.

Pour les SCPI en direct il faut jouer avec des investissements à crédit ou avec la nue propriété (ou être très faiblement imposé)

C'est rassurant, j'avais investi en AV pour des SCPI pour ça et plus je lisais plus j'avais l'impression d'avoir fait une erreur et que j'aurais du prendre en direct.
J'ai été voir vos 2 postes et c'est assez clair. Je referai le calcul avec une TMI de 11 pour voir la différence.
Pour l'AV le 10% annuel qui représente les frais c'est pour un contrat a 0.5%?

 

[sorcier]

C'est rassurant, j'avais investi en AV pour des SCPI pour ça et plus je lisais plus j'avais l'impression d'avoir fait une erreur et que j'aurais du prendre en direct.
J'ai été voir vos 2 postes et c'est assez clair. Je referai le calcul avec une TMI de 11 pour voir la différence.
Pour l'AV le 10% annuel qui représente les frais c'est pour un contrat a 0.5%?

Oui, mais pour cela il faut que la SCPI donne 5 % ... Cela n'est pas toujours le cas et aussi les frais d'un contrat peuvent être de plus de 0.5 %. De toute façon, pour un contrat qui verse 100% des loyers, on va perdre entre 9 et 13 % du rendement sous forme de frais du contrat.

Pour une TMI à 11%, je prendrais probablement en direct sauf si les loyers impliquent un changement de tranche.

 

[Darkedge84]

Perso j'avais fait tous les calculs possibles et inimaginables à mon simple niveau grâce aux infos du net et de ce forum et des courtiers/agences... contactés (dont Corum)

J'avais fait AV Linxea Spirit / NP prêt / direct prêt / Direct avec TMI 30%

Chaque cas est particulier mais l'AV avec TMI 30% ressortait en tête sur l'ensemble pour investir en SCPI (%, bénéfice gain/risque niveau argent investis prêt...) , puis la NP avec prêt , le direct avec prêt puis le direct en cash

Mes calculs avaient été fait un but : qu'est ce qu'il te reste à la fin et surtout au bout de X années

Juste pour info ces calculs avaient été fait avec des taux déjà assez haut (même si pour les SCPI les taux restent souvent haut...) , cela joue forcement sur le choix final

Mais pour moi à date, ayant acheter un appart récemment (avec prêt) , avec une TMI 30%, pour avoir rentabilité et tranquillité c'est l AV ! (bon slogan non ?)

 

[Shonen07]

Perso j'avais fait tous les calculs possibles et inimaginables à mon simple niveau grâce aux infos du net et de ce forum et des courtiers/agences... contactés (dont Corum)

J'avais fait AV Linxea Spirit / NP prêt / direct prêt / Direct avec TMI 30%

Chaque cas est particulier mais l'AV avec TMI 30% ressortait en tête sur l'ensemble pour investir en SCPI (%, bénéfice gain/risque niveau argent investis prêt...) , puis la NP avec prêt , le direct avec prêt puis le direct en cash

Mes calculs avaient été fait un but : qu'est ce qu'il te reste à la fin et surtout au bout de X années

Juste pour info ces calculs avaient été fait avec des taux déjà assez haut (même si pour les SCPI les taux restent souvent haut...) , cela joue forcement sur le choix final

Mais pour moi à date, ayant acheter un appart récemment (avec prêt) , avec une TMI 30%, pour avoir rentabilité et tranquillité c'est l AV ! (bon slogan non ?)

Pas mal le slogan. Dommage pour moi j'ai une TMI qui est passé à 11 grâce aux enfants et j'ai investi en AV

Mais bon sachant que c'est sur du long terme, il faut être capable de prévoir sur une 10 aine d'année et avec les revenus qui augmentent on peut changer de tranche facilement. Pas de calcul avec un début de TMI à 11% sur 50% du temps et 50 % sur 30?

 

[Pascal 75]

Le choix d'une SCPI en direct ou en AV ne dépend pas que du rendement net possible.

Avantage du direct :
- Toutes les SCPI ne sont PAS dispo en Av. Choix bcp plus large en direct.
- Impossible de faire de la NP en AV
- Pas de d'effet de levier en AV (critère moins important now).
- Aucun frais de gestion de l'assureur (mini 0.5% en AV)
- Attention à Suravenir (les "filoux" des SCPi en AV) qui ne distribuent que 85% des loyers.
- Vos SCPI génèrent directement des revenus complémentaires sur votre compte.

Avantage de l'AV :
- Cadre fiscal favorable de l'AV (surtout après 8 ans). En direct, les loyers SCPI peuvent être matraqué hélas.
- Liquidité relative.
- Petit abattement sur le prix d'achat (variable selon les contrats et les scpi) ce qui pondère un peu les frais d'entrée qui sont élevés (8 à 12% en direct comme en AV).

Le bon réflexe, à mon avis, est de panacher intelligemment son portefeuille de SCPI entre le direct, la NP et l'AV.
Ceci en fonction de ses besoins et de ses objectifs.
Il n'y a aucun "mauvais" choix. Il n'y a que des situations différentes

 

[Richard 1er]

Très bonne synthèse, @Pascal Eric !!! Elle mériterait d'être recopiée en en-tête de la file intitulée "SCPI EN AV" et si elle existait une file dédiée aux SCPI en direct, dont parle un peu partout, mais qui n'a pas de file propre, à moins que mes verres de lunettes n'aient besoins d'être nettoyés ce mois-ci ..

 

[Buffeto]

à moins que mes verres de lunettes n'aient besoins d'être nettoyés ce mois-ci ..

non seulement ce mois ci mais ce qu'a écrit @Pascal Eric j'en parle régulièrement sur la plupart des questions sur les SCPI depuis .....2008

 

[Jeune_padawan]

Bonjour,

(critère moins important now)

Pourquoi moins important actuellement ?

C'est toujours utile de faire travailler l'argent des autres (banques), via l'effet de levier, à son profit plutôt que son propre argent. Et l’augmentation des taux ne change rien puisque ce que vous donnez à la banque c'est ce que vous ne donnez pas à l’État.

J'ai bien appris mes leçons @Buffeto

 

[Pascal 75]

Bonjour,

Pourquoi moins important actuellement ?

C'est toujours utile de faire travailler l'argent des autres (banques), via l'effet de levier, à son profit plutôt que son propre argent. Et l’augmentation des taux ne change rien puisque ce que vous donnez à la banque c'est ce que vous ne donnez pas à l’État.

J'ai bien appris mes leçons @Buffeto

Car les taux de crédit ont bcp augmenté.
On va donc bcp déduire mais payer à la base des intérêts bien supérieurs à ceux des années précédentes

 

[Pascal 75]

Car les taux de crédit ont bcp augmenté.
On va donc bcp déduire mais payer à la base des intérêts bien supérieurs à ceux des années précédentes

Après c'est un calcul à faire au cas par cas
Sachant aussi que les taux "courts" sont encore < à l'inflation
Donc, un taux net "négatif" en faveur du débiteur et en défaveur du créancier

 

[sorcier]

Perso j'avais fait tous les calculs possibles et inimaginables à mon simple niveau grâce aux infos du net et de ce forum et des courtiers/agences... contactés (dont Corum)

J'avais fait AV Linxea Spirit / NP prêt / direct prêt / Direct avec TMI 30%

Chaque cas est particulier mais l'AV avec TMI 30% ressortait en tête sur l'ensemble pour investir en SCPI (%, bénéfice gain/risque niveau argent investis prêt...) , puis la NP avec prêt , le direct avec prêt puis le direct en cash

Mes calculs avaient été fait un but : qu'est ce qu'il te reste à la fin et surtout au bout de X années

Même démarche et même constat. Mais à moins de 8 ans de la retraite, je mets encore les SCPI dans le PER Spirit devant l'Assurance Vie Spirit grâce à l'effet de levier offert (et même pour échapper à l'IFI pour certains )

 

[Pascal 75]

Très bonne synthèse, @Pascal Eric !!! Elle mériterait d'être recopiée en en-tête de la file intitulée "SCPI EN AV" et si elle existait une file dédiée aux SCPI en direct, dont parle un peu partout, mais qui n'a pas de file propre, à moins que mes verres de lunettes n'aient besoins d'être nettoyés ce mois-ci ..

Merci bcp Richard 1er

Pour être complet, il me semble ne pas avoir cité 2 avantages de la scpi en AV :

- Délais de jouissance réduit. Généralement les loyers sont perçus le mois suivant la souscription vs 4 ou 6 mois en direct.
- Plus grande flexibilité de l'actif successoral : Les scpi en AV (par définition) ne rentrent pas dans l'actif successoral.

Une dernière remarque, il vaut mieux (selon moi) loger ses SCPI "Europe" en direct car en AV on se retrouve à nouveau soumis au PS de 17,2%. On perd donc l'avantage des SCPI européennes.

 

[Pascal 75]

Pour compléter l'investissement en AV :

Choisir le contrat :

- Le moins chargé en frais annuels. Spirica parait très bon avec 0.5%
- Proposant le plus large choix de SPCI. Il vaut mieux des contrat avec plus de 10 scpi afin de diversifier.
- Proposant à la fois les ddes versés par capitalisation et les ddes versés sur votre fond en Euro.
- Proposant la flexibilité de versement. Eviter les contrats limitant la part en SCPI.
- Contrat reversant 100% des loyers.

Enfin, l'alternative PER parait être un bon complément pour la souscription de scpi en AV
Bien entendu, en prenant en compte toutes les spécificités de ce véhicule.

 

[Pascal 75]

Pour les scpi en "direct", il existe encore une dernière option pour baisser sa fiscalité :
La souscription en directe via une SCi ce qui conduit à être assujetti à l'IS (suivant votre TMI, plus favorable que l'IR).
Par contre, c'est un montage juridique compliqué et on ne peut pas y loger des anciennes scpi souscrites en directe.
Du coup, je n'ai pas utilisé cette technique rebuté par une certaine complexité de montage.
Certains ont-ils réussi et en sont-ils satisfait ?

 

[Buffeto]

Certains ont-ils réussi et en sont-ils satisfait ?

attention au mirage de la SCI IS ....
dans la SCI IS tout va bien lorsque l'argent ne sort pas de la SCI ...

par contre les choses se gâtent lorsqu'on veut sortir de l'argent ou vendre un bien ...

l'état ne fait JAMAIS de cadeaux ( évangile selon saint Buffeto livre I chapitre premier )

 

[Buffeto]

J'ai bien appris mes leçons @Buffeto

parfait .... Guy Degrenne , il est aujourd'hui le 1er [lien réservé abonné]

 

[Pascal 75]

attention au mirage de la SCI IS ....
dans la SCI IS tout va bien lorsque l'argent ne sort pas de la SCI ...

par contre les choses se gâtent lorsqu'on veut sortir de l'argent ou vendre un bien ...

l'état ne fait JAMAIS de cadeaux ( évangile selon saint Buffeto livre I chapitre premier )

Merci bcp. cé noté .
Je confirme +++ : L'Etat de fait JAMAIS de cadeau.
Toute incitation "fiscale" a une contrepartie.
De mon coté, de toute manière, j'ai toujours trouvé cela trop compliqué.
Mais c'est une option à signaler pour ceux qui veulent.

"Y'en a qu'ont essayé, ils ont eu des problèmes" ( Chevalier et Laspales) ​

 

[Aristide]

Bonjour,

. Et l’augmentation des taux ne change rien puisque ce que vous donnez à la banque c'est ce que vous ne donnez pas à l’État.

Cette affirmation semble devoir être relativisée.

Si l'on raisonne sur un cas (théorique) d'école où, par simplification, l'on considère un investisseur à crédit dans une TMI à 50% (qui n'existe pas......encore !!!)

Si le taux du crédit est à 2% il paie bien 2% à la banque mais évite de payer 2% x 50% = 1% en impôts à l’État;.
=> Il lui restera bien 1% en charge nette à payer de sa poche

Si le taux du crédit passe à 4% il paiera alors 4% à la banque mais évitera de payer 4% x 50% = 2% en impôts à l’État.
=>Il lui restera bien 2% en charge nette à payer de sa poche.

Dès lors, partant de ces principes, plus les taux d'emprunts sont élevés, plus le reste charge net de l'investisseur à crédit est élevé.

Sachant aussi que les taux "courts" sont encore < à l'inflation
Donc, un taux net "négatif" en faveur du débiteur et en défaveur du créancier

Ceci doit aussi être être relativisé.
En effet, quel que soit le taux d'inflation si le taux du crédit est fixé à 2% l'emprunteur paie 2% en euros courants à la banque.
Si ce taux est de 4% il paie 4% en euros courants à la banque.

L'inflation n'a d'incidence que par le biais du pouvoir d'achat des sommes cause restées à disposition.

=> "un taux net "négatif" en faveur du débiteur"
Oui si ses revenus en euros courants évoluent au moins au rythme de l'inflation car son pouvoir d'achat sera maintenu ou même accru.
Mais ce ne serait pas vrai dans le cas contraire.

=>"et en défaveur du créancier"
Oui si ses revenus en euros courants évoluent moins vite que l'inflation car son pouvoir d'achat sera réduit.
Mais ce ne serait pas vrai dans le cas contraire.

A toutes fins utiles.

Cdt