synthèse SCI/SCPI en AV

[D-Jack]

Coucou, me revoilà avec un tableau tout chaud fait à partir de celui de @mishell63 , qui vous donne les potentiels de réévaluation des SCPI à ce jour.

J'ai mis en rosé les lignes des SCPI surévaluées.
Aucune n'atteint la côte d'alerte des -10%, mais Patrimmo Commerce s'en rapproche avec -8.12%.
Ce n'est pas la grande forme pour Primopierre.
Quant à Remake Live, elle reste bien dans la bonne tendance positive avec +1.47% après sa réévaluation de 2% (à 204 €), que j'ai intégrée à notre calcul.

Signalez-moi les éventuelles erreurs.

Bonjour.... c'est exactement pour cette raison que j'ai liquidé totalement ma ligne "Patrimmo Commerce" en début d'année (en plus d'un rendement un peu anémique)

 

[mishell63]

Bonjour @lebadeil ,

Bonjour
Peux tu expliquer stp à travers un exemple comment on calcule la colonne écart/valeur de reconstitution.
Dans cette colonne ecart/valeur de reconstitution, pourquoi mettre un signe "-" quand il s'agit d'un gain ?

Sait on identifier une tendance 2023 à date, ou faut il attendre la fin de l'année ?">@mishell63 , merci pour ce tableau.

Peux tu expliquer stp à travers un exemple comment on calcule la colonne écart/valeur de reconstitution.
Dans cette colonne ecart/valeur de reconstitution, pourquoi mettre un signe "-" quand il s'agit d'un gain ?

Sait on identifier une tendance 2023 à date, ou faut il attendre la fin de l'année ?

La colonne "écart/val. reconstitution" donne l'écart en pourcentage du prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution :
(Prix de souscription-Valeur de reconstitution)/Valeur de reconstitution
Pour Atream Hotels : (1000-1084,7)/1084,7=-0,0781 soit -7,81%

Il ne s'agit pas d'une perte ou d'un gain, mais d'un indice d'une éventuelle revalorisation/dévalorisation si on s'approche des +/-10%. Elle est donc négative lorsque la SCPI est "sous-coté" par rapport à son patrimoine.

La valeur de reconstitution n'est calculée qu'une fois par an donc la tendance ne peut être que pluriannuelle.

 

[lebadeil]

Bonjour @lebadeil ,

La colonne "écart/val. reconstitution" donne l'écart en pourcentage du prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution :
(Prix de souscription-Valeur de reconstitution)/Valeur de reconstitution
Pour Atream Hotels : (1000-1084,7)/1084,7=-0,0781 soit -7,81%

Il ne s'agit pas d'une perte ou d'un gain, mais d'un indice d'une éventuelle revalorisation/dévalorisation si on s'approche des +/-10%. Elle est donc négative lorsque la SCPI est "sous-coté" par rapport à son patrimoine.

La valeur de reconstitution n'est calculée qu'une fois par an donc la tendance ne peut être que pluriannuelle.

Merci @mishell63 , je le calculais sous la forme (valeur de reconstitution - prix de souscription)/ prix de souscription
Soit pour Atream (1084-1000)/1000 = 8.4% , ce qui correspond au tableau de @Richard 1er mais peut-être me trompe-je ?

 

[Bossuet]

Plusieurs conventions possibles. Perso, je prends décote = (valeur de reconstitution - prix de souscription)/ prix de souscription. La décote est > 0 quand on paye moins à l'achat que la valeur de reconstitution.

 

[mishell63]

Merci @mishell63 , je le calculais sous la forme (valeur de reconstitution - prix de souscription)/ prix de souscription
Soit pour Atram (1084-1000)/1000 = 8.4% , ce qui correspond au tableau de @Richard 1er mais peut-être me trompe-je ?

Je me suis aussi posé la question et si voulez comparer aux seuils de +/- 10%, sauf erreur de ma part, la bonne formule est bien :
(Prix de souscription-Valeur de reconstitution)/Valeur de reconstitution

A titre d'exemple, pour Primopierre en 2021 cela donnerait :
Prix de souscription depuis le 1/4/2017 : 208
Valeur de reconstitution au 31/12/21 : 219,61
Écart = (208-219,61)/219,61 = -0,0529 soit 5,29%

C'est bien le chiffre qui apparait à la page 14 de la note d'information [lien réservé abonné] :



Mais mes compétences professionnelles portent plus sur la maintenance industrielle que sur la finance, je peux donc me tromper .

 

[lebadeil]

Questions additionnelles : au-delà du prix de souscription et valeur de reconstitution y a t il des frais d'entrée additionnels à prendre dans une assurance vie type Spirica ? J'imagine qu'il y a aussi les frais de gestion annuel de l'assureur Spirica 0.5 à 0.6%.
Dans le cas de loyers à 85% au lieu 100% , faudrait il dégrader la valeur de reconstitution de 85% du gain 2022 ?

 

[Richard 1er]

Les résultats de tous ces calculs du potentiel de réévaluation méritent d'être relativisés, concernant la probabilité plus ou moins grande d'une revalorisation à la hausse ou à la baisse de ces SCPI.

Car à l'intérieur de la fourchette de valeurs comprises entre +10% et -10%, le dernier mot appartient aux gérants, et à leurs politiques de nature différentes :

- il y a le groupe des prudents qui pourraient se permettre de réévaluer leurs parts depuis longtemps, et qui ne le font pas (Epargne Pierre, Epargne Foncière, Atream Hôtels, etc.),

- mais aussi celui des confiants dans leur capacité à collecter, qui ne baisseront leur prix de souscription que si elles y sont vraiment obligées par les autorités financières (Cf. les SCPI proposées par Primonial, légèrement survalorisées actuellement pour ce qui est de Primovie et Primopierre et même carrément proches de la dévalorisation forcée en ce qui concerne Patrimmo Commerce).

C'est pourquoi le "potentiel de réévaluation ne peut être qu'un élément imparfait de décision parmi d'autres à un instant T, sachant qui plus est, qu'on doit aussi se placer dans une perspective de moyen et long terme.

 

[D-Jack]

Les résultats de tous ces calculs du potentiel de réévaluation méritent d'être relativisés, concernant la probabilité plus ou moins grande d'une revalorisation à la hausse ou à la baisse de ces SCPI.

Car à l'intérieur de la fourchette de valeurs comprises entre +10% et -10%, le dernier mot appartient aux gérants, et à leurs politiques de nature différentes :

- il y a le groupe des prudents qui pourraient se permettre de réévaluer leurs parts depuis longtemps, et qui ne le font pas (Epargne Pierre, Epargne Foncière, Atream Hôtels, etc.),

- mais aussi celui des confiants dans leur capacité à collecter, qui ne baisseront leur prix de souscription que si elles y sont vraiment obligées par les autorités financières (Cf. les SCPI proposées par Primonial, légèrement survalorisées actuellement pour ce qui est de Primovie et Primopierre et même carrément proches de la dévalorisation forcée en ce qui concerne Patrimmo Commerce).

C'est pourquoi le "potentiel de réévaluation ne peut être qu'un élément imparfait de décision parmi d'autres à un instant T, sachant qui plus est, qu'on doit aussi se placer dans une perspective de moyen et long terme.

Mais inversement le potentiel de réévaluation à la baisse peut-être aussi une raison de sortie.

 

[Richard 1er]

Questions additionnelles : au-delà du prix de souscription et valeur de reconstitution y a t il des frais d'entrée additionnels à prendre dans une assurance vie type Spirica ? J'imagine qu'il y a aussi les frais de gestion annuel de l'assureur Spirica 0.5 à 0.6%.
Dans le cas de loyers à 85% au lieu 100% , faudrait il dégrader la valeur de reconstitution de 85% du gain 2022 ?

On pourrait sans doute essayer de hiérarchiser les différentes offres d'Assurance Vie d'un côté, et hiérarchiser les différentes SCPI à l'intérieur d'une AV donnée de l'autre, de manière à ne pas mélanger tous ces paramètres qui, à mon avis, se situent à des niveaux différents de décision.

À moins que je n'aie pas bien compris le sens de ta question, mon cher @lebadeil ?

 

[Bossuet]

Questions additionnelles : au-delà du prix de souscription et valeur de reconstitution y a t il des frais d'entrée additionnels à prendre dans une assurance vie type Spirica ? J'imagine qu'il y a aussi les frais de gestion annuel de l'assureur Spirica 0.5 à 0.6%.

Chez Spirica (Spirit) :

En plus à payer, frais annuel AV de 0.5% (comme sur toute UC).

En moins à payer, ristourne (généralement 2%).

Jouissance au 1er du mois suivant. Totalité des loyers versés.

Pénalité si sortie avant 3 ans.

Fiscalité AV.

 

[sorcier]

Questions additionnelles : au-delà du prix de souscription et valeur de reconstitution y a t il des frais d'entrée additionnels à prendre dans une assurance vie type Spirica ? J'imagine qu'il y a aussi les frais de gestion annuel de l'assureur Spirica 0.5 à 0.6%.

Tout est pris en compte ici:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/simulateur-scpi-dans-av-spirica.45861/

En fait, avec Spirica on a un petit bonus en parts à l'achat (sauf pour Remake Live)

 

[Richard 1er]

Mais inversement le potentiel de réévaluation à la baisse peut-être aussi une raison de sortie.

Ou pas .. c'est à chacun de se décider.

Perso, j'ai arbitré depuis longtemps (9 mois environ) mes parts de Patrimmo Commerce en parts d'Activimmo, mais c'est plus le choix du secteur d'activité (entrepôts et logistique) qui m'y a poussé à le faire que le calcul d'un quelconque "potentiel de réévaluation".

 

[lebadeil]

Bonjour,
ci joint la mise à jour des SCI au 6 Juin 2023

Légende, 2e tableau, et détails ici
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/la-ruee-vers-les-sci-2023.46044/page-109#post-524028

 

[Richard 1er]

Au risque d'être Hors Sujet dans cette file pourtant intitulée "Synthèse SCI/SCPI en AV" mais davantage tournée à la longue vers les SCI que les SCPI,

je signale au cas où vous le l'auriez pas vu, que j'ai préféré donner suite aux messages figurant en page 18 n° #171 de @mishell63 et n° #180 de @Richard 1er avec leurs tableaux postés plus haut dans cette file, par ce long et détaillé nouveau message ici :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/scpi-en-av.43670/page-2#post-524284 de la file intitulée "SCPI en AV" et initiée par une question de @krash

Si le coeur vous en dit .. merci de prendre le temps de le lire et de me dire votre sentiment.

@à +

 

[Pascal 75]

Pour info, Remake Live vient d'augmenter sa valo à 204 € (soit +2%). Assez rare pour être remarqué.

 

[lebadeil]

Bonjour ,

mise à jour graphique des SCI avec quelques valorisations supplementaires à debut Juin 2023
en particulier PM Immo Trend +0.5% au 02 Juin, et Atream Euro Hospitality 1.45% sur le mois de Mai

détails ici : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/la-ruee-vers-les-sci-2023.46044/page-113#post-524661

 

[Pascal 75]

Bonjour ,

mise à jour graphique des SCI avec quelques valorisations supplementaires à debut Juin 2023
en particulier PM Immo Trend +0.5% au 02 Juin, et Atream Euro Hospitality 1.45% sur le mois de Mai

détails ici : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/la-ruee-vers-les-sci-2023.46044/page-113#post-524661

Afficher la pièce jointe 18863
Afficher la pièce jointe 18864

Je constate que "Capimmo" est toujours en lanterne rouge. Certain d'entre vous conservent-ils tout de même leurs positions dans l'espoir d'une remontée à long terme ?

 

[Pascal 75]

Une question de "timing" pour la gestion des scpi en AV :
Pour les SCPI : Lorsque l'on arbitre des unités de compte de SCPI avant la fin du trimestre (distribution trimestrielle), celles-ci génèrent-elles des intérêts au prorata temporis ?
De la même manière, lorsque l'on achète des UdC de SCPI après la fin du trimestre, celles-ci génèrent-elles des intérêts au prorata temporis ?

 

[polo88]

l'investiisement en sci ne se faisant pas comme des actions (on évite d'acheter et revendre), je garde pour ma part : on verra dans 3 à 5 ans

 

[lebadeil]

Je constate que "Capimmo" est toujours en lanterne rouge. Certain d'entre vous conservent-ils tout de même leurs positions dans l'espoir d'une remontée à long terme ?

Bonjour, les avis sont partagés, on en parle largement sur cette file

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/la-ruee-vers-les-sci-2023.46044/page-109