synthèse SCI/SCPI en AV

[sbene]

Pour les SCPI : Lorsque l'on arbitre des unités de compte de SCPI avant la fin du trimestre (distribution trimestrielle), celles-ci génèrent-elles des intérêts au prorata temporis ?
De la même manière, lorsque l'on achète des UdC de SCPI après la fin du trimestre, celles-ci génèrent-elles des intérêts au prorata temporis ?

oui, mais au mois près et en tenant compte du délai de jouissance

 

[mishell63]

Une question de "timing" pour la gestion des scpi en AV :
Pour les SCPI : Lorsque l'on arbitre des unités de compte de SCPI avant la fin du trimestre (distribution trimestrielle), celles-ci génèrent-elles des intérêts au prorata temporis ?
De la même manière, lorsque l'on achète des UdC de SCPI après la fin du trimestre, celles-ci génèrent-elles des intérêts au prorata temporis ?

Pour une AV chez Spirica (je ne sais pas si c'est la même chose pour d'autres assureurs) :

Pour un investissement réalisé un mois donné, les parts souscrites portent jouissance le premier jour du mois suivant. Cad que si vous investissez le 1er mois du trimestre vous aurez 2/3 du dividende du trimestre, le 2e mois 1/3 et rien le 3e.

Cela uniquement pour les parts présentes sur le contrat le jour de la distribution des revenus par la SCPI. Si vous avez vendu des parts avant la distribution, elle ne rapporte rien.

Extraits de l'avenant au contrat pour les SCPI :

Pour un investissement réalisé sur le Support un mois donné, les parts souscrites portent jouissance le premier jour du mois qui suit le mois d’investissement.
(...)
Le versement des revenus distribués par le Support sur le Contrat est réalisé dans les semaines qui suivent la fin d’un trimestre civil et après communication par la (les) société(s) de gestion des montants effectivement distribués. Les revenus sont distribués sur le Contrat sur la base du nombre de parts du support portant jouissance au cours du trimestre concerné et effectivement présentes sur le Contrat au jour de la distribution des revenus.

 

[Buffeto]

super ....je reçois des mails publicitaires comme celui ci :

"Je souhaiterais vous faire part d'opportunités potentielles de revalorisations de SCPI.


En effet, selon nos analyses et après lecture des rapports annuels, nous avons identifié qu'un certain nombre de SCPI se rapprochent de la décote maximale réglementaire autorisée de 10%. Cela pourrait conduire les sociétés de gestion concernées à potentiellement revaloriser leur prix de part dans les semaines qui viennent."

ils savent profiter du vent de panique ces beaux vendeurs ...... ( special dédicace @Nature )

 

[Pascal 75]

super ....je reçois des mails publicitaires comme celui ci :

"Je souhaiterais vous faire part d'opportunités potentielles de revalorisations de SCPI.


En effet, selon nos analyses et après lecture des rapports annuels, nous avons identifié qu'un certain nombre de SCPI se rapprochent de la décote maximale réglementaire autorisée de 10%. Cela pourrait conduire les sociétés de gestion concernées à potentiellement revaloriser leur prix de part dans les semaines qui viennent."

ils savent profiter du vent de panique ces beaux vendeurs ...... ( special dédicace @Nature )

Oui, il s'agit de Primaliance : M Schorr. Comme si il était nécessaire de faire de longues analyses pour faire une division ... mdr Ils prennent les épargnants pour des naîfs ..

​

 

[Sop74]

Je constate que "Capimmo" est toujours en lanterne rouge. Certain d'entre vous conservent-ils tout de même leurs positions dans l'espoir d'une remontée à long terme ?

Oui je me dit qu'il est maintenant trop tard pour vendre.

 

[Pascal 75]

Bonjour, je m'interroge sur les futurs rendements des fonds euros dynamiques axés sur l'immobilier : Sécurité Pierre et Euro Allocation long terme. Fond fermés + chute de l'immo. Est-il possible de s'interroger sur cette file ? Une autre file est-elle ouverte à ce sujet à votre connaissance ?

 

[Pascal 75]

Pour une AV chez Spirica (je ne sais pas si c'est la même chose pour d'autres assureurs) :

Pour un investissement réalisé un mois donné, les parts souscrites portent jouissance le premier jour du mois suivant. Cad que si vous investissez le 1er mois du trimestre vous aurez 2/3 du dividende du trimestre, le 2e mois 1/3 et rien le 3e.

Cela uniquement pour les parts présentes sur le contrat le jour de la distribution des revenus par la SCPI. Si vous avez vendu des parts avant la distribution, elle ne rapporte rien.

Extraits de l'avenant au contrat pour les SCPI :

merci

 

[Pascal 75]

Concernant ma question sur le timing des rachats de SCPI :

Ayant analysé les conditions de souscription des scpi en AV, je pense qu'il vaut mieux, dans tous les cas, attendre la distribution des loyers (donc la fin du trimestre) avant de racheter.
Seules les parts présentes au jour du règlement des loyers seront "honorés". Pour ceux qui détiennent leurs scpi depuis plus de 5/6 ans, je pense qu'il ne faut pas hésiter à arbitrer en faveur des scpi que vous jugerez plus dynamiques à l'avenir (avis perso et pas forcément le bon O.
Par exemple, je ne suis plus très à l'aise avec les SCPI de Primonial et de Périal (qui restent néanmoins de bonnes scpi) et bcp plus "affamé" d'Activimmo, de Pierval Santé, d'Epargne Pierre et d'Immorente O Dommage que Novapierre Allemagne ne soit pas en AV ... Je note qu'à de rares exceptions près, les toutes nouvelles scpi ne sont pas trop présentes en AV ...

 

[lebadeil]

Oui je me dit qu'il est maintenant trop tard pour vendre.

Bonjour @Sop74 , j'aimerais que ça soit le cas, mais difficile de l'affirmer à CT. Sur le LT, je pense que la situation se redressera.
En considérant que les mêmes causes provoquent les mêmes effets ....Les prix des actifs ont commencé leur legere descente, mais la crise immobilière n'est pas terminée. Je crains donc pour ma part, une poursuite de situation morose jusqu'à la fin de l'année, voir un peu plus tard, avec un résultat associé sur le rendement.
Les causes sont connues (accès au crédit, pouvoir d'achat, ....) et le ciel n'est pas dégagé.
Certaines SCI s'en sortent beaucoup mieux que d'autres. Personne n'a de boule de cristal ....

Par ailleurs, des épargnants pourraient également être tentés par les placements prudents avec rendement de la classe 3% sans frais .... A suivre

 

[Blister]

Par ailleurs, des épargnants pourraient également être tentés par les placements prudents avec rendement de la classe 3% sans frais .... A suivre

Le risque est effectivement que ces supports n'arrivent plus à collecter suffisamment.

Avec également le risque que certains investisseurs sortent de ces supports.

 

[Pascal 75]

qq sait si les scpi Neo et Iroko sont commercialisés dans une AV ? Thanks

 

[sorcier]

qq sait si les scpi Neo et Iroko sont commercialisés dans une AV ? Thanks

Peut-être tu trouves partiellement ton bonheur avec une SCI basée sur elles (ESG Tendances Pierre):

 

[Pascal 75]

Après qq recherches, dans les nouvelles scpi, seules "remake live" est dispo sur Apicil et sur Linxea Spirit (bravo à eux). Je ne retrouve, pour l'instant, aucune trace de "Neo" et de "Iroko" dans les contrats en ligne (mais je n'ai pas pu tous les regarder O.
Oui, il y en a peut être en sci (merci sorcier). Cependant, je commence à en avoir assez de souscrire à des "boites noires". On ne sait jamais exactement ce que l'on a avec une sci. Je préfère (perso) now souscrire directement des scpi pour lesquelles je serai précisément et régulièrement informé. Le jour où les SCI seront transparentes ... ce sera plus rassurant O. Il est vrai que les sci permettent de diversifier ++ son "immo" et de subir moins de frais. En contrepartie, aucun loyers en direct, aucune info précise sur son investissement et pas d'infos trimestrielle ... On sait juste que l'on souscrit un certain % de ceci ou de cela .... En cette période "Bousculée", cela ne ma convient plus (avis perso et subjectif O.

 

[vince944]

Salut Pascal,

Je m'intéresse depuis peu à ces produits, je pense aussi préférer des SCPI en AV plutôt que SCI si on a l'objectif de conserver longtemps. Néanmoins, même si apparemment les SCPI sont 'décotées' par rapport à leur valeur réelle, je pense qu'il y a un risque non négligeable que les valorisations baissent avec cette montée des taux, ce qui va augmenter le taux de Distribution certes, mais diminuer le rendement.
Échangeons nous donc les bons tuyaux !

 

[Pascal 75]

Salut Pascal,

Je m'intéresse depuis peu à ces produits, je pense aussi préférer des SCPI en AV plutôt que SCI si on a l'objectif de conserver longtemps. Néanmoins, même si apparemment les SCPI sont 'décotées' par rapport à leur valeur réelle, je pense qu'il y a un risque non négligeable que les valorisations baissent avec cette montée des taux, ce qui va augmenter le taux de Distribution certes, mais diminuer le rendement.
Échangeons nous donc les bons tuyaux !

Tu as tout à fait raison, il y a bien un risque. En conséquence, il vaut mieux privilégier les scpi avec une forte décote, bcp de plus values latentes et des réserves. Par ailleurs, c'est pour cela que je m'intéresse aux nouvelles scpi qui vont pouvoir investir au meilleur moment : iroko, neo, remake. et au niveau europe, j'hésite entre "Epargne Pierre Europe" et "sofidy Europe Invest". As tu une idée sur ce point ?

 

[vince944]

Je suis trop peu connaisseur pr le moment, je m'informe progressivement sur le tas
Je remarque surtout que ta 1ere citée au niveau Europe est très récente. Faut quand même bien avoir en tête que les collectes dans les SCPI vont être amenées à se réduire car je pense que bcp de gens vont investir des sous dans le monétaire à la place.
Hors, si la SCPI collecte moins, elle va devoir probablement emprunter à des niveaux de plus en plus élevés auprès des banques pour financer des acquisitions certes un peu moins chères. Mais du coup, les taux de distribution vont peut être fortement impactés.
Je fais peut être erreur mais pr le moment je serais + rassuré dans une SCPI qui a a minima 2/3 d'existence, en vérifiant un haut niveau de collecte, et qui a déjà réussi à faire entrer un bon dividende. Privilégier aussi celles qui semblent les meilleures en communication, car au final les plus petites vont forcément + souffrir.

En tt cas, bien aussi voir la valeur de retrait généralement 10% en dessous de la valeur de souscription, qui se rajoutent avec tous les frais antérieurs :-/

Au niveau fiscalité, j'ai vraiment l'impression que sauf si on a un taux d'imposition faible, et/ou pas très loin de la retraite avec des revenus qui vont baisser, faut vraiment investir en assurance vie. Sinon l'imposition fait très très mal sinon en cas de TMI à 41% + les PS. Ça détruit toute valeur Et sans parler de l'éventuel IFI....

 

[Pascal 75]

Tu as raison, les scpi récentes ne peuvent démontrer leur bonne gestion. Cependant, investir un petite partie de son épargne sur celle-ci (genre - de 5%) est cohérent. Force est de constater qu'elles pourront investir au meilleur moment (prix au plus bas et loyers au plus haut). Pas de raison qu'elles emprunte bcp. Le niveau de collecte est resté bon en 2023. Il y a plusieurs moyens d'échapper à la fiscalité massive sur les scpi en direct (nue propriété / scpi européennes par exemple). Les scpi en assurance vie sont une bonne option complémentaire. Tu as un petit abattement à la base sur le prix d'achat mais tu es soumis aux frais de gestion de ton AV et certaines ne distribuent pas 100% des dividendes. Enfin, une minorité de scpi sont dispo en AV. Point très positif, tu bénéficie du cadre fiscal favorable de l'AV.
Au final, nous revenons à la règle d'or de l'investissement : DIVERSIFICATION.
Un peu de scpi en AV, un peu de scpi en direct, un peu de scpi récentes, un peu de scpi patrimoniales ... mais évidemment ça demande pas mal de temps ...
Epargnement votre.

 

[nathalie31320]

Je suis trop peu connaisseur pr le moment, je m'informe progressivement sur le tas
Je remarque surtout que ta 1ere citée au niveau Europe est très récente. Faut quand même bien avoir en tête que les collectes dans les SCPI vont être amenées à se réduire car je pense que bcp de gens vont investir des sous dans le monétaire à la place.
Hors, si la SCPI collecte moins, elle va devoir probablement emprunter à des niveaux de plus en plus élevés auprès des banques pour financer des acquisitions certes un peu moins chères. Mais du coup, les taux de distribution vont peut être fortement impactés.
Je fais peut être erreur mais pr le moment je serais + rassuré dans une SCPI qui a a minima 2/3 d'existence, en vérifiant un haut niveau de collecte, et qui a déjà réussi à faire entrer un bon dividende. Privilégier aussi celles qui semblent les meilleures en communication, car au final les plus petites vont forcément + souffrir.

En tt cas, bien aussi voir la valeur de retrait généralement 10% en dessous de la valeur de souscription, qui se rajoutent avec tous les frais antérieurs :-/

Au niveau fiscalité, j'ai vraiment l'impression que sauf si on a un taux d'imposition faible, et/ou pas très loin de la retraite avec des revenus qui vont baisser, faut vraiment investir en assurance vie. Sinon l'imposition fait très très mal sinon en cas de TMI à 41% + les PS. Ça détruit toute valeur Et sans parler de l'éventuel IFI....

Bonjour.
Je pose juste une question toute bête.
C'est possible d'être imposé à 41% de TMI + les prélèvements sociaux ?
Ce n'est pas mieux dans ce cas d'opter pour la flax tax au taux unique et tout compris (impôts +PS) de 30% ?

 

[Pascal 75]

Bonjour.
Je pose juste une question toute bête.
C'est possible d'être imposé à 41% de TMI + les prélèvements sociaux ?
Ce n'est pas mieux dans ce cas d'opter pour la flax tax au taux unique et tout compris (impôts +PS) de 30% ?

En direct, ton immo est fiscalisé sur la base de l'IR. Dans ce cadre, tu peux choisir d'être au réel ou au micro foncier (<15 000 €). Il n'y a pas de PFU. Seuls tes rachats en AV > sep 2017 sont soumis à la flat tax de 30% ainsi que tes bénéfices financiers (genre PEA / compte titre). J'espère ne pas trop me tromper. Check sur n'importe quel site spécialisé sur le net O. OUi, les SCPi en direct sont massivement taxées hélas. Mais comme je le disais précédemment, il y a qq parades.
Epargnement Votre

 

[vince944]

Je confirme les revenus fonciers ne sont pas éligibles à la flat tax, c'est en projet mais c'est loin de passer. Si un jour ça passe, ce serait une bonne nouvelle, mais l'état doit faire entrer des sous.