Statut LMNP ou LMP non résident?

[Didouc]

Bonjour,
Nous sommes depuis 5 ans Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en indivision avec mon mari. Déclaration en BIC réel simplifié avec un comptable qui nous prépare le bilan. Non résidents en France, ce sont nos seuls revenus en France.
Suite à la réforme des statuts LMP/LMNP, je me demande si nous allons fiscalement passer en LMP car:
- revenus des locations supérieur à 23000€ = oui
- recettes de la location supérieures aux autres revenus du foyer. Faut-il comparer ces recettes avec les autres revenus du foyer (salaires) imposables en France OU autres revenus du foyer (salaire de mon mari) imposables à l'étranger sur notre lieu de résidence?
D'avance merci si vous avez des informations sur le sujet.

 

[moietmoi]

Bonjour,

- revenus des locations supérieur à 23000€ = oui

je comprends, mais les impots ne parlent pas de revenus (résultats bic) mais des recettes(loyers avec charges) mais dans votre cas je suppose que vous parlez bien des recettes; (de toute façon dans ce sens, un résultat sup à 23000 implique à fortiori des recettes sup à 23 000)

- recettes de la location supérieures aux autres revenus du foyer.

Concernant les recettes, le bofip, conforme à la réponse ministérielle, précise qu'il faut considérer les recettes des meublés quelque soit leur situation( à l'étranger, revenus imposables en France ou pas...)

cependant

Faut-il comparer ces recettes avec les autres revenus du foyer (salaires) imposables en France OU autres revenus du foyer (salaire de mon mari) imposables à l'étranger sur notre lieu de résidence?

là, c'est différent le Bofip précise qu'il ne s'agit que des revenus imposables en France:
165
Pour les non-résidents, la prépondérance des recettes s'apprécie en tenant compte de l'ensemble des revenus des contribuables et, plus largement, du foyer fiscal sous réserve que ces revenus soient imposables en France en application de la législation fiscale française et, le cas échéant, des conventions fiscales internationales. Les revenus perçus par les non-résidents imposables uniquement à l'étranger ne sont pas retenus.
[lien réservé abonné]

En d'autres termes, pour un non résident qui n'a pas de revenu (autre que lmnp/lmp) imposable en France, il est LMP dès le seuil de 23 000 euros dépassé de loyers +charges.... assez facilement,quelque soient ses revenus fiscalisés à l'étranger

Déclaration en BIC réel simplifié avec un comptable qui nous prépare le bilan.

Il existe cette année particulèrement des comptables un peu perdus à l'heure actuelle… ceux qui surnagent cette année , sont essentiellement ceux qui ont eux même des investissements, ou qui sont spécialisés LMP/LMNP

Concernant le ssi, seuls les lmp ou lmnp inscrits au rcs , et les lmnp/lmp faisant de la lcd (style rbnb) de plus de 23 000 euros de recettes (sans aucune autre condition) doivent du ssi; cependant si je ne me trompe pas, votre qualité de non résident vous mettrait aussi à l'abri;
La qualification en lmp change de fait 2 choses: c'est la même entreprise, Mais la comptabilité et la fiscalité ne répondent pas aux mêmes règles;
-Si vous aviez un déficit du lmnp/lmp, celui-ci est perdu et ne s'impute pas, alors que c'est la même entreprise, sur votre bénéfice des années suivantes, ni sur votre revenu général; (les comptables vont s'amuser avec un déficit imputable en compta mais à réintégrer en fiscal..certains ajustant la compta sur la règle fiscale)
- les règles de plus value ne sont pas les mêmes: de la plus value des particuliers, on passe à la plus value des pro avec une éxonération totale si exercice pendant 5 ans avec des recettes des 2 dernières années inférieures à 90 000 euros; mais dans les autres cas, une réintégration des amortissements pour calculer une plus value à court terme qui vient s'ajouter au bénéfice de l'année de la vente;

 

[Didouc]

Enfin une réponse précise et détaillée MERCI! ça m'éclaire sur plusieurs points.
juste une question: ssi?? c'est quoi les cotisations sociales?

 

[moietmoi]

juste une question: ssi?? c'est quoi les cotisations sociales?

oui; pour un lmnp , les revenus sont soumis aux prélèvement sociaux,(17,2%) pas aux cotisations
jusqu'à l'année dernière un lmp était inscrit au rcs; à ce titre il était redevable de cotisations sociales ( donc exclu des prélèvement sociaux) auprès du rsi(SSi maintenant) ou de l'Ursaff;
Actuellement, c'est la situation, vu l'indépendance du droit fiscal et du droit social, on peut être lmp fiscal( comme vous) et ne pas devoir du ssi, puisque non inscrit au rcs;
faites vous de la lcd(courte durée, saisonnière)?

 

[Didouc]

Et quid de la Tva avec un passage en LMP? soumis ou pas?

 

[Didouc]

faites vous de la lcd(courte durée, saisonnière)?

Oui uniquement lcd

 

[moietmoi]

Et quid de la Tva avec un passage en LMP? soumis ou pas?

La location meublee n ' est pas soumise à tva, quelque soit le statut lmp/lmnp, tant que l'activité n est pas accompagnée habituellement de 3 des 4 services(comme dans les résidences gérées, petit dej acceuil, linge de maison chaque jour, menage chaque jour. )Donc pas de tva.
Le fait de faire le menage entre les locatiions a été en cassation et est intégré au Bofip comme ne répondant pas à la notion de service dans ce sens,. Donc pas de tva.

Oui uniquement lcd

Donc à propos des cotisations sociales, pour des contribuables residents en France, dès le seuil de 23 000 euros de recettes en lcd, il y a l'obligation de s'affilier au ssi ou sur option à l'urssaf, et de cotiser sur le bénéfice ou une fraction de celui ci, que l on soit au niveau fiscal lmnp ou lmp.
Peu de comptables(avec les mêmes exeptions que ci dessus) connaissent cela, et l''urssaf elle même ne sait comment faire, car elle ne peut enregistrer un compte que si il y a un rcs, donc la sécu ne sait pas appliquer son propre code...
Quant à vous, non résident, il semblerait que vous échappiez au ssi/urssaf.

 

[Didouc]

Vraiment merci pour toutes ces infos. Vous êtes au top! Vous êtes fiscaliste?
j'ai encore 2/3 pb à éclaircir mais ca avance.
Notamment concernant la CFE. On a 2 biens dans 2 villes différentes. On est asujettis à la CFE dans la ville de l'ets principal (pas de Taxe habitation) en fonction d'un bareme qui prend en compte la valeur locative et les recettes totales mais l'autre ville nous soumet à la taxe d'habitation. Je ne devrais pas avoir une CFE aussi de l'autre côté? d'ailleurs ca devrait etre plus intéressant pour moi car pas de majoration pour résidence secondaire avec la CFE. Qu'en pensez-vous?

 

[moietmoi]

ReBonjour,
cfe!!là encore un point sensible où tant les mairies, les sie(fisc), les comptables, et les loueurs bailleurs peuvent se prendre les pieds dans le tapis;

On a 2 biens dans 2 villes différentes

donc normalement vous avez fait un Po(i) pour le premier bien et un p2p4 pour le 2ème; beaucoup de loueurs refont un po(i) ce qui aiguille vers une mauvaise voie l'administration....
normalement une cfe par ville; et en fonction du code des impôts concernant la taxe d'habitation:

II. – Ne sont pas imposables à la taxe : (Habitation)
1° Les locaux passibles de la cotisation foncière des entreprises lorsqu'ils ne font pas partie de l'habitation personnelle des contribuables ;
[lien réservé abonné]

D'ailleurs le conseil d'état indique le 2 juillet 2014 que: le propriétaire d’un local meublé est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’il peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant s’en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année ».
Comme vous êtes non résidents et que vous louez en lcd toute l'année…. vous ne vous vous en réservez pas la jouissance; il est vrai que cet avis était là pour faire payer la th;
Au passage, en pensant au fait que non résident, vous gérez à distance, je note dans mes commentaires une imprécision concernant les cotisations sociales en lcd: au cas où la gestion de la lcd est confiée à une agence ayant la carte G (gestion) (pas juste une simple conciergerie) , alors quelque soit le chiffre des recettes, la lcd n'est pas assujettie au ssi/ursaff; Dans le cas où vous passez par une agence ayant la carte g, vous auriez donc une double raison de ne pas être assujetti aux cotisations sociales: non résident et intermédiation par carte g;

Donc pour revenir à la TH, la commune qui vous la fait payer, a tort; vous pouvez faire une demande sur votre espace sécurisé des impots, mais hélas comme vous ne payez pas de cfe dans cette commune, pour l'instant vous n'avez pas d'argument, et au contraire on pourrait vous dire que vu que vous ne payez pas de cfe, vous devez payer la TH;
Mais sur le principe vous devriez payer une cfe et pas la th;

d'ailleurs ca devrait etre plus intéressant pour moi car pas de majoration pour résidence secondaire avec la CFE. Qu'en pensez-vous?

je ne sais pas; chaque commune décide de son taux pour la CFE; Ce qui me semble pas bon, c'est de rester dans cet état qui n'est pas conforme à la législation; et qui pourrait se retourner le jour où l'administration s'en aperçoit; même si cette situation n'est pas de votre fait;

Au passage, si vous ne faites que de la lcd, et que vous n'êtes pas en déficit du point de vue du résultat fiscal, il serait peut être intéressant de faire classer vos locations en tourisme, ce qui amènerait une possibilité de faire du micro bic (-71% dur les recettes) avec le désavantage d'une augmentation de la taxe de séjour(à voir dans chque commune concernée)

 

[Didouc]

donc normalement vous avez fait un Po(i) pour le premier bien et un p2p4 pour le 2ème

non!! on ne l'a pas fait!

vous pouvez faire une demande sur votre espace sécurisé des impots, mais hélas comme vous ne payez pas de cfe dans cette commune, pour l'instant vous n'avez pas d'argument, et au contraire on pourrait vous dire que vu que vous ne payez pas de cfe, vous devez payer la TH;

Je leur ai écrit dans ce sens; il m'a été répondu que comme mon bien n'est pas géré par une agence, rien ne prouve que je n'en garde pas la jouissance donc TH! peut-etre que si je remplis ce formulaire P2 P4 cela régulariserait la situation.

si vous ne faites que de la lcd, et que vous n'êtes pas en déficit du point de vue du résultat fiscal, il serait peut être intéressant de faire classer vos locations en tourisme

les 2 biens sont classés en meublé de Tourisme mais plus par un souci de qualité que de raison fiscale puisqu' on est pour le moment en déficit fiscal au réel.
bonne soirée à vous.

 

[Didouc]

Je viens de regarder ce formulaire P2P4i. on peut le remplir à postériori du début d'activité? quelle date entrer dans ce cas?
mon comptable ne m'en a jamais parlé...
en plus c'est ce 2nd bien qui génère le plus de recettes...

 

[moietmoi]

a propos de la th et cfe

les 2 biens sont classés en meublé de Tourisme

Ce cas est un peu particulier vu la position de l'administration à votre égard:
soit vous n'arrivez pas à montrer, que non résidents, vous ne vous en réservez pas la jouissance, cette habitation est vue comme une habitation personnelle
alors:
L'exonération de CFE prévue au 3° de l'article 1459 du CGI [lien réservé abonné]( cf. BOI-IF-CFE-10-30 [lien réservé abonné] ) concerne trois catégories de personnes louant en meublé tout ou partie de leur habitation :
- celles qui la louent comme meublé de tourisme (b du 3° de l'article 1459 du CGI [lien réservé abonné]) ;
Dans ce cas vous ne payez pas de cfe, mais la TH

où alors vous arrivez à convaincre et alors
Bien entendu, lorsqu'ils ne constituent pas l'habitation personnelle du loueur, les gîtes ruraux et les meublés de tourisme ne sont pas imposables à la taxe d'habitation mais ils sont alors en tout état de cause assujettis à la cotisation foncière des entreprises puisque l'exonération du 3° de l'article 1459 du CGI ne leur est pas applicable.
C'est sans doute la première position qui a été adoptée par défaut par l'administration vis à vis de ce bien;

resterait un cas ou la collectivité aurait délibérée autrement et alors dans ce dernier cas, la double imposition taxe d'habitation et cotisation foncière des entreprises subsiste. dans le cas où l'administration persiste à dire que c'est votre habitation et a voté par la commune la non exonération de la cfe... (très rare)

Moi , je me renseignerais sur la cfe qui serait due, puis je tenterais de prouver que je ne me laisse pas la jouissance même temporaire du bien; pas de présence en France depuis x années, contrat de travail,calendrier des dispo de locations.....
les extraits sont de https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/546-PGP.html?identifiant=BOI-IF-TH-10-20-20-20120912 [lien réservé abonné]

ce formulaire P2P4i. on peut le remplir à postériori du début d'activité? quelle date entrer dans ce cas?
mon comptable ne m'en a jamais parlé...

L'administration est très tolérante, cependant certains centres surtout dans la cas d'omission du po(i) redresse le manque de cfe....
Malgré l'omission du comptable, je pense que celui ci est le mieux placé pour s'excuser auprès de l'administration en envoyant le document, en remplissant la date en accord avec l'administration;(téléphone);

 

[Didouc]

Ok c'est clair, je vais m'occuper de ça. Merci encore.

 

[moietmoi]

Ok c'est clair, je vais m'occuper de ça. Merci encore.

de rien, à mon tour d'avoir, si vous voulez, quelques questions, ,.....
vous faites tout à distance, en délégant, et en plus dans 2 villes, avez vous trouvez le bon filon pour la délégation complète? amis? conciergerie? boites à clés?

 

[Didouc]

Après avoir galéré au début avec agence peu fiable et divers prestataires, j'ai enfin trouvé la bonne équipe de conciergerie qui s'occupe aussi du ménage et les bons artisans en cas de problème. on a maintenant une relation de confiance. je gère la partie réservation et contact clients et quand parfois je suis en France je m'occupe des entrées/sorties car j'adore rencontrer mes clients. En tout cas pas de boite à clés chez nous, trop impersonnel pour moi.
Tout ça prend du temps, ça me fait toujours sourire les gens qui pensent qu'il "suffit" d'acheter un appartement de le meubler et d'encaisser des loyers...

 

[vilaljung]

Bonjour,
merci pour cette discussion et toutes les informations qu'elle contient.
Je vois dans les réponses qu'un loueur LMP non résident ne serait pas soumis au RSI
Et dans ce cas, pas de prélèvement sociaux non plus ?Merci

 

[moietmoi]

Bonjour,

Je vois dans les réponses qu'un loueur LMP non résident ne serait pas soumis au RSI

le LMP sauf si ils font de la lcd(courte durée) ne sont pas redevables de cotisations sociales( résidents/non résidents)
quant aux prélèvements, il me semble que cela dépend des pays et de votre propre assujetissement à un organisme de type sécu dans le cas de pays européen; mais là , je n'ai pas de certitude;

 

[vilaljung]

Merci beaucoup pour cette précision.
Et le régime LMP est il applicable pour les déclarations 2019 du fait de la suppression de la condition d'inscription au RCS ou seulement pour location à partir de 2020?

 

[moietmoi]

Et le régime LMP est il applicable pour les déclarations 2019 du fait de la suppression de la condition d'inscription au RCS ou seulement pour location à partir de 2020?

je recopie ici ce que j'écrivais hier sur le forum dans un autre post dont je donne le lien: et je donne un autre lien sur lmnp/lmp
cette question sera résolue par la jurisprudence;
en effet si on lit le Bofip:
NOTA :
Conformément au II de l'article 49 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019, l'article 155, dans sa rédaction résultant du I du présent article, s'applique aux revenus et profits perçus ou réalisés à compter du 1er janvier 2020.

donc cela paraît clair, mais un loueur qui aurait intérêt a être LMP et pas LMNP en 2019, voir en 2018, pourrait se référer à la décision du conseil constitutionnel de février 2018, qui indiquait que à partir de cette date(02/2018) les nouveaux critères étaient à prendre en compte vu l'inconstitutionnalité de l'écriture précédente du code des impots;
un bon avocat montrera donc que l'administration , par son retard à écrire sa doctrine, a été anticonstitutionnelle pendant 22 mois;
Bon cela c'est sur la finesse de la chose; mais le bofip est à mon avis à prendre en compte; à partir du 1er janvier 2020;
[lien réservé abonné]
et un autre post sur lmp/lmnp :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/lmnp-lmp-location-nue-cotisations-ps.39088/

 

[vilaljung]

Merci pour ces réponses si complètes.
J'ai deux questions pour lesquelles je reste pas certain de la réponse et vos connaissances expertes seraient les bienvenues.
* Si je loue pour un montant de 2.500 euros par mois en 2020 mais que la location s'arrête en juin 2020... est ce que je suis soumis au régime LMP ?
* Apporte t'on obligatoirement le bien immeuble à l'activité LMP d'un point de vue comptable/fiscal ?
Est ce la même réponse en Réel ou en Micro BIC ?
Et, si on ne fait pas d'apport du bien immobilier, et donc pas de déduction de l'amortissement, est ce qu'on demeure soumis à l'impôt sur la plus value des particuliers en cas de vente ?