lmnp, lmp, location nue, cotisations, PS

moietmoi

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Bonjour,
Que cela soit sur le forum public ou en messages privés, des contributeurs posent des questions et je vais essayer de répondre ici de façon à en faire profiter toute le monde;

Question- Cotisations sociales en LMNP:
est-ce que ce sont des prélèvements sociaux (Ursaaf 17.2%) ou cotisation sociales de 45% à payer?

Réponse:En location meublée, en nom propre, le statut fiscal et le statut social sont indépendants l'un de l'autre; Concernant ce qui est dû en social, il faut suivre un principe, les revenus du capital/patrimoine sont en général redevables des Prélèvements sociaux (PS), les revenus du travail sont en général redevables des cotisations sociales;

Un loueur en nom propre d'un bien immobilier meublé sera considéré comme un travailleur, donc redevable des cotisations sociales dans 2 cas exclusivement:
- il est inscrit au registre du commerce en tant que loueur meublé: quelque soit son Ca (loyer+charges) , vu qu'il s'est lui -même inscrit au RCS, il est assujetti aux cotisations sociales;
- autre cas: il fait de la location meublée courte durée,type rbnb, pour des recettes(loyers+charges) supérieures à 23 000 euros sans utiliser une agence ayant la carte G pour la gestion;
En effet pour faire plus de 23 000 euros en touristique , sans agence, le législateur a considéré que c'est un vrai travail donc soumis à cotisations;
Dans aucun autre cas ,le loueur en meublé en nom propre, n'est redevable des cotisations sociales;

Donc, dans tous les autres cas, les revenus sont considérés comme étant des revenus du capital/patrimoine et sont donc soumis au prélèvements sociaux;

Autant il est simple de dire que les PS sont de 17,2% du résultat, autant le montant des cotisations est difficilement évaluables vu le nombre de solutions: soit un % du ca; soit un % du bénéfice, avec abattement, que l'on choisisse le cas général du ssi, ou le cas sur option de l'urssaf; Il est a noté que les cotisations sociales, contrairement au prélèvements sont déductibles du revenu imposable généré par la location meublée; (grosso modo entre 30 et 45% du bénéfice comptable)

Question: Comment se passe le passage de LMNP en LMP et le passage de location nue en LMP sur un bien loué nu puis meublé d'un point de vue fiscal ?

Réponse: Passer d'un bien nu à un bien meublé, ceci ne peut se faire que lors du changement de locataire, lorsque le locataire en nu,a donné son congé;
D'un point de vue fiscal, il y a discontinuité complète entre une location nue et une location meublée; le passage de nu vers meublé étant considéré fiscalement comme un arrêt de la location;
La location nue génère des revenus fonciers, la location meublée, bien qu'étant une activité civile( le conseil constitutionnel l'a rappelé récemment) est considérée par les impôts comme une activité commerciale, les revenus étant des BIC;

Question: le passage de lmnp à lmp?
Réponse: le lmp, loueur en meublé professionnel au niveau fiscal, se distingue du loueur non professionnel fiscalement parlant à partir de 2 critères définis par le code des impôts, suite à une décision du conseil constitutionnel;
Est considéré comme professionnel pour les impôts le loueur en meublé qui réalise plus de 23 000 euros de recettes (loyer+charges) et qui , par ailleurs, a des revenus d'autres activités considérées comme salaires et assimilés(donc on ne compte pas les revenus du capital ou de locations) supérieurs aux recettes des meublés;
Ainsi un salarié qui a 50 000 euros de revenus de salaires et 30 000 de loyers n'est pas loueur professionnel fiscalement parlant, mais un salarié à 20 000 euros de revenu annuel qui retire 23 001 euros de loyers+ charges meublés est un loueur professionnel;

Il est à noter qu'il y a continuité de l'activité de lmnp vers lmp et que les critères sont revus tous les ans; on peut très bien, suivant sa rémunération salariale variable, être tant pro, tantôt non pro;

Pour un résident en France,les loyers à considérer sont aussi les revenus de locations meublées à l'étranger; Un non résident, non imposable en France sur ses salaires, est donc considéré comme un pro fiscal, dès le seuil de 23 000 euros de Recettes franchi;

les conséquences? vaste sujet: la comptabilité fiscale est un peu différente, les règles d'impositions des plus values lors de la vente sont totalement différentes; Ce qu'on peut retenir rapidement: si un déficit était constaté en lmnp, il est perdu, il ne peut s'imputer sur la comptabilité fiscale du lmp; il est perdu, sauf si on redevient lmnp; Par ailleurs un déficit, non dû aux amortissements, en LMP ,s'impute sans autre option, sur le revenu général;Alors qu'un déficit, non dû aux amortissements, est reportable sur les revenus meublés des années suivantes en lmnp;


Question: Je déclare aujourd'hui la location d'un bien sur le formulaire 2044 spéciale Pourrais-je reporter les déficits accumulés (notamment au titre de la déduction des travaux) ?(lors d'un passage en meublé?)

Réponse : non; le passage vers meublé est considéré comme un arrêt pur et simple de la location, les déficits sont perdus; attention si on a imputé un déficit foncier sur son revenu général, le passage vers le meublé étant considéré comme un arrêt de la location, la condition de conservation en location pendant 3 ans après le dernier déficit imputé sur son revenu général , n'est pas satisfaite;

Question: y a t il utilité à passer par un comptable pour la gestion en LMNP qui paraît plus facile a gérer versus LMP.
Réponse: lmp/lmnp ,à mon avis ,nécessitent un comptable expert en lmnp/lmp


Question:quel serait le mieux des trois systèmes fiscaux proposés sachant que les revenus des biens seront seront de .....
Micro
Réel simplifié
Réel normal
Réponse:impossible de vraiment répondre, en tout cas je ne connais aucun lmnp/lmp, sauf dans les CA stratosphériques, qui sont en réel normal; le réel simplifié est souvent choisi;
le régime microbic lorsqu'il est possible, est choisi vers la fin des amortissements, lorsque le rendement est vraiment très élevé, ou lorsque l'on a pris l'option censi bouvard pour défiscaliser;ou par paresse ou ignorance..
A noter que l'on peut être en microbic fiscal tout en étant lmp pro fiscal et non pro social;
 
Dernière modification:

jmi12

Contributeur régulier
Bonne initiative moietmoi.
Des réponses précises à des questions sensibles qu’un candidat investisseur doit se poser.

Juste une petite erreur d’écriture (inversion) que les lecteurs attentifs auront relevée, car l’exemple qui suit explique clairement la situation :
Question: le passage de lmnp à lmp? :
….
Est considéré comme professionnel pour les impôts le loueur en meublé qui réalise plus de 23 000 euros de recettes (loyer+charges) et qui , par ailleurs, a des revenus d'autres activités considérées comme salaires et assimilés (donc on ne compte pas les revenus du capital ou de locations) inférieurs (et non supérieurs) aux recettes des meublés;

Cdt
 
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