Statut LMNP ou LMP non résident?

[jean40]

Bonjour,

Je suis nouveau sur le forum. Merci pour ce fil de discussion et toutes les explications données.

Je me pose des questions sur le meme sujet général:

Non résidents (et hors d'Europe), nous avons pour le moment:
- 2 appartemments en location nue (loyers totaux 32000€/an; bénéfice fiscal ~13000€ après charges et travaux)
- et 1 appartement en LMNP (recette environ 18 000€/an, déficit fiscal).

Sommes en négo avancée pour l'achat d'un nouvel appartement pour un nouveau LMNP d'où 2 questions:

Q1) allons nous basculer automatiquement en LMP?
Il me semble que oui car:
- recettes nouvel appartement = 8500€/an, donc recettes total locations meublées 26500€/an > 23000€
- autres revenus imposables en France (uniquement revenu foncier) = 13000€/an donc recettes location meublée > autres revenus.
Est-ce bien comme celà qu'il faut comprendre la règle des 23000 € ? (ce qui m'étonne est de comparer d'un coté des recettes et de l'autres des revenus donc recettes moins charges, mais c'est ce qui semble être écrit partout...)
Ou ai-je mal compris et il faut de comparer les recettes et là 26500<32000 donc nous resterions en LMNP ?

Q2) si nous devions passer au régime LMP est-ce un avantage ou inconvénient ????
Je vois un avantage potentiel en cas de revente après 5 ans car fiscalité moindre sur les plus value (nous serons rentrés en France dans 5 ans et serons sans doute intéressés de revendre pour financer d'autres projets, si la fiscalité n'est pas absurde).
Mais il y a peut etre des inconvénients que je n'ai pas vu ? (cout de gestion par rapport au LMNP?, fiscalité sur plus value en cas de vente avant retour en France, autre???).

D'avance merci pour vos commentaires et avis.

Bon week-end

Jean40

 

[moietmoi]

Bonjour,

Est-ce bien comme celà qu'il faut comprendre la règle des 23000 €

oui, et même, tu n'as pas le droit d'inclure dans les revenus à comparer les revenus fonciers..... juste ceux du travail et assimilés retraite chomage...

ce qui m'étonne est de comparer d'un coté des recettes et de l'autre des revenus

oui, mais c'est comme cela: le bulletin des impots indique:

- les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- et ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI [lien réservé abonné], des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

si nous devions passer au régime LMP est-ce un avantage ou inconvénient ????

cela dépend des cas...

 

[jean40]

Merci Moietmoi.

J'ai compris que pour les non résidents il fallait compter tout ce qui entre dans la feuille d'impot donc foncier également. Mais si il faut prendre en compte seulement les revenus de toutes les facons cela n'arrivera pas au niveau des recettes de meublés. Donc pour nous le passage en LMP semble inévitable.

Il me reste à comprendre les implications. Ce n'est pas très clair. Quelqu'un en a t'il connaissance pour le cas des non résidents, notamment sur la fiscalité en cas de revente?

Merci

 

[moietmoi]

J'ai compris que pour les non résidents il fallait compter tout ce qui entre dans la feuille d'impot donc foncier également.

exact,je n'avais pas intégré le coté non résident pour ce point... bofip:

165
Pour les non-résidents, la prépondérance des recettes s'apprécie en tenant compte de l'ensemble des revenus des contribuables et, plus largement, du foyer fiscal sous réserve que ces revenus soient imposables en France en application de la législation fiscale française et, le cas échéant, des conventions fiscales internationales. Les revenus perçus par les non-résidents imposables uniquement à l'étranger ne sont pas retenus.

 

[jean40]

Bonjour,

Complément d'information après échange avec ma plateforme de compta en ligne, pour ceux que cela peut intéresser:
- Nous serons bien en LMP dans la situation décrite ci dessus. Toutefois repasserions en LMNP si les recettes repassaient en dessous des seuils (analyse faite à chaque déclaration, passage libre d'un statut à l'autre).
- le point le plus critique en LMP est la fiscalité sur les plus values en cas de revente, à bien étudier le moment venu: les ammortissements réalisés sont réintégrés et soumis à l'impot et charges sociales sur la plus value (ce qui n'est aujourd'hui pas le cas en LMNP). Toutefois si vente après 5 ans de LMP et loyers inférieurs à 90,000€/an il y n'y a pâs d'impot sur la plus value.

Affiliation à la sécurité sociale : uniquement en cas de location courte durée dont les recttes sont > 23000€/an et si géré en direct (pas si géré par une agence professionelle de la LCD).

En conclusion n'ayant pas de projet de revente avant de rentrer en France, et repassant automatiquement en LMNP lorsque je rentrerai en France (salaires > revenus location meublée), je ne vois pas de risque ni surcout à passer en LMP.

Opérationellemnt la déclaration sur la plateforme comptable en ligne sera la même et la décision LMP/LMNP sera prise en fonction des recettes déclarées chque année, et la fiscalité sur ces revenus sera la même qiue ce soit en LMP ou en LMNP.

Bref reste la décision de soit louer en meublé et donc bénéficier de la fiscalité avantageurse en LMP/LMNP; soit de louer en location nue et recréer un déficit foncier ce qui est intéressant compte tenu des bénéfices réalisés actuellement sur les autres appartements. A affiner.

 

[moietmoi]

Bonjour,

Toutefois repasserions en LMNP si les recettes repassaient en dessous des seuils (analyse faite à chaque déclaration, passage libre d'un statut à l'autre).

exact, le Bofip, précise que comme l'on ne sait pas forcément si on est lmp ou lmnp au moment de la vente, elle est traitée avec le statut du moment, rectifiée, si besoin losrque le statut est connu en fin d'année

- le point le plus critique en LMP est la fiscalité sur les plus values

Pa seulement; pour les lmnp qui ont des années en déficit, ceux ci ne sont pas "transférables" sur le lmp;
par ailleurs les déficits des lmp sont de droit obligatoirement imputés sur les revenu généraux, et non reportables; mais les déficits ne semblent pas te concernés;

et charges sociales sur la plus value

là je ne suis pas d'accord; c'est l'application de l'ancienne pratique de la sécu sur les lmp, lorsque ceux ci était obligatoirement inscrit au RCS; et par ailleurs il faudrait distinguer plus value court terme/long terme; je m'exlpique :en tant que lmp non soumis au régime sécu ou indépendant, la sécu ignore complètement l'existence de ce lmp; Pour pouvoir payer des cotisations, il faudrait inscrire le jour de la vente le lmp à la sécu; bien sûr dans la situation antérieure, le lmp fiscal était obligatoirement inscrit au RCS , et à ce titre, comme toute entreprise, la plus value à court terme était rajouté au bénéfice de l'année et soumis à cotisations; ce n'est plus le cas aujourd'hui; on verra demain....

pas si géré par une agence professionelle de la LCD).

Une précision: cette phrase laisserait pouvoir penser qu' en confiant à une conciergerie un bien géré mis en location sur rbnb par exemple, ou l'investisseur n'interviendrait pas du tout, ne serait pas soumis aux cotisations si ces recettes sont supérieures à 23 000 ; ce n'est pas le cas, il faut que l'agence en question soit une agence possédant la carte G (gestion) ce qui n'est absolument pas le cas de la majorité des conciergeries;

mais là aussi je ne pense pas que tu es concerné....

 

[Indira]

@moietmoi,
En effet, je m’étais bien emmêlé les pinceaux, pour répondre à la dernière question posée par Vilaljung, question un peu ambigüe, me semble-t-il : « Pour évaluer la d'évaluation de la plus value à titre personnel faut il retenir la date du début de l’activité LMNP (2019) ou la date du début de l’activité LMP (2020 ) ? »

Comme indiqué dans ma 2ème réponse : « La plus-value réalisée entre la date d’acquisition et l’inscription à l’actif, lors du début de la location meublée (période pendant laquelle l’immeuble était dans le patrimoine privé), relèverait du régime des plus-values des particuliers (§ 480 du BOFIP) »

Bien sûr, l’inscription à l’actif professionnel ne constitue pas le fait générateur de l’imposition de la plus-value des particuliers, la plus-value étant imposable lors de la cession seulement, comme tu le précises.

La plus-value professionnelle (court terme, long terme) couvrirait la période comprise entre l’inscription à l’actif professionnel début 2019 et la date de la vente.
Cdt

Je me plonge dans ce long fil, et une question à ce propos ...
Et quid si l'activité antérieure en LMNP était en micro-bic, et donc pas eu d'inscription à l'actif professionnel ?
Que se passe t'il en cas de vente après passage en LMP (toujours micro) en 2020 ?

 

[moietmoi]

Je me plonge dans ce long fil, et une question à ce propos ...
Et quid si l'activité antérieure en LMNP était en micro-bic, et donc pas eu d'inscription à l'actif professionnel ?
Que se passe t'il en cas de vente après passage en LMP (toujours micro) en 2020 ?

Bonjour,
avant de tenter de répondre à ta question, une précision, la loi de finance et la loi de sécurité sociale pour 2021 indiquent maintenant que les lmp fiscaux sont redevables des cotisations sociales; ceci veut dire que la bi valence LMP fiscaux, mais lmnp socialement parlant, n'existe plus;
un loueur en nom propre en meublé qui fait plus de 23 000 euros de recettes et dont les revenus salariés et assimilés sont inférieures aux recettes des meublés, est redevable, à ce titre des cotisations sociales; et bien sûr ne paiera pas de Prélèvements sociaux;

Pour en venir à ta question, la Bofip précise que l'abattement des 50% comprend la part des amortissements, et que ceux-ci sont considérés pour le calcul de la plus value comme ayant été comptabilisés de manière linéaire;
je ne sais si ceci répond à ta question? le bofip considère que l'inscription à l'actif a été réalisé...

Bonjour, le travail du comptable: Cette quote-part est donc incluse dans le résultat imposable courant de l'entreprise et se trouve exclue du champ d'application de l'article 151 septies B du CGI.

435

Les plus-values à long terme réalisées à l'occasion de la cession d'immeubles affectés à une activité de location meublée exercée à titre professionnel sont éligibles au régime d'abattement pour durée de détention prévu à l'article 151 septies B du CGI [lien réservé abonné] (BOI-BIC-PVMV-20-40-30 [lien réservé abonné]).

Remarque : Conformément aux dispositions de l'article 50-0 du CGI [lien réservé abonné], l'abattement forfaitaire représentatif de frais et charges appliqué dans le régime des micro-entreprises est réputé tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire. Par conséquent, lors de la cession de l'immeuble, la plus-value relève du court terme à hauteur des amortissements linéaires réputés inclus dans l'assiette forfaitaire. Cette quote-part est donc incluse dans le résultat imposable courant de l'entreprise et se trouve exclue du champ d'application de l'article 151 septies B du CGI.

Plus généralement, les loueurs en meublés professionnels peuvent bénéficier, toutes autres conditions par ailleurs remplies, des dispositifs en faveur des apports et transmissions d'entreprises prévus à l'article 151 octies du CGI [lien réservé abonné] (apport en société d'une entreprise individuelle), à l'article 41 du CGI [lien réservé abonné] (transmission à titre gratuit), à l'article 151 septies A du CGI [lien réservé abonné] et à l'article 238 quindecies du CGI [lien réservé abonné] (transmissions à titre onéreux), étant relevé que les plus-values afférentes aux biens immobiliers sont exclues des deux derniers dispositifs précités.

 

[moietmoi]

Suite de ma réponse, ceci était valable pour une exploitation en micro bic , en répondant aux critères LMP; mais la question se pose différemment si l'on était avant lmnp microbic;

en effet la code des impots distingue l'affection ou non à l'actif de l'entreprise que l'on soit ou non professionnel...
ainsi:
BOI BIC PVMV 20 40 30 &210 : notion de biens affectés à l’exploitation (pour
application de l’art 151 septies B)
« Un bien est réputé affecté à l’exploitation lorsqu’il est utilisé dans le cadre
de l’activité économique exercée par l’entreprise […] Sont donc exclus du
présent dispositif les immeubles de placement, c'est-à-dire les actifs immobiliers
utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital.
Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en
meublé, à titre non professionnel (CGI, art. 155, IV).
En revanche, lorsque l'activité de location en meublé est exercé à titre
professionnel au sens du IV de l'article 155 du CGI, les locaux d'habitation
meublés mis en location sont réputés affectés à l'exploitation. »

Ceci aura aussi une influence si en étant au micro bic, on passe au réél, concernant la valeur à inscrire au bilan d'ouverture lors du premier exercice au réél;et en lmnp on inscrit la valeur vénale su bien lors du passage micro bic vers réél; et on comptabilise les amortissement à partir de cette date et à partir de cette nouvelle valeur;
En lmp , on inscrit la valeur d'origine au début de la période micro et on perd les amortissements déjà écoulés, car comptabilisés dans le forfait au long du micro bic......

 

[Indira]

Merci moietmoi !
Ai tenté de lire attentivement votre réponse ...

Est ce que cela veut bien dire en pratique que :
Etant LMNP Micro Bic en 2019, et LMP Micro en 2020
Si je vends en 2021,
je serais soumise au moment de la vente en 2021 à l'imposition de plus-value des particuliers calculée au 1er janvier 2020, à laquelle s'ajoutera l'imposition de plus value professionnelle réalisée en 2021 par référence à la valeur estimée au 1er janvier 2020 (a priori PV faible ou nulle car seulement 1 an se sera écoulé)

Est ce que j'ai bien compris?

& je me demandais aussi... comment se fait l'estimation de la valeur à la date du passage LMP ? par référence aux prix de vente du marché à cette date ?

 

[moietmoi]

Ai tenté de lire attentivement votre réponse ...

les extraits sont du bofip, qui est dans un style, qui, je crois, n'a jamais été primé dans les concours de littératures...

st ce que cela veut bien dire en pratique que :
Etant LMNP Micro Bic en 2019, et LMP Micro en 2020
Si je vends en 2021,
je serais soumise au moment de la vente en 2021 à l'imposition de plus-value des particuliers calculée au 1er janvier 2020, à laquelle s'ajoutera l'imposition de plus value professionnelle réalisée en 2021 par référence à la valeur estimée au 1er janvier 2020 (a priori PV faible ou nulle car seulement 1 an se sera écoulé)

pas tout à fait, car:

La plus-value est soumise au régime d'imposition applicable lors de la cession. (§ 460 du BOFIP)

donc pour toute la période de location , c'est le régime des plus values pro qui s'applique;

 

[moietmoi]

je vais tenter une réponse chiffrée en exemple, il faudrait la conforter par un fiscaliste, en tout cas sur un point(je l'indique)

hypothèse: tu es lmp en 2021 et au régime micro:
Pour toute la partie de la possession de ton bien qui était en location meublée, il y aura application du régime des plus-values professionnelles et non pas des particuliers;

Pour la suite je ne parle que de la valeur amortissable:

Supposons un bien acquis en 2010 à 100ke , occupé comme rp, puis mis en location meublée micro bic en 2015 en lmnp, alors qu'il était estimé à 120 ke ; avec un loyer annuel de 6000 euros; et les circonstances font qu'en 2020 et 2021 cette exploitation continue en micro bic, mais en lmp; le bien est estimé à 160 ke lors du passage lmnp/lmp; et il est revendu en décembre 2021 à 170ke

Plus value pendant la période de location= pv professionnelle:

Valeur inscrite au bilan comptable simulé : puisque en vertu de mon post ci dessus en lmnp, il n'était pas inscrit à l'actif , on prend la valeur lors du passage lmnp/lmp soit 160 en 2020;
amortissement linéaire simulé par année 4000 euros; amortissements "contenus" dans les 50% d'abattement, 2 années à 4000 soit 8000 euros

1-Donc plus value à court terme à rajouter au bénéfice de l'année 2021 8000 euros donc à déclarer en 2020 : loyer 6000*50%= 3000+8000= 11000 euros imposables comme ton revenu et taxables à 17,2% de prélèvement sociaux; (sur ce point, je ne suis pas sûr du calcul: compte-t on 6000+8000=14 000 à 50%,un comptable pourra répondre, rien qu'en regardant les rubriques à remplir concernant la PV court terme et le bénéfice

2-Plus value à long terme 170-120-80=42 à taxer à 30% (12,8+17,2)

3-Par ailleurs dans l'exemple pris, il y a aussi une plus value à titre des particuliers pour la partie initiale avant la location: 100 comptabilisér pour 115 avec le forfait travaux donc 120-115= 5ke taxés comme plus value des particuliers

 

[Indira]

je vais tenter une réponse chiffrée en exemple, il faudrait la conforter par un fiscaliste, en tout cas sur un point(je l'indique)

hypothèse: tu es lmp en 2021 et au régime micro:
Pour toute la partie de la possession de ton bien qui était en location meublée, il y aura application du régime des plus-values professionnelles et non pas des particuliers;

Pour la suite je ne parle que de la valeur amortissable:

Supposons un bien acquis en 2010 à 100ke , occupé comme rp, puis mis en location meublée micro bic en 2015 en lmnp, alors qu'il était estimé à 120 ke ; avec un loyer annuel de 6000 euros; et les circonstances font qu'en 2020 et 2021 cette exploitation continue en micro bic, mais en lmp; le bien est estimé à 160 ke lors du passage lmnp/lmp; et il est revendu en décembre 2021 à 170ke

Plus value pendant la période de location= pv professionnelle:

Valeur inscrite au bilan comptable simulé : puisque en vertu de mon post ci dessus en lmnp, il n'était pas inscrit à l'actif , on prend la valeur lors du passage lmnp/lmp soit 160 en 2020;
amortissement linéaire simulé par année 4000 euros; amortissements "contenus" dans les 50% d'abattement, 2 années à 4000 soit 8000 euros

1-Donc plus value à court terme à rajouter au bénéfice de l'année 2021 8000 euros donc à déclarer en 2020 : loyer 6000*50%= 3000+8000= 11000 euros imposables comme ton revenu et taxables à 17,2% de prélèvement sociaux; (sur ce point, je ne suis pas sûr du calcul: compte-t on 6000+8000=14 000 à 50%,un comptable pourra répondre, rien qu'en regardant les rubriques à remplir concernant la PV court terme et le bénéfice

2-Plus value à long terme 170-120-80=42 à taxer à 30% (12,8+17,2)

3-Par ailleurs dans l'exemple pris, il y a aussi une plus value à titre des particuliers pour la partie initiale avant la location: 100 comptabilisér pour 115 avec le forfait travaux donc 120-115= 5ke taxés comme plus value des particuliers

merci beaucoup pour cet exemple chiffré ! C'est plus facile à comprendre en effet que la littérature Bofip

 

[Indira]

merci beaucoup pour cet exemple chiffré ! C'est plus facile à comprendre en effet que la littérature Bofip

Et si je peux me permettre une question complémentaire..
Que se passe t'il quand le locataire n'a pas payé l'intégralité des loyers - ie montant des loyers dûs est supérieur aux 23.000 euros mais les loyers effectivement perçus très inférieurs à ce seuil. Est on LMP ou LMNP ?

 

[moietmoi]

Que se passe t'il quand le locataire n'a pas payé l'intégralité des loyers - ie montant des loyers dûs est supérieur aux 23.000 euros mais les loyers effectivement perçus très inférieurs à ce seuil. Est on LMP ou LMNP ?

il faudrait voir un avocat fiscaliste spécialisé en lmp/lmnp;
Pour ma part , je dirais
1- la comptabilité bic est une comptabilité d'engagement;
2 le bofip précise:
Les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 €. Les recettes sont prises en considération toutes taxes comprises et s'entendent du total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises, au sens du 2 bis de l'article 38 du CGI [lien réservé abonné]. Les éventuelles indemnités d’assurance visant à garantir les loyers doivent être prises en compte pour l’appréciation de ce seuil. En revanche, les recettes qui ne sont pas directement liées à l’activité de location ne sont pas prises en compte. Tel est le cas notamment des produits financiers ou des éventuelles subventions perçues pour l’acquisition du bien immobilier.
3 que veut dire "acquis" au sens du 2 bis du 38 cgi:
Toutefois, ces produits doivent être pris en compte :
a. Pour les prestations continues rémunérées notamment par des intérêts ou des loyers et pour les prestations discontinues mais à échéances successives échelonnées sur plusieurs exercices, au fur et à mesure de l'exécution ;

l'éxécution de la prestation ayant eu lieu( le locataire est dans les murs) alors le loyer est acquis; (même non payé)

voilà mon point de vue...donc lmp...
à voir et à confirmer

 

[jmi12]

@moietmoi,
Bonjour,
Je partage ton point de vue relatif à l'appréciation des recettes retenues pour déterminer le régime LMP ou LMNP. En BIC, on retient les créances acquises et les dépenses engagées, conformément à la comptabilité d'engagement. Le fait que le locataire n'ait pas payé un loyer est sans incidence. Le produit (loyer acquis) doit être comptabilisé, même en l'absence de paiement et, si la créance est douteuse, elle doit, pour être admise en déduction des résultats, faire l'objet d'une provision pour dépréciation régulièrement comptabilisée.

 

[Didouc]

Bonjour à tous et tous mes voeux pour cette nouvelle année que j'essaie d'aborder avec optimisme,
J'aimerais revenir sur la fiscalité de la plue-value en cas de revente.
J'ai compris que si vente après 5 ans de LMP et loyers inférieurs à 90,000€/an il y n'y a pas d'impot sur la plus value. Mais comment doit-on comprendre ces 90000€ de loyers, sur la totalité des biens ou juste les loyers du bien vendu?
Autre question: j'ai lu quelque part (mais je ne sais plus où, on lit bcp de choses sur la toile...) que cette limite de 90000€ de loyers était plus important en cas d'indivision. Vrai ou pas?

 

[moietmoi]

J'ai compris que si vente après 5 ans de LMP et loyers inférieurs à 90,000€/an il y n'y a pas d'impot sur la plus value. Mais comment doit-on comprendre ces 90000€ de loyers, sur la totalité des biens ou juste les loyers du bien vendu?

Bonjour, et bonne année à toi aussi!!

Pour qu'un lmp soit exonéré d'impôt sur la plus value, il faut 5 années avoir été lmp, il faut qu'au moment de la vente on soit lmp ( il est des circonstances où on ne sait qu'on est lmp ou lmnp, qu'après l'année écoulée);
La condition que tu cites, est que les recettes soient inférieures à 90 000 euros ; ils s'agit de l'activité lmp, donc l'ensemble des recettes, de tous les biens concourant à la qualification de lmp;

Autre question: j'ai lu quelque part (mais je ne sais plus où, on lit bcp de choses sur la toile...) que cette limite de 90000€ de loyers était plus important en cas d'indivision. Vrai ou pas?

vrai et faux......... effectivement la qualification lmp se fait par indivisaire, donc l'un peut être lmp et l'autre lmnp; donc vrai..... mais faux car la qualification s'établit au niveau du foyer fiscal , donc dans un couple marié en indivision ou pacsé, et ayant des recettes meublées venant d'un bien en indivision, et même si au niveau individuel l'indivisaire serait lmnp, chacun est lmp, puisque au niveau du foyer fiscal il l'est... et c'est 90 000 euros pour l'ensemble;


s

 

[Didouc]

Ok, Merci pour ces précisions. Après vérification, il semble que ce soit quand on est classé Meublé de Tourisme ou Chambre d'hôtes que le seuil d'exonération des plus-values soit fixé à 250000€. Ce qui ouvre le champ des possibilités

 

[moietmoi]

Ok, Merci pour ces précisions. Après vérification, il semble que ce soit quand on est classé Meublé de Tourisme ou Chambre d'hôtes que le seuil d'exonération des plus-values soit fixé à 250000€. Ce qui ouvre le champ des possibilités

il faut bien préciser les choses car il existe des catégorie bien précises