Statut LMNP ou LMP non résident?

[moietmoi]

* Si je loue pour un montant de 2.500 euros par mois en 2020 mais que la location s'arrête en juin 2020... est ce que je suis soumis au régime LMP ?

Bonjour,
je comprends mal la question: je suppose que vous souhaitez explorer le cas inverse de celui cité dans le bofip: uniquement concernant le critère LMP ou LMNP
Lorsque la location meublée d'un local d'habitation débute en cours d’année, les recettes y afférentes sont ramenées à douze mois. C'est à dire lorsque l'on arrête la location en cours d'année, sans atteindre les 23 000 euros de recettes;

A cela le Bofip répond:
200
Les recettes doivent également être ajustées prorata temporis en cas de cessation totale de l’activité de location meublée, appréciée globalement au niveau du foyer fiscal. Dans ce cas, les recettes afférentes à chacun des immeubles qui sont cédés ou qui cessent d’être loués doivent être ramenées à douze mois. En revanche, si l’un des locaux d'habitation cesse d’être loué en meublé sans que l’activité de location meublée cesse, il n’y a pas lieu d'ajuster prorata temporis les recettes provenant de la location de cet immeuble.
Donc oui, si vous avez 15 000 euros de recettes de janvier à juin,et plus d'activité meublée après, vous aurez répondu à la condition de 23 000 euros de recettes!!!!

* Apporte t'on obligatoirement le bien immeuble à l'activité LMP d'un point de vue comptable/fiscal ?

Non, c'est une décision de gestion du chef d'entreprise d'apporter ou non le bien à l'actif de l'entreprise; le bien peut très bien resté dans le patrimoine privé;
si il n'est pas apporté, alors , bien sûr on ne l'amortit pas, et la majorité des charges, frais, travaux, habituellement déductibles ne le sont plus, seules restent déductibles, les seules charges engagées pour la location;

Est ce la même réponse en Réel ou en Micro BIC ?

JOKER....
peut être jmi12 aura-t il un avis...?
Quelques éléments:
Dans un chapitre du Bofip consacré à la plus value des LMP, il est examiné le cas des LMP microbic, et il est fait remarqué que l'abattement de 50% comporte en sus des frais,charges, la part des amortissements ( d'une manière linéaire);
Ceci de façon à pouvoir calculer l'éventuelle plus value à court terme ;
Vu que l'on peut amortir que ce qui est inscrit à l'actif, on pourrait en déduire( on pourrait!!!!) que le seul fait de déclarer en microbic, vaut inscription à l'actif, mais à mon avis cela ne tiendrait pas: l'inscription à l'actif étant une décision de gestion, on ne pourrait se prévaloir d'un code fiscal pour dire que ceci l'emporte sur une décision de gestion....

 

[vilaljung]

Merci MoietMoi !
Est ce que j'en déduis que si on est en réel mais sans inscrire l'immeuble à l'actif, on reste au régime d'imposition des particuliers sur la Plus value en cas de vente de l'immeuble ?

 

[moietmoi]

Est ce que j'en déduis que si on est en réel mais sans inscrire l'immeuble à l'actif, on reste au régime d'imposition des particuliers sur la Plus value en cas de vente de l'immeuble ?

cela mérite étude, et surtout, je pense que pour que ne fasse pas de gaffe, il faut toutes les données du problème;
car le théorie des biens migrants(eh oui, le fisc appelle cela comme ça.passage du patrimoine privé, vers entreprise puis éventuellement de nouveau privé,) avec en plus le statut lmp, peut facilement prêter à erreur;

Pour répondre, dans un cas simple d'un bien acquis pour faire de la location meublée, que l'on n' inscrit pas à l'actif, il y 2 parties distinctes: la compta/fisca lmp élaguée des charges non dues à la location, comprenant les amortissements des meubles qui sera traitée en compta fisca lmp, avec calcul de plus value éventuelle lors de la cessation de l'activité, et de l'autre le bien qui lui sera effectivement soumis à la plus value des particuliers;


j'ai déjà vu ce montage dans le cas suivant: démembrement d'un bien, la nue propriété restant dans les mains privées du propriétaire et usufruit inscrit à l'actif du lmp/lmnp( amortissable depuis une réponse ministérielle , en respectant des conditions);(validé par l'administration fiscale) je ne pense pas que l'administration aurait à y redire dans le cas d'une pleine propriété;
pour revenir sur le microbic,, il n'est pas possible en indivision, et est réservé aux exploitants individuels, un couple étant vu par l'administration comme une société, il faudrait désigner un exploitant..
je pense que ton cas mériterait une consultation d'un avocat fiscaliste, mais on dégrossit...

 

[vilaljung]

Merci pour le dégrossissement, bien utile !

A cela le Bofip répond:
200
Les recettes doivent également être ajustées prorata temporis en cas de cessation totale de l’activité de location meublée, appréciée globalement au niveau du foyer fiscal. Dans ce cas, les recettes afférentes à chacun des immeubles qui sont cédés ou qui cessent d’être loués doivent être ramenées à douze mois. En revanche, si l’un des locaux d'habitation cesse d’être loué en meublé sans que l’activité de location meublée cesse, il n’y a pas lieu d'ajuster prorata temporis les recettes provenant de la location de cet immeuble.
Donc oui, si vous avez 15 000 euros de recettes de janvier à juin,et plus d'activité meublée après, vous aurez répondu à la condition de 23 000 euros de recettes!!!!

Est ce que cela signifie que ....
Après location au régime LMNP en 2019 (car nouvelle loi pas encore applicable)
et la location se poursuit en 2020,

* si la location s'arrête en juin et pas de déclaration de fin d'activité location meublée en 2020
Je suis soumis au régime LMNP pour ma déclaration 2020 même si je n'ai pas de nouvelle location en 2020 .
Et si je vends début 2021 la vente sera soumise à la PV des particuliers.

* si la location s'arrête en juin et cessation d'activité pour cause de vente en 2020
je serais considéré LMP, et la vente donnera lieu à PV professionnelle

Est ce que cela dépend de la date de la vente effective ou de la date d'un compromis ?

Merci !

 

[moietmoi]

je crois que tu compliques bien les choses;

* si la location s'arrête en juin

donc il y a trace du congé donné en recommandé par le locataire. ?
si la location s'arrête en juin sur ce bien et que tu as d'autres biens loués meublés, on regardera au 31/12/2020 tes recettes globales totales et tu seras ou non considéré comme lmp fiscal si tu remplis les conditions;

si la location s'arrête en juin sur ce bien et que tu n'as pas d'autre bien en location meublé, on appliquera la règle du pro rata et tu seras ou non considéré comme un lmp fiscal si tu remplis les conditions avec ces recettes "corrigées"

mais je comprends que tu essayes de jouer sur la non location et l'arrêt de l'activité;
mais alors à partir de juin comment justifieras tu:

sans que l’activité de location meublée cesse

condition demandée par l'administration?

 

[jmi12]

je crois que tu compliques bien les choses;

donc il y a trace du congé donné en recommandé par le locataire. ?
si la location s'arrête en juin sur ce bien et que tu as d'autres biens loués meublés, on regardera au 31/12/2020 tes recettes globales totales et tu seras ou non considéré comme lmp fiscal si tu remplis les conditions;

si la location s'arrête en juin sur ce bien et que tu n'as pas d'autre bien en location meublé, on appliquera la règle du pro rata et tu seras ou non considéré comme un lmp fiscal si tu remplis les conditions avec ces recettes "corrigées"

mais je comprends que tu essayes de jouer sur la non location et l'arrêt de l'activité;
mais alors à partir de juin comment justifieras tu:

condition demandée par l'administration?

Tout à fait d'accord avec ton analyse. Si la location est arrêtée volontairement en juin, pour vendre un peu plus tard, on est en présence d'une cessation d'activité, avec obligation d'appliquer aux recettes, la règle du prorata pour déterminer le régime applicable (LMP ou LMNP).

 

[jmi12]

Sinon, sur les autres problématiques soulevées, et bien que je ne sois pas un spécialiste de la location meublée,
je confirme notamment qu'il est possible d'inscrire à l'actif ou pas, les immeubles loués. Il s'agit, comme cela a été dit par moietmoi, d'une décision de gestion opposable qui entraîne des conséquences en matière de détermination des résultats et en matière de plus-values, étant précisé que les plus-values des LMNP relèvent toujours du régime des PV des particuliers, y compris dans l'hypothèse la plus fréquente d'inscription des immeubles loués à l'actif.
Pour les LMP, en cas d'inscription à l'actif, les biens cédés relèvent des plus-values professionnelles, avec application éventuelles des régimes d'exonération qui y sont rattachés . Dans le cas contraire, la cession devrait relever des PV des particuliers, dès lors que les biens sont restés dans le patrimoine privé.
Enfin, il est vrai que le régime des PV ce cession des immeubles n'est pas simple, quand on a affaire à des opérations impliquant des biens migrants.
Cdt

 

[vilaljung]

Merci, merci !
Je ne sais pas si je complique... je voudrais juste être sur de ne pas me retrouver à payer une PV professionnelle qui serait bien supérieure à une PV des particuliers, pour avoir loué quelques mois en 2020, du fait du potentiel passage en LMP au 1er janvier .
A vous lire j'ai l'impression que la solution la plus sure serait de déclarer en Réel sans inscrire le bien à l'actif.

 

[vilaljung]

Ou peut être de continuer à louer ponctuellement (et non mensuellement) d'ici la fin de l'année, en faisant attention de ne pas dépasser un total de 23000 euros ?

 

[moietmoi]

. je voudrais juste être sur de ne pas me retrouver à payer une PV professionnelle qui serait bien supérieure à une PV des particuliers, pour avoir loué quelques mois en 2020, du fait du potentiel passage en LMP au 1er janvier .

je comprends bien cela..
quel est le type de bail( je lis après mensuellement, cela n'existe pas..)?comment le locataire part il?
le bail a commencé à quelle date, avant le bail le bien était utilisé en quoi? par qui?

Ou peut être de continuer à louer ponctuellement (et non mensuellement) d'ici la fin de l'année, en faisant attention de ne pas dépasser un total de 23000 euros ?

là...peut être... mais là aussi il faut plein d'éléments; les législations sont diverses;
entre le fiscal et l'encadrement de la location saisonnière...

 

[jmi12]

Pour compléter l’analyse et si j’ai bien compris, vilaljung demande s’il serait possible, pour un contribuable ayant le statut de LMNP au titre de 2019 (en raison de l’ancienne législation) et devant être soumis au régime LMP à compter de 2020, du fait des nouvelles règles, d’éviter la plus-value professionnelle exigible lors de la vente des locaux fin 2020 ou début 2021.

Pour éviter de subir une plus-value professionnelle pénalisante à laquelle serait substituée une plus-value des particuliers, nettement moins onéreuse, 2 solutions sont soumises :

- Arrêt de la location courant 2020, de façon à rester en deçà des 23000 € et vente fin 2020 ou début 2021,
- Retrait d’actif de l’immeuble qui resterait dans le patrimoine privé et serait soumis aux plus-values des particuliers.

Si les 2 solutions suggérées sont formellement conformes à la réglementation, il me semble qu’elles comportent un risque fiscal non négligeable.

Comme cela a été dit, dans la première hypothèse, l’arrêt de la location, assimilé à une cessation, oblige à proratiser le CA. Il serait un peu naïf, me semble-t-il, de penser que les services fiscaux ne vont pas rechercher les raisons d’une baisse providentielle du CA, juste avant cession de l’immeuble et après un changement de législation aggravant, en l’espèce, la charge fiscale.

Dans la 2ème hypothèse, l’immeuble, présumé inscrit à l’actif du LMNP, serait retiré de l’actif, générant une plus-value professionnelle exonérée sur le fondement de l’article 151 septies VII du CGI.

Comme pour la 1ère solution, il est facile de comprendre que le retrait d’actif n’a d’autre motivation que d’atténuer la charge fiscale découlant de la vente subséquente de l’immeuble loué. Je pense que, dans ces conditions, on court le risque de voir les services fiscaux mettre en œuvre la procédure de répression des abus de droit (article L64 du LPF), en annulant le retrait d’actif et en calculant l’imposition sur la cession dans le cadre des plus-values professionnelles au lieu des plus-values privées.

Ce n’est que mon avis, mais je vous le communique, afin que vous preniez d’autres avis, si vous le jugez utile.

Cdt.

 

[moietmoi]

Bonjour jmi12, entièrement d'accord;
Cependant, comme tu le sais, nous n'avons pas toutes les informationse t dates: achat, utilisation, mise en location,...mise en location meublée,type de bail..? Et sans doute vilaljung,s'interroge-t-il, car il doit déclarer ses revenus 2019, peut être sans avoir pour l'instant fait toutes les démarches, aussi est il devant une page blanche; réel/micro. inscription à l'actif/non inscription..
Peut être aussi s'affole t il pour rien, suivant le type d'utilisation avant la mise en location et les autres informations, ainsi que la date de mise en vente prévue, l'impôt sur la plus value pourrait quasi ne pas être modifié..Avant de concevoir des plans et montages, il faut savoir à quelle sauce on va être mangé en faisant simplement les choses;

Peut être aussi en fonction du bail existant, la crise sanitaire pourrait expliquer , que malgré toutes diligences faites(annonces, agences..) pour remettre au prix du marché le bien en location à partir de juillet, il n'y arrive pas, et de guerre lasse, il décide de mettre fin à l'exploitation en fin d'année sans avoir fait plus de chiffre;

 

[jmi12]

Bonjour jmi12, entièrement d'accord;
Cependant, comme tu le sais, nous n'avons pas toutes les informationse t dates: achat, utilisation, mise en location,...mise en location meublée,type de bail..? Et sans doute vilaljung,s'interroge-t-il, car il doit déclarer ses revenus 2019, peut être sans avoir pour l'instant fait toutes les démarches, aussi est il devant une page blanche; réel/micro. inscription à l'actif/non inscription..
Peut être aussi s'affole t il pour rien, suivant le type d'utilisation avant la mise en location et les autres informations, ainsi que la date de mise en vente prévue, l'impôt sur la plus value pourrait quasi ne pas être modifié..Avant de concevoir des plans et montages, il faut savoir à quelle sauce on va être mangé en faisant simplement les choses;

Peut être aussi en fonction du bail existant, la crise sanitaire pourrait expliquer , que malgré toutes diligences faites(annonces, agences..) pour remettre au prix du marché le bien en location à partir de juillet, il n'y arrive pas, et de guerre lasse, il décide de mettre fin à l'exploitation en fin d'année sans avoir fait plus de chiffre;

Je suis bien conscient que mes observations ne sont peut-être pas adaptées à la situation que nous ne connaissons pas précisément. Le but de la discussion est de donner de l'information et des avis, en fonction des expériences de chacun. Et, en matière d'expérience, il est clair que tu en as plus que moi, puisque je n'ai jamais eu de location meublée et c'est un domaine que je n'ai jamais eu à traiter directement lorsque j'étais en activité.
Ceci dit, il est bon de connaître certains risques tels que l'abus de droit que j'ai eu l'occasion d'appliquer à plusieurs reprises et qui peut être lourd de conséquences pour le contribuable. L'auteur de la question devrait pouvoir décider ou continuer ses consultations.
Cdt

 

[vilaljung]

Bonsoir, Merci pour vos réponses.
MoieMoi ... je suis en effet devant une page blanche, s'agissant d'une première location en 2019 et donc première déclaration, - il s'agissait auparavant d'une résidence principale.
Je ne sais pas encore si je vais vendre ou retourner y vivre, et je préfère m'assurer des conséquences car cela peut aussi conditionner la décision. SI vente, elle risque de ne pas intervenir tout de suite, alors je pourrais continuer à louer de façon ponctuelle jusqu'à la vente définitive.
Jmi12, merci de cette alerte. Est ce que le fait de choisir de ne pas louer pour un revenu allant au-delà de 23.000 (Comme par ex quelqu'un qui choisirait de ne pas gagner plus pour ne pas changer de tranche d'imposition) peut-être considéré comme un abus de droit ?

 

[jmi12]

Bonsoir, Merci pour vos réponses.
Jmi12, merci de cette alerte. Est ce que le fait de choisir de ne pas louer pour un revenu allant au-delà de 23.000 (Comme par ex quelqu'un qui choisirait de ne pas gagner plus pour ne pas changer de tranche d'imposition) peut-être considéré comme un abus de droit ?

Non, bien sûr. Si vous aviez indiqué précisément votre situation avant de poser des questions, ma réponse aurait été sensiblement différente. J'avais envisagé, en réponse à vos 2 interrogations, le cas de quelqu'un ayant déjà une activité de LMNP antérieure qui réduirait volontairement son CA pour éviter de passer en LMP, ou qui retirerait l'immeuble de l'actif pour le transférer dans le patrimoine privé, tout ceci sans aucune justification économique, personnelle ou patrimoniale, à seule fin d'éluder l'impôt sur la plus-value professionnelle. Si vous relisez ma dernière réponse qui évoquait l'abus de droit, vous comprendrez, j'en suis sûr. L'abus de droit, comme son nom l'indique, consiste à détourner la législation de son objet, à seule fin d'éluder ou de réduire la charge fiscale.
Après, le fisc n'a jamais imposé pas de réaliser un CA minimum. Ce qui doit être évité, ce sont les actes qui changent les situations, dans un but exclusivement fiscal.
Cdt

 

[vilaljung]

Merci pour votre réponse et toutes ces précisions JMi !

Je rebondis sur la réponse de moietmoi quand il dit :
«Peut être aussi s'affole t il pour rien, suivant le type d'utilisation avant la mise en location et les autres informations, ainsi que la date de mise en vente prévue, l'impôt sur la plus value pourrait quasi ne pas être modifié.»

J'ai donc continué à lire sur le sujet et, de fait, je ne sais comment répondre à cette question :
quelle imposition de la plus value en cas de vente du bien si passage à LMP en 2020 ?

Dans mon cas : bien acheté en 2005 pour résidence principale, puis loué LMNP en 2019 et susceptible de passer LMP en 2020. La personne qui loue l’appartement avait prévu de partir fin juin, va peut être décider de prolonger 1 ou 2 mois … et Je me pose la question de mettre en vente après son départ…

J’ai regardé la théorie des biens migrants que vous avez évoquée et aussi je lis ce passage au Bofip
480 Sauf dans l'hypothèse où le bien aurait figuré successivement dans le patrimoine privé puis dans le patrimoine professionnel du loueur en meublé, l'article 151 sexies du CGI [lien réservé abonné] n'est pas applicable en cas de cession d'un bien par une personne ayant eu successivement la qualité de loueur en meublé non professionnel et de loueur en meublé professionnel.

Et je dois avouer ne pas être sur de bien comprendre ..
- Est ce que ce texte veut dire que quelqu'un qui a acheté un bien et l'a loué tout de suite sous LMNP, puis passe ensuite sous LMP, sera soumis à la plus value professionnelle pour toute la durée?
- Et que dans mon cas, l'appartement ayant été ma résidence principale avant mise en location meublée, l’imposition sera calculée comme elle l'aurait été à titre personnel pour la plus value réalisée entre la date d’acquisition de l’appartement et le début de l’activité meublée ?
- Pour évaluer la d'évaluation de la plus value à titre personnel faut il retenir la date du début de l’activité LMNP (2019) ou la date du début de l’activité LMP (2020 ) ?

Merci pour votre aide !

 

[jmi12]

Merci pour votre réponse et toutes ces précisions JMi !

Je rebondis sur la réponse de moietmoi quand il dit :
«Peut être aussi s'affole t il pour rien, suivant le type d'utilisation avant la mise en location et les autres informations, ainsi que la date de mise en vente prévue, l'impôt sur la plus value pourrait quasi ne pas être modifié.»

J'ai donc continué à lire sur le sujet et, de fait, je ne sais comment répondre à cette question :
quelle imposition de la plus value en cas de vente du bien si passage à LMP en 2020 ?

Dans mon cas : bien acheté en 2005 pour résidence principale, puis loué LMNP en 2019 et susceptible de passer LMP en 2020. La personne qui loue l’appartement avait prévu de partir fin juin, va peut être décider de prolonger 1 ou 2 mois … et Je me pose la question de mettre en vente après son départ…

J’ai regardé la théorie des biens migrants que vous avez évoquée et aussi je lis ce passage au Bofip
480 Sauf dans l'hypothèse où le bien aurait figuré successivement dans le patrimoine privé puis dans le patrimoine professionnel du loueur en meublé, l'article 151 sexies du CGI [lien réservé abonné] n'est pas applicable en cas de cession d'un bien par une personne ayant eu successivement la qualité de loueur en meublé non professionnel et de loueur en meublé professionnel.

Et je dois avouer ne pas être sur de bien comprendre ..
- Est ce que ce texte veut dire que quelqu'un qui a acheté un bien et l'a loué tout de suite sous LMNP, puis passe ensuite sous LMP, sera soumis à la plus value professionnelle pour toute la durée?

Oui. La plus-value est soumise au régime d'imposition applicable lors de la cession. (§ 460 du BOFIP)

- Et que dans mon cas, l'appartement ayant été ma résidence principale avant mise en location meublée, l’imposition sera calculée comme elle l'aurait été à titre personnel pour la plus value réalisée entre la date d’acquisition de l’appartement et le début de l’activité meublée ?

Oui. La plus-value réalisée entre la date d’acquisition et l’inscription à l’actif, lors du début de la location meublée (période pendant laquelle l’immeuble était dans le patrimoine privé), relèverait du régime des plus-values des particuliers (§ 480 du BOFIP)

- Pour évaluer la d'évaluation de la plus value à titre personnel faut il retenir la date du début de l’activité LMNP (2019) ou la date du début de l’activité LMP (2020 ) ?

La plus-value des particuliers serait déterminée par différence entre le prix de cession sous le régime LMP et la valeur d’inscription à l’actif professionnel de la location meublée début 2019.

 

[vilaljung]

Merci beaucoup pour toutes ces précisions !

 

[moietmoi]

Bonjour, le retour en ligne de Vilajung me fait relire la dernière publication:

La plus-value des particuliers serait déterminée par différence entre le prix de cession sous le régime LMP et la valeur d’inscription à l’actif professionnel de la location meublée début 2019

euh excuse moi jmi12 n'as tu pas écrit un peu vite? : plus value des particuliers : prix d'acquisition initiale moins valeur inscrite à l'actif lors du début de l'activité lmnp (plus value latente, non imposée à ce moment, mais lors de la vente)
et dans la partie pro" on distinguera PV court terme(amortissements) et long terme( vente- inscription à l'actif)

cdlt

 

[jmi12]

Bonjour, le retour en ligne de Vilajung me fait relire la dernière publication:

euh excuse moi jmi12 n'as tu pas écrit un peu vite? : plus value des particuliers : prix d'acquisition initiale moins valeur inscrite à l'actif lors du début de l'activité lmnp (plus value latente, non imposée à ce moment, mais lors de la vente)
et dans la partie pro" on distinguera PV court terme(amortissements) et long terme( vente- inscription à l'actif)

cdlt

@moietmoi,
En effet, je m’étais bien emmêlé les pinceaux, pour répondre à la dernière question posée par Vilaljung, question un peu ambigüe, me semble-t-il : « Pour évaluer la d'évaluation de la plus value à titre personnel faut il retenir la date du début de l’activité LMNP (2019) ou la date du début de l’activité LMP (2020 ) ? »

Comme indiqué dans ma 2ème réponse : « La plus-value réalisée entre la date d’acquisition et l’inscription à l’actif, lors du début de la location meublée (période pendant laquelle l’immeuble était dans le patrimoine privé), relèverait du régime des plus-values des particuliers (§ 480 du BOFIP) »

Bien sûr, l’inscription à l’actif professionnel ne constitue pas le fait générateur de l’imposition de la plus-value des particuliers, la plus-value étant imposable lors de la cession seulement, comme tu le précises.

La plus-value professionnelle (court terme, long terme) couvrirait la période comprise entre l’inscription à l’actif professionnel début 2019 et la date de la vente.
Cdt