Statut LMNP ou LMP non résident?

jmi12

Contributeur régulier
Pour compléter l’analyse et si j’ai bien compris, vilaljung demande s’il serait possible, pour un contribuable ayant le statut de LMNP au titre de 2019 (en raison de l’ancienne législation) et devant être soumis au régime LMP à compter de 2020, du fait des nouvelles règles, d’éviter la plus-value professionnelle exigible lors de la vente des locaux fin 2020 ou début 2021.

Pour éviter de subir une plus-value professionnelle pénalisante à laquelle serait substituée une plus-value des particuliers, nettement moins onéreuse, 2 solutions sont soumises :

- Arrêt de la location courant 2020, de façon à rester en deçà des 23000 € et vente fin 2020 ou début 2021,
- Retrait d’actif de l’immeuble qui resterait dans le patrimoine privé et serait soumis aux plus-values des particuliers.

Si les 2 solutions suggérées sont formellement conformes à la réglementation, il me semble qu’elles comportent un risque fiscal non négligeable.

Comme cela a été dit, dans la première hypothèse, l’arrêt de la location, assimilé à une cessation, oblige à proratiser le CA. Il serait un peu naïf, me semble-t-il, de penser que les services fiscaux ne vont pas rechercher les raisons d’une baisse providentielle du CA, juste avant cession de l’immeuble et après un changement de législation aggravant, en l’espèce, la charge fiscale.

Dans la 2ème hypothèse, l’immeuble, présumé inscrit à l’actif du LMNP, serait retiré de l’actif, générant une plus-value professionnelle exonérée sur le fondement de l’article 151 septies VII du CGI.

Comme pour la 1ère solution, il est facile de comprendre que le retrait d’actif n’a d’autre motivation que d’atténuer la charge fiscale découlant de la vente subséquente de l’immeuble loué. Je pense que, dans ces conditions, on court le risque de voir les services fiscaux mettre en œuvre la procédure de répression des abus de droit (article L64 du LPF), en annulant le retrait d’actif et en calculant l’imposition sur la cession dans le cadre des plus-values professionnelles au lieu des plus-values privées.

Ce n’est que mon avis, mais je vous le communique, afin que vous preniez d’autres avis, si vous le jugez utile.

Cdt.
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour jmi12, entièrement d'accord;
Cependant, comme tu le sais, nous n'avons pas toutes les informationse t dates: achat, utilisation, mise en location,...mise en location meublée,type de bail..? Et sans doute vilaljung,s'interroge-t-il, car il doit déclarer ses revenus 2019, peut être sans avoir pour l'instant fait toutes les démarches, aussi est il devant une page blanche; réel/micro. inscription à l'actif/non inscription..
Peut être aussi s'affole t il pour rien, suivant le type d'utilisation avant la mise en location et les autres informations, ainsi que la date de mise en vente prévue, l'impôt sur la plus value pourrait quasi ne pas être modifié..Avant de concevoir des plans et montages, il faut savoir à quelle sauce on va être mangé en faisant simplement les choses;

Peut être aussi en fonction du bail existant, la crise sanitaire pourrait expliquer , que malgré toutes diligences faites(annonces, agences..) pour remettre au prix du marché le bien en location à partir de juillet, il n'y arrive pas, et de guerre lasse, il décide de mettre fin à l'exploitation en fin d'année sans avoir fait plus de chiffre;
 

jmi12

Contributeur régulier
Bonjour jmi12, entièrement d'accord;
Cependant, comme tu le sais, nous n'avons pas toutes les informationse t dates: achat, utilisation, mise en location,...mise en location meublée,type de bail..? Et sans doute vilaljung,s'interroge-t-il, car il doit déclarer ses revenus 2019, peut être sans avoir pour l'instant fait toutes les démarches, aussi est il devant une page blanche; réel/micro. inscription à l'actif/non inscription..
Peut être aussi s'affole t il pour rien, suivant le type d'utilisation avant la mise en location et les autres informations, ainsi que la date de mise en vente prévue, l'impôt sur la plus value pourrait quasi ne pas être modifié..Avant de concevoir des plans et montages, il faut savoir à quelle sauce on va être mangé en faisant simplement les choses;

Peut être aussi en fonction du bail existant, la crise sanitaire pourrait expliquer , que malgré toutes diligences faites(annonces, agences..) pour remettre au prix du marché le bien en location à partir de juillet, il n'y arrive pas, et de guerre lasse, il décide de mettre fin à l'exploitation en fin d'année sans avoir fait plus de chiffre;
Je suis bien conscient que mes observations ne sont peut-être pas adaptées à la situation que nous ne connaissons pas précisément. Le but de la discussion est de donner de l'information et des avis, en fonction des expériences de chacun. Et, en matière d'expérience, il est clair que tu en as plus que moi, puisque je n'ai jamais eu de location meublée et c'est un domaine que je n'ai jamais eu à traiter directement lorsque j'étais en activité.
Ceci dit, il est bon de connaître certains risques tels que l'abus de droit que j'ai eu l'occasion d'appliquer à plusieurs reprises et qui peut être lourd de conséquences pour le contribuable. L'auteur de la question devrait pouvoir décider ou continuer ses consultations.
Cdt
 

vilaljung

Membre
Bonsoir, Merci pour vos réponses.
MoieMoi ... je suis en effet devant une page blanche, s'agissant d'une première location en 2019 et donc première déclaration, - il s'agissait auparavant d'une résidence principale.
Je ne sais pas encore si je vais vendre ou retourner y vivre, et je préfère m'assurer des conséquences car cela peut aussi conditionner la décision. SI vente, elle risque de ne pas intervenir tout de suite, alors je pourrais continuer à louer de façon ponctuelle jusqu'à la vente définitive.
Jmi12, merci de cette alerte. Est ce que le fait de choisir de ne pas louer pour un revenu allant au-delà de 23.000 (Comme par ex quelqu'un qui choisirait de ne pas gagner plus pour ne pas changer de tranche d'imposition) peut-être considéré comme un abus de droit ?
 

jmi12

Contributeur régulier
Bonsoir, Merci pour vos réponses.
Jmi12, merci de cette alerte. Est ce que le fait de choisir de ne pas louer pour un revenu allant au-delà de 23.000 (Comme par ex quelqu'un qui choisirait de ne pas gagner plus pour ne pas changer de tranche d'imposition) peut-être considéré comme un abus de droit ?
Non, bien sûr. Si vous aviez indiqué précisément votre situation avant de poser des questions, ma réponse aurait été sensiblement différente. J'avais envisagé, en réponse à vos 2 interrogations, le cas de quelqu'un ayant déjà une activité de LMNP antérieure qui réduirait volontairement son CA pour éviter de passer en LMP, ou qui retirerait l'immeuble de l'actif pour le transférer dans le patrimoine privé, tout ceci sans aucune justification économique, personnelle ou patrimoniale, à seule fin d'éluder l'impôt sur la plus-value professionnelle. Si vous relisez ma dernière réponse qui évoquait l'abus de droit, vous comprendrez, j'en suis sûr. L'abus de droit, comme son nom l'indique, consiste à détourner la législation de son objet, à seule fin d'éluder ou de réduire la charge fiscale.
Après, le fisc n'a jamais imposé pas de réaliser un CA minimum. Ce qui doit être évité, ce sont les actes qui changent les situations, dans un but exclusivement fiscal.
Cdt
 

vilaljung

Membre
Merci pour votre réponse et toutes ces précisions JMi !

Je rebondis sur la réponse de moietmoi quand il dit :
«Peut être aussi s'affole t il pour rien, suivant le type d'utilisation avant la mise en location et les autres informations, ainsi que la date de mise en vente prévue, l'impôt sur la plus value pourrait quasi ne pas être modifié.»

J'ai donc continué à lire sur le sujet et, de fait, je ne sais comment répondre à cette question :
quelle imposition de la plus value en cas de vente du bien si passage à LMP en 2020 ?

Dans mon cas : bien acheté en 2005 pour résidence principale, puis loué LMNP en 2019 et susceptible de passer LMP en 2020. La personne qui loue l’appartement avait prévu de partir fin juin, va peut être décider de prolonger 1 ou 2 mois … et Je me pose la question de mettre en vente après son départ…

J’ai regardé la théorie des biens migrants que vous avez évoquée et aussi je lis ce passage au Bofip
480 Sauf dans l'hypothèse où le bien aurait figuré successivement dans le patrimoine privé puis dans le patrimoine professionnel du loueur en meublé, l'article 151 sexies du CGI n'est pas applicable en cas de cession d'un bien par une personne ayant eu successivement la qualité de loueur en meublé non professionnel et de loueur en meublé professionnel.

Et je dois avouer ne pas être sur de bien comprendre ..
- Est ce que ce texte veut dire que quelqu'un qui a acheté un bien et l'a loué tout de suite sous LMNP, puis passe ensuite sous LMP, sera soumis à la plus value professionnelle pour toute la durée?
- Et que dans mon cas, l'appartement ayant été ma résidence principale avant mise en location meublée, l’imposition sera calculée comme elle l'aurait été à titre personnel pour la plus value réalisée entre la date d’acquisition de l’appartement et le début de l’activité meublée ?
- Pour évaluer la d'évaluation de la plus value à titre personnel faut il retenir la date du début de l’activité LMNP (2019) ou la date du début de l’activité LMP (2020 ) ?

Merci pour votre aide !
 

jmi12

Contributeur régulier
Merci pour votre réponse et toutes ces précisions JMi !

Je rebondis sur la réponse de moietmoi quand il dit :
«Peut être aussi s'affole t il pour rien, suivant le type d'utilisation avant la mise en location et les autres informations, ainsi que la date de mise en vente prévue, l'impôt sur la plus value pourrait quasi ne pas être modifié.»

J'ai donc continué à lire sur le sujet et, de fait, je ne sais comment répondre à cette question :
quelle imposition de la plus value en cas de vente du bien si passage à LMP en 2020 ?

Dans mon cas : bien acheté en 2005 pour résidence principale, puis loué LMNP en 2019 et susceptible de passer LMP en 2020. La personne qui loue l’appartement avait prévu de partir fin juin, va peut être décider de prolonger 1 ou 2 mois … et Je me pose la question de mettre en vente après son départ…

J’ai regardé la théorie des biens migrants que vous avez évoquée et aussi je lis ce passage au Bofip
480 Sauf dans l'hypothèse où le bien aurait figuré successivement dans le patrimoine privé puis dans le patrimoine professionnel du loueur en meublé, l'article 151 sexies du CGI n'est pas applicable en cas de cession d'un bien par une personne ayant eu successivement la qualité de loueur en meublé non professionnel et de loueur en meublé professionnel.

Et je dois avouer ne pas être sur de bien comprendre ..
- Est ce que ce texte veut dire que quelqu'un qui a acheté un bien et l'a loué tout de suite sous LMNP, puis passe ensuite sous LMP, sera soumis à la plus value professionnelle pour toute la durée?
Oui. La plus-value est soumise au régime d'imposition applicable lors de la cession. (§ 460 du BOFIP)

- Et que dans mon cas, l'appartement ayant été ma résidence principale avant mise en location meublée, l’imposition sera calculée comme elle l'aurait été à titre personnel pour la plus value réalisée entre la date d’acquisition de l’appartement et le début de l’activité meublée ?
Oui. La plus-value réalisée entre la date d’acquisition et l’inscription à l’actif, lors du début de la location meublée (période pendant laquelle l’immeuble était dans le patrimoine privé), relèverait du régime des plus-values des particuliers (§ 480 du BOFIP)

- Pour évaluer la d'évaluation de la plus value à titre personnel faut il retenir la date du début de l’activité LMNP (2019) ou la date du début de l’activité LMP (2020 ) ?
La plus-value des particuliers serait déterminée par différence entre le prix de cession sous le régime LMP et la valeur d’inscription à l’actif professionnel de la location meublée début 2019.
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour, le retour en ligne de Vilajung me fait relire la dernière publication:
La plus-value des particuliers serait déterminée par différence entre le prix de cession sous le régime LMP et la valeur d’inscription à l’actif professionnel de la location meublée début 2019
euh excuse moi jmi12 n'as tu pas écrit un peu vite? : plus value des particuliers : prix d'acquisition initiale moins valeur inscrite à l'actif lors du début de l'activité lmnp (plus value latente, non imposée à ce moment, mais lors de la vente)
et dans la partie pro" on distinguera PV court terme(amortissements) et long terme( vente- inscription à l'actif)

cdlt
 

jmi12

Contributeur régulier
Bonjour, le retour en ligne de Vilajung me fait relire la dernière publication:

euh excuse moi jmi12 n'as tu pas écrit un peu vite? : plus value des particuliers : prix d'acquisition initiale moins valeur inscrite à l'actif lors du début de l'activité lmnp (plus value latente, non imposée à ce moment, mais lors de la vente)
et dans la partie pro" on distinguera PV court terme(amortissements) et long terme( vente- inscription à l'actif)

cdlt
@moietmoi,
En effet, je m’étais bien emmêlé les pinceaux, pour répondre à la dernière question posée par Vilaljung, question un peu ambigüe, me semble-t-il : « Pour évaluer la d'évaluation de la plus value à titre personnel faut il retenir la date du début de l’activité LMNP (2019) ou la date du début de l’activité LMP (2020 ) ? »

Comme indiqué dans ma 2ème réponse : « La plus-value réalisée entre la date d’acquisition et l’inscription à l’actif, lors du début de la location meublée (période pendant laquelle l’immeuble était dans le patrimoine privé), relèverait du régime des plus-values des particuliers (§ 480 du BOFIP) »

Bien sûr, l’inscription à l’actif professionnel ne constitue pas le fait générateur de l’imposition de la plus-value des particuliers, la plus-value étant imposable lors de la cession seulement, comme tu le précises.

La plus-value professionnelle (court terme, long terme) couvrirait la période comprise entre l’inscription à l’actif professionnel début 2019 et la date de la vente.
Cdt
 
Haut