Statut LMNP ou LMP non résident?

[Alain52]

Bonjour
Je suis non résident et à la retraite. Je viens de commencer-en 2019- la location en meublé de mon ancienne résidence secondaire à Paris que je détiens depuis 1999. Le passage de lmnp à lmp serait absolument catastrophique pour moi car je comptais vendre l'appartement en 2029 quand je n'aurais plus eu de taxes sociales à payer et je n'aurai déjà plus d'impots sur la plus value à payer en étant lmnp.

 

[Alain52]

Désolé le message précédent était incomplet.
Bonjour
Je suis non résident et à la retraite. Je viens de commencer-en 2019- la location en meublé de mon ancienne résidence secondaire à Paris que je détiens depuis 1999. Le passage de lmnp à lmp serait absolument catastrophique pour moi car je comptais vendre l'appartement en 2029 quand je n'aurais plus eu de taxes sociales à payer (je n'aurai déjà plus d'impôts sur la plus value à payer en étant lmnp).
Le montant des recettes est de 27000€ . Ma question est relative à l'interprétation de l'article 165 du BIC "Pour les non-résidents, la prépondérance des recettes s'apprécie en tenant compte de l'ensemble des revenus des contribuables et, plus largement, du foyer fiscal sous réserve que ces revenus soient imposables en France".
Ma retraite en France doit elle être comptée telle que déclarée au fisc par les caisses ou dois-je y retrancher les 10% d'abattement spécial que l'on trouve sur l'avis d'impôt ?
J'ai quelques petits revenus fonciers que je peux prendre en compte mais ceux ci - irréguliers risquent de ne pas être suffisants . La question ci-dessus est donc très importante pour moi.

 

[jmi12]

Désolé le message précédent était incomplet.
Bonjour
Je suis non résident et à la retraite. Je viens de commencer-en 2019- la location en meublé de mon ancienne résidence secondaire à Paris que je détiens depuis 1999. Le passage de lmnp à lmp serait absolument catastrophique pour moi car je comptais vendre l'appartement en 2029 quand je n'aurais plus eu de taxes sociales à payer (je n'aurai déjà plus d'impôts sur la plus value à payer en étant lmnp).
Le montant des recettes est de 27000€ . Ma question est relative à l'interprétation de l'article 165 du BIC "Pour les non-résidents, la prépondérance des recettes s'apprécie en tenant compte de l'ensemble des revenus des contribuables et, plus largement, du foyer fiscal sous réserve que ces revenus soient imposables en France".
Ma retraite en France doit elle être comptée telle que déclarée au fisc par les caisses ou dois-je y retrancher les 10% d'abattement spécial que l'on trouve sur l'avis d'impôt ?

Bonjour,

Le BOI-BIC-CHAMP-40-10 dispose, § 160 : "Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements. Les revenus exonérés d’impôt ne sont pas retenus. Les déficits éventuels doivent être pris en compte au titre de l’année au cours de laquelle ils sont réalisés à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global en application des dispositions de l’article 156 du CGI [lien réservé abonné]. Les déficits des années antérieures ne sont pas pris en compte
La déduction forfaitaire de 10% sur les pensions est donc prise en compte.

Le § 165 prévoit, quant à lui :
Pour les non-résidents, la prépondérance des recettes s'apprécie en tenant compte de l'ensemble des revenus des contribuables et, plus largement, du foyer fiscal sous réserve que ces revenus soient imposables en France en application de la législation fiscale française et, le cas échéant, des conventions fiscales internationales. Les revenus perçus par les non-résidents imposables uniquement à l'étranger ne sont pas retenus.
Cdt

 

[Didouc]

Bonsoir, Me revoici quelques années après le début de ce sujet.
Nous vendons bientôt un de nos biens exploité en LMP et cela soulève une grosse interrogation.
Je résume:
Non résidents fiscaux français. exploitation en LMP de 2 biens en France, classés Meublés de Tourisme.
Statut LMNP de 2014 à 2019, LMP depuis 2020, Recettes sup. à 90 000€.
Vente en octobre 2023 d'un bien acheté en oct. 2013, soit 10 ans de détention, inscrit à l'actif du bilan en 2017.

Je pensais que nous étions soumis au régime d'imposition des PV professionnels car " La plus-value est soumise au régime d'imposition applicable lors de la cession." (§ 460 du BOFIP)
Mais notre représentant fiscal pour cette vente (car non-résidents) me dit qu'on doit AUSSI l'impot des PV des particuliers. Je cite:
"Etant non résidents, vous êtes soumis au prélèvement de l'article 244 bis A du Code Général des Impôts sur la plus-value réalisée en France.
Les loueurs en meublé professionnel sont en effet soumis au régime des plus-values professionnelles, et ne relèvent ainsi pas des plus-values des particuliers.
Cette règle ne concerne toutefois que les résidents fiscaux français.
La qualité de loueur en meublé professionnel ne dispense a priori pas un non-résident du prélèvement de l'article 244 bis A du Code Général des Impôts. Vous restez donc soumis au paiement d'un impôt au moment de la vente. Et cela, sans préjudice sur l'imposition au titre des plus-values professionnelles en votre qualité de LMP." Fin de citation.

Ca commence à faire beaucoup là non? une double imposition? quelqu'un aurait un avis éclairé / retour d'expérience là-dessus? @moietmoi ? @jmi12 ?

 

[moietmoi]

Bonjour, il faudrait étudier le fond. Mais sur la forme je note dans ce qui est écrit, une grosse contradiction.
Et des redites et redondances,
Dans la prose de votre correspondant.

Etant non résidents, vous êtes soumis au prélèvement de l'article 244 bis A

La qualité de loueur en meublé professionnel ne dispense a priori pas un non-résident du prélèvement de l'article 244 bis A

Pourquoi ces 2 phrases redondantes.?
Si la première phrase a un sens, pourquoi revenir avec la 2 ème phrase?
Ah ? Pour préciser que même lmp, vous êtes soumis...
Alors la 2 ème phrase suffisait.
Ceci pour les redondances.
La contradiction :

Les loueurs en meublé professionnel sont en effet soumis au régime des plus-values professionnelles, et ne relèvent ainsi pas des plus-values des particuliers.
Cette règle ne concerne toutefois que les résidents fiscaux français.

Donc si la règle ne s'applique pas, vous êtes soumis à la plus value des particuliers

Alors que vient faire cette phrase?

Et cela, sans préjudice sur l'imposition au titre des plus-values professionnelles en votre qualité de LMP.

Vu que la règle des lmp ne s'applique pas.
Bref un sacré mélange.
A votre place une télé consultation d'un avocat déjà cité sur le forum ,ayant la double compétence expatriés et lmp/lmnp s'impose, ( pour les impôts...) je parle de Paul Duvaux..

 

[Didouc]

Merci @moietmoi pour le contact!

 

[SolarFun]

je vais tenter une réponse chiffrée en exemple, il faudrait la conforter par un fiscaliste, en tout cas sur un point(je l'indique)

hypothèse: tu es lmp en 2021 et au régime micro:
Pour toute la partie de la possession de ton bien qui était en location meublée, il y aura application du régime des plus-values professionnelles et non pas des particuliers;

Pour la suite je ne parle que de la valeur amortissable:

Supposons un bien acquis en 2010 à 100ke , occupé comme rp, puis mis en location meublée micro bic en 2015 en lmnp, alors qu'il était estimé à 120 ke ; avec un loyer annuel de 6000 euros; et les circonstances font qu'en 2020 et 2021 cette exploitation continue en micro bic, mais en lmp; le bien est estimé à 160 ke lors du passage lmnp/lmp; et il est revendu en décembre 2021 à 170ke

Plus value pendant la période de location= pv professionnelle:

Valeur inscrite au bilan comptable simulé : puisque en vertu de mon post ci dessus en lmnp, il n'était pas inscrit à l'actif , on prend la valeur lors du passage lmnp/lmp soit 160 en 2020;
amortissement linéaire simulé par année 4000 euros; amortissements "contenus" dans les 50% d'abattement, 2 années à 4000 soit 8000 euros

1-Donc plus value à court terme à rajouter au bénéfice de l'année 2021 8000 euros donc à déclarer en 2020 : loyer 6000*50%= 3000+8000= 11000 euros imposables comme ton revenu et taxables à 17,2% de prélèvement sociaux; (sur ce point, je ne suis pas sûr du calcul: compte-t on 6000+8000=14 000 à 50%,un comptable pourra répondre, rien qu'en regardant les rubriques à remplir concernant la PV court terme et le bénéfice

2-Plus value à long terme 170-120-80=42 à taxer à 30% (12,8+17,2)

3-Par ailleurs dans l'exemple pris, il y a aussi une plus value à titre des particuliers pour la partie initiale avant la location: 100 comptabilisér pour 115 avec le forfait travaux donc 120-115= 5ke taxés comme plus value des particuliers

Ce post est une mine d'or, merci beaucoup pour cette contribution !

Je suis dans une situation très similaire, concernant le point 3 et la pv des particuliers, n'y a t il pas exonération car occupée comme RP ?

 

[moietmoi]

Je suis dans une situation très similaire, concernant le point 3 et la pv des particuliers, n'y a t il pas exonération car occupée comme RP ?

Bonjour,
A priori non, car la plus value des particuliers est exonérée lorsque AU MOMENT de la vente, le bien est la RP.
Ici, on a une plus value latente, qui n'est pas imposée au moment de la constatation,mais qui le sera au moment de la réalisation ( vente).
Suivant tes chiffres et l'importance de la chose, je ne peux que te conseiller de faire vérifier par un comptable ou un avocat fiscaliste,
Tu pourrais éviter ce dernier impôt, en occupant en RP le bien après la location, les autres impositions, seront dues lors de la fin de location lors du passage du bien du patrimoine pro de ta micro entreprise vers ton patrimoine privé, avec une évaluation du bien.

 

[SolarFun]

Bonjour,
A priori non, car la plus value des particuliers est exonérée lorsque AU MOMENT de la vente, le bien est la RP.
Ici, on a une plus value latente, qui n'est pas imposée au moment de la constatation,mais qui le sera au moment de la réalisation ( vente).

Ok je comprends le mécanisme, merci beaucoup encore une fois !

Suivant tes chiffres et l'importance de la chose, je ne peux que te conseiller de faire vérifier par un comptable ou un avocat fiscaliste,

Oui je suis en plein dedans. Seulement, je suis obligé de m'y pencher un minimum pour éviter de me faire balader car après avoir demandé conseil à un expert comptable celui-ci m'a facturé 100€ et m'a apporté des informations visiblement fausses puisqu'il m'a expliqué qu'en LMP en étant en micro-BIC il n'y avait pas d'amortissement et donc pas de pv court terme. On peut pourtant trouver l'inverse dans ce bofib ( au B. Régime des plus-values , 435 , remarque) :

[lien réservé abonné]

D'ailleurs dans ton calcul tu prends :
"amortissement linéaire simulé par année 4000 euros; amortissements "contenus" dans les 50% d'abattement, 2 années à 4000 soit 8000 euros"

Cela fait 2,5% d'amortissement par an. Ces 2,5% c'est l'amortissement appliqué par l'administration fiscale en micro-BIC lors du calcul de la pv court terme ?

Tu pourrais éviter ce dernier impôt, en occupant en RP le bien après la location, les autres impositions, seront dues lors de la fin de location lors du passage du bien du patrimoine pro de ta micro entreprise vers ton patrimoine privé, avec une évaluation du bien.

Je suis également allé voir un avocat fiscaliste qui facture 900€ TTC pour calculer les pv qui seront à déclarer mais personne ne m'a encore évoqué cette idée. Cela permettrait du coup de purger la taxe sur la pv des particuliers en s'acquittant au passage de la pv pro ?

 

[moietmoi]

Il ne faut jeter la pierre à personne.
C'est la jurisprudence , au gré , soit des rescrits fiscaux, soit des jugements après redressements contestés qui fixe les choses. Et les textes ont des interprétations différentes suivant les personnes consultées.
J'ai vu cette semaine lors d'un salon sur la location meublée, sur un point de fiscalité,plusieurs experts comptables spécialisée en meublé, qui n'ont pas les mêmes interprétation du code, et mon organisme agréé a , sur un point où je le consultais, botté en touche, en m'envoyant sans commentaire le code des impôts que je citais moi même, espérant un avis..
La solution RP, est faisable, si cela devient VRAIMENT ta RP.
Le fisc sera intraitable pour 3 mois de RP et je m'en vais ailleurs.
Il n'y a pas de délai fixé par le code, mais il faut que ton centre d'intérêt familial/ économique soit là.

 

[SolarFun]

La solution RP, est faisable, si cela devient VRAIMENT ta RP.
Le fisc sera intraitable pour 3 mois de RP et je m'en vais ailleurs.
Il n'y a pas de délai fixé par le code, mais il faut que ton centre d'intérêt familial/ économique soit là.

Oui je me doute bien et de toutes façons dans mon cas c'est surtout la pv long terme pour laquelle il serait intéressant d'être exonéré en attendant encore quelques années.
Je suis juste étonné (sans vraiment l'être en réalité) que les professionnels du secteurs que je suis allé voir n'ont pas eu idée de me proposer cette alternative dans l'objectif de m'aider réellement.

Concernant les amortissements, j'ai vu que tu partais sur 2,5% dans ton calcul mais j'ai vu à d'autres endroits 4%, saurais tu me dire sur quelle valeur il faudrait à priori partir ?

 

[Sluwp]

Bonjour,
Petite question, si on a par exemple 100 de revenus fonciers, 30 de revenus meublés, pas d'autres revenus, on est bien lmp et non lmnp ? Merci