Situation complexe

[storn]

Bonsoir,

Je vous explique ma situation :

22 ans, en CDD jusqu'en aout (chômage surement en septembre), salaire 1600€.
Salaire espéré 30k €.
Impôt sur le revenue 0 € 2014 et 2015 pareil je pense car apprentissage et chômage.

Achat d'un bien immobilier à 36 000 € frais de notaire inclus. C'est un ancien garage, tout à faire...
Cout total après travaux : 65 000€

Apport perso : 50k €

Parents : peut se porter caution pour un prêt ou éventuellement apporter de l'argent pour m'aider.

Je vais faire 2 logements (un studio (35m²) + un appart t3/4 (80m²) ) par mes soins (aide des parents aussi).
Futur loyer estimer : 300 € studio + 550 € appart

Charges : très peu (pas d’ascenseur, pas de copropriété)


Questions :

Faut il que les logements soit en régime réel et créer un déficite foncier ? ou micro bic 50% abattement pour le studio et 30 % abattement pour l'appart ?

Emprunter est il plus intéressant ?

J'avais pensé à un Prêt locatif social (PLS), vous en pensez quoi ?


Merci de vos futur réponse,

Bonne soirée,

Guillaume

 

[Buffeto]

c'est bien d'avoir des idées et de l'ambition surtotu à ton age , mais avant de me lancer dans ce genre de projet il vaudrait mieux attendre d'avoir une situation professionnelle stabilisée ,non?

 

[Juloup]

Avec de gros travaux il n'y a pas photo, il faut déclarer au réel tant que le déficit n'est pas absorbé. Ce qui ne vous empêche pas ensuite de repasser sur un régime forfaitaire (donc micro-foncier ou micro-BIC selon le régime locatif).

Après entre emprunter ou utiliser votre épargne c'est toujours pareil, tout dépend comment elle est placée.

 

[Juloup]

c'est bien d'avoir des idées et de l'ambition surtotu à ton age , mais avant de me lancer dans ce genre de projet il vaudrait mieux attendre d'avoir une situation professionnelle stabilisée ,non?

C'est une manière de voir. Une autre c'est que c'est aussi une bonne opportunité si on a quelques mois de chômage de lancer un tel projet, assez chronophage et donc souvent compliqué à mener de front avec un boulot à plein temps, surtout quand on en commence un nouveau.

Sachant par ailleurs que si storn est passé par une filière d'apprentissage dans un domaine un minimum technique, il n'aura qu'à se baisser pour trouver du boulot.

 

[ZRR_pigeon]

ouais enfin les banques pretent sur des flux de revenus. donc si vous achetez entierement cash,bonne idée, carrement pas imposable, mais ne comptez pas sur un credit. profiter de votre temps libre pour gérer cela, mais c'est une vision court terme a mon sens.

car 3 mois a vous occuper de cela (donc au chomage dans votre CV, les futurs employés en ont rien a faire d'apprenti gestionnaire immobilier), deviennent vite 6 mois, 9 mois, et vous devenez difficile a caser.

mieux vaut stabiliser le job, un CDI, et vous gagnerez sur les deux tableaux.

 

[moietmoi]

bonjour,

C'est un ancien garage

Je vais faire 2 logements

il faudrait vérifier dans l'acte de propriété ou dans l'attestation de propriété du vendeur que le bien est indiqué à usage d'habitation, ou bien alors il va falloir le faire valider après travaux;

les travaux d'agrandissements et de modification ne constituent pas du déficit foncier; seulement les travaux de rénovations;
Si le bien est a usage d habitation, alors si vous conservez la surface habitable tout peu quasiment passer en rénovation donc en déficit, sinon, il faudra distinguer les travaux d'agrandissements, non déductibles des travaux de rénovations;

cette idée me parait excellente et est bien l'exemple qu'ici on peut faire des choses sympas et entreprendre sans trouver qu'il faut partir ailleurs; ca fait chaud au cœur;


comment avez vous évalué les loyers? car cela fait une rentabilité de 15%....

 

[storn]

c'est bien d'avoir des idées et de l'ambition surtotu à ton age , mais avant de me lancer dans ce genre de projet il vaudrait mieux attendre d'avoir une situation professionnelle stabilisée ,non?

Oui c'est sur, mais c'était l'occasion vu le prix (une connaissance, d'une connaissance). Étant donner que j'ai presque tout l'argent nécessaire du moins pour faire le premier logement.
Je vous avoue que je préfère travailler (entreprise en CDI) mais la conjoncture actuelle fait qu'avoir un bien immobilier en plus n'est pas négligeable.

Après entre emprunter ou utiliser votre épargne c'est toujours pareil, tout dépend comment elle est placée.

Pour l'instant Plan épargne logement à 2.07 % net (2.5 brut), 6 000€ à la poste à 2.5 - 3 % actions (Plan entreprise et perco). Et 6000 € Livret A

C'est une manière de voir. Une autre c'est que c'est aussi une bonne opportunité si on a quelques mois de chômage de lancer un tel projet, assez chronophage et donc souvent compliqué à mener de front avec un boulot à plein temps, surtout quand on en commence un nouveau.

Sachant par ailleurs que si storn est passé par une filière d'apprentissage dans un domaine un minimum technique, il n'aura qu'à se baisser pour trouver du boulot.

C'est un peu l'idée, "profiter" du chômage pour travailler à temps complet dans les logements. Je pense 6 mois, trouver du travail et finir le dernier logement.

Je vous conseil à 100% de conseiller l'apprentissage pour vos enfants. C'est tout bénef : caf plus élevé, rémunération assez élevé dans certain secteur, avantage CE/plan épargne, expérience pro enrichi (CV rempli)...

 

[storn]

bonjour,




il faudrait vérifier dans l'acte de propriété ou dans l'attestation de propriété du vendeur que le bien est indiqué à usage d'habitation, ou bien alors il va falloir le faire valider après travaux;

les travaux d'agrandissements et de modification ne constituent pas du déficit foncier; seulement les travaux de rénovations;
Si le bien est a usage d habitation, alors si vous conservez la surface habitable tout peu quasiment passer en rénovation donc en déficit, sinon, il faudra distinguer les travaux d'agrandissements, non déductibles des travaux de rénovations;

cette idée me parait excellente et est bien l'exemple qu'ici on peut faire des choses sympas et entreprendre sans trouver qu'il faut partir ailleurs; ca fait chaud au cœur;


comment avez vous évalué les loyers? car cela fait une rentabilité de 15%....

Je dépose la demande préalable de changement d'affectation la semaine prochaine. Les biens sont bien divisés au niveau géomètre et cadastre. Par contre je vais changer portes fenêtres, fenêtres, portes et faire plein de jolies cloisons.

Après pour le cout des travaux je me suis positionner sur une valeur peut-être un basse, car j'ai "oublier le deuxième compteur eau/élec" donc plus 72 000€.
Les loyers sont ceux pratiquer dans la commune. Peut être le grand logement sera plus élevé (600€) mais je préfère mettre bas dans un premier temps car l'accès est dans une petite impasse qui est pas terrible