SCPI : Résultats de l'exercice 2023

[ApprentiEpargnant]

C'est quand même beau. Tu es récompensé financièrement pour mettre ton argent hors de France...

 

[Buffeto]

Tu es récompensé financièrement pour mettre ton argent hors de France...

au cas où tu ne l'aurais pas remarqué nous sommes dans une économie mondialisée ...

depuis mon ordi je peux acheter une maison à Miami ou ailleurs ......

les capitaux vont où ils sont le mieux rémunérés ( nous à notre niveau nous ne sommes que des lilliputiens ) ....

la question qu'on pourrait se poser est donc : comment l'état allemand arrive t'il à fonctionner avec une imposition plus faible que l'état français ?
les allemands ont ils moins de services publics ou sont ils plus efficaces ?
les petits allemands sont ils mieux ou moins bien classés dans les classements pisa ?
les allemands sont ils plus souvent en grève ?

en clair les allemands sont ils moins heureux que les français ?

etc........

 

[Pascal 75]

C'est quand même beau. Tu es récompensé financièrement pour mettre ton argent hors de France...

et oui ... la fiscalité française ...

Traditionnellement, l'immobilier a toujours été lourdement taxé en France.
Peut-être parce que les français adorent l'immobilier ..
Même si, il existe, me semble t-il certaines niches fiscales plus avantageuses ; SCI, LMNP etc ?

Mais, encore une fois, attention, ce mécanisme fiscal se retourne contre toi pour une SCPI investie en AV :

-----> Il existe des règles fiscales et réglementaires applicables aux entreprises d'assurance qui proposent des contrats d'assurance vie.
Ces règles varient considérablement d'un pays à l'autre, en fonction de la législation locale, des normes comptables et des réglementations fiscales en vigueur.

Les assureurs vie, comme toutes les entreprises, sont soumis à l'impôt sur les sociétés dans le pays où ils opèrent.
Le taux d'imposition et les règles spécifiques peuvent varier, mais en général, l'assureur doit payer des impôts sur ses bénéfices.

Un écrasante majorité des compagnies d'assurance vie conservent les avantages issus des SCPI pan européenne.

-> Une seule exception pour l'instant :

Corum Life reverse l'avantage que l'assureur vie obtient des crédits d'impôts des conventions fiscales.

 

[Buffeto]

Même si, il existe, me semble t-il certaines niches fiscales plus avantageuses ; SCI,

petite aparté : les SCI ne sont pas une niche fiscale .
c'est juste une manière patrimoniale de détenir un bien

on pourrait discuter de l'avantage fiscal d'une SCI IS par rapport à une SCI IR mais c'est une discussion qui durerait des heures si on met dans la balance la fiscalité des dividendes et les règles d'imposition de PV en sortie .....

 

[Pascal 75]

Une tentative de calcul du taux net pour Iroko :

Rendement brut Iroko : 7.12% soit pour 10 000 € :
712 € brut.

> 40% sont des revenus français imposés à votre TMI de 30% + 17.20%, soit une fiscalité totale de 47.20%.
Les revenus nets estimés sont donc de 712 € * 0.4 * 0.528 = 150,37 € net

> 60% sont des revenus étrangers imposés au taux moyen d'imposition à l'étranger : 20% + (+ ou -) 10% de fiscalité française (avec les mécanismes de double imposition).
Les revenus nets estimés sont de 712 € * 0.6 * 0.7 = 299,04 €

Le rendement net global est de 150.37 + 299,04 = 449,41 € soit 4,49% net contre 7,12% brut.

Au final, pour une TMI à 30%, ce serait sur ce taux net qu'il convient d'analyser le spread de performance de cette SCPI : 4.49% - OAT 10 ans (2.8%) = 1.69% ... ?

Pour en discuter n'étant pas du tout certain de mes calculs ....

Commentaires :

"Les loyers des immeubles situés à l’étranger subissent des prélèvements à la source, payés par la SCPI, qui sont neutralisés en France soit par octroi d’un crédit d’impôt sur la déclaration d’impôt sur les revenus, soit par le mécanisme du taux effectif (revenus étrangers non imposables en France mais pris en compte pour le calcul du taux effectif d’imposition). Le montant de l’impôt étranger acquitté par les SCPI vient en diminution des acomptes sur dividendes versés."

 

[Pascal 75]

Analyse de la situation par notre maison mère :

https://www.moneyvox.fr/immobilier/...tif-faut-il-encore-miser-sur-les-scpi-en-2024

 

[ApprentiEpargnant]

au cas où tu ne l'aurais pas remarqué nous sommes dans une économie mondialisée ...

Évidemment.

depuis mon ordi je peux acheter une maison à Miami ou ailleurs ......

les capitaux vont où ils sont le mieux rémunérés ( nous à notre niveau nous ne sommes que des lilliputiens ) ....

Ce n'est pas le problème d'investir à l'étranger. D'ailleurs ce n'est pas un problème.
Le problème c'est pourquoi sur l'immobilier, en tant que résident Français, nous sommes exemptés de PS sur les revenus étrangers. Mais pas sur les dividendes ou les PVs mobilières?

Le gouvernement n'aime pas l'immobilier mais seulement l'immobilier français?
Vous pouvez être rentier SCPI mais pas chez nous... Enfin si mais ça va vous demander du travail!

la question qu'on pourrait se poser est donc : comment l'état allemand arrive t'il à fonctionner avec une imposition plus faible que l'état français ?

Au vu des résultats et du niveau au sein des administrations françaises (à quelques exceptions prêtes), la question ne se pose même pas...

 

[SCPIMANN]

Bonjour à tous,

Une analyse de l'ASPIM sur les fonds immobiliers grand public en 2023 vient de sortir.

Plus de détail ici : Rapport ASPIM [lien réservé abonné]

Mais les graphiques ci-dessous résument bien les choses à mon sens:

 

[Buffeto]

Évidemment.
c'est pourquoi sur l'immobilier, en tant que résident Français, nous sommes exemptés de PS sur les revenus étrangers. Mais pas sur les dividendes ou les PVs mobilières?

en raison des convention fiscales bilatérales avec l'Allemagne

 

[Pascal 75]

"La jeune SCPI diversifiée Epsilon 360°, gérée par la société de gestion indépendante Epsicap et spécialisée dans les investissements immobiliers tertiaires "smallcaps" en France (commerce, santé, bureaux, logistique), envisage d’augmenter le prix de ses parts cette année grâce à une valeur de reconstitution qui a légèrement progressé à l’issue des dernières expertises de fin d’année, à presque 274 €. Epsilon 360° se retrouve ainsi en situation de décote de plus de 9% par rapport à un prix de souscription de 250 €."

 

[Pascal 75]

Une seconde méthode pour calculer le taux net pour le souscripteur (Net de fiscalité et de PS) :

Toujours sur l'exemple d'Iroko :

Rendement net (net d'IS sur les immeubles détenus à l'étranger) d'Iroko pour 2023 : 6.13%.
Pour 10 000€ investis, les intérêts seraient de 613€/an en 2023.

• 40% sont des revenus français imposés à la TMI de 30% + 17.20%, soit une fiscalité de 47.20%.
  • Les revenus nets estimés sont donc de 613 * 0.4 * 0.528 = 129.46 €
• 60% sont des revenus étrangers imposés à la TMI à 30% - le taux moyen d'imposition (15% par exemple).
  • Les revenus nets estimés sont de 613 * 0.6 * 0.85 = 312.63€

Le rendement net pour le souscripteur serait donc de 442.09€, soit 4.42%

Notes :

- Résultat proche de celui trouvé avec le calcul basé sur rendement brut de fiscalité étrangère.
- A retenir l'approximation fiscale donné par de nombreux intervenants du milieu des scpi :

Fiscalité sur les revenus étrangers = "TMI - Taux moyen"​

- Il s'agit toujours ici d'une hypothèse de calcul ouvert à la discussion

 

[zizou]

SCPI : découvrez les meilleurs rendements 2023



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[Pascal 75]

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[Pascal 75]

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Tu as le droit de communiquer des extraits en spécifiant la source

 

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[Pascal 75]

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En quête d’argent frais, les SCPI cèdent leurs plus beaux actifs



Jorge Carasso Le Figaro



Ces fonds immobiliers, longtemps populaires auprès des épargnants pour leurs rendements, sont aujourd’hui dans la tourmente. La flambée des taux d’intérêt de ces derniers mois a fait chuter les prix de l’immobilier, et notamment ceux des bureaux dont les SCPI sont gorgées. Ce qui, par effet boule de neige, a entraîné une baisse des valeurs des parts (de 7 % à 17 % pour certains fonds)et une désaffection des épargnants.

Le mal est profond. Les souscriptions de parts ont dégringolé de 34 % en un an (7,7 milliards d’euros), selon les derniers chiffres de l’Association des sociétés de placement immobilier (Aspim).
Certains fonds particulièrement mal en point ont vu leur collecte réduite à peau de chagrin. Pire, certaines SCPI ont vu des milliers de souscripteurs reprendre leurs mises, notamment ceux qui pouvaient le faire en quelques clics au travers de l’assurance-vie.Le tout pour l’équivalent de près de 2 milliards d’euros, selon l’Aspim.

Les assureurs qui garantissent la liquidité ont remboursé les épargnants mais doivent eux-mêmes être remboursés par les sociétés de gestion, en charge de trouver des acquéreurs pour ces parts.Du jamais-vu depuis la crise des années 1990, la plus sanglante qu’ait connue le secteur

Les sociétés empêtrées dans ces tensions sur la liquidité, parmi lesquelles figurent des noms connus (Amundi, La Française, Primonial, Perial, Paref, Buroboutic…), doivent désormais trouver de l’argent frais.
La Française (Crédit mutuel Nord Europe), un des poids lourds du monde des SCPI avec un patrimoine de 12 milliards, vient d’annoncerun plan de cession d’actifs de 500 millions d’euros pour plusieurs de ses SCPI, sur six mois. C’est loin d’être la seule, même si les gérants de SCPI, d’habitude prolixes, sont peu enclins à évoquer ces plans de cession. « Certaines SCPI sont sorties du bois, d’autres pas, mais elles ont besoin de vendre », confirme Pierre-Édouard Boudot, directeur exécutif chez CBRE France, spécialiste de l’immobilier d’entreprise

Fin 2023, Primonial avait annoncé un vaste plan de cession de 2,2 milliards d’euros, pour son fonds immobilier Capimmo - une unité de compte immobilière. « Ce n’est que le début », fait valoir Pierre-Édouard Boudot.
D’autres plans sont dans les cartons. « La liquidité des SCPI est le sujet de 2024 », confirme Pierre Garin, directeur immobilier pour le courtier Linxea.

Des exemples de ventes récentes? Le 24 Hoche, une adresse prestigieuse à deux pas des Champs-Élysées, cédée début février 37 millions d’euros par La Française. Avec à la clé 17 millions d’euros de plus-value.
Près de l’Opéra, un bel immeuble en pierre de taille a été vendu 10 millions d’euros (soit 17 000 euros le mètre carré), par Sofidy (Tikehau), autre grande société de gestion, avec là aussi de belles plus-values à la clé

Mais quid des épargnants qui ont souscrit des parts et qui voient les plus beaux actifs de leurs fonds vendus à d’autres ?
Ces plans de cession sont de nature à redonner un peu d’air aux SCPI, qui peuvent ainsi rembourser les épargnant voulant sortir. Sachant que, pour l’instant, seules 2 % des parts sont concernées.

Les sujets d’inquiétude portent davantage sur la valeur des parts. Les SCPI peuvent décider, dans certaines limites réglementaires, de baisser leurs prix de parts afin d’avoir des sommes moins importantes à rembourser. Ou y être contraintes par le recul des prix de leurs actifs immobiliers. « D’autres baisses sont sans doute à attendre », indique Jonathan Dhiver, fondateur du courtier Meilleurscpi.com.

 

[Buffeto]

Les sociétés empêtrées dans ces tensions sur la liquidité, parmi lesquelles figurent des noms connus (Amundi, La Française, Primonial, Perial, Paref, Buroboutic…), doivent désormais trouver de l’argent frais.

et si pour l'avenir ça faisait réfléchir les gestionnaires à ne pas etre disponibles en AV ?