SCPI : Résultats de l'exercice 2023

[arnoid]

Quelques petits "trucs" en SCPI :

1/ Faire très attention aux offres promotionnelles sur les SCPI (Baisse de la durée de jouissance / Baisse des frais de souscription) : Cela n'est pas bon signe. Le véhicule d'investissement peut être en recherche d'entrants pour financer les sortants (-> pyramide de Ponzi ...)

- Les offres promotionnelles à destination des "souscripteurs - sponsors" ne relèvent pas de ce "mécanisme".

2/ Eviter les SCPI Européennes en AV car (sauf pour Corum) elles ne bénéficient pas des mécanismes fiscaux des SCPI en direct : Vous ête fiscalisé dans le pays d'origine ET à la sortie des ddes de votre AV.

- Si vous attendez les 8 ans du contrat, ce mécanisme négatif peut être pondéré par l'utilisation des abattements.
- Pour Remake live (+de 60% Europe et rare jeune scpi présente en AV) ce point négatif peut être aussi modulé par l'excellent TD (7.79%) de cette SCPI.

3/ Eviter ABSOLUMENT l'achat de SCPI chez Suravenir (seulement 85% des ddes versés).
ça, je crois que nous le savons tous maintenant ...

4/ Faire attention aux frais de gestion annuelle afin de maximiser vos rendements pour vos ACPI en AV.
cad : préférer une AV avec 0.5% de frais plutôt que 0.96% ...

5/ Attention aux pénalités de sortie "Anticipée" des SCPi à "taux 0%" (hors pénalité contractuelle à 3 ans des AV)

6/ Pour ceux qui sont tenté de "profiter" des opportunités en SCPI :
Les nouvelles SCPI (bcp dans le top 13 2023) sont clairement à privilégier (avec discernement et sélectivité) pour les nvx entrants.
Le choix "direct" ou "AV" dépend de vos objectifs.
Ces 2 options sont complémentaires et possèdent chacune des points + et -.
Personnellement, je reste à l'affut de jeunes scpi en AV au regard de nos expériences récentes en besoin de flexibilité.

N'hésitez pas à communiquer vos trouvailles en AV

Merci pour tous vos conseils très précieux !

 

[Pascal 75]

Pour les souscripteurs de Remake (et tous les autres ):

-> Rappel du contexte actuel très intéressant
Crise financière (hausse brutale des taux) -> Crise immobilière (Baisse des valorisations)

Je me permet de souligner la grande qualité et l'intérêt de ce WB (30 mn de macro et 30 mn sur Remake Live)

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[Pascal 75]

Information (importante pour les prises de décision) sur les SCPi à 0% de frais d'entrée :

Commissions de retrait (en direct) des SCPI sans frais :

- Remake 5% si retrait avant 5 ans
- Sofidynamic 6% si retrait avant 8 ans
- Iroko Zen 6% si retrait avant 3 ans.

 

[sbene]

Pour Remake, je crois que c'est réduit à 3 % si retrait avant 3 ans sur Spirit

 

[Pascal 75]

Analyse de Primaliance sur les résultats 2023 :

la "barre" des 6% fait assez consensus ...





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[Pascal 75]

Un bilan assez complet :


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[Pascal 75]

Une illustration de l'évolution du rendement à l'achat ->

J'aimerais avoir le même graphique comparant le rdt d'acquisition entre Edissimo ou Primopierre ou PFO2 en 2010 / 2019 et celui des nouvelles SCPI en 2022/23 ..

 

[Pascal 75]

Le grand débat SCPI :

 

[sbene]

On les sent quand même bien gênés aux entournures pour expliquer que les petites "SCPI" nouvelles concurrentes ne sont pas aussi bonnes à terme que les leurs...

 

[Pascal 75]

Le problème de liquidité s'accentue hélas :

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[Pascal 75]

Quelques infos rapportées par le DG de Primonial ->

Baisse des valeurs de reconstitution de dec/22 à dec/23 :

Santé : -5% (Baisse mesurée)
Commerces : -7% (fin de l'ajustement)
Bureaux : -17 à-25% (secteur attaqué sur son re-pricing ET sur son usage)

On pourrait en conclure qu'il serait raisonnable d'investir sur les diversifiés / la santé et surtout les "petites" nouvelles en 2024.

Continuer à investir sur les "big one" ciblés Bureaux serait un peu téméraire ...

 

[ApprentiEpargnant]

Bonsoir,
L'effondrement du secteur des bureaux n'est à mon avis pas terminé.
Aux US, la dévalorisation des biens est estimée à 40% (1200 milliards de valorisation envolée), qui se comprend notamment par la baisse/perte de revenus générés.

 

[Atys]

Acces valeur pierre ne donne aucune perspective dans son dernier bulletin. La nouvelle valeur de réalisation sera publiée dans 3 mois . Beaucoup de parts en attente de retrait. Cependant avec une hausse de 34 % il y a 2 ans (passage en capital variable) la situation n'est réellement inquiétante que pour les entrants récents.

 

[Pascal 75]

Sujet en phase avec notre file :

Un très bon panorama / bilan de 2023 même si venant en grande partie de Louve invest.

Depuis début 2023, je suis convaincu que les meilleurs scpi deviendront meilleurs et que les moins bonnes deviendront encore moins bonnes ...
C'est exactement la conclusion de cet influenceur.
Mais, bon, si on pouvait vraiment voir l'avenir en Epargne, on serait tous contents .
Donc, parlons plutôt de "convictions" que de certitudes.

Je me demande d'ailleurs si ce courtier dédié aux scpi (louve) ne vaut pas la peine de s'y intéresser ?
Des retours sur eux ?

 

[Pascal 75]

Les meilleurs graphiques de cette vidéo (source : "S'investir" / data provenant de "Louve invest":

Classement en fct du TD :



Classement en fonction du TD + variation du prix de part :



Mon graph préféré :
Et dire que je détiens encore bcp de PFO2 / PF grand Paris .. snif ...

 

[ApprentiEpargnant]

Bonjour,

Les TD affichés par les SCPI sont basés sur le prix de la part du début d'année 2023?
Où ils prennent la dernière Valeur?

 

[Pascal 75]

Bonjour,

Les TD affichés par les SCPI sont basés sur le prix de la part du début d'année 2023?
Où ils prennent la dernière Valeur?

Il me semble que la règle de calcul du TD utilise le prix au 1er Janvier de l'année considérée.

Petite déception sur la vidéo. Il n'a finalement pas parlé de l'optimisation fiscale en scpi.
Et ... ya bcp à dire pourtant.

Les scpi en direct sont matraquées fiscalement.
A partit d'un TMI de 30%, il ne reste plus grand chose sur un TD de 3,5 à 4%

 

[Pascal 75]

Les nouvelles SCPI n’embarquent pas de risques historiques :

"Les prix des actifs immobiliers ont été remis à plat. Si l’on prend un peu de recul, il suffit juste de rappeler que l’on vient sans doute d’assister à l’effacement de dix à douze ans de hausses de prix dans l’immobilier. Pas dans tous les secteurs, et pas systématiquement dans les mêmes proportions, certes. Mais effacement quand même… "

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[Pascal 75]

Du coup, j'ai fait mes propres recherches en optimisation fiscale SCPI ->

Prenons conscience que :

1/ Pour les SCPI "franco-française" détenues en direct :

- Un TD de 6% (avec une TMI à 11%) aboutit à un rdt net de fiscalité et net de PS de 4.3%
- Un TD de 6% (avec une TMI à 30%) aboutit à un rdt net de fiscalité et net de PS de 3.17%
- Un TD de 6% (avec une TMI à 41%) aboutit à un rdt net de fiscalité et net de PS de 2.5%
- Un TD de 6% (avec une TMI à 45%) aboutit à un rdt net de fiscalité et net de PS de 2.3%

Cela remet les choses en perspective par rapport à des véhicules d'investissement sans risque à 3% et une inflation à 4.9% en 2023 ...

Juste pour "rire" :

- Primopierre (SCPI Franco-française et j'en ai malheureusement ) :
Un TD de 4.21% (avec une TMI à 45%) aboutit à un rdt net de fiscalité et net de PS de 1.59%

2/ Pour les SCPI investies à l'étranger ...

Je ne sais pas faire le calcul (si qq pouvait nous indiquer une piste de calcul ?) ...


3/ Pour optimiser cette lourde fiscalité :

- Nue Propriété
- SCPI Européennes
- SCPI logées dans une SCI
- Loger ses SCPI en AV (ssi abattement)

 

[Buffeto]

2/ Pour les SCPI investies à l'étranger ...

Je ne sais pas faire le calcul (si qq pouvait nous indiquer une piste de calcul ?) ...

pour les SCPI allemandes pas de PS . au final les revenus fonciers tirés de la location de biens immobiliers situés en Allemagne sont imposables en Allemagne au taux de 15,825%.