Scpi et assurance vie

[Sluwp]

bien sûr, mais les "frais" travaillent, alors que dans l'av, ils ne rapportent pas;
exemple ici:
montant piqué sur mon compte en banque 5000 euros; valeur de la part tout compris :200 euros; nombre de parts 25; rendement officiel annoncé 4,80%: montant trimestriel des loyers, si les "frais" travaillent : 60 euros; si les frais ne travaillaient pas: moins de 60...or que dit mon relevé de compte??????:

Non voilà ceci est complètement faux. Etes-vous allé lire mes explications ? Avez-vous déjà lu un rapport annuel ?

Les frais de souscription ne travaillent pas plus en direct qu'en AV. Vous pouvez lire les calculs de DB10 post 12 https://www.moneyvox.fr/forums/fil/calcul-parts-scpi-av-vs-direct.43599/page-2#post-449639 vous n'avez pas plus de parts en direct qu'en AV (c'est même le contraire), et donc vous n'avez pas plus de revenus en direct qu'en AV pour la même somme investie

 

[agra07]

bien sûr, mais les "frais" travaillent, alors que dans l'av, ils ne rapportent pas;

Cette affirmation est-elle bien exacte ?
Le nombre de parts acquis en AV est calculé sur un prix de vente réduit, donc avec la même somme on acquiert plus de parts en AV qu'en direct. La somme valorisée ensuite sur le contrat d'AV est égale au produit du nombre de parts par la valeur de retrait. A priori les dividendes (loyers) versés sont proportionnels au nombre de parts et non à la valorisation.
Donc les "frais" travaillent aussi en AV mais un peu moins car ils sont moins élevés qu'en direct (au départ). Il est vrai par contre que les frais annuels de gestion des UC s'imputent ensuite sur la performance.

exemple ici:
montant piqué sur mon compte en banque 5000 euros; valeur de la part tout compris :200 euros; nombre de parts 25; rendement officiel annoncé 4,80%: montant trimestriel des loyers, si les "frais" travaillent : 60 euros; si les frais ne travaillaient pas: moins de 60...or que dit mon relevé de compte??????:

Nous sommes d'accord.

 

[agra07]

Non voilà ceci est complètement faux. Etes-vous allé lire mes explications ? Avez-vous déjà lu un rapport annuel ?

Les frais de souscription ne travaillent pas plus en direct qu'en AV. Vous pouvez lire les calculs de DB10 post 12 https://www.moneyvox.fr/forums/fil/calcul-parts-scpi-av-vs-direct.43599/page-2#post-449639 vous n'avez pas plus de part en direct qu'en AV (c'est même le contraire), et donc vous n'avez pas plus de revenus en direct qu'en AV pour la même somme investie.

Les frais de souscription sont des frais de souscription, ce débat est surréaliste.

Ce n'est qu'une question de vocabulaire mais pour moi la différence entre valeur d'achat et valeur de retrait constitue une forme de "frais".
En revanche il est vrai que le fameux TDVM est calculé sur la valeur d'achat.
Tout le monde a raison.

 

[Sluwp]

Non, dire que les frais travaillent en direct et non en AV montre une grosse incompréhension malheureusement :/

 

[Buffeto]

Le bilan n'est pas très positif donc?

je ne sais pas à toi de me le dire ....

10 508€ investis .
valorisation actuelle 15 289 € soit + 45% en 10ans . positif pour toi ou pas ?

 

[moietmoi]

Non, dire que les frais travaillent en direct et non en AV montre une grosse incompréhension malheureusement

J'ai fait un faux relève?
Dis moi sur mon relèvé publié ci dessus où j'ai truqué les chiffres?
Merci de me faire ton calcul
Pour moi
5000 a 4,8%,cela fait 240.
Dis moi tes chiffres sur mon relevé....
Données du problème
5000 de déboursé
Placement à 4,8,%
Viré sur mon compte 240
Alors?

 

[Sluwp]

Non aucun problème avec vos chiffres. Maintenant vous dites que les mêmes frais "ne travaillent pas en AV" donc pour prouver ce que vous dites j'attends le même exposé en AV, qui montrerait que les revenus sont inférieurs pour la même somme déboursée . Ce qui n'est bien évidemment pas le cas.

Enfin bon à ce stade je me demande si vous n'êtes pas en train de me faire une farce

 

[moietmoi]

Non aucun problème avec vos chiffres. Maintenant vous dites que les mêmes frais "ne travaillent pas en AV" donc pour prouver ce que vous dites j'attends le même exposé en AV, qui montrerait que les revenus sont inférieurs pour la même somme déboursée . Ce qui n'est bien évidemment pas le cas.

Enfin bon à ce stade je me demande si vous n'êtes pas en train de me faire une farce

Donc en direct la totalité de la somme déboursée est soumise au taux officiel de la scpi.

 

[agra07]

Donc en direct la totalité de la somme déboursée est soumise au taux officiel de la scpi.

Et en AV les produits versés ne seraient pas calculés au taux officiel appliqué au nombre de parts acquises?
Je n'ai pas vérifié en détail mais cela m'étonnerait grandement qu'il en soit autrement.

 

[Tomas466]

Je ne sais pas si ça peut faire avancer le débat mais voici des chiffres 2020 concernant PFO2 que j'ai en AV :

• j'ai investi 1000 euros à l'origine en mars 2019
• ça m'a donné 5,295 parts à l'investissement, et entre 5,262 et 5,236 parts au cours de 2020 (ça diminue progressivement : ce sont les frais de gestion de 0,5% prélevés trimestriellement par l'assureur)
• j'ai bien perçu 8,82 euros de dividendes/loyers par part, conforme au rapport trimestriel : 2,10+2,10+2,20+2,42
• au total j'ai perçu 46,33 euros de dividendes/loyers en 2020
• ramené au montant investi, le rendement est de 46,33 / 1000 = 4,63% alors que la société de gestion communique sur 4,5%

Le rapport 2020 de PFO2 :

Si vous voulez faire une comparaison avec une détention en direct, le prix public de la part était à 194 au moment de mon investissement en mars 2019. Il est passé à 196 en avril 2019 mais j'avais déjà investi. La "valeur liquidative" de la SCPI que je peux trouver dans mon espace en ligne est alors passée de 177,51 à 179,34, et n'a plus bougé depuis.

 

[moietmoi]

Et en AV les produits versés ne seraient pas calculés au taux officiel appliqué au nombre de parts acquises?
Je n'ai pas vérifié en détail mais cela m'étonnerait grandement qu'il en soit autrement.

En assurance vie, les scpi sont achetées à la valeur de retrait, à l'aide de fonds dont les frais d'entrée en Av ont été retirés.
Les frais d'entrée ne travaillent pas.
Tout dépend donc de la différence entre la valeur de retrait et la valeur officielle, comparée aux frais d'entrée sur le contrat d'assurance-vie

 

[Sluwp]

• ramené au montant investi, le rendement est de 46,33 / 1000 = 4,63% alors que la société de gestion communique sur 4,5%

Oui en AV si vous calculez la somme reçue sur la somme investie brut de frais (= le tdvm en gros), vous obtenez toujours un rendement supérieur initialement vs en direct car vous pouvez acheter plus de parts avec la même somme.

Bizarre pourtant certains suggèrent que les frais travaillent en direct mais pas en AV ?!

 

[moietmoi]

Bizarre pourtant certains suggèrent que les frais travaillent en direct mais pas en AV ?!

Je ne suggère pas. Tu as du mal lire. J'affirme .

Tu dépenses 1000 euros en direct . Si la valeur officielle de la part est 1000 euros tu auras 1part. Si le taux officiel annoncé est de 5%, tu auras 50euros de loyer.
En Av tu as des frais d'entrée de par exemple 6% donc 60 euros,l'assureur se les mets dans sa poche et achète donc pour travailler pour toi pour 994euros de scpi.
Il les achète à la valeur de retrait, par exemple a 994 euros, ( et c'est ce delta entre frais d'av et valeur de retrait qui compte)
Il aura donc acheté 1 part aussi. Qui te ramènera le même loyer.
Mais si la valeur de retrait est de 900 euros, et les frais d'entrée sur l'Av toujours de 6%.
Alors avec les 994euros, l'assureur aura 1,104 parts qui ramènera plus de loyer brut
Alors que si la valeur de retrait est de 996 euros, toujours pour des frais d'entrée en Av de 6% ,l'assureur n'aura que 0,998 parts qui ramènent un peu moins de loyer brut.
Tout se joue sur le delta entre les frais d'entrée de l'assurance vie et la différence entre valeur officielle et valeur de retrait de la scpi. Car l'assurance achète la scpi à la valeur de retrait.

 

[Guitofeu]

Hmmm.. Pour Pierval Santé (qui détient le World Record des frais en entrée en assurance-vie)
Pour un investissement de 1 000 €

En direct :
5 parts * 200 € = 1 000 €
Rendement 2021 : 10.66 €/parts, je touche 53,30 €
(hors impôt)

En assurance-vie :
(1 000 € * 1-9,01 %) (frais d'entrée Pierval) = 909,99 €
909,99 / 178,98 € (valeur de retrait pierval) = 5,08 parts
Rendement 2021 : 10.66 €/parts, je touche 54,15 €
(avant imputation frais du contrat)

-----

Pour Primovie

En direct :
5 parts * 203 € = 1015 €
Rendement 2021 : 9,34 €/parts, je touche 46,7 €

En assurance-vie :
(1 015 € * 1-7,50 %) (frais d'entrée Primovie) = 938,875 €
938,875 € / 184,73 € (valeur de retrait de Primovie) = 5,0824(..) parts;
Rendement 2021 : 9,34 €/parts, je touche 47,4696 €

Faut pas être si méchant avec l'assurance-vie ^^ Ça pique plus parce que c'est "affiché" mais cela revient globalement au même... à tester avec un contrat de plus de 8 ans avec des frais de gestion à 0,5 et encore pire avec un contrat de capitalisation ayant fait l'objet d'une donation (Masterclass).

 

[Sluwp]

On en est au 3è exemple chiffré qui montre qu'il a tort, je ne pense pas qu'1 de plus sera utile. Let's agree to disagree comme disent nos amis anglo-saxons C'est quand même impressionnant d'être irraisonnable à ce point ! En tout cas cela confirme ma pensée initiale : quand quelqu'un commence à dire que la commission de souscription n'est payée qu'à la sortie, c'est que 1) il n'a jamais lu ou compris un rapport annuel d'une SCPI 2) il s’apprête à dire des choses encore plus fausses par la suite.

Au fait 1000-60 cela fait 940, pas 994

 

[moietmoi]

En assurance-vie :
(1 000 € * 1-9,01 %) (frais d'entrée Pierval) = 909,99 €
909,99 / 178,98 € (valeur de retrait pierval) = 5,08 parts
Rendement 2021 : 10.66 €/parts, je touche 54,15 €
(avant imputation frais du contrat)

Tu as souscris quand Pierval en Av?............?

 

[Guitofeu]

Tu as souscris quand Pierval en Av?............?

Début 2022 mais ce n'est pas important dans le débat pourquoi ^^?

Disponible sur les contrats assurés par Spirica (Netlife 2)

 

[moietmoi]

Début 2022 mais ce n'est pas important dans le débat pourquoi ^^?

ben car, je ne peux pas comprendre comment tu fais pour indiquer le revenu 2021 d'un produit qui n'existait pas............car pas commercialisé....

En assurance-vie :
(1 000 € * 1-9,01 %) (frais d'entrée Pierval) = 909,99 €
909,99 / 178,98 € (valeur de retrait pierval) = 5,08 parts
Rendement 2021 : 10.66 €/parts, je touche 54,15 €
(avant imputation frais du contrat)

Euryale était opposé jusqu'à il n' y a pas longtemps au support Av pour Pieval santé et en 2021 , comment as tu eu ce compte rendu?????? le contrat Netlife2 le propose depuis quand? je sais qu'il le propose, mais il me semble que c'est tout récent....?

 

[moietmoi]

Pour Primovie

En direct :
5 parts * 203 € = 1015 €
Rendement 2021 : 9,34 €/parts, je touche 46,7 €

En assurance-vie :
(1 015 € * 1-7,50 %) (frais d'entrée Primovie) = 938,875 €
938,875 € / 184,73 € (valeur de retrait de Primovie) = 5,0824(..) parts;
Rendement 2021 : 9,34 €/parts, je touche 47,4696 €

merci; cela montre parfaitement ce que je dis;
mais tu as bien raison

Faut pas être si méchant avec l'assurance-vie

 

[Kenko822]

Certaines SCPI plus rares ne sont déduites des frais de souscription qu'au moment du rachat, je sais c'est contre intuitif. De même que les revenus viennent augmenter le nombre de parts détenues dans la part uc de l'assurance vie et non pas versés sur le fonds euros.