Scpi et assurance vie

[zyppo]

je ne sais pas à toi de me le dire ....

10 508€ investis .
valorisation actuelle 15 289 € soit + 45% en 10ans . positif pour toi ou pas ?

Ce qui donne 3,7% net de frais de gestion. si cela remplace ton fond euros, parfait sinon je suis moi même un peu déçu (partageant la même stratégie, j'aurais plus imaginé du 4,5% nets) mais peut être est ce que cela dépend des scpi...

 

[Buffeto]

Ce qui donne 3,7% net de frais de gestion.

dans les chiffres que j'ai donnés les frais de gestion sont déjà prélevés ....

 

[Guitofeu]

ben car, je ne peux pas comprendre comment tu fais pour indiquer le revenu 2021 d'un produit qui n'existait pas............car pas commercialisé....


Euryale était opposé jusqu'à il n' y a pas longtemps au support Av pour Pieval santé et en 2021 , comment as tu eu ce compte rendu?????? le contrat Netlife2 le propose depuis quand? je sais qu'il le propose, mais il me semble que c'est tout récent....?

ah oui d'accord.....

Pierval Santé existait bien avant 2021 Ce n'est pas parce que le produit est simplement intégré à l'assurance-vie qu'il fait peau neuve ! Même histoire pour Épargne Pierre etc... Pour le reste il suffit simplement de se fier à l'avenant.

 

[Buffeto]

Pierval Santé existait bien avant 2021

oui Pierval santé a été créée en 2014 avec des taux réguliers autour de 5% l'an ( 4.95 % en 2020 , 5.33% en 2021 )

 

[moietmoi]

Pierval Santé existait bien avant 2021

Bien sûr, je trouve quand même gonflé, de présenter un paragraphe spécial sur la rentabilité, les frais, au centime près en 2021sur un produit qui n'existait pas.( Pierval en Av.)
Alors même que ces chiffres , valident mon point de vue, il ne sont pas acceptables.

 

[Guitofeu]

Bien sûr, je trouve quand même gonflé, de présenter un paragraphe spécial sur la rentabilité, les frais, au centime près en 2021sur un produit qui n'existait pas.( Pierval en Av.)

D'accord donc le backtesting ce n'est pas pour vous. Coup dur pour quelqu'un qui traine sur un forum "financier".

Alors même que ces chiffres , valident mon point de vue, il ne sont pas acceptables.

Non, votre point de vue est faux et je crois que je n'avais jamais entendu quelque chose de si éloigné de la réalité. Si c'est pour troller c'est bien joué par contre.

 

[moietmoi]

Coup dur pour quelqu'un qui traine sur un forum "financier"

si les diplomates actuellement en oeuvre (otan/ukraine) pouvait s'inspirer de cela.... un peu de panache cela ne gâte rien;

Non, votre point de vue est faux et je crois que je n'avais jamais entendu quelque chose de si éloigné de la réalité.

je vais essayer de prendre à mon compte l'humilité dont tu as fais preuve, pour prouver que j'ai raison;

je reprends ton exemple: le but du jeu est de voir si en Assurance vie , les frais d'entrée travaillent ou pas pour l'investisseur:

En assurance-vie :
(1 015 € * 1-7,50 %) (frais d'entrée Primovie) = 938,875 €
938,875 € / 184,73 € (valeur de retrait de Primovie) = 5,0824(..) parts;

j'ai dit que tout se jouait sur le delta existant entre les frais d'entrée et la différence entre valeur officielle de la scpi et la valeur de retrait;

je prends ton exemple, et je pousse les frais d'entrée en contrat d'assurance vie à 50%
(1015-50%)
frais d'entrée de l'av=507,50 reste donc 507,50
ce n'est pas pour autant que la valeur à laquelle l'assureur achètera la scpi aura changé, il l'achète toujours à la valeur de retrait 184,73 ;
tu auras donc sur ton contrat: 507,50/184,73=2,747 parts;

si tu trouves un contrat d'av qui n'a pas de frais d'entrée....on ne sait jamais..... alors tu auras 1015/184,73=5,495 parts;donc beaucoup plus que si tu étais en direct car en, direct c'est la valeur officiel qui est acheté et tu n'aurais en direct que 5 parts;

les frais ne travaillent pas;

 

[Tomas466]

Les frais "ne travaillent pas", mais on engrange davantage de parts en AV qu'en direct (à investissement égal), puisque l'assureur les vend moins cher à l'assuré, ce qui fait que les dividendes/loyers perçus par l'investisseur sont supérieurs (au moins au début et à fiscalité équivalente bien évidemment). De ce fait, dire que "les frais ne travaillent pas" a-t-il vraiment un sens ?

Peut-on dire qu'on a fait le tour de la question ?

 

[moietmoi]

Les frais "ne travaillent pas", mais on engrange davantage de parts en AV qu'en direct (à investissement égal), puisque l'assureur les vend moins cher à l'assuré, ce qui fait que les dividendes/loyers perçus par l'investisseur sont supérieurs (au moins au début et à fiscalité équivalente bien évidemment). De ce fait, dire que "les frais ne travaillent pas" a-t-il vraiment un sens ?

Peut-on dire qu'on a fait le tour de la question ?

presque.....
je parlais de diplomatie.... savoir trouver un terrain d'entente,tout en cherchant à éclairer tout le monde;

Les frais "ne travaillent pas", mais on engrange davantage de parts en AV qu'en direct (à investissement égal), puisque l'assureur les vend moins cher à l'assuré

tout dépend du montant des frais.... mais en général c'est le cas;

l'assureur les vend moins cher à l'assuré

l'assureur reste le propriétaire des parts, mais on se comprend en langage habituel; oui;

ce qui fait que les dividendes/loyers perçus par l'investisseur sont supérieurs (au moins au début et à fiscalité équivalente bien évidemment

cela dépend des frais et de la valeur relative "prix officiel" /valeur de retrait..et aussi bien sûr des frais de gestion de l'assureur, mais les quelques exemples ci dessus vont effectivement dans ce sens; merci!!!

De ce fait, dire que "les frais ne travaillent pas" a-t-il vraiment un sens ?

oui, il vaut mieux être précis et j'aime bien ta phrase:

Les frais "ne travaillent pas", mais on engrange davantage de parts en AV qu'en direct

peut être aurais je dû le formuler comme cela dès le début, avec une réserve concernant la hauteur des frais;



En fait cette notion de frais d'entrée, valeurs achats, retraits, est aussi importante pour ma problématique où j'essaye d'arbitrer entre possession en direct, en AV ou en sci(is)
en SCI is, je pense que la différence valeur achat public, valeur de retrait doit pouvoir être inscrite en charge pour diminuer le bénéfice, comme si il s'agissait de frais;
je regarde 2 montages possibles en sci(is)
l'achat par la sci des parts de sci, dans ce cas, la sci is n'a pas le droit d'amortir les scpi;
et l'achat par la sci de seulement l'usufruit temporaire et l'achat par ma famille de la nue propriété; dans ce cas la sci a le droit d'amortir le valeur de l'usufruit temporaire, ce qui creé une charge comptable favorable, et qui permet lors du retour de l'usufruit temporaire d'avoir la pleine propriété dans les mains du nue propriétaire; cela mêle la transmission et le patrimoine et le rendement net;

 

[Guitofeu]

Bref, j'aurai du m'arrêter à ce passage "il n'y a pas de frais d'entrée pour un scpi en direct";

RIP la SCPI NEO et la SCPI IROKO qui basent 100 % du marketing sur "Les premières SCPI sans droits d'entrée". Une pensée chaleureuse pour l'AMF qui se trompe depuis tant d'années.

Bonne continuation dans votre recherche !

 

[Sluwp]

C'est effectivement ce qu'on appelle un "troll" dans les milieux autorisés, en lieu et place de qualificatifs moins agréables. Bonne journée à tous

 

[moietmoi]

Bonne continuation dans votre recherche !

merci

C'est effectivement ce qu'on appelle un "troll" dans les milieux autorisés, en lieu et place de qualificatifs moins agréables. Bonne journée à tous

désolé, mais je fais par exemple la différence entre honoraires d'agence et commission sur vente lors d'une vente immobilière , une différence entre un compromis et une promesse; bien sûr pour le commun des mortels cela revient en général au même, quoique des fois.... on se mord les doigts d'avoir signé une promesse de vente plutôt qu'un compromis; ou bien on s'aperçoit que la commission vient en plus des honoraires, bon tu me diras, il n' y a que les troll qui font la différence.....
en tout cas, je remercie ceux qui ont donné des exemples précis et vécus; c'est ce que je cherchais;

 

[agra07]

En assurance vie, les scpi sont achetées à la valeur de retrait, à l'aide de fonds dont les frais d'entrée en Av ont été retirés.
Les frais d'entrée ne travaillent pas.
Tout dépend donc de la différence entre la valeur de retrait et la valeur officielle, comparée aux frais d'entrée sur le contrat d'assurance-vie

Ce n'est pas ce que j'ai en tête.
Pour moi, comme je l'ai dit plus haut, en AV le nombre de parts obtenues est calculé sur la base d'un prix d'achat réduit de l'ordre de 2 à 4% par rapport au prix en direct et non sur la base de la valeur de retrait.
En clair, avec la même somme on obtient un peu plus de parts en AV qu'en direct.
En revanche la somme qui apparait investie sur le contrat est égale au nombre de parts multiplié par la valeur de retrait ce qui est tout à fait logique car en cas de rachat c'est cette somme qui serait remboursée.
Ensuite les dividendes/loyers distribues sont calculés en fonction du nombre de parts en AV comme en direct, sauf qu'en AV certains contrats distribuent 100% des dividendes, d'autres 85% ou 90%.

 

[poam5356]

Pour moi, comme je l'ai dit plus haut, en AV le nombre de parts obtenues est calculé sur la base d'un prix d'achat réduit de l'ordre de 2 à 4% par rapport au prix en direct et non sur la base de la valeur de retrait.
En clair, avec la même somme on obtient un peu plus de parts en AV qu'en direct.
En revanche la somme qui apparait investie sur le contrat est égale au nombre de parts multiplié par la valeur de retrait ce qui est tout à fait logique car en cas de rachat c'est cette somme qui serait remboursée.

Bonsoir,
Tout à fait juste...
Cherchant autre chose, mais tombé dessus, je viens de lire la page explicative faite par un courtier, Assurancevie.com, concernant l'investissement en SCPI.
C'est point pour point ce que Agra07 détaille.

 

[moietmoi]

.........

 

[moietmoi]

Pour moi, comme je l'ai dit plus haut, en AV le nombre de parts obtenues est calculé sur la base d'un prix d'achat réduit de l'ordre de 2 à 4% par rapport au prix en direct et non sur la base de la valeur de retrait.

En tous cas, le faux exemple cité par un des interlocuteurs ici, est bien fondé sur la valeur de retrait

En assurance-vie :
(1 000 € * 1-9,01 %) (frais d'entrée Pierval) = 909,99 €
909,99 / 178,98 € (valeur de retrait pierval) = 5,08 parts
Rendement 2021 : 10.66 €/parts, je

 

[agra07]

En tous cas, le faux exemple cité par un des interlocuteurs ici, est bien fondé sur la valeur de retrait

Ce n'est qu'une façon de présenter les calculs mais le résultat est strictement le même.
Pour ma part je préfère la méthode que j'ai exposée (ce n'est pas moi qui l'ai inventée!) car, toutes choses égales par ailleurs, elle fait apparaître le rabais consenti par rapport au prix d'achat en direct lorsqu'on achète en AV.
Si je reprends l'exemple donné par @Guitofeu en p34, les parts en AV ont été achetées au prix de 1000:5,08=196,85€ soit -3,15€ par rapport au prix de 200€ en direct.
Ici le rabais sur le prix d'achat n'est que de 1,57% ce qui est peu.

 

[moietmoi]

n'est qu'une façon de présenter les calculs mais le résultat est strictement le même.

Il n'y a pas d'une manière ou d' une autre.
En comptabilité ,l'assureur inscrit comme recettes les frais d'entrée.
Ces frais ne seront jamais remboursés. Ce n'est pas une avance, ou une inscription en compte.
Ils appartiennent définitivement à l'assureur.
Le profit ou la perte que fera l'assureur avec ces frais ne te regardera jamais.
Pour ma part, sauf si il y a un argument nouveau, je ne reinterviendrais plus sur ce point précis ..... Chacun ayant pu indiquer son point de vue, et ce n'était pas l'objet essentiel de mon post..

Concernant la comparaison, effectivement il faut tenir compte de la différence du prix d'acquisition

 

[agra07]

Bonjour à tous.
J'essaye d'évaluer un montant moyen annuel de hausse d'un contrat d'assurance vie qui serait alimenté en scpi.
D'un côté plusieurs contrat d'av de plus de 8 ans,
De l'autre une somme globale de 100ke à répartir par exemple sur 5 ou 6 scpi.
Comme les conditions ne sont pas les mêmes pour chaque scpi en fonction des assureurs et des scpi, j'essaye de me faire une idée.
Les paramètres qui changent suivant les contrats: les coûts de gestion, les loyers intégralement versés ou pas, les loyers versés sur le fond euros , ou réinvestis en portion de scpi.. ...
On suppose un contrat initial de 50 ke. Ouvert il y a plus de 8 ans. On ne compte aucune revalorisation due à ce capital initial.
Je dispose de 100 ke pour l'achat de scpi diverses en considérant qu'il n'y a pas de délai de jouissance
1 an plus tard, quelle valeur nette, puis je espérer avoir pour le contrat, en partant du fait que le rendement officiel de mon panier de scpi hors assurance vie est de 5%

Avec ces hypothèses, à la fin de la première année, le contrat vaudra, à la louche,147 000€ (+ou- 1000€).
Attention: je ne suis qu'un épargnant et non expert comptable.

 

[moietmoi]

Avec ces hypothèses, à la fin de la première année, le contrat vaudra, à la louche,147 000€ (+ou- 1000€).
Attention: je ne suis qu'un épargnant et non expert comptable.

Merci,
Oui, c'est a peu près mes conclusions, avec le fait que la " puissance potentielle" de valorisation les années suivantes est un peu plus forte qu' en direct, puisque le nombre de parts sera un peu plus élevé que si j'étais en direct.
Donc en direct ,pour les premières années meilleure capacité à dégager de la trésorerie, mais fiscalité périlleuse suivant TMi
en AV , meilleure fiscalité pour le retrait de trésorerie, mais il faut attendre au moins 1 an de " capitalisation"
A mettre au regard du délai de jouissance de en moyenne 6 mois pour du direct.
Et si on part d'un date D de mise à disposition des fonds,en direct sur la première année il y aura 6 mois de délai de jouissance,et seulement 2 trimestres de rendement sur 12 mois.
Donc finalement quasi pas de Trésorerie disponible non plus à l'issue de 1 an