Calcul parts SCPI AV vs Direct

[DB10]

Bonjour,
Quelqu’un peut il m’expliquer ce que j’ai loupé dans les calculs ci-dessous ? J’essaie de retrouver la valeur de part après calculs.

Exemple avec Immorente Linxea Spirit avec versement 1000e :

Prix de la part en direct = 340e
Valeur de retrait = 90% * 340 = 306
Frais entrée = 8%
Versement net de frais = 1000e*92%=920e
Nombre de parts = 920 / 306 = 3,00653595
Valeur part = 1000 / 3,00653595 = 332,61
=> je retrouve bien la valeur de part de 332,61 tel qu’indiqué sur le site.

Exemple avec Immorente en direct avec versement 1000e

Frais de souscription : 12%
Valeur de retrait : 306
Versement net de frais = 88% * 1000 = 880
Nb de parts : 880 / 306 = 2,87581699
Valeur part : 1000 / 2,87581699 = 347 ????

Pourquoi est-ce que je ne retrouve pas la valeur de souscription de 340e??

Là je sèche.

Merci beaucoup !!!!

 

[poam5356]

Bonjour,
La valeur de retrait ne sert qu'en AV, pas en direct.
En direct, c'est 340 - frais de souscription = 299,20€

 

[moietmoi]

Bonjour,
Il n'y a pas de frais de souscription en scpi en direct.
Si tu investi 1000 euros et que la valeur de la part est de 340 euros ,
Tu auras 2,94117 parts de la scpi .
Le terme frais de souscription n'est pas adapté.
La totalité de ton argent travail.
Cependant si tu revends immédiatement les parts achetées tu en récupère moins d'argent.

 

[poam5356]

La totalité de ton argent travail.

On peut le voir comme ça!

Cependant si tu revends immédiatement les parts achetées tu en récupère moins d'argent.

On récupère 340 - 12%
Soit on part du principe que la totalité investie produit des revenus, et on déduit les frais à la revente.
Soit on comptabilise de suite un investissement scpi amputé des frais. C'est la solution que j'ai choisie.

 

[moietmoi]

On peut le voir comme ça!

Non
Ce n'est pas une vue...c 'est la réalité. le nombre de parts est calculé sans aucun frais.
e

 

[DB10]

Merci.

D’un côté en AV les frais d’entrée sont moindre mais la totalité de la somme investie ne travaille pas.
De l’autre en direct la totalité de la somme investir travaille mais les frais de sortie sont plus élevés.

Du coup, y a t-il un invariant qui permet de comparer les deux methodes pour savoir le gain de l’un par rapport à l’autre ? (Sans parler des frais d’UC)
Je pensais à la valeur de la part mais finalement ca n’est peut etre pas si simple.

 

[Dwayne72]

Non
Ce n'est pas une vue...c 'est la réalité. le nombre de parts est calculé sans aucun frais.
e

Exact, c'est la seule vision correcte.

 

[Dwayne72]

Merci.

D’un côté en AV les frais d’entrée sont moindre mais la totalité de la somme investie ne travaille pas.
De l’autre en direct la totalité de la somme investir travaille mais les frais de sortie sont plus élevés.

Du coup, y a t-il un invariant qui permet de comparer les deux methodes pour savoir le gain de l’un par rapport à l’autre ? (Sans parler des frais d’UC)
Je pensais à la valeur de la part mais finalement ca n’est peut etre pas si simple.

La durée de détention. Si vous achetez en direct, vous gagnez plus chaque année et donc plus vous conservez longtemps plus vous avez un avantage sur l'assurance vie.

 

[poam5356]

Exact, c'est la seule vision correcte.

Oui, je n'ai pas dit autre chose.
Le nombre de parts sur le prix tous frais compris, mais un capital immédiatement amputé des frais de souscription.

Du coup, y a t-il un invariant qui permet de comparer les deux methodes pour savoir le gain de l’un par rapport à l’autre ? (Sans parler des frais d’UC)
Je pensais à la valeur de la part mais finalement ca n’est peut etre pas si simple.

Il faut faire les comparaisons au cas par cas.
En AV, vous avez les frais annuels de gestion de l'AV en plus.
Il y a le délai de carence à prendre en compte.
Certaines AV ne versent qu'une partie des revenus.
Et il y a l'offre réduite en AV par rapport au marché disponible en direct.

 

[D-Jack]

La durée de détention. Si vous achetez en direct, vous gagnez plus chaque année et donc plus vous conservez longtemps plus vous avez un avantage sur l'assurance vie.

Mais ... vos revenus sont imposés des la première année (sauf si achat en nue propriété), alors qu'en AV, l'imposition est moindre, et vous pouvez même y échapper en attendant 8 ans et en restant dans l'abattement (mais vous avez des frais récurrents qui réduisent le nb de parts chaque année)

 

[poam5356]

Mais ... vos revenus sont imposés des la première année (sauf si achat en nue propriété), alors qu'en AV, l'imposition est moindre, et vous pouvez même y échapper en attendant 8 ans et en restant dans l'abattement (mais vous avez des frais récurrents qui réduisent le nb de parts chaque année)

Sans oublier l'imposition de la PV (s'il y en a une) lors de la revente en tenant compte de l'abattement à appliquer selon la durée de détention..

 

[DB10]

Pour récapituler de mon côté
Pour 1000e d’investissement :
- linxea spirit : 3,00653595 parts
- en direct : 2,94117647 parts
=> cet écart représente le gain de revenu en AV
=> est-ce correct ? Il s’agissait du principal point flou pour moi.

Je n’entre pas ici dans une comparaison complète en ignorant :
- frais d’UC
- délai de carence
- frais / valeur de sortie
- imposition

(car dans mon cas, l’imposition m’impose malheureusement l’AV)

Merci beaucoup !

 

[Dwayne72]

Mais ... vos revenus sont imposés des la première année (sauf si achat en nue propriété), alors qu'en AV, l'imposition est moindre, et vous pouvez même y échapper en attendant 8 ans et en restant dans l'abattement (mais vous avez des frais récurrents qui réduisent le nb de parts chaque année)

Le débat est sans fin. En direct vous pouvez emprunter et c'est, à mon sens, le mieux.

 

[D-Jack]

Le débat est sans fin. En direct vous pouvez emprunter et c'est, à mon sens, le mieux.

Effectivement, les SPCI en direct n'ont pour intérêt que de pouvoir avoir recours au crédit pour les financer (et de déduire les intérêts de l'emprunt pour réduire l'imposition de leurs revenus).
Est-ce le mieux ou pas ? ... cela dépend de la situation et des objectifs de chacun

 

[Sluwp]

Bonjour,
Il n'y a pas de frais de souscription en scpi en direct.
Si tu investi 1000 euros et que la valeur de la part est de 340 euros ,
Tu auras 2,94117 parts de la scpi .
Le terme frais de souscription n'est pas adapté.
La totalité de ton argent travail.
Cependant si tu revends immédiatement les parts achetées tu en récupère moins d'argent.

"Pas de frais de souscription en direct", si seulement Donc le régulateur est un grand imbécile en imposant le terme de "commission de souscription" ? Soyons sérieux.. Comme le dit Poam c'est une façon de voir les choses (plutôt fausse), le problème de cette vision c'est qu'ensuite on aboutit à des raisonnements pour le coup complètement erronés cf ce qu'a compris l'auteur :

D’un côté en AV les frais d’entrée sont moindre mais la totalité de la somme investie ne travaille pas.
De l’autre en direct la totalité de la somme investir travaille mais les frais de sortie sont plus élevés.

Cela ne représente pas du tout la réalité :
- dans les 2 cas les frais sont prélevés dès la souscription, ni la société de gestion ni le CGP n'attendent 23 ans (durée moyenne de détention des SCPI) pour toucher leurs frais . C'est indiqué noir sur blanc dans n'importe quel rapport annuel

- dans les 2 cas vous obtenez le même nombre de part à frais d'entrée identique (en pratique les frais d'entrée en AV sont un peu plus faibles, vous obtenez donc davantage de parts initialement). Sauf que en direct pour 1000€ on va faire 1000/340 (prix de souscription) ; alors qu'en AV ce sera 1000-frais d'entrée/prix de retrait (sachant que prix de retrait < prix de souscription).

- dans les 2 cas la totalité de l'argent ne travaille pas, vous investissez 1000€, la SCPI reçoit 1000-frais d'entrée, puis doit EN PLUS payer les frais de notaires / agences etc pour acquérir les immeubles. Par contre les société de gestion calculent le TDVM sur le prix de souscription, donc si c'est 4% cela veut dire 40€ reçus pour 1000€ BRUT investis en direct. Mais c'est purement arbitraire, ça ne veut pas dire que vos 1000€ "travaillent".

 

[Sluwp]

Frais de souscription : 12%
Valeur de retrait : 306
Versement net de frais = 88% * 1000 = 880
Nb de parts : 880 / 306 = 2,87581699
Valeur part : 1000 / 2,87581699 = 347 ????

Pourquoi est-ce que je ne retrouve pas la valeur de souscription de 340e??

Vous mettez le doigt sur une complexité des SCPI, c'est un peu technique.

Sur immorente le prix de retrait est de 90% du prix de souscription et non 88%. La différence de 2% représente la TVA. Si je dis pas de bêtises certaines SCPI en sont exonérées, d'autres ne le sont pas.

Dans les SCPI qui ne sont pas exonérées, certaines sociétés de gestion choisissent d'exprimer la valeur de retrait avec la TVA et d'autres sans la TVA. En pratique ça ne change les choses que de façon très marginale pour la vie de la scpi à mon avis.

 

[DB10]

Merci beaucoup Sluwp.

Pouvez-vous me confirmer que ma logique de calcul initiale était donc bonne modulo cette histoire de TVA impossible à deviner pour le commun des mortels ?

Exemple avec Immorente en direct avec versement 1000e

Frais de souscription : 12%
Valeur de retrait : 306
Versement net de frais = 90% (et non pas 88% suite à remarque Sluwp) * 1000 = 900
Nb de parts : 900 / 306 = 2,94117647
Valeur part : 1000 / 2,87581699 = 340

=> je retrouve comme par magie la valeur de souscription de 340e comme énoncé !