SCI Viagénération & SilverAvenir

Quel avenir pour ce type de SCI "viager" ?

  • La taille du marché étant limitée, ces SCI vont être limitées à la soucription

    Votes: 23 95,8%
  • Le marché est encore vaste, pas de resctrictions de soucription pour ces SCI

    Votes: 1 4,2%

  • Total de votants
    24

Nature

Contributeur régulier

lebadeil

Contributeur régulier
Hello lebadeil,
Peux-tu me dire où tu prends ces infos ?
Merci
@bonjour Nature, on les trouve sur differents sites (dernier rapport disponible only) sous ce format
pour Silver Avenir & et ViaGen
 

Pièces jointes

  • Silver Avenir Reporting Mai 2022.pdf
    579,4 KB · Affichages: 8
  • Reporting mensuel-SCI ViaGénérations Avr 2022.pdf
    369,6 KB · Affichages: 4

Sluwp

Contributeur régulier
Oui si le marché a une taille limitée, que cette taille est proche ou même dépassée et que la collecte continue, la perfo future est sérieusement compromise.
La réelle question que je me pose : si SilverAvenir suspend la collecte à 700M par exemple, en casant progressivement les liquidités pour arriver infine à moins de 5%, ensuite normalement ce serait une sorte de "tapis roulant" qui se mettrait en place, certe avec une valo des biens initiale toujours au dessus du prix d'achat, mais cette fois pas au détriment de la perfo future, grâce à l'effet "tapis roulant" : le rendement serait en quelquesorte simplement "anticipé".
C'est sûr que c'est un marché de niche. Est-ce que la limite est atteinte je ne sais pas. En tout cas l'excès de liquidités est actuellement surtout lié à une très forte collecte, plutôt qu'à une insuffisance de l'offre.

Ils n'iront pas à 5% de liquidités car l'objectif est de 30%. Un niveau supérieur aux autres SCI immo mais qui me semble adapté compte tenu de la moindre liquidité du viager.

Oui cette méthode de valorisation n'est en quelque sorte qu'une avance du rendement escompté total. Il y a plusieurs inconvénients à cela :
- performance initiale très élevée -> forte collecte -> éventuelle tension sur les prix des biens (baisse du rendement des nouveaux biens) + augmentation des liquidités si collecte supérieure aux investissements. Les liquidités ont forcément un impact négatif sur la perf du fonds car ne rapportent rien, pire, elles coutent de l'argent.
- si toute l'avance est donnée au départ, toute l'avance devra être reprise en cas de mise à jour défavorable des tables de mortalité.
- espérance de rendement différente entre l'investisseur qui acquiert des parts à la création de la SCI (= beaucoup d'acquisitions) vs plus tard.
 

zian

Contributeur
si toute l'avance est donnée au départ, toute l'avance devra être reprise en cas de mise à jour défavorable des tables de mortalité.
Ca peut aussi pencher dans l'autre sens : mise à jour favorable des tables de mortalité, auquel cas l'avance sera bonifiée ensuite. Je précise qu'il s'agit de statistiques, rien de morbide là dedans, c'est un autre avantage du viager mutualisé VS viager direct.
Sinon on va bientôt savoir (sous 1 à 2 ans) si Viagénération reste flat (voire baisse légèrement), ou reprend son 6% annuel.
Au pire si le rendement se tarit, l'avantage est qu'on peut facilement arbitrer, c'est liquide, il y a juste la barrière de 2% qu'il faut au moins avoir franchie.
 

Sluwp

Contributeur régulier
Bonjour @Sluwp , sais tu ou on peut retrouver les anciens reporting de ViaGen et Silver Avenir pour tracer l'evolution des poches immo /liquidites stp ? J'en ai que quelques uns.

Désolé @zian si j'ai fait une erreur dans les données, on va essayer de corriger cela .Cette courbe serait interessante :)
Je ne sais pas. J'en ai juste 1 ou 2. Après c'est le passé, peu importe :)

SPFihjN.png


Ca peut aussi pencher dans l'autre sens : mise à jour favorable des tables de mortalité, auquel cas l'avance sera bonifiée ensuite. Je précise qu'il s'agit de statistiques, rien de morbide là dedans, c'est un autre avantage du viager mutualisé VS viager direct.
Oui tout à fait, mais je n'y crois pas trop. Cela voudrait dire qu'on pense que l'espérance de vie a diminué par rapport aux prévisions de 2005. De toute façon même avec des tables à jour je pense que ces personnes vivront plus longtemps qu'une moyenne faite sur la population générale. En effet on parle de biens à 1,5M€, donc c'est une population plutôt fortunée.
 
Dernière modification:

zian

Contributeur
Je ne sais pas. J'en ai juste 1 ou 2. Après c'est le passé, peu importe :)

SPFihjN.png
J'ai peur de comprendre : la collecte réelle investie en viager (hors liquidité restantes) est de ~200M pour une valo estimée de ~550M ? Si c'est cela, heureusement qu'il y a une grosse poche de liquidité, sinon celui qui investi maintenant prendrait un risque majeur, ce serait comme arriver après un effet levier.
 

Sluwp

Contributeur régulier
@lebadeil : il me semble que le graph posté est exactement ce que vous vouliez ?

@zian : pour être sûr qu'il n'y ait pas de confusion, ~550 c'est la valeur de tout l'actif net, immo indirect et liquidités comprises.
 

lebadeil

Contributeur régulier
@lebadeil : il me semble que le graph posté est exactement ce que vous vouliez ?

@zian : pour être sûr qu'il n'y ait pas de confusion, ~550 c'est la valeur de tout l'actif net, immo indirect et liquidités comprises.
oui merci , on s'en rapproche en effet. Juste des points à clarifier de mon côté, lié au manque de familiarité avec ces elements. Est ce que Actif Net et Encours sont identiques ? est ce que les biens actes sont revalorises en fonction de l'avancement dans le temps et l'âge du vendeur ? Enfin pour Silver Avenir , il y a une poche d'immobilier indirecte à 11% qu'on pourrait rajouter.
ou peut on trouver cette courbe ? dans quel document de reporting ?
est ce également disponible pour ViaGen ? merci
 
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