Oui si le marché a une taille limitée, que cette taille est proche ou même dépassée et que la collecte continue, la perfo future est sérieusement compromise.
La réelle question que je me pose : si SilverAvenir suspend la collecte à 700M par exemple, en casant progressivement les liquidités pour arriver infine à moins de 5%, ensuite normalement ce serait une sorte de "tapis roulant" qui se mettrait en place, certe avec une valo des biens initiale toujours au dessus du prix d'achat, mais cette fois pas au détriment de la perfo future, grâce à l'effet "tapis roulant" : le rendement serait en quelquesorte simplement "anticipé".
C'est sûr que c'est un marché de niche. Est-ce que la limite est atteinte je ne sais pas. En tout cas l'excès de liquidités est actuellement surtout lié à une très forte collecte, plutôt qu'à une insuffisance de l'offre.
Ils n'iront pas à 5% de liquidités car l'objectif est de 30%. Un niveau supérieur aux autres SCI immo mais qui me semble adapté compte tenu de la moindre liquidité du viager.
Oui cette méthode de valorisation n'est en quelque sorte qu'une avance du rendement escompté total. Il y a plusieurs inconvénients à cela :
- performance initiale très élevée -> forte collecte -> éventuelle tension sur les prix des biens (baisse du rendement des nouveaux biens) + augmentation des liquidités si collecte supérieure aux investissements. Les liquidités ont forcément un impact négatif sur la perf du fonds car ne rapportent rien, pire, elles coutent de l'argent.
- si toute l'avance est donnée au départ, toute l'avance devra être reprise en cas de mise à jour défavorable des tables de mortalité.
- espérance de rendement différente entre l'investisseur qui acquiert des parts à la création de la SCI (= beaucoup d'acquisitions) vs plus tard.