Rembourser ou non un credit immobilier ...

[Turbo-057]

Ben j'ai vécu celle de 2001 et celle de 2008 dans le monde de la finance ...
Et crois moi l'impact de la dernière en date n'a rien a voir avec celle de 2001 ...

 

[xaxa]

Bonjour

"Perso j suis sur un truc du style au niveau des calculs ...
78 k€ placé sur 10 ans a 2% => 95000

Loyer placé sur 10 ans a 2% en progressif
750*12 placé a 2% => 99450"

Un truc que je ne pige pas.

Dans le cas 1, vous calculez ce que vous rapporte le placement de ces 78k tout seul. Dans le second, ce que rapporterait le placement des flux obtenus par la disparition des crédits.

J'avais compris que si vous remboursiez de suite, c'était 700 euros de liquidité par mois à placer, mais vous prenez 750 ... en tenant compte de l'augmentation des loyers.

Il me semble que, pour comparer les deux solutions, il conviendrait de prendre en compte cette augmentation dans le cas 1 aussi ...
Ou de ne pas en tenir compte dans les deux cas.

Mais là vous comparez une situation "loyer bloqué" à une situation "loyer progressif".

 

[xaxa]

"bizarre celui qui vous a conseillé d'aller massivement sur de l'immo alors que vous etes fortement imposés (40 vous dites, mais vous vouliez dire 41 j'imagine, donc 53.3% sur les benefices fonciers)."

Tout est relatif. Si vous avez le choix entre un placement qui vous rapporte 5% nets d'impots, et un placement qui vous en rapporte 8% brut / moins de 4 nets, a priori, on se dit "je choisis celui à 5% nets d'impôts".

Maintenant, le premier placement vous rapporte 5% sur le capital que vous pouvez mettre sur la table, tandis que le second vous rapporte 3% sur ce même capital x10 ...... la donne n'est plus tout à fait la même.

 

[ZRR_pigeon]

par x10 vous parlez de l'effet de levier qui fait qu'on touche des loyers sur un bien qu'on ne possede pas encore ?
mais dans son cas il n'a quasiment pas de credit en corus donc on peut reellement comparer placement financier contre placement locatif.

 

[xaxa]

"mais dans son cas il n'a quasiment pas de credit en corus donc on peut reellement comparer placement financier contre placement locatif. "

il n'a presque plus ... maintenant. Mais quand il est allé vers l'immo, était-ce le cas ?

Par ailleurs, même sur un bien détenu actuellement intégralement. Il faut comparer le rendement direct du bien, avec le rendement qu'on peut tirer du capital résultant de sa vente, capital qui peut être inférieur à la valeur directe du bien, et le rendement qu'on peut obtenir par levier sur ce capital obtenu.

La solution optimale n'est jamais aussi simple que le traditionnel "votre appart de 100k vous rapporte 3% nets d'impôts, alors que ces 100k placés sur des titres financiers vous rapporteraient 5% nets d'impôts". Chaque situation s'étudie.

Si j'avais suivi la voie habituelle (pas trop d'immo, d'abord la RP, un bien acquis rapporte moins et est plus fiscalisé qu'un placement moyen du même montant) comme on me le conseillait, je n'en serai pas où j'en suis.

 

[yannou79]

J'imagine que vous n'êtes pas au micro-foncier avec 8 apparts, puisqu'il n'y a que peu à récupérer du coté de l'assurance et que vous êtes dans la plus haute tranche d'imposition, personnellement, je ne vois pas l'intérêt de rembourser votre prêt à 3,25 %. Un placement à 2,19 % net d'impôt est pour moi préférable surtout si vous n'êtes pas exonéré d'IRA.

 

[GoodbyLenine]

Je suis d'accord avec Yannou.

Le pret à 3.25% vous coute en fait seulement 3.25 * (100% - 53.3%) = 1.51% net (en retirant l'économie que les intérets génèrent sur l'IR des revenus fonciers).

Mieux vaut placer à 2.19% net sécurisé, que rembourser à 1.51% net en payant en plus des IRA.
En plus, en plaçant, vous garder bien plus de flexibilité (vous pourrez décider d'investir vos fonds ailleurs quand vous voulez).

 

[ZRR_pigeon]

ce calcul ne porte que sur le CRD (comparant pret et placement).
il faut considerer le capital amorti dans l'appart, qui aujourd'hui subit la rentabilite de l'appart (sans diversification du coup).
alors que sinon cela pourrait etre placer ailleurs.

c'est probablement un bon moment pour vendre l'appart, choper la plus value en attendant que ca degringole.

 

[GoodbyLenine]

ZRR, votre point me semble hors sujet (la question de Turbo était "Est ce plus interessant de rembourser un pret ou non."), et on n'a guère d'information sur la nature de l'apart, sa valeur actuelle, sa situation, son revenu locatif, etc.

 

[Turbo-057]

J'ai deja expliqué la nature des appartements en question. Quand au crédit c'est le dernier crédit que j'ai en cours.
Pour l'heure en valeur des appartement je n'ai aucun tracas ca vaut largement plus que leur "construction" en valeur de revente. (EN moyenne suis a plus de 200% en valeur de marché au m2 sur la zone)
Mais l'optique est de revendre l'entièreté je pense quand ils auront 15/16 ans afin d'éviter la PV et d'etre ensuite débarassé de tout impots francais. (Voire peut etre attendre 18 ans pour faire un peu de cahs mais ca on verra)

Je fais du CRD effectivement car vu ma situation cela me parait le plus "simple" sans commencer a rentrer dans des complications énomres de calculs d'impots et cie ...
Je suis pas en microfoncier masi de toute manière vu le peu d'interets restant a déduire ca ou rien c'est kif kif ...

PS Pour tous les détails lire la discussion depuis le début ...

La j'ai contacté le directeur d'agence pour lui expliquer que je comptais solder le pret.
Et bien apres discussion, je ne devrais pas avoir l'entièreté des frais de cloture à payer (Geste commercial de 50%) ... ils font un geste commercial sur cela sous réserve que je place un peu d'argent chez eux ... Du coup j'avoue qu' au final ca a grandement fait pencher la balance sur l'option remboursement.

 

[yannou79]

il y a dans les cartons d'énormes réformes sur la fiscalité des PV Immo. Notamment, la possibilité de devoir payer les cotisations socials sans abattement (dès le premier euro), et de rallonger l'exonération (sur les 19% donc) de 10% par ans à 5% par ans (soit 25 ans pour être totalement exonéré des 19% de PV). Ce ne sont que des projets, mais à votre place, je ne me baserai pas sur une hypothétique fiscalité dans quelques années pour prendre votre décision.

 

[GoodbyLenine]

J'ai du mal à comprendre pourquoi vous êtes venu poser une question sur ce forum .... pour décider ensuite de faire le choix le moins avantageux, si j'ai bien compris tous les paramètres. Enfin c'ets votre argent après tout.

Vous écrivez "le peu d'interets restant a déduire ca ou rien c'est kif kif ... ". Or sur 76 k€, la différence entre les 2.19% net de PEL, et les 1.51% net des intérêts du pret, ça représente quand même 0.61%, ou 464€ par an (au moins la première année, ensite ça va diminuer un peu chaque année).

Vous préférez perdre ces 464€ par an, payer une partie des IRA, placer de l'argent chez votre banquier (pour lui faire plaisir, pas parce que c'est un bon placement), et diminuer votre flexibilité !

Soit il y a des motivations de votre part qui m'échappent, soit je préfèrerais que mon argent ne passe JAMAIS entre vos mains dans une salle de marché

 

[ZRR_pigeon]

il y a dans les cartons d'énormes réformes sur la fiscalité des PV Immo. Notamment, la possibilité de devoir payer les cotisations socials sans abattement (dès le premier euro), et de rallonger l'exonération (sur les 19% donc) de 10% par ans à 5% par ans (soit 25 ans pour être totalement exonéré des 19% de PV). Ce ne sont que des projets, mais à votre place, je ne me baserai pas sur une hypothétique fiscalité dans quelques années pour prendre votre décision.

il y aussi dans les cartons un "credit social". c'est a dire qu'autour des taux du marché, il y aura des emprunteurs modestes qui emprunteraient en dessous de ces taux la. Cela genererait un "malus" pour la banque (dans le sens ou elle perd de l'argent). En echange, les emprunteurs aisés emprunteraient eux au dessus (bien au dessus car leur nombre est plus restreint que les emprunteurs modestes) afin de generer un "bonus" compensant le malus. Si le bonus est superieur aux malus (sur l'année), alors une pénalité vient s'appliquer (superieure a cet excédent) ain d'encourager les banques a financer les modestes. Le point d'equilibre de ce systeme (ni bonus ni malus) est le point de reglage ne degageant pas consensus. Certains poussant pour 2000 euros par mois, d'autres 3000 euros.

ainsi tous les emprunteurs seraient sur un pied d'egalité et on ne dirait plus "on en prete qu'aux riches". Bien sur ce systeme n'est pas une solution pérenne (et meme destructrice a terme pour notre economie) mais le but est juste de gagner les presidentielles de 2012 ou 2017 suivant le moment choisi pour "lancer ce pavé dans la mare".....

mais chuuuuttttt !!!

 

[xaxa]

il y a dans les cartons d'énormes réformes sur la fiscalité des PV Immo. Notamment, la possibilité de devoir payer les cotisations socials sans abattement (dès le premier euro), et de rallonger l'exonération (sur les 19% donc) de 10% par ans à 5% par ans (soit 25 ans pour être totalement exonéré des 19% de PV). Ce ne sont que des projets, mais à votre place, je ne me baserai pas sur une hypothétique fiscalité dans quelques années pour prendre votre décision.

Hum ... Ca fait 4 fois, déjà, que les PS pris au premier euro de PV + hors considération de l'abattement sont retoquées par le parlement.

Quand aux 25 ans, ce ne serait que revenir quelques années en arrière, lorsqu'il fallait 22 ans pour être exonéré d'imposition sur les plus-values (l'article 150VC donnant un abattement de 10% par année de détention au delà de 5 ans est en vigueur depuis le 31 décembre 2003 seulement)

"je ne me baserai pas sur une hypothétique fiscalité dans quelques années pour prendre votre décision. "

C'est un peu ce que l'on fait tous les jours, en prenant des décisions "sur la base d'une fiscalité similaire" à terme : lorsqu'on ouvre une AV, lorsqu'on estime un rendement d'investissement en incluant des paramètres fiscaux qui sont, somme toute, hypothétique (suppositions sur l'évolution ou la non évolution fiscale).

Il me semble même que c'est une part fort importante de votre nouveau métier, que de raisonner en fonction d'hypothèses fiscales raisonnables.

 

[Turbo-057]

Au début j'hésitais un peu sur la justesse de mes calculs mais apres avoir lu les réponses re-réfléchi pas mal de temps je me suis décidé.
Pour les futures réformes fiscales impossible a prévoir donc on verra bien ce que l'avenir nous réserve si ca reste encore une dizaine d'année ainsi ca me suffira.

Au final de toute manière je peux placer qu'un maximum de 61200 euros sur le PEL a 2.19% pour le reste je ne peux le placer que sur du livret style fiscalisé donc a rendement plus que mediocre de l'ordre de 1%
En remboursant au final j'ai un PEL "vide" a remplir sur lequel je peux engranger loyer et economie et qui sera rempli au final tranquillement par les loyers.
Car a force ben oui entre les LDD LA Livret de complément Plein ... ben y a que tres peu de placement liquide correct sans risque (j'ai meme deja rempli les LA de mes enfants alors qu'ils avaient a peine 2 jours).
Les IRA seront bien de 50% au final le directeur me l a confirmé ce matin (donc ca fait tjrs 1500 euros de gagné)

Et comme je compte au final quitter ce beau pays dans quelques années je préfères etre plutot libre au niveau liquidité.
Sans compter la tranquilité de se dire plus aucune dette en cours ...

PS : @Lenine je gère plutot mal mais j'avoue que ma mauvaise gestion me place dans une position très correcte à mon age par rapport à d'autres ...

 

[yannou79]

Il me semble même que c'est une part fort importante de votre nouveau métier, que de raisonner en fonction d'hypothèses fiscales raisonnables.

Justement, je trouve fort probable la dégradation de l'imposition des PV sur l'immobilier locatif, en comptant l'existence probable d'une bulle immo, il me semblerait plus opportun de vendre maintenant que de reculer pour "profiter d'une fiscalité plus avantageuse", s'il s'agit la de la principale motivation pour la détention des biens.
Mais certainement avez-vous un avis différent?

De plus, en l'absence de déficit foncier, je solderais (si c'est possible, peut être pas dans ce cas à cause du caractère indivisible des logements), une partie de mon immobilier pour rentrer sous la barre des 15 000 € permettant l'éligibilité au micro-foncier.

 

[xaxa]

"Justement, je trouve fort probable la dégradation de l'imposition des PV sur l'immobilier locatif"

Dans ce cas, argumentez le ainsi, en insistant sur le risque d'un alourdissement de la fiscalité (hypothèse fiscale guidant votre conseil). Mais ne dites pas qu'il faut choisir en fonction d'éléments purement objectifs, sans hypothèse sur la fiscalité future alors que votre conseil repose essentiellement sur cette fiscalité future.

 

[Turbo-057]

Pour ma part les appartements seront tous intégralement payés par leur loyers.
De ce coté la de toute manière la "rentabilité" de l'auto financement est deja importante.
Sauf que lors de l'estimation hormis le prix des matériaux je n'ai quasi rien en main d'oeuvre donc lors de l'estimation et sur le cout final ben je fais clairement une PV importante puisque dès la mise en place des locataires ou plutot a la fin de la construction j'etais deja en PV sur le prix de l'appartement étant donné qu'au final j'etais a peu pres a 700 euros du m2 en ayant fait quasi tout sans aucune société. Et en ayant une qualité supérieur de finition et de matériaux ...
Si lors de l'estimation je pouvais rajouté ma m.o. perso je serai au dessus mais je ne crois pas que cela soit possible ...

Et à peine "loué" le prix au m2 réel de la région était au moment la aux environs de 1000/1100 euros.
Et maintenant on tourne aux environs de 1800/2000 euros le m2
Donc si tant qua faire je peux être exonéré des PV ce sera tant mieux.
Pour l'heure rien n'indique quoique ce soit en ce sens ...

Quand a la vente perso je ne vise meme pas de garder par la suite un micro foncier comme deja expliqué mon objectif a terme est de tout vendre afin de ne plus devoir un seul euro d'impots en France.
Les logements sont des lots totalement divisibles simplement je prefere l'entièreté de la gestion de la copro pour pas etre ennuyé avec d'enventuel autres co-pro ... au moins la j'ai juste besoin de me mettre en accord avec moi meme lors des décisions et ca ca n'a pas de prix... ayant pu assiter a des reunions de co-pro ... meme pas en reve ...

Placer proprement l'argent a l'etranger et déménager hors de France ensuite.
Puis qq investissements immobilier par exemple en Belgique (ou les revenus loc sont pas imposables) et quelques placements financiers propres pour généré une bonne rente par la suite et me permettre aux environs de 45/50 ans de pouvoir me reposer tranquillement ...

 

[ZRR_pigeon]

vous avouerez que c'est rare d'avoir un trader/bricoleur genial...

bizarre que vous ayez investi en france et non en belgique...

 

[Turbo-057]

J'ai surtout eu la motivation de ne jamais vouloir travailler en France ... faut dire qu en sortant d'ecole quand on vous propose l'équivalent en CHF de près de 20 000 FrF annuel comparativement aux salaires francais de l'époque on hesite pas trop ... on apprend l'allemand et on fonce .. Welcome to Zurich ... apres 2 ans petit saut sur Oslo via l'intermediaire de mon ancien chef (un nordique d'origine qui est reparti bossé en norvege) qui m'a appelé apres quelques mois pour me "débaucher" avec une proposition alléchante ... bref hop direction norvege .... mais bon l'hiver c'est morose la bas ... l'ete a beau etre superbe faut s y faire ... donc apres quelques temps retour vers une région financière qu'etais le luxembourg ...
Niveau bricolage et pour tout en general j'ai pour optique jamais mieux servi que par soit meme ... donc quand on peut et qu'on veut on y arrive ... c'est certes clairement plus long mais au moins en cas de soucis on peut s'en prendre qu'a soit meme ...

Le choix de la France s'est plus ou moins imposé en raison de la super occaz immobilière de l'époque sur laquelle j'ai bien rebondit.
J'ai bossé dans une salle des marché mais non sur l'optique trading ... J'etais sur du forex à l'époque mais bon les desk d'a coté etant les desks traders disons que j'ai bénéficié d'excellent conseil au bon moment ...

Si cela avait été situé coté Belge je n'aurais pas hésité mais comme à l'époque je cherchais plutot a construire coté Francais que Belge ... ben ouais j'ai quand meme un vice et non des moindres j'ai un gros faible pour les sportives allemandes de grosses cylindrées et la dessus vaut mieux une immat Fr ou Lux que Belge ... (5k€ d'immat et pres de 3k€ annuel de circulation ... ca fait réfléchir ...)

Enfin bref au final les papiers sont en cours pour le rachat ...
Comme ca après on passera au plan mettre de coté pour les vieux jours ...