Refus promesse d'embauche pour prêt immo... Help !

M

Membre33312

Allez, après un premier post taquin, essayons d'être constructif.

Vous recherchez des conseils, voilà ce que vous devriez faire:
1 ) si vous avez signé une promesse d'achat, vérifiez si vous pouvez encore bénéficier des conditions suspensives. Si oui, ne dépassez pas ce délai sans avoir la garantie d'un financement
2 ) allez voir une autre banque très rapidement et présentez lui votre situation réelle, et tous vos arguments pour voir s'il y a une chance que votre situation réelle vous donne accès au prêt

Si vous avez dépassé le cap des conditions suspensives et que votre situation réelle ne vous permet pas d'accéder au prêt... Il faudrait envisager de demander au vendeur d'annuler la transaction. Sinon, débrouillez vous pour obtenir un boulot payé au SMIC auprès de votre cabinet (mais les banques demandent souvent d'avoir terminé la période d'essai)
L'usage de faux pourrait faire mal, en particulier pour une société naissante.

Enfin, concernant votre investissement, faire +140% sur le prix d'achat est très, très optimiste, mais ça arrive. Reste à savoir combien vous aller dépenser en travaux. Comme conseillé précédemment, augmenter significativement votre apport personnel pourrait rassurer les banques.
Une piste serait justement d'aller voir les banque et de leur présenter cet achat non comme une RP, mais comme un investissement achat/revente.

Amusez-vous bien !
 

Cresus93

Contributeur régulier
tout ça est très hasardeux et on peut comprendre la banque... mieux vaudrait renoncer, chercher simplement une location et relancer un projet dans un an ou deux une fois la situation stabilisée.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Sachez tout de même que c'est vous qui demandez un prêt, la banque n'est pas tenu d'y répondre si elle considère que votre dossier n'est pas suffisamment costaud.

Et en demandant un vrai justificatif d'emploi elle ne fait que son travail sachant que dans le cas contraire, en cas de défaillances ultérieures, dans des situations similaires, l'on a vu des emprunteurs (reconnaissants) attaquer la banque pour défaut de conseil et soutien abusif !!!

Cdt
 
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vivien

Contributeur régulier
Bonjour,

Je vais également proposer d'apporter une caution qui sera valide sur une période d'environ 6 mois
Il est peu probable que la banque accepte une caution sur une période de 6 mois pour un crédit d'une durée de 15 ou 20 ans ou plus. Généralement il y a une égalité entre la durée de la caution et celle du crédit.

Dans votre exposé vous n'abordez pas les aspects financiers de votre dossier. Vous évoquez seulement la difficulté liée à votre statut professionnel. Pour accorder un crédit une banque prend en compte :
1- les revenus et leur pérennité
2- la qualité du gage.

1- Pour un crédit de 370.000 Euros sur 20 ans au taux de 1.50 % les remboursements seront de 1.750,00 Euros. Si l'on retient le pourcentage d'endettement de 30% il vous faut des revenus mensuels de 5.100,00 Euros. De ce montant il faut déduire le salaire de votre épouse + une quotité des revenus locatifs. Vous avez au niveau des revenus deux incertitudes : vos revenus professionnels et les loyers. Pour ces derniers les banques ne retiennent qu'un pourcentage du montant annuel, pour tenir des "vacances " de ce type de logement

Sachant que le bureau d'étude est créé depuis un an et que vous n'êtes pas de cette région, vous allez devoir vous créer une clientèle et sauf exception cela ne se fait pas en 6 mois.

2- Vous ne ventilez pas le montant du crédit entre acquisition et travaux ? Et pourtant il doit y avoir des travaux importants pour que la valeur du bien passe de 420 KE (environ) à 1 Million ?

Je rejoins l'ensemble des opinions qui ont été émises, sur la difficulté de réaliser en l'état votre opération.

Par ailleurs demander à ses futurs associés de faire des "faux" n'est pas la meilleure idée pour développer à long terme des relations harmonieuses.

Enfin quand vous signez une offre de crédit, vous certifiez les renseignements comme sincères et véritables et vous vous engagez à à informer la banque de tout changement des éléments du dossier. Ne pas le faire c'est prendre le risque d'avoir une situation compliquée à gérer et cela est très chronophage.

Cordialement
 

Aristide

Top contributeur
Il est peu probable que la banque accepte une caution sur une période de 6 mois pour un crédit d'une durée de 15 ou 20 ans ou plus. Généralement il y a une égalité entre la durée de la caution et celle du crédit.
Le plus souvent c'est même la durée du prêt majorée de deux ans.

Enfin quand vous signez une offre de crédit, vous certifiez les renseignements comme sincères et véritables et vous vous engagez à à informer la banque de tout changement des éléments du dossier.

Je confirme: Loi 89-1010 du 31/12/1989 dite "loi Néiertz" sur le surendettement.

Cdt
 

hargneux

Top contributeur
Croyez-moi que si les relations avec les banques étaient plus saines et moins cadenassées, je ne m'embêterais pas avec ce type de démarche hasardeuse. Mais le problème est qu'aujourd'hui, si on n'en a pas plein les poches et qu'on ne rentre pas dans les cases, très peu de banques vous donnent votre chance.
En savoir plus sur https://www.moneyvox.fr/forums/fil/refus-promesse-dembauche-pour-pret-immo-help.29025/

Ben voyons, c'est vous qui triché mais c'est de la faute des autres !!

Alors, si la banque s'en aperçoit c'est déchéance du terme, hypothèque judiciaire, plainte pour escroquerie et demande de vente forcée. Il vous faudra convaincre le juge que c'est de la faute de la banque que vous avez fait des faux pour l'éviter. Le prix de la mise en vente de la vente forcée, c'est le montant du capital restant du sur leprêt, pas la valeur du bien. Bon courage
 

Manu215

Contributeur régulier
Pour un crédit de 370.000 Euros sur 20 ans au taux de 1.50 % les remboursements seront de 1.750,00 Euros. Si l'on retient le pourcentage d'endettement de 30% il vous faut des revenus mensuels de 5.100,00 Euros.

Après un rapide calcul, je trouve une mensualité plus élevée : 1785 € hors assurance.

L'assurance est à prendre en compte car dans ce contexte, elle ne sera pas basse... En supposant qu'elle soit de 0,5%, ça fait monter la mensualité à 1940 €.
Pure supposition bien entendu, et en considérant que l'assurance soit fixe pendant toute la durée d'amortissement. Il est possible de payer un peu moins en prenant une assurance sur le capital restant dû.

Ce qui nous fait un revenu annuel nécessaire pour le couple de 70000 € (grosso modo) si on prend en compte un taux d'endettement à 33%.
Or il me semble qu'actuellement, le revenu annuel est de 48000 €....:confused:
 
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Cresus93

Contributeur régulier
Après un rapide calcul, je trouve une mensualité plus élevée : 1785 € hors assurance.

L'assurance est à prendre en compte car dans ce contexte, elle ne sera pas basse... En supposant qu'elle soit de 0,5%, ça fait monter la mensualité à 1940 €.
Pure supposition bien entendu, et en considérant que l'assurance soit fixe pendant toute la durée d'amortissement. Il est possible de payer un peu moins en prenant une assurance sur le capital restant dû.

Ce qui nous fait un revenu annuel nécessaire pour le couple de 70000 € (grosso modo) si on prend en compte un taux d'endettement à 33%.
Or il me semble qu'actuellement, le revenu annuel est de 48000 €....:confused:

Il est aussi question dans le projet d'un local à donner en location, le revenu correspondant sera pris en compte par la banque, mais partiellement.
Donc effectivement le compte n'y est pas.
trop d'hypothétique dans ce dossier.
 

Aristide

Top contributeur
Il est possible de payer un peu moins en prenant une assurance sur le capital restant dû.

???

Lorsque la prime est assise sur le capital restant dû elle va en régressant du fait de cette base de calcul mais le taux de prime, en tant que tel, est plus élevé; pour fixer les idées, grosso modo, à une prime de 0,40% su captal initial correspond une prime de 0,60% sur capital restant dû.

Et, en raisonnant sur le total des primes payées (= coût du crédit simple) le montant est voisin dans les deux cas de figue.

Et, dans le cas de primes assises sur le capital restant dû, du fait que lesdites primes soient plus élevées au début et aillent ensuite en régressant le TEG/TAEG est impacté à la hausse.

Ce qui pourrait aller dans le sens d'une réduction des primes d'assurances serait plutôt une assurance déléguée où les taux de primes varient avec l'âge des assurés et dont l'assiette - pour une année donnée - est le capital restant dû.........en début de chaque année considérée.

Cdt
 

Manu215

Contributeur régulier
Aristide a dit:
???

Lorsque la prime est assise sur le capital restant dû elle va en régressant du fait de cette base de calcul mais le taux de prime, en tant que tel, est plus élevé; pour fixer les idées, grosso modo, à une prime de 0,40% su captal initial correspond une prime de 0,60% sur capital restant dû.

Ah, je ne savais pas, merci de cette précision importante!

Il est aussi question dans le projet d'un local à donner en location, le revenu correspondant sera pris en compte par la banque, mais partiellement.
Donc effectivement le compte n'y est pas.
trop d'hypothétique dans ce dossier.

En effet, c'est un peu difficile pour la banque de valider le prêt sans preuve certaine que le couple va gagner 22000 € de plus par an (soit une augmentation des revenus de 1800 € / mois), et que cela reste pérenne...
 
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