questions sur le travail de l'expert comptable en LMNP

[Anonyme]

Oui, bien sur, il a été établi par le notaire une convention d'indivision.
Je recommande l'indivision avec une convention, c'tes un truc hypersouple qui fonctionne bien sans frais.

 

[nathalie31320]

Bonjour,
je suis en train d'étudier la question de l'amortissement, et j'ai un petit doute concernant les frais de notaire lorsqu'on les rajoute à la base amortissable.
Je suppose que le terrain représente 15% du prix d'achat.

Dans le calcul de l'amortissement, est-ce que la valeur du terrain à prendre en compte est de 15 / 100 x (prix d'achat), ou bien 15/100 x (prix d'achat + frais d'acquisition) ?
Merci !

 

[moietmoi]

Bonjour,
Lorsque l entrepreneur choisi l'amortissement des frais d'acquisition, il en perd effectivement le pro rata du terrain.
On ajoute les frais d'acquisition au prix total du bien et on applique le coef.
Il est à noter que ce choix, charges ou amortissement, s'imposera à tout futur achat en fonction du premier choix fait.
Le choix amortissement est fait entre autre par ceux qui peuvent devenir Lmp prochainement, car les déficits sont perdus

 

[nathalie31320]

Merci pour votre réponse qui confirme ce que je pensais.
En amortissant les frais de notaire, on perd un certain pourcentage correspondant au terrain, mais en fin de compte on amorti une somme plus importante que si on passe les frais de notaire en charges.

Est-ce je peux vous demander au passage ce que vous pensez de ma grille d'amortissement ? Je me suis inspirée de ce qu'ai trouvé un peu partout, en farfouillant dans les forums, dans des vidéo ou sur des sites.

	%	durée
gros oeuvre	43	60
toiture	8	25
façade/étancheîté	7	25
équipements IGT (eau chaude, électricité, ascenseurs, plomberie)	8	20
aménagement (cloisons, carrelage)	19	20
terrain	15

 

[Anonyme]

En amortissant les frais de notaire, on perd un certain pourcentage correspondant au terrain, mais en fin de compte on amorti une somme plus importante que si on passe les frais de notaire en charges.

Oui.
Si on est LMP on peut déduire de ses autres revenus donc la déduction en charge est intéressante.
Si on est LMnP on risque de perdre ces déficits donc en général l'amortissement est plus intéressant même si on en perd 15% en route.

Maintenant avec les modifications récentes de nos brillants élus il faut se poser la questoin de la pertinence quand on est ou va devenir LMP parce que au bout de la route il y a désormais les charges sociales sur les plus-values court-terme, et en amortissant un actif plus gros on les augmente.

 

[moietmoi]

mais en fin de compte on amorti une somme plus importante que si on passe les frais de notaire en charges.

en passant en charges, on a sans doute un déficit reportable, c''est dans bien des cas préférable;

Si on est LMnP on risque de perdre ces déficits donc en général l'amortissement est plus intéressant même si on en perd 15% en route.

Tout dépend de la rentabilité du bien; normalement on doit pouvoir "manger" ces déficits rapidement; le plus gros risque est à mon avis le fait de passer lmp dans les 2 à 6 ans, dans ce cas, on perd les déficits résiduels

 

[Anonyme]

OUi,
heureusement que tu es la pour corriger, en fait le déficit reportable, son petit risque c’est de ne pas le consommer en 10 ans, et son gros risque c’est de passer LMP parce que le déficit LMnP n’est plu utilisable et il ets perdu.

 

[moietmoi]

Concernant ton tableau, tu ne prends aucun risque à mon avis. Juste le 15%pour le terrain. Personnellement je suis plus timorésur le terrain 25 ou 30% et un peu plus rapide sur le gros œuvre. Mais à partir du moment où c'est défendable..et cela dépend du type de construction

 

[nathalie31320]

Si un bien n'est pas très rentable ( car acheté un peu cher), on risque de se retrouver chaque année avec de l'amortissement non utilisé.
Si on a un important déficit à l'issue de la première année à cause des frais de notaire, ce déficit sera "trainé" d'années en années et non utilisé, car si j'ai bien compris l'amortissement de l'année N-1 est prioritaire sur le déficit N-1.

En ce qui concerne mon appartement, c'est dans une résidence récente (10 ans) et située à Toulouse, à la limite de la 1ère couronne. Dans ce quartier le m2 est à environ 3500-4000 euros le m2, alors qu'en centre ville c'est plutôt 5000 euros voire plus selon les immeubles.

 

[Anonyme]

Oui, c'est en effet ce que j'exposais pour le déficit qui en LMnP n'est utilisé que lorsqu'on devient bénéficiaire, Pour cela il faut en outre avoir utilisé tous ses amortissements reportés.

 

[moietmoi]

Euh.. l'ordre d'imputation
Les charges
Les amortissement de l'année
Les amortissements en report

 

[moietmoi]

..........en fait, pour savoir le plus avantageux , rien ne vaut une simulation..et penser à l'avenir

 

[nathalie31320]

S'il reste des charges et des amortissements des années précédentes, il me semble qu'on utilise dans l'ordre : les charges de l'année N, les amortissements de l'année N, puis les amortissements non utilisés des années précédentes, puis les charges non utilisées des années précédentes.
C'est pourquoi il est possible de trainer pendant 10 ans les charges de la première année, si on n'arrive pas à consommer tous les amortissements.

 

[Anonyme]

Il ne peut pas rester de charges inutilisées des années précédentes puisque la déduction des charges n'est pas limitée.
Tu confonds avec les déficits non utilisés, qui oui en effet arrivent en dernier de la liste d'utilisation.


Attention que le déficit des premières années peut lui-même etre constitué d'amortissements non limitables contrairement aux autres, tels ceux relatifs au frais de premier établissement. c'est pour cela qu'il faut parler de déficit et non de charge;

En applicant la loi précisément, elel ne dit d’ailleurs pas que les amortissement interdisent d’être en déficit, et en pratiquement on peut limiter ses amortissements selon 39C et être en léger déficit.

 

[nathalie31320]

Oui j'ai confondu charges inutilisées et déficits inutilisés !
Qu'entendez-vous par frais de premier établissement ? C'est la première fois que j'entends ce terme.

 

[Anonyme]

Au cas ou vous avez engagé des frais avant même d'acheter votre premier bien immobilier pour mettre en route votre entreprise, consultation d'avocat de comptable, paiement de frais pour la constitution de l'entreprise

[lien réservé abonné]

 

[nathalie31320]

OK, ce n'est pas mon cas.
Je reviens à ma grille d'amortissement. J'ai calculé 8% pour les équipements IGT, après avoir choisi les valeurs des 4 autres composants (suite à mes lectures).
Or il se trouve que dans ce documents des impôts [lien réservé abonné], la quote-part de l'IGT est fixée entre 20 et 30%.
Aussi, est-ce que le fait que 8% n'est pas compris dans l'intervalle [20% - 30%] peut poser problème ?

 

[moietmoi]

Supposons un bien a 200 lke et 20 000 de charges d'achat ( agence, notaires..) avec ton tableau , sans les meubles, tu amortis je crois les premières années 4300 euros
Loyer 16 000 euros charges d'exploitation 5000 . Intérêt Adi 3000
1 ère année 16-5-3-8
Reste 12 de report
Et 4300 d'amortissement
Année 2
16-5-3-8
Reste 4
Et 8600 d'amortissement en report
Année 3
16-5-3-4(frais résiduel)-4(amortissement de l'annéé
reste 0
et 8900 d'amortissement en report
année4
16-5-3-4,3(amortissement année-3,7 amortissement en report
reste 0
amortissement en report 8900-3700=5200
année 5
16-5-2-4,3-4,7
reste 0
et amortissement en report 5200-4700=500
année 6
16-5-2-4,3-0,5= bénef
tout épuisé
je me trompe?

 

[moietmoi]

Or il se trouve que dans ce documents des impôts [lien réservé abonné], la quote-part de l'IGT est fixée entre 20 et 30%.
Aussi, est-ce que le fait que 8% n'est pas compris dans l'intervalle [20% - 30%] peut poser problème ?

tu trouveras ce que tu veux dans les différentes publications des impots... je ne connaissais pas cette page il y a au moins 5 versions différentes...même pour de l'habitation, alors si on rajoute les bâtiments industiels, les entrepôts;
au fait c'est un logement ou un local d'activité? je blague, je veux dire que devant un inspecteur, vu qu'il s'agit de revenus bic et que le fisc considère que c'est une activité commerciale tu as déjà le choix dans le tableau; ....

 

[moietmoi]

je me trompe?

oui c'est 4533 d'amortissement+ les meubles 5000 et j'ai fait une erreur, désolé!!! j'ai écrit trop vite!!!! ne pas tenir compte du calcul,....