questions sur le travail de l'expert comptable en LMNP

nathalie31320

Contributeur
Bonjour,

je suis en train d'acheter un appartement pour faire de la location meublée.
Cet appartement a été construit il y a 10 ans.

Je n'ai pas compris comment évaluer la durée d'amortissement de ce bien. Est-elle fonction de la date de construction, ou bien chaque expert comptable décide un peu comme il veux ?

J'ai bien compris qu'il est préférable de faire appel à un expert-comptable pour établir sa déclaration d'impôts.
Mais est-ce que d'une année sur l'autre la déclaration change beaucoup ?
Je ne suis pas expert comptable, mais ai quand même une habitude des calculs compliqués et suis très rigoureuse de part ma formation d'ingénieure. Aussi je songeais à faire appel à un expert comptable pour la première déclaration, puis par la suite me calquer sur cette première déclaration pour faire les suivantes moi-même.
Qu'en pensez-vous ?
Merci
 

paal

Top contributeur
Bonjour,
je suis en train d'acheter un appartement pour faire de la location meublée.
Cet appartement a été construit il y a 10 ans.
La problématique c'est qu'une construction immobilière, elle présente une durée probable d'utilisation qui peut être très variable ; il existe des demeures qui ont plus de100 ans (parfois bien plus), alors que d'autres seront d'une durée d'utilisation bien plus courte ....

Je n'ai pas compris comment évaluer la durée d'amortissement de ce bien.
Est-elle fonction de la date de construction, ou bien chaque expert comptable décide un peu comme il veut ?
C'est donc cette notion d'utilisation probable d'utilisation qui conditionne cette durée, et cela explique que pour un équipement ménager, on pourra retenir un taux de 20% l'an (utilisation probable sur 5 ans en moyenne), alors que pour un immeuble (les murs), on retiendra un durée minimale de 20 années, soit un taux de 5% généralement admis par l'administration ....

Et votre expert vous recommandera probablement ce taux (prorata temporis la première année de location)

J'ai bien compris qu'il est préférable de faire appel à un expert-comptable pour établir sa déclaration d'impôts.
Mais est-ce que d'une année sur l'autre la déclaration change beaucoup ?
Tout dépend si le contenu de votre gestion change, avec des travaux de rénovation ou non, de nouveaux équipements, etc ....

Je ne suis pas expert comptable, mais ai quand même une habitude des calculs compliqués et suis très rigoureuse de part ma formation d'ingénieure.
Une habitude des calculs vous aidera à remplir votre déclaration, mais ce n'est pas là l'essentiel, car ce qui est essentiel pour un comptable/expert comptable, c'est de connaître les règles applicables à une activité (et elles sont nombreuses dans le domaine de la location meublée)

Et la question qui se posera relativement souvent, c'est de savoir si l'engagement de telle ou telle autre dépense sera (ou non) du résultat de gestion de votre activité ...

Aussi je songeais à faire appel à un expert comptable pour la première déclaration, puis par la suite me calquer sur cette première déclaration pour faire les suivantes moi-même.
Qu'en pensez-vous ?
Merci
Si en tant que comptable disposant des connaissances nécessaires, je me trouvais contacté par une personne de votre genre, je vous suggérerais de vous assister durant une période de 3 années, avec une particularité pour la première année où il faudra vous expliquer, d'une part les principes comptables généraux (tel qu'acceptés par l'administration fiscale), ainsi que les règles propres à cette activité, et de vous préparer à la tenue régulière des livres enregistrant toutes les opérations qui y sont relatives, dont la déclaration annuelle de BNC spécifique, sera le reflet ...

Par exemple, et en ce qui concerne les murs de votre immeuble, de continuer à les amortir au taux de la première année, soit sur 20 années si vous continuez cette activité durant cette durée ...

Par contre, et en supposant que vous fassiez installer une cuisine intégrée, son taux d'amortissement sera supérieur au taux d'amortissement des murs, mais inférieur à celui d'un appareil électro-ménager de type lave-linge ou réfrigérateur ....

Ensuite et au-delà de cette première période de 3 années, il serait utile que vous conserviez un contact avec ce type de professionnel, qui pourra avoir une mission légère, ponctuée par son passage pour vérifier l'ensemble des opérations ....
 
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nathalie31320

Contributeur
Merci infiniment Paal pour cette réponse très détaillée.
Mais il y a quelque-chose que je ne comprends pas :
Dans le complément dont vous m'avez envoyé un lien, il est indiqué que la durée d'amortissement des immeubles est de 40 à 100 ans.
Or vous avez écrit plus haut que que l'administration tolérait une durée de 20 ans pour les immeubles.

Pourquoi une telle différence entre ces durées ?
 

nathalie31320

Contributeur
l'amortissement sur 30 ans est plus intéressant pour l'administration que celui sur 20 ans, car la somme à déduire est plus faible et qu'on est donc plus susceptible de payer des impôts
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
l'amortissement sur 30 ans est plus intéressant pour l'administration que celui sur 20 ans, car la somme à déduire est plus faible et qu'on est donc plus susceptible de payer des impôts
pour les TMI élevés ca ne change pas grand chose , mais ca permet une plus longue durée de la minimisation des revenus de LMNP .
 

paal

Top contributeur
Merci infiniment Paal pour cette réponse très détaillée.
Mais il y a quelque-chose que je ne comprends pas :
Dans le complément dont vous m'avez envoyé un lien, il est indiqué que la durée d'amortissement des immeubles est de 40 à 100 ans.
Or vous avez écrit plus haut que que l'administration tolérait une durée de 20 ans pour les immeubles.

Pourquoi une telle différence entre ces durées ?
Parce que parfois, l'administration peut tout à fait faire preuve d'une certaine incohérence ....

Mais d'un autre côté, il existe aussi les amortissements dégressifs, voire les amortissements techniques, tout comme il existe aussi pour ces locaux locatifs, la déduction de dépenses de ravalement ....

Ensuite et dans la partie qui distingue des durées d'amortissement selon les valeurs immobilisées, vous aurez remarqué que l'administration distingue les bâtiments selon qu'ils ont un caractère commercial, industriel ou encore d'habitation, et la logique voudrait qu'ils retiennent cette dernière pour une location meublée (mais qui est souvent à titre précaire) ....

Mais d'un autre côté, la même administration classe l'activité de location meublée parmi les BIC (donc bénéfices industriels et commerciaux) et vous noterez que pour ces activités là, l'amortissement peut commencer à partir de 20 années (ceci doit pouvoir expliquer cela)
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,

je suis en train d'acheter un appartement pour faire de la location meublée.
sur le terrain civil, c'est de la gestion de son patrimoine, sur le terrain des impots , il s'agit d'une entreprise; la comptabilité et la fiscalité sont donc celles d'une entreprise avec quelques subtilités qui méritent d'être un professionnel averti ou un amateur/amatrice très éclairée...

Je n'ai pas compris comment évaluer la durée d'amortissement de ce bien. Est-elle fonction de la date de construction, ou bien chaque expert comptable décide un peu comme il veux ?
chaque comptable, dans la limite de la loi, et suivant ton profil et le profil du bien optimisera les amortissements;

La date et le type de construction jouent mais l'amortissement se fait sur la durée d'utilisation et l'administration précise que ces amortissements doivent se faire par composants; l'administration donne des fourchettes pour chaque composant et des fourchettes aussi pour le % du composant dans l'ensemble; les murs par exemple sur 40 à 100 ans et pour un % variable suivant le région et le type de construction;(chalet en bois en montagne ou immeuble hausmanien)
je ne suis pas expert comptable, mais ai quand même une habitude des calculs compliqués et suis très rigoureuse de part ma formation d'ingénieure.
pas compliqué: complexe et plus que cela: si tu continues ton achat sans avoir fait ta déclaration d'activité, tu ne pourras pas compter les frais d'acquisition(notaires ..état...) comme charges; au fait, tu as le droit de les passer en charges ou en amortissements, mais ce choix s'appliquera à toutes tes acquisitions futures...donc il vaut mieux ne pas se tromper; l'expert comptable est là pour voir avec toi , ton avenir et tes choix, donc l'optimisation du choix actuel
(les murs), on retiendra un durée minimale de 20 années
chacun ses choix, mais si contrôle..... pas facile de défendre 20 ans pour des murs, à moins comme je l'ai déjà vu du lmnp dans des bâtiments qui risquent d'être frappés de peril;

Je ne suis pas expert comptable, mais ai quand même une habitude des calculs compliqués et suis très rigoureuse de part ma formation d'ingénieure
les calculs ne sont pas compliqués une addition, soustraction, au pire une division.....
ce qui est compliqué, c'est les lois changeantes et leurs implications;
Aussi je songeais à faire appel à un expert comptable pour la première déclaration, puis par la suite me calquer sur cette première déclaration pour faire les suivantes moi-même.
aimes-tu lire et analyser les liasses comptables et fiscales des entreprises?
sais tu si avec ce meublé tu seras en lmnp ou lmp; ( loueur en meublé professionnel) Fera tu de la locations saisonnière? et dans ce cas , tout en étant lmnp (non professionnel) sera tu redevable de cotisations sociales (comme toute entreprise) alors que le lmnp qui est une entreprise ne les doit pas...(il est soumis au prélèvments sociaux et pas aux cotisations)

voilà, entre autre à mon avis, à quoi sert un comptable expert en lmnp , et si tu comptes que ton résultat fiscal de la location n'esr pas nul, il faudra aussi un cga sinon ton bénéfice sera majoré de 25%
 
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