questions sur le travail de l'expert comptable en LMNP

[moietmoi]

Avez-vous un avis sur cet outil ?

Bonjour, je n'ai jamais réussi à le faire marcher, et par ailleurs il ne génère pas le grand livre.
Je ne sais comment il traite la limitation des amortissements

y a la question de la valeur du terrain par rapport au prix du bien, que beaucoup conseillent de fixer à 15% en province.

Il me semble qu'il vaut mieux différencier ce pourcentage en fonction du type de construction et du lieu. À Blois par exemple, pour une location touristique non loin du château 40 % me paraît raisonnable, alors qu'un appartement en colocation étudiante dans un immeuble standard ,le 15 %/20% se justifie

Aussi je me dis que si j'élabore moi-même ma grille d'amortissement, en prenant 15% pour le terrain, et en prenant pour chaque composant une durée d'amortissement proche de la valeur de la fourchette haute, il y a peu de chances que les impôts viennent m'embêter

hormis ma remarque ci-dessus je suis tout à fait d'accord,il te reste le %de chaque composant.

Mais est-ce que le gain engendré sera supérieur au coût de l'expert comptable x le nombre d'années ?

Si tu es dans la limite du chiffre d'affaire du micro BIC, tout en étant au réel, les deux tiers des frais de comptabilité, constituent une réduction d'impôt, dans la limite de 915 €, en étant adhérente d'un CGA.
Le coût global est donc réduit.
Mais tout ceci se discute, si tu vois l'expert-comptable comme un simple remplisseur de tableau, alors on peut abonder dans ton sens.

 

[nathalie31320]

Bonjour, je n'ai jamais réussi à le faire marcher, et par ailleurs il ne génère pas le grand livre.
Je ne sais comment il traite la limitation des amortissements


Il me semble qu'il vaut mieux différencier ce pourcentage en fonction du type de construction et du lieu. À Blois par exemple, pour une location touristique non loin du château 40 % me paraît raisonnable, alors qu'un appartement en colocation étudiante dans un immeuble standard ,le 15 %/20% se justifie


hormis ma remarque ci-dessus je suis tout à fait d'accord,il te reste le %de chaque composant.


Si tu es dans la limite du chiffre d'affaire du micro BIC, tout en étant au réel, les deux tiers des frais de comptabilité, constituent une réduction d'impôt, dans la limite de 915 €, en étant adhérente d'un CGA.
Le coût global est donc réduit.
Mais tout ceci se discute, si tu vois l'expert-comptable comme un simple remplisseur de tableau, alors on peut abonder dans ton sens.

Bonsoir.

Qu'entendez-vous par le grand livre ? C'est la première fois que j'entends ce terme.

J'ai testé le site de génération des liasses fiscales, par contre je n'ai pas encore vérifié s'il priorisait les amortissements ou les déficits N-1.

A partir du moment où il existe des robots en ligne qui utuilisent des grillers d'amortissement génériques, je pense que je peux arriver finalement à élaborer la mienne !

Il se trouve que j'ai payé mon appartement relativement cher, par rapport au loyer que je touche.
Aussi je vais facilement arriver à un résultat négatif (gains -pertes), même avec un amortissement minimal avec de longues durées d'amortissement pour chaque composant. C'est pourquoi une grille d'amortissement sur mesure n'a pas un gros intérêt dans mon cas.

 

[moietmoi]

grand livre

si on en croit wikipedia:Le Grand livre est le recueil de l'ensemble des comptes [lien réservé abonné] utilisés d'une entreprise qui tient sa comptabilité en partie double [lien réservé abonné] (classe des comptes du Plan comptable de 1 à 9 et les montants correspondants).
et vraiment ce n'est pas mon truc..

 

[nathalie31320]

Bonjour,
savez-vous s'il est possible de prendre un expert-comptable juste pour élaborer la grille d'amortissement, et pas pour le reste ?
Il y a des avocats ou des notaires qui proposent des rendez-vous gratuits. Est-ce qu'il existe ce genre de chose avec les experts-comptables ?

 

[moietmoi]

Bonjour,
savez-vous s'il est possible de prendre un expert-comptable juste pour élaborer la grille d'amortissement, et pas pour le reste ?

sans doute, mais à mon avis pas gratuitement... peut être en approche téléphonique?

 

[Anonyme]

L'auteur a dû y passer du temps. Avez-vous un avis sur cet outil ?

Bonjour
Aucun, je me la fais moi-même et si on se passe d'expert comptable je conseille les premières années d'aller se retrousser les manches et de comprendre chaque ligne. l

la valeur du terrain par rapport au prix du bien, que beaucoup conseillent de fixer à 15% en province

Le BOI suggère je crois 15% mais une célèbre jurisprudence a validé pour Paris une valeur de 40%. On peut en conclure que la valeur de 15% n'a aucune validation automatique et que cela peut aller de 10 à 40

l'administration fiscale préconise des fourchettes (un min et un max) de durée d'amortissement pour divers composants (gros oeuvre, toiture, électricité ....).
Aussi je me dis que si j'élabore moi-même ma grille d'amortissement, en prenant 15% pour le terrain, et en prenant pour chaque composant une durée d'amortissement proche de la valeur de la fourchette haute, il y a peu de chances que les impôts viennent m'embêter.

Je plussoie sauf pour les 15% si c'est au milieu de Nice.

En effet leur intérêt est que j'amortisse sur la plus grande durée possible, afin que je puisse déduire le minimum tous les ans.

Pas forcément. Leur intéret est que l'argent des impots rentre selon la loi fiscale. C'est l'intéret de lancer une porcédure qui est inversement proportionnelle à la dotation aux amortissements constatée.
C'est juste bêta d'économiser quelques scentaines d'€ d'EC pour se priver de quelques milliers d'€ de dotation annuelle.

Après vous allez me répondre qu'un expert comptable va me faire une grille sur mesure, qui me permettra d'amortir plus vite et de réduire davantage mes gains. Mais est-ce que le gain engendré sera supérieur au coût de l'expert comptable x le nombre d'années ?

Il faut passer l'EC au gril.

Tout ça pour dire que j'étudie sérieusement la question de faire moi-même ma comptabilité.

Dans la 2042 C pro on poste le résultat déficitaire ou bénéficiaire annuel dans une case différente selon que l'on n'a pas de comptable, que l'on en a un et dans les deux cas qu'on a un CGA.
Je suppute qu'il y a une proportionnalité des controles.

 

[nathalie31320]

Bonjour,
j'ai contacté un expert-comptable que l'on m'a conseillé et je lui ai demandé si je pouvais lui confier uniquement un travail d'élaboration de la grille d'amortissement.
Il m'a dit que non, car il ne fait que des prestations globales.
J'en ai profité pour l'interroger sur le calcul de la grille d'amortissement, et il m'a répondu qu'en général il mettait 15% pour le terrain, et 85% pour la construction sur 30 ans. Autrement dit, il ne fait pas d'amortissement par composant.
Est-ce valable comme méthode ? Il me semblait avoir compris que l'amortissement par composant était obligatoire et qu'on ne pouvait pas amortir globalement le bien immobilier.
Qu'en pensez-vous ?

 

[Anonyme]

Je ne sais pas répondre.
Je ne connais pas les exigences des inspecteurs à ce niveau,mais je suppose que si'EC prpose cela c'est qu'il sait que cela passe.
Evidemment que son travail est extrêmement simplifié.

 

[paal]

J'en ai profité pour l'interroger sur le calcul de la grille d'amortissement, et il m'a répondu qu'en général il mettait 15% pour le terrain, et 85% pour la construction sur 30 ans. Autrement dit, il ne fait pas d'amortissement par composant.

Est-ce valable comme méthode ? Il me semblait avoir compris que l'amortissement par composant était obligatoire et qu'on ne pouvait pas amortir globalement le bien immobilier.
Qu'en pensez-vous ?

Assez curieuse cette pratique, car dans mon passé pro, la règle c'était de ne pas amortir les terrains sur lesquels se trouve une implantation ...

Ensuite, et la réglementation aura évolué, notamment avec la pratique de l'amortissement par composants, mais cela ne présente d'intérêt réel que lorsque ces composants sont cessibles et/ou remplaçables de façon isolée, et surtout que le modalité et le taux d'amortissement se trouvent différentiés, par rapport aux autres composants du bien immobilisé ....

Autrement, ce serait comme si en achetant un matériel démontable (une machine outil à commande numérique par exemple), on distinguait le socle appelé à durer toute le vie du bien, des appareillages utilisés pour chaque type de travail, avec une mention spéciale pour l'utilitaire de commande numérique, soit masses distinctes à isoler en terme de montant (base d'amortissement), de durée et de taux d'amortissement pratiqué .....

 

[Anonyme]

N'empêche que quand il faut remplacer un cumulus, changer une fenêtre simple vitrage par une double vitrage, je ne dis pas que tout devient simple
mais c'est un peu moins compliqué quand il y a eu une décomposition par composants.
Je suppose que ce genre d'expert comptable passe tout en réparation.

Assez curieuse cette pratique, car dans mon passé pro, la règle c'était de ne pas amortir les terrains sur lesquels se trouve une implantation ...

Je comprends que c'est le cas, le terrain représentant 15% n'est pas amorti.

 

[nathalie31320]

Assez curieuse cette pratique, car dans mon passé pro, la règle c'était de ne pas amortir les terrains sur lesquels se trouve une implantation ...

Ensuite, et la réglementation aura évolué, notamment avec la pratique de l'amortissement par composants, mais cela ne présente d'intérêt réel que lorsque ces composants sont cessibles et/ou remplaçables de façon isolée, et surtout que le modalité et le taux d'amortissement se trouvent différentiés, par rapport aux autres composants du bien immobilisé ....

Autrement, ce serait comme si en achetant un matériel démontable (une machine outil à commande numérique par exemple), on distinguait le socle appelé à durer toute le vie du bien, des appareillages utilisés pour chaque type de travail, avec une mention spéciale pour l'utilitaire de commande numérique, soit masses distinctes à isoler en terme de montant (base d'amortissement), de durée et de taux d'amortissement pratiqué .....

Bonjour,
je n'ai pas dit que le terrain était amortissable. L' expert-comptable m'a simplement dit que le terrain représentait 15% du prix de l'appartement.
Quand il y a une décomposition par composants (Gros oeuvre, Etancheïté, électricité, toiture, aménagements intérieurs, ascenseurs) et qu'il faut changer quelque-chose qui n'est pas listé dans les composants, par exemple une fenêtre, on passe la facture en charge ?

 

[Anonyme]

S'il n'est pas séparé, il faut le séparer.
Le composant Z de durée de vie 25 ans devient la somme de Z-x et de x à rempalcer.
On reconstitue la vie de x avec le total de ses amortissement Ax et la vie de Z-x avec ses amortissements

On sort x et on constate une perte puisque sa valeur nette x-Ax devient zéro
On sort les amortissements Ax pour le bilan
On crée un nouveau composant y tout neuf.

Si la casse ou la destruction de x est prématurée avant la fin de sa vie prévue, une tolérance consiste à considérer qu'on le remplace par y en y faisant des réparations (compte 615)d'un montant égal à la valeur de y de manière a atteindre la durée de vie de x initialement prévue.

Si x est une fenetre a simple vitrage en bois avec des carreaux mastiqués
et y est une fenêtre double vitrage oscillo-battante
il va sans dire qu'on en peut pas traiter l'achat et l'installation de y comme une simple réparation.

 

[nathalie31320]

S'il n'est pas séparé, il faut le séparer.
Le composant Z de durée de vie 25 ans devient la somme de Z-x et de x à rempalcer.
On reconstitue la vie de x avec le total de ses amortissement Ax et la vie de Z-x avec ses amortissements

On sort x et on constate une perte puisque sa valeur nette x-Ax devient zéro
On sort les amortissements Ax pour le bilan
On crée un nouveau composant y tout neuf.

Si la casse ou la destruction de x est prématurée avant la fin de sa vie prévue, une tolérance consiste à considérer qu'on le remplace par y en y faisant des réparations (compte 615)d'un montant égal à la valeur de y de manière a atteindre la durée de vie de x initialement prévue.

Si x est une fenetre a simple vitrage en bois avec des carreaux mastiqués
et y est une fenêtre double vitrage oscillo-battante
il va sans dire qu'on en peut pas traiter l'achat et l'installation de y comme une simple réparation.

Merci pour l'explication des calculs ! Je n'ai pas tout compris mais m'y plongerai à tête reposée plus tard.
Quand vous parlez de reconstituer la vie de x avec ses amortissements, vous le faites sur le formulaire 2033 ?

 

[Anonyme]

Le formulaire 2033 est uniquement fiscal, il n'est absolument pas comptable.

Quand vous achetez un vélo a 600 euros, durée de vie 15 ans, vous l'amortissez par des dotations de 40 euros par an, 40*15 = 600.
Au bout de 6 ans, vous avez un accident, vous rentrez a pleine vitesse dans le commissariat, et du point de vue comptable, la situation ets que votre vélo vaut zéro et il faut le remplacer.

La valeur nette est 600,00 - 6*40,00 = 360,00 euros.
Vous constatez une perte de 360,00 euros, c'est une moins-value. normalement il faut différencier la MV à CT et la MV à LT, autre sujet.;
Vous sortez votre actif de 600,00 de la somme de vos actifs
Vous sortez vos amortissements de 240,00 (6*40,00)
Vous achetez un nouveau vélo à 660,00 euros que vous allez amortir sur 15 ans à partir de la date de première mise en service et ce nouveau vélo s'ajoute aux composants comme un composant isolé de 660

Si vous aviez isolé votre ancien vélo, l'actif à 600 a disparu. Sinon, il fallait le recréer pour l'isoler du reste;
Souvent, en pratique on n'isole que si le vélo a 600 a été acheté a une date différente des autres composants de l'actif 15 ans.

Note: je n'ai pas vérifié que la durée de vie d'un vélo est de 15 ans, ne pas prendre cela comme une certitude;

 

[moietmoi]

Je suppose que ce genre d'expert comptable passe tout en réparation.

je ne sais si en dehors de son diplôme, on peut l'appeler "expert"....

Je n'ai pas tout compris mais m'y plongerai à tête reposée plus tard.

vu que tu remplaces un bien ancien, il n'est plus là; on doit donc en tenir compte tant pour les immobilisations que pour les amortissements;
et vu que tu mets un bien nouveau à la place, tu dois immobiliser et amortir;
d'où l'avantage de décomposer au plus petit... c'est du boulot au début, mais cela simplifie la vie;
@paal, je te rassures, de l'eau a coulé sous les ponts, mais les terrains ne sont toujours pas amortissables, peut être les experts écologiques nous dirons que le sol va disparaître, on en tiendra compte....

 

[Anonyme]

Oui, à moins d'avoir une mine de sel (je n'ose dire une mine d'or) ou une sablière, le terrain s'use peu. En moyenne depuis le secondaire, ça doit être inférieur à 10% surla durée.
Bon Coluche avait dit qu'avec les technocrates, le Sahara...

 

[moietmoi]

Note: je n'ai pas vérifié que la durée de vie d'un vélo est de 15 ans, ne pas prendre cela comme une certitude;

ta note bien qu'humoristique est très intéressante, je crois que la durée de vie réelle d'un vélo en libre service est de 1 ou 2 ans max; si cela continu , il n' y aura plus d'amortissement; j'ai vécu cela sur les disques durs des ordinateurs quand ceux ci étaient en maintenance...la gestion du stock est devenu la gestion du consommable( disques durs de 20m0...!!!) avec dépréciation du stock; d'accord , il faudrait distinguer si c'est un actif ou un moyen....

 

[Anonyme]

Y'a des vélos avec amortissement et des vélos sans amortissement. Je parlais du vélo permettant de faire des déplacement en ville, j'espère que en effet c'tes plus de 2 ans, mais dans Paris, les trottinettes en locations, en effet ca ne doit pas même atteindre un an.
En ce qui concerne les premiers disques durs, je me souviens de les vois dans des armoires 19 pouces à plusieurs étages dans une salle climatisée, il fallait trois personnes pour la mintenance et la surveillance.

 

[nathalie31320]

En général, les comptables décomposent sur 4 ou 5 composants : gros oeuvre, toiture, façade/étancheîté, équipements IGT (élec, plomberie, chauffage, ascenseurs) et aménagements intérieurs.
Est-ce que vous suggérez d'autres composants afin d'affiner ? Peut-être les menuiseries ?

 

[Anonyme]

Ils décomposent en CLASSE de composants, chacune ayant une durée de vie différente.
Ca ne sert pas à grand chose de les multiplier;

Juste une remarque, personnellement j’amortis les meubles sur 8 ans, et les équipements (cafetière, grille-pain, vaisselle, micro-onde, couteaux, fourchettes) sur 4.

Mon ordinateur sur 3 ans.