Primo accédante un peu perdue

[Anonyme]

Merci pour les précisions.
Donc si un propriétaire décède, le locataire n'a aucun droit de préemption puisque le bail n'arrive pas encore à sa fin?

 

[Damienn]

Merci pour les précisions.
Donc si un propriétaire décède, le locataire n'a aucun droit de préemption puisque le bail n'arrive pas encore à sa fin?

Non, le locataire conserve son droit au bail.
Charge aux héritiers de faire avec.

[lien réservé abonné]

 

[Anonyme]

Non, le locataire conserve son droit au bail.
Charge aux héritiers de faire avec.

[lien réservé abonné]

Oui mais si les héritiers veulent le vendre avant la fin du bail ?

 

[Damienn]

Dans une location nue classique, le bien peut très bien être vendu, sans accord du locataire, à n'importe quel acquéreur qui achète le bien occupé;

Même réponse

 

[moietmoi]

Oui mais si les héritiers veulent le vendre avant la fin du bail ?

un bijen occupé se vend moins cher qu'un bien libre... il y a donc de forte chance que vos vendeurs, les héritiers, n'aient pas envie de vendre occupé; et c'est beacoup plus diffficile de trouver des acquéreurs pour un bien occupé

 

[Damienn]

Ils n'auront peut-être pas le choix. Il faut payer les droits sur la succession. Et, si le "décédé" ne laisse rien d'autre qu'un bien immobilier et si les héritiers n'ont pas les fonds pour cela, pas le choix, ils doivent vendre.
Je signe le 11 un compromis pour un appart' que les héritiers ne souhaitent pas / ne peuvent pas ? conserver.
(mais qui est libre)

 

[Damienn]

C'est d'ailleurs étonnant, mais j'ai visité plusieurs biens occupés. Sur Rennes, très bons quartiers uniquement. Les prix affichés sont très hauts, pas vraiment moins cher que les libres. Et, impossible de négocier : Le prix, c'est le prix! Ils partent quand même, vite. Entre 3 jours et 2/3 semaines.

 

[Damienn]

Oui mais si les héritiers veulent le vendre avant la fin du bail ?

mais rien ne vous empêche de leur faire savoir que vous êtes intéressée.
Et comme c'est vous qui êtes en place...

 

[NDi]

Deux expériences d'achat dans ces conditions :

L'un à Paris près du champ de Mars, bien occupé, la locataire retraitée de la fonction publique ne voulait pas faire l'acquisition, du coup j'ai eut l'appart avec -20% par rapport au prix du marché. Locataire très bien qui paye par prélèvement début de mois et retraite qui arrive sur son compte quelques jours avant. Tout bénéf comme location pour moi. La location paye les échéances du prêt, reste à ma charge TF et part des charges.

L'autre en province où je cherchais un pied à terre et BINGO un bien se libère avec TOUS mes critères (assez inespéré car en recherche depuis 3 ans), et dans ce cas héritiers qui sont obligés de vendre car non intéressés et droits de succession ... Bien à -20% par rapport au prix du marché et comme 1/ Je payais CASH et 2/ Appartement à refaire entièrement, autre raison que les héritiers n'en voulaient pas, négociation pour arriver au total à -34% du prix du marché. Les travaux que j'envisage de faire fera un appartement au prix du marché (achat, frais, travaux).

Donc toujours intéressant de tomber sur ce type d'opportunité mais il faut d'une part attendre que le bien soit sur le marché avec toutes les conditions et d'autre part d'avoir le financement à ce moment là.

 

[Damienn]

Merci @NDi

Comment faîtes vous pour déterminer le prix du marché? Il évolue si vite!

Perso, je place en favoris toutes les annonces (de T3-T4) du "micro-quartier' qui m'intéresse et je note le prix de vente au m².
Si le bien part en quelques jours / 2-3 semaines, le prix affiché est le prix de vente.
Je compare avec DVF (mais, à ce jour, pas de données après juin 2020) et vérifie la crédibilité de l'hypothèse, en prenant en compte que les honoraires d'agence à la charge du vendeur ne sont pas incluses (est-ce bien vrai?).
S'il est affiché plus d'un mois sans baisse de prix, j'imagine une négociation de 10%.

 

[NDi]

Comment faîtes vous pour déterminer le prix du marché? Il évolue si vite!

Perso, je place en favoris toutes les annonces (de T3-T4) du "micro-quartier' qui m'intéresse et je note le prix de vente au m².
Si le bien part en quelques jours / 2-3 semaines, le prix affiché est le prix de vente.
Je compare avec DVF (mais, à ce jour, pas de données après juin 2020) et vérifie la crédibilité de l'hypothèse, en prenant en compte que les honoraires d'agence à la charge du vendeur ne sont pas incluses (est-ce bien vrai?).
S'il est affiché plus d'un mois sans baisse de prix, j'imagine une négociation de 10%.

Effectivement viser le "micro-quartier", en gros un cercle à 7 mn max à pied du centre.
Voir les annonces et aller voir les agences et même visiter quelques biens.
Faire des pondérations : Parking ou non, Garage, Box / Type de Chauffage / Production eau chaude / Balcon / Terrasse.
J'évite au maximum les biens au dessus ou à côté de bar / Discothèque / Enfin à côté de toute grosse nuisance sonore.
Travaux prévu ou à prévoir : très important dans la négo, mais savoir les calculer. Avec le temps on apprend assez vite à les estimer.
Privilégier les Frais d'Agence à la charge de l'acquéreur (c'est toujours cela de moins à payer en frais notariaux)sinon les FA entrent dans le prix d'achat du bien.

 

[Damienn]

Privilégier les Frais d'Agence à la charge de l'acquéreur

C'est ce que je voulais écrire, mais je me suis trompé.
Sinon, ma phrase n'a aucun sens. "Sur DVF, les frais d'agence, ne sont vraisemblablement pas pris en compte puisqu'à la charge de l'acquéreur".