Prets lissés et entrée en amortissement ?

[Aristide]

Ce que vous reprochez au différé interne peut se reprocher (en partie) à la mise en amortissement immédiate. Si les déblocages tardent et que la construction prend du retard, l'effort d'épargne demandé sera de plus en plus important.

Si les déblocages sont retardés, dans l'amortissement immédiat, l'effort d'épargne sera certes un peu plus important mais il portera sur une durée moins longue.

Dans le fichier Excel joint, pour exemple, j'ai retardé le dernier déblocage de 40.000€ de 12 mois à 18 mois.

Sur la dernière pérode la mensualité augmente de =/= 4,50€ mais, in fine tant le coût du crédit simple que le coût du crédit corrigé diminue (6 mois de moins d'intérêts sur le dernier déblocage de 40.000€ et durée toujours égale à 240 mois)

Je continue d'affirmer qu'a durée/taux de prêt égaux, il vaut mieux réinjecter l'effort d'épargne qu'on pourrait mettre dans un amortissement immédiat en apport, eu égard au gain sur l'assurance éventuelle sur CI. Votre fichier que j'ai légèrement modifier illustre bien mon propos.
Après, je vous concède sans soucis qu'un prêt sur 240 mois aura un meilleur coût corrigé qu'un prêt similaire sur 252 mois, mais il s'agit là pour moi d'enfoncer des portes ouvertes

Il n'y a pas débat sur le fait qu'une bonne comparaison voudrait qu'elle soit faite à durée égale.

Ce que j'ai voulu faire ressortir est que - en pratique -avec un différé interne de 12 mois, ce décalage à 18 mois dans l'exemple aurait été impossible.

Il faut alors utiliser la technique du différé externe et c'est ce que les banques font.

Dès lors la comparaison '"à durée égale" n'est plus possible et le coût réel est donc forcément plus important (intérêts + assurances)

Cdt

 

[yannou79]

Je ne vois pas ce qui empêche "en pratique" de partir sur un différé externe, puis de faire jouer la modulation pour pouvoir comparer les 2 simulations sur un effort d'épargne équivalent.
Mais poussons plus loin le raisonnement pour illustrer mon propos. Partons de l'hypothèse d'école qu'une personne a réussi à négocier la possibilité de faire des "petits" remboursements partiel sans IRA. Comparons ainsi selon vos hypothèses une mise en amortissement immédiate à un différé externe où l'on réinjecterai de façon annuelle la différence d'épargne entre les 2 montages. Le gain réalisé sur l'assurance sur CI est plus important que le gain des intérêts jusque dans les 4 dernières années du prêt (après il vaut mieux moduler les échéances à la hausse plutôt que de jouer à ce petit jeu). Je pense qu'on a là une façon très concrète d'avoir un montage plus intéressant qu'une mise en amortissement immédiate et plus souple. Plutôt que d'exiger de sa banque une mise en amortissement immédiate qu'elle ne sait pas forcément faire, les gens auraient donc plus intérêt à négocier la possibilité de faire de petit RAP sans IRA.

 

[Aristide]

Bonjour,

Le dicton ne dit-il pas "Avec des 'si' on peut tout faire ?

Le problème avec les différés, c'est qu'il n'y a que des intérêts payés et pas d'amortissement. La réinjection des différences d'échéances en phase de différé n'est donc pas possible
L'éventuelle différence entre les échéances ne pourrait donc qu'être affectée à des remboursements anticipés partiels.

Donc, si la banque l'accepte (normalement 10% mini) et si elle est d'accord pour abandonner les indemnités de remboursements anticipés il faudrait que périodiquement l'emprunteur procède à un remboursement anticipé partiel à hauteur de cette différence.

Encore faudrait-il que ledit emprunteur sache la calculer/estimer cette différence.

Et, autre condition, il faudrait aussi que la banque accepte des remboursements anticipés alors que le crédit est en cours de mise à diposition.

Je sais que le code de la consommation dit "L'emprunteur peut, à son initiative, rembourser par anticipation...."

Mais, au plan pratique, cela voudrait dire qu'une mise à disposition serait suivie dun remboursment partiel, puis d'une autre mise à disposition, puis d'un autre remboursement partiel....

La théorie c'est bien mais il me semble que si réduire le coût de leur crédit intéresse bien entendu les "cBanquenautes", encore faudrait-il qu'ils trouvent réellement la technique suggérée auprès de leur banque.

A ma connaissance, il me semble qu'il existe peu de chances pour que ce soit le cas.

Cordialement

 

[yannou79]

Bonjour,

Le dicton ne dit-il pas "Avec des 'si' on peut tout faire ?

Le problème avec les différés, c'est qu'il n'y a que des intérêts payés et pas d'amortissement. La réinjection des différences d'échéances en phase de différé n'est donc pas possible

Soit, il suffit de commencer les réinjections une fois la période de différé finie (1 an dans notre exemple de toutes façons). Mon hypothèse d'école était bien entendu qu'on avait réussi à négocier la possibilité de RAP sans IRA de petits montants.
On a tellement eu de témoignage de gens prêts à partir en procès contre leur banque car ils n'avaient pas obtenu un montage avec mise en amortissement immédiat. Donc des gens qui se plaignaient fondamentalement de ne pas pouvoir rembourser assez vite leur prêt et y injecter un effort d'épargne supérieur. Je pense que la négociation de cette clause sur les RAP fourni une alternative plus souple, moins compliqué et in fine plus rentable.

 

[Aristide]

Avec des condtions supplémentaires.

Si je reprends mon tableau que vous avez modifié page 18 ci-dessus avec
+ Epargne préalable de 1.729,79€
+ Censée être réinjectée progressivelent au mois le mois.
+ Emprunt 98.270,21€ au lieu de 100.000€
+ Première mise à dispositon 28.270,21€

Mais si le premier appel de fonds réel est de 30.000€ ainsi que prévu dans le tableau amortisement immédiat :

+ Soit il y a injection immédiate des 1.729,79€ (= donc plus d'intérêts servis sur ces fonds en épargne) de telle sorte que 28.270,21€ + 1.729,79€ = 30.000€ pour bien assurer le paiement de cet appel de fonds.

+ Soit l'épargne disponible est au minimum égale au double de ces 1.729,79€ (1.729,79€ pour compléter à 30.000€ la mise à disposition + 1.729,79€ pour injecter progressivement)

+ Soit la 1ère mise à disposition est bien de 30.000€ mais la mensualité s'en trouve naturellement augmentée.

Dans tous les cas les calculs sont à refaire.

Comme je n'en ai pas l'intention et que je m'attache plus aux pratiques réellement à disposition qu'aux théories, je pense qu'il va être temps de mettre un terme à cet échange qui d'ailleurs, petit à petit, me semble aussi s'écarter de la problématique initialement posée.

Cordialement,

 

[yannou79]

En essayant de synthétiser :
Les gens se plaignent de payer des intérêts intercalaires et désirent souvent une mise en amortissement immédiate (dans le poste initial, la banque la prétend impossible à cause du montage). Je prétends que c'est une vue de l'esprit. qu'on amortisse ou pas le prêt de suite, il y a toujours des intérêts à payer.
Je propose une solution concrète (quoi qu'un peu contraignante) aux gens qui veulent absolument investir un effort d'épargne plus important dans leur prêt pendant la période de différé.
Il s'agit donc de négocier auprès de sa banque la possibilité de petits RAP sans IRA. Puis de réinjecter chaque années (à partir du moment où l'on à fini les déblocages), l'effort d'épargne souhaité. On est gagnant dans le processus à cause de la réduction de l'assurance sur CI qui est plus intéressante que le manque à gagner en intérêts.

Ci joint votre fichier légèrement modifié qui compare une mise en amortissement immédiate à un différé externe de 12 mois dans lequel on réinjecterai chaque année la différence d'épargne réellement possédé de par le moindre effort d'épargne du différé externe.
La manipulation révèle un gain d'environ 400 € in fine.
Afficher la pièce jointe Comp_cout_reinjection.xls
Cordialement

 

[Aristide]

Excusez moi mais je comprends rien à ce que vous avez fait :

+ Les primes d'assurances régressent
+ Le capital restant dû est négatif à partir du 240ème mois
+ Il y a donc des intérêts négatifs à partir du 241ème mois
+ L'amortissement est négatif de 7.112€ le 252ème mois
+ La dernière échéance avec assurance est négative de7.097€
+ Il y a une épargne = 0€ avec intérêts négatifs

???

Désolé.

Mais, indépendement de celà, encore une fois, cette éventuelle techique ne figure pas dans les standards des banques.

Il s'agirait d'un échéancier "à la carte" que la banque devrait bâtir et saisir dans son système d'information client par client.

Dans l'absolu ce n'est pas impossible (il m'est arrivé de le faire pour des emprunteurs très particuliers, sur des montant très importants et avec des conditions tarifaires adaptées).

De là à ce qu'une banque le "mette en rayon" tous azimuts; on peut toujours rêver.

Cdt

Edit

Je viens de comprendre une partie
+ Il sagit de remboursement anticipé partiels tous les mois (?).
S'il sont faits à l'initiative du client, il ne s'agit plus d'échéancier à la carte évoqué ci-dessus.


+ La prime ADI régresse ce qui est alors normal mais le calcul que vous faite n'est pas celui pratiqué
Exemple pour ligne 13 où le RA est censé être de 21,15€ la nouvelle prime serait (100.000 - 21,15) x 0,50%/12 = 41,66€ et non 40,97€

+ Je suppose aussi que sur les différences d''échéances placées il faut inverser les signes ?

Au plan pratique ce procédé me semble rester utopique.

Cdt

 

[yannou79]

Oui, j'ai eu la flemme d'installer des modifications pour modifier proprement la dernière mensualité. Le prêt s'arrête bien entendu à la 240 ième mensualité( quand le CRD devient négatif et il faudrait rectifier la dernière mensualité pour avoir un CRD de 0).
Le signe de l'épargne n'est qu'une vue de l'esprit, il s'agit de la différence investi entre les 2 montages qui travail au taux de 2% (mais est remis à 0 tous les ans puisqu'on l'injecte dans le montage).
L'assurance sur CI diminue fort logiquement à chaque remboursement anticipé partiel.
Maintenant, il ne s'agit pas d'un échéancier programmé par la banque, mais un échéancier perso de ce que donnera le montage si on s'amuse chaque année à faire des petit RAP (Clause possible car présenté sur ce même forum par divers intervenant)

J'irai même plus loin dans le raisonnement, une personne qui à réussi à négocier une tel clause (petits RAP sans IRA) A tout intérêt à faire jouer la modularité de son prêt pour diminuer au maximum ses échéances, et placer la différence d'épargne de façon annuelle.

 

[Aristide]

Je viens de rectifier mon message du dessus qui s'est donc croisé avec le vôtre.
Cdt

Edit

Je viens de comprendre une partie
+ Il sagit de remboursement anticipé partiels tous les mois (?).
S'il sont faits à l'initiative du client, il ne s'agit plus d'échéancier à la carte évoqué ci-dessus.

Non pas tous les mois mais tous les ans

+ La prime ADI régresse ce qui est alors normal mais le calcul que vous faite n'est pas celui pratiqué
Exemple pour ligne 13 où le RA est censé être de 21,15€ la nouvelle prime serait (100.000 - 21,15) x 0,50%/12 = 41,66€ et non 40,97

Ligne 24 = (100.000 - 256,18) x 0,50%/12 = 41,56€

 

[yannou79]

D'accord pour dire qu'il est utopique de procéder ainsi tous les ans. Néanmoins, une unique fois pour combler ce qu'on aurait pas pu mettre dans un montage avec intérêt intercalaire, voici la preuve qu'il peut être plus judicieux de négocier les RAP sans IRA (et de montant quelconque) plutôt qu'une mise en amortissement immédiate (toujours sous l'hypothèse d'une assurance sur CI).
Si on fait des calculs "grossier" : Une somme S collecté régulièrement sur l'année et mis dans le prêt au fur et à mesure aurait généré S*2/100 d'intérêts (en supposant que le prêt est à 4%). Si on a placé cette somme à 2% net, on a récupéré S*1/100 de la somme. On à donc un déficit grossier d'1% de cette somme. Mais cette somme placé à la fin de l'année va réduire l'assurance sur CI de 0,5% chaque année (toujours dans l'hypothèse d'une assurance à 0,5% sur CI). Au Bout de 2 ans, on aura donc à peut près récupérer les 1% de manque.
En espérant rester compréhensible.
Cordialement

 

[Aristide]

En espérant rester compréhensible.

Oui.
Un RAP annuel resterait accepptable en terme de charges vu côté banque s'il atteint 10% du capital initial mais pas forcément sans IRA ?

Quand je trouverai le temps je reprendrai votre dernier tableau pour le reprendre à ma façon.

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Ainsi que convenu je reviens sur ce sujet.

Il existe plusieurs techniques d'amortissements immédiats

+ Prêts juxtaposés sans fusion (C’est celle que vous avez employée mais avec de mauvaises durées)
+ Prêts juxtaposés avec fusion (c'est celle que j'ai employée pour suivre votre exemple initial mais sur la bonne durée)
=> Ces deux procédés donnent exactement les mêmes résultats

+ Amortissement au prorata des déblocages (pratique semble t-il plus rare)
=> A quelques euros près de coût en en plus, le résultat est quasiment le même que ci-dessus

+ Amortissements figés calqués sur l’hypothèse d'une mise à disposition totale des fonds en une seule fois. (2)

+ Cette liste n’est pas exhaustive.

=> Je vous l'avais signalé d'emblée, la méthode (1) n’est pas la plus intéressante.
La technique « Amortissements figés » (2) est la meilleure du fait :

+ Moindre coût
+ Après la phase de différé, échéances exactement égales à ce qu'elles auraient été s'il n'y avait eu qu'un seul déblocage ce qui n'est pas le cas pour les autres.

Dans le fichier Excel joint, j'ai traité les hypothèses marquées (1) et (2) ci-dessus.

Je vous invite à sélectionner la technique choisie en cellule "G3" matérialisée en violet et vous laisse lire les résultats.

NB) - Notez qu’avec la technique « Amortissements figés » (2) pour amortir le prêt avec une phase de différé et remboursements anticipés partiels au moyen des différences d’échéances, la durée nécessaire augmente de 6 mois.

Cordialement,

 

[yannou79]

Dans le cas des amortissements figés, je ne comprends pas le début :

1 223,45 € 41,66 € 181,79 € 100,00 € 272,65 € 29 727,35 €
2 223,45 € 41,66 € 181,79 € 99,09 € 273,56 € 29 453,79 €

Comment peut-on amortir 272,65 € en ne payant que 223,45 € ? A échéances équivalentes, vous ne pourrez battre le système des "Petits RAP sans IRA" avec différé externe, du moins pas avec une telle assurance sur CI.

 

[Aristide]

Effectivement, excusez moi.

Ci-joint tableau rectifié (bien,j'espère)

Dés lors, au plan théorique, vous avez raison les RA partiels apparaissent plus intéressants.

Mais, au plan pratique, encore faut-il donc :
+ Que la banque les accepte si <10% capital emprunté
+ Qu'elle exonère l'emprunteur des indemnités de remboursements anticipés
+ Que l'emprunteur puisse/sache calculer les deux échéances possibles et donc leurs différences
+ Qu'il fasse périodiquemet une démarche volontaire pour procéder à un remboursement anticipé partiel à hauteur des sommes épargnées.

Celà ne me semble pas forcément évident.

Cordialement,

 

[yannou77]

Oui, bien sur c'est pourquoi au niveau "pratique", je parlais au départ que les gens "estiment" leur effort d'épargne non intégré selon leurs souhaits dans le dispositif du départ pour pouvoir l'intégrer lors des appels de fond. Les gens ne sont pas perdant avec cette démarche si il y a une assurance sur CI.

 

[Aristide]

Oui, mais vous avez compris que ce n'est pas possible.

Il faut nécessairement un différé externe et, en trésorerie, il faut bien des déblocages qui permettent de couvrir la totalité des appels de fonds.

En pratique, suivant le procédé concrétisé dans le dernier tableau, votre idée peut donc bénéfiquement être utilisée par des emprunteurs "trés avertis" (comme vous ou moi) mais difficilement imagineable - me semble t-il - pour l'emprunteur lambda.

Cdt,

 

[yannou77]

Que ce passerait-il dans ce scénario Aristide :
M. et Mme Michu fond construire ils empruntent 100 000 €, avec un différé externe maximum 36 mois. La banque leur a refusé une mise en amortissement immédiate, bien qu'ils pensent pouvoir mettre un peu plus que les simples intérêts intercalaires en effort d'épargne.
La construction de 18 mois prend du retard. C'est finalement au 24 ième mois que le dernier déblocage des fonds se présente. Mr et Mme Michu se débrouillent pour payer (au préalable) en liquide 3000 € (économisé pendant cette période) au constructeur sur cet appel de fond. Du coup le dernier appel de fond ne débloque pas la totalité du prêt mais uniquement 97 000 € tout cumulé.
Un tel scénario est-il envisageable ? La banque acceptera-t-elle de démarrer l'amortissement malgré que la totalité des fonds n'ai finalement pas été consommée ? Acceptera-t-elle de rectifier son assurance sur CI sur la suite? De manière rétroactive ?

 

[Aristide]

Oui, c'est une chose qui arrive quelquefois.

Sur demande écrite de l'emprunteur, il est alors pratiqué "un abandon de solde".

Cette éventualité a déja été abordée à diverses reprises sur le forum.

Cdt

 

[yannou77]

Que pensez vous alors de cette possibilité ? Demander un prêt avec différé externe et pratiquer un abandon de solde le jour du dernier déblocage de fond grâce à l'épargne effectivement accumulée qu'on a pas pu intégrer dans le montage pendant le différé externe ?
La banque acceptera-t-elle de rendre rétroactivement les sommes trop perçue de son assurance sur CI ?
Cela vous semble-t-il une alternative crédible à une mise en amortissement immédiate ?

 

[Aristide]

Bonjour,

La banque acceptera-t-elle de rendre rétroactivement les sommes trop perçue de son assurance sur CI ?

Non, absolument pas.

D'abord il faut se rappeler que c'est la totalité du capital emprunté qui est assuré.
Ainsi si un sinistre arrive alors que seulement quelque milliers d'euros seulement sont débloqués c'est la totalité du prêt que l'assureur devra couvrir.
Il semble donc logique que les primes payées soient acquises à cet assureur.

D'autre part, précisément, ce n'est pas la banque qui est destinataire ce ces primes; elle n'est qu'un intermédiaire - rémunéré en tant que tel - entre l'emprunteur et l'assureur.
Il n'y a donc aucune raison qu'elle restitue des primes qu'elle n'a pas conservées et que l'assureur ne lui ristournera certainement pas pour la raison évoquée en premier.

Cordialement,