Prets lissés et entrée en amortissement ?

yannou79 · 11 Novembre 2011

D'accord, c'est fort logique si l'assurance couvre la totalité du capital même pas encore débloqué.
Cette possibilité d'abandonner le solde me parait encore plus prometteuse si on a réussi à obtenir un différé externe total ! C'est alors la totalité de ce qu'on peut économiser pendant la construction (intérêts + éventuels amortissements) qui va se déduire du solde et donc faire baisser encore plus une éventuelle assurance sur CI ( sans compter le petit gain du troc d'un taux nominal contre un taux actuariel eu égard à l'article 1154)
D'ailleurs je soupçonne que pas mal de banques majorent le taux pendant une période de différé total externe. Est-ce le cas?

Aristide · 11 Novembre 2011

yannou79 a dit:
Cette possibilité d'abandonner le solde me parait encore plus prometteuse si on a réussi à obtenir un différé externe total !

En pratique le différé total est très peu utilisé = flux négatifs de trésorerie pour la banque.
Si refinancement = elle "décaisse immédiatement" mais "n'encaisse" que plus tard.
Si pas de refinancement c'est cependant autant de moins de trésorerie disponible qu'autrement elle pourrait rentabiliser

Les contraintes réglementaires liées à la capitalisation accentue cet effet négatif sur la marge réelle; à fortiori si la banque ne capitalise pas mais pratique le stockage des intérêts.

De plus les primes asurances sont assises sur le capital initial et non pas sur celui résultant de la capitalisation.
L'emprunteur à payé des primes pour 100 unités empruntées mais un sinistre peut survenir lorsque le capital dû a atteint 110 du fait de la capitalisation.
=> Le compte exploitation risques en pâti et, en conséquence, la rémunération de la banque également.

Ce différé total est principalement utilisé pour des produits spécifiques répondant à des offres ciblées; l'exemple type - en consommation - étant le prêt étudiant.

En immobilier, sur des périodes courtes quand la situation financière des l'emprunteurs l'exige (cumul loyer / charges emprunt) en phase de construction.

Mais dans les banques cela reste l'exception par rapport à la règle générale et une offre standard sur la modèle que vous imaginez ne risque pas - me semble t-il - dêtre proposée.

D'ailleurs je soupçonne que pas mal de banques majorent le taux pendant une période de différé total externe. Est-ce le cas?

Dans certains Etablissement le taux de la période de différé est effectivement différent de celui de la phase d'amortissment.

troc d'un taux nominal contre un taux actuariel eu égard

Ne pas confondre les notions :

D'un côté il y a :
+ Le taux nominal = se rapporte au capital emprunté
+ Le taux effectif = se rapporte au net perçu

Et de l'autre côté il y a :
+ Le taux proportionnnel = ne tient pas compte de la périodicité des flux et donc de la capitalisation.
+ Le taux actuariel = tient compte de la périodicité des flux et donc de la capitalisation = taux rentabilité réel.

Il y a donc :
=> Le taux nominal proportionnel = Taux usuel (sauf pour épargne-logement et autres prêts sociaux)
=> Le taux nominal actuariel

=> Le taux effectif proportionnel (TEG)
=> Le taux effectif actuariel (TAEG)

Cdt