Meilleur stratégie pour obtenir un prêt immobilier - période risquée

[JayD]

Bonjour,

Les pros confirmeront mais je crois avoir lu que signer une offre de prêt puis ne pas l'utiliser vous expose à une pénalité maxi de 150 euros.

C'est ce qu'on m'a dit sur le forum, j'ai regardé des articles sur internet, je n'ai pas vu le cas spécifique où la raison invoquée est que l'on se rétracte d'une offre de prêt signé parce qu'on a une proposition plus intéressante ailleurs.
Je n'ai pas l'intention de signer cette offre rapidement sauf si le délai de 30 jours approche et que l'autre banque ne donne plus signe de vie.
Le banquier ne sait pas que j'ai une autre proposition en cours, j'avais menti en disant que ma banque ne m'a pas fait de proposition (le rendez vous était lointain) car 4 banques m'avaient recalé à la chaîne à cause du taux d'usure.
J'ai peur que lors de notre entretien elle découvre (ou bien dois je lui dire) que j'ai une autre proposition et qu'elle se rétracte sur l'offre de prêt à éditer (le banquier ne voulait pas monter le dossier sans s'assurer que je signerai chez eux car c'est du travail pour rien)

 

[JayD]

De vous envoyer les domiciliations de salaires en même temps que les offres et que vous leur retournerez en même temps, ça vous laisse le temps de choisir.
Attendez d'avoir les 2 pour vous décider et n'en signer qu'une.

D'accord merci, du coup je ne signe rien tout de suite concernant la domiciliation, mais si la banque me demande pourquoi jouer la transparence en disant que j'ai une autre proposition. (le souci est que je sais que la banque qui propose le taux le moins intéressant ne s'alignera pas car le taux de ma banque est vraiment très bas, mais je n'ai pas envie de perdre cette offre de secours)

 

[JayD]

Jusque là, c'est clair ....

Alors ne pas précipiter les choses, et si relance de cette banque pour une demande de domiciliation, leur dire que vous avez une demande identique auprès de votre banque principale, et que
- soit, cette banque s'aligne,
- soit elle ne le fait pas, et vous attendrez la proposition de votre banque principale .....


Comme il s'agit de votre banque principale, vous leur indiquez que vous ave une offre concurrente, et que votre préférence irait vers la banque que vous connaissez bien, et qu'en conséquence, vous seriez davantage enclins à lui accorder une priorité ....

Comme vous ne savez pas comment le dilemne actuel va évoluer, il faut que vous présentiez à chacune des banques, les points bloquants, un taux élevé pour la banque concurrente, et un délai trop long pour votre propre banque ...

Mais il faut que chacune des banques ressente bien qu'à défaut de bouger sur ces points bloquants, cela peut évoluer de façon défavorable pour la banque qui sera pas retenue, faute d'avoir édité une offre de prêt à la fois de façon rapide, et avec des conditions intéressantes ....

Ensuite, rien n'empêche a priori d'avoir deux banques ....

D'accord je ne savais pas qu'il était possible d'essayer de négocier le taux ou des éléments du crédit une fois la proposition commerciale signée et juste avant l'émission de l'offre.
De mon côté je sais que la banque ne s'alignera pas car le taux est vraiment très bas sur 25 ans pour maintenant, le courtier n'en revenait pas, je ne souhaite juste pas perdre cette proposition de secours tant que ma banque n'a pas éditée son offre de prêt.
Effectivement je vais envoyer un message à ma banque je pense pour les presser mais il faut que je sois sur que l'autre me fasse bien une offre.
Merci pour vos réponses

 

[Big Milton]

Sur ma recherche de prêt, j'ai été récemment transparent avec une banque qui me servait de plan B. Résultat des courses ils ont refusé d'éditer une offre car ils ne voulaient pas travailler pour rien et ne pouvaient pas s'aligner.

 

[JayD]

Sur ma recherche de prêt, j'ai été récemment transparent avec une banque qui me servait de plan B. Résultat des courses ils ont refusé d'éditer une offre car ils ne voulaient pas travailler pour rien et ne pouvaient pas s'aligner.

Merci pour l'information, vous aviez signé une proposition commerciale ou c'était avant cette étape ?

 

[svprets]

Sur ma recherche de prêt, j'ai été récemment transparent avec une banque qui me servait de plan B. Résultat des courses ils ont refusé d'éditer une offre car ils ne voulaient pas travailler pour rien et ne pouvaient pas s'aligner.

Je confirme, par les temps qui courent, que courir après 2 lièvres peut se révéler infructueux...

 

[Big Milton]

J'avais signé l'offre commerciale via courtier, et c'était un rdv préalable à l'édition de l'offre qui devait suivre en principe.

 

[JayD]

J'avais signé l'offre commerciale via courtier, et c'était un rdv préalable à l'édition de l'offre qui devait suivre en principe.

Du coup vous aviez déjà signé une première proposition commerciale avec un taux intéressant dans une banque sans passer par un courtier
Puis vous êtes passé par un courtier pour trouver une banque de secours, et cette autre banque finalement ne pouvait pas s'aligner donc n'a pas donné suite.
Mais si vous n'auriez pas parler
de l'autre banque ou au pire juste leur dire que vous préférez leur banque à un taux identique, je suppose que l'offre aurait été éditée ? Je ne sais pas la charge de travail ça représente car il me semblait que 90% du boulot était fait juste avant l'émission de l'offre de prêt.

 

[Big Milton]

J'avais lancé un courtier en parallèle d'un process en direct avec une banque spécifique. Oui si je n'avais rien dit, je suppose que l'offre aurait été éditée, c'est ce que m'avait indiqué la conseillère au début de l'entretien avant que je lui signale avoir un autre process.
Je ne sais pas non plus qu'elle est la charge de travail sur l'édition d'une offre.

 

[Aristide]

Bonjour,

Les pros confirmeront mais je crois avoir lu que signer une offre de prêt puis ne pas l'utiliser vous expose à une pénalité maxi de 150 euros.

C'est ce qu'on m'a dit sur le forum, j'ai regardé des articles sur internet, je n'ai pas vu le cas spécifique où la raison invoquée est que l'on se rétracte d'une offre de prêt signé parce qu'on a une proposition plus intéressante ailleurs.

J'ai déjà eu l'occasion d'expliquer l’ambiguïté qui existe autour de ce sujet du fait - une fois de plus - de textes mal pensés/rédigés/votés par nos énarques, bac + 25 et autres "avisés" parlementaires.

Le premier de ces textes est l'article L.313-36 du code de la consommation rédigé ainsi :

Article L313-36

L'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.

Les parties peuvent convenir d'un délai plus long que celui défini au premier alinéa.

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Vous noterez qu'il est bien question de "la non conclusion.....du contrat pour lequel le prêt est demandé" c'est à dire le contrat objet du financement tel acte authentique d'achat, contrat de VEFA, CCMI.....et pas du tout d'une quelconque mise à disposition de fonds issus des crédits sollicités. (un contrat peut en effet très bien être signé sans déblocage de fonds issus des crédits soit par apport personnel (VEFA, CCMI...) ou crédit vendeur/promoteur.

Le second texte est l'article L.313-38 du même code :

Article L313-38

Lorsque le contrat en vue duquel le prêt a été demandé n'est pas conclu dans le délai fixé en application des dispositions de l'article L. 313-36 [lien réservé abonné], l'emprunteur rembourse la totalité des sommes que le prêteur lui aurait déjà effectivement versées ou qu'il aurait versées pour son compte ainsi que les intérêts y afférents ;

le prêteur ne peut retenir ou demander que des frais d'étude dont le montant maximum est fixé suivant un barème déterminé par décret.

Le montant de ces frais ainsi que les conditions dans lesquelles ils sont perçus figurent distinctement dans l'offre.

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Mais - stricto sensu - ce texte ne vise pas le cas où le contrat principal objet du prêt a bien été signé dans les quatre mois de l'acceptation de l'offre..........mais sur la base d'une autre offre que celle qui a été abandonnée.

Dans le cas général où une seul offre a été acceptée mais que la contrat principal objet du crédit n'a pas été signé dans les quatre mois de son acceptation c'est l'article R.313-22 du code de la consommation qui s'applique :

Le montant des frais d'étude, prévus à l'article L. 313-38 [lien réservé abonné], que le prêteur peut demander à l'emprunteur lorsque le contrat en vue duquel le prêt a été demandé n'est pas conclu, est limité à 0,75 % du montant du prêt, sans pouvoir excéder 150 euros.

[lien réservé abonné]

Mais chacun sait que, partant d'un texte donné, il y a "la lettre du texte" et "l'esprit du texte".

Dans le cas évoqué où deux offres de prêts ont été acceptées mais que en définitive, une seule donnera lieu à une mise à disposition des fonds par la banque retenue l'on peut penser que "l'esprit du texte" amènerait un tribunal à valider la prétention de la banque évincée à recevoir lesdits frais d'études ci-dessus prévus car, de fait, elle aura bien effectué tout un travail d'études/analyses, édition et envoi qui méritent rémunération.

Mais, à ma connaissance, il n'y a pas eu de d'actions en justice qui pourraient le confirmer.

Cdt

 

[JayD]

Je vous remercie pour vote réponse détaillée avec les articles.

 

[JayD]

Bonjour,

Je reviens vers vous car la banque qui est censée me faire la meilleure proposition est qui est la mienne n'a toujours pas émis d'offre.
De l'autre côté, une autre banque me met la pression car j'ai laissé un peu trainer leur demande de signature et me propose de signer une offre mais en contre parti avant l'envoie cette dernière je dois d'abord ouvrir un livret épargne (type Livret A) mais qui entrainera la clôture donc de celui que je possède dans ma banque d'origine.

Que me conseillerez-vous de faire à ce stade la ? Il serait je pense une mauvaise idée de dire que j'attends une proposition de ma banque ?

Merci pour votre aide.

 

[paal]

Bonjour,

Je reviens vers vous car la banque qui est censée me faire la meilleure proposition et qui est la mienne n'a toujours pas émis d'offre.
De l'autre côté, une autre banque me met la pression car j'ai laissé un peu trainer leur demande de signature et elle me propose de signer une offre mais en contre partie avant l'envoi de cette dernière je dois d'abord ouvrir un livret épargne (type Livret A) mais qui entrainera la clôture donc de celui que je possède dans ma banque d'origine.

Bon d'un autre côté, et si votre banque d'origine ne se bouge pas, en clôturant le livret A que vous ave chez eux, ce sera un signe que, de votre côté, vous bougez, et que ce n'est probablement pas en leur faveur ....

Que me conseillerez-vous de faire à ce stade là ? Il serait je pense une mauvaise idée de dire que j'attends une proposition de ma banque ?
Merci pour votre aide.

Ma réaction sera qu'une banque qui ne donne pas suite dans un délai raisonnable (surtout si c'est celle chez qui vous avez vos avoirs), elle n'est pas très fiable ; mais c'est à vous de choisir entre :
- un taux moins intéressant, mais avec une offre rapide
- un taux intéressant, mais une offre de prêt qui n'en finit pas d'être éditée ....

Cela dépend aussi des formalités du projet immobilier, car vos vendeurs ne vont peut-être pas attendre 107 ans, avant de se raviser ; et l'expérience montre qu'en la matière, le vendeur choisit un peu qui il veut ....

Il faut donc peut-être que vous fassiez savoir à votre banque, que le manque d'intérêt qu'ils manifestent peut très rapidement conduire à une remise en cause du projet d'acquisition, et que sans offre de prêt disponible, le vendeur n'attendra pas bien longtemps .....

 

[JayD]

Bon d'un autre côté, et si votre banque d'origine ne se bouge pas, en clôturant le livret A que vous ave chez eux, ce sera un signe que, de votre côté, vous bougez, et que ce n'est probablement pas en leur faveur ....


Ma réaction sera qu'une banque qui ne donne pas suite dans un délai raisonnable (surtout si c'est celle chez qui vous avez vos avoirs), elle n'est pas très fiable ; mais c'est à vous de choisir entre :
- un taux moins intéressant, mais avec une offre rapide
- un taux intéressant, mais une offre de prêt qui n'en finit pas d'être éditée ....

Cela dépend aussi des formalités du projet immobilier, car vos vendeurs ne vont peut-être pas attendre 107 ans, avant de se raviser ; et l'expérience montre qu'en la matière, le vendeur choisit un peu qui il veut ....

Il faut donc peut-être que vous fassiez savoir à votre banque, que le manque d'intérêt qu'ils manifestent peut très rapidement conduire à une remise en cause du projet d'acquisition, et que sans offre de prêt disponible, le vendeur n'attendra pas bien longtemps .....

Merci pour votre réponse, en fait j'ai mal expliqué certains points.
Ma banque est parfaitement dans les temps, c'est juste que l'autre banque a été plus rapide, les délais sont encore loin d'être dépassés (il reste + d'1 mois sur le compromis). Je sais que mon dossier est actuellement en cours de traitement dans ma banque (au niveau au dessus) mais je n'ai pas de réponse sur l'acceptation (mais je suis très optimiste).
Effectivement si ma banque était hors délai, j'aurai sans doute mis un gros coup de pression en leur faisant comprendre que je suis attendu ailleurs.
La c'est juste que je souhaite temporiser avec l'autre banque mais je ne sais pas trop comment m'y prendre.

 

[Aristide]

Bonjour,

Que me conseillerez-vous de faire à ce stade la ? Il serait je pense une mauvaise idée de dire que j'attends une proposition de ma banque ?

Cette banque doit bien se douter qu'elle n'est pas la seule sollicitée.

Donc, personnellement, je m'engagerais à ouvrir un tel livret si - éventuellement - son offre de prêt s'avérait la plus intéressante et que, en conséquence, je la retenais; mais je ne l'ouvrirais pas avant.

Je n'hésiterais donc pas à lui dire que j'attends d'autres offres et que c'est celle qui répondra le mieux à mes besoins et souhaits, notamment en termes de coûts, que je retiendrai.

Cdt

 

[JayD]

Bonjour,

Cette banque doit bien se douter qu'elle n'est pas la seule sollicitée.

Donc, personnellement, je m'engagerais à ouvrir un tel livret si - éventuellement - son offre de prêt s'avérait la plus intéressante et que, en conséquence, je la retenais; mais je ne l'ouvrirais pas avant.

Je n'hésiterais donc pas à lui dire que j'attends d'autres offres et que c'est celle qui répondra le mieux à mes besoins et souhaits, notamment en termes de coûts, que je retiendrai.

Cdt

Merci, je vais faire un retour dans ce sens.

 

[JayD]

ReBonjour,

J'ai bien reçu l'offre de prêt et je dois la renvoyer sous peu. J'ai également un rendez vous en banque pour clôturer des comptes et je sais que la banque a l'intention de me faire signer un contrat assurance habitation.
A partir du moment où l'offre de prêt est déjà reçu, il n'est plus possible pour la banque de faire pression pour la signature de l'assurance habitation chez eux ? Est il vrai qu'il faut obligatoirement un document attestant que nous avons bien souscrit à une assurance habitation avant de pouvoir signer l'acte authentique de vente (la banque peut être bloquer les fonds ?)?
Merci pour votre aide.

 

[Aristide]

Bonsoir,

Tout dépend de la banque et des clauses de l'offre/contrat de prêt.

Le bien financé est la garantie de la banque si elle a inscrit une garantie réelle immobilière (hypothèque et/ou privilège de prêteur de deniers) ou celui de la Société de Caution si c'est une telle garantie qui est retenue.

Il est donc logique et normal que l'offre/contrat prévoit l'obligation d'une assurance incendie avec délégation de l'indemnité à son profit en cas de sinistre.

Il est donc tout à fait possible que la banque prêteuse exige une attestation de ladite assurance, non seulement avant la mise à disposition des fonds mais tous les ans afin de vérifier si vous êtes toujours bien assurés.

En l'absence de cette assurance le notaire peut aussi engager sa responsabilité.

Cdt

 

[JayD]

Je vous remercie pour votre réponse.
En regardant dans l'offre, il n'y a pas de clause particulière concernant l'assurance, je dois juste en avoir une donc la banque ne pourra pas me forcer à prendre la sienne. (Il s'agit dans mon cas d'une hypothèque)

 

[Aristide]

Ainsi qu'expliqué ci-dessus une banque peut exiger une assurance incendie jusqu'au remboursement total du crédit mais ne peut imposer sa propre assurance; dans cette dernière hypothèse une preuve annuelle d'assurance sera probablement exigée.

Mais, dans le cadre d'une négociation commerciale, elle peut proposer des conditions de crédits plus avantageuses en contrepartie de la souscription de certains produits dont ladite assurance; l'offre/contrat de prêt prévoyant une suppression des avantages obtenus dans l'hypothèse d'une résiliation.

Cdt