Meilleur stratégie pour obtenir un prêt immobilier - période risquée

[JayD]

Merci pour votre réponse, la dernière partie fait un peu flipper sur l'interprétation des tribunaux.

J'ai encore besoin de conseil vu que nous sommes en fin de mois:

J'ai pu signer le compromis le mercredi 19 octobre.

J'ai continué à faire le tour des banques, le taux sur 25 ans reste élevé partout, étant donné que nous arrivons bientôt sur le mois de novembre, synonyme de nouvelle hausse des taux (un taux nominal sur 25 ans à 2.6% en octobre va t'il passer à 2.7 ou 2.8% immédiatement en novembre ? Car cela mettrait hors jeu un dossier comme le mien), je pense que de mon côté je dois obligatoirement accepté une ou plusieurs offre de prêt la semaine prochaine, avant novembre !!
Le taux d'usure va rester bloquer jusqu'à fin décembre donc j'espèrais que le taux nominal sur 25 ans resterait fixe jusqu'à décembre mais au vu des éléments que vous m'avez fourni (le coup du refinancement des banques est de plus en plus élevé), cela serait jouer avec le feu dans mon cas que de traîner encore pour essayer de négocier et mettre en concurrence le maximum de banque.
Êtes vous d'accord avec mon raisonnement ?
Merci pour votre aide.

 

[Aristide]

Bonjour,

En cas de variation des taux sur les marchés les banques n'attendent pas forcément la fin du mois pour adapter leurs grilles tarifaires.

D'autre part, dans un tel contexte, fonction de leur stratégie de développement ou de l'atteinte de leurs objectifs annuels leur réaction peut différer :

+ Dans le premier cas elle peuvent n'augmenter que très légèrement leurs taux; voire ne pas les augmenter du tout.

+ Dans le second cas au contraire elle répercuteront volontiers les hausses de taux.

=> Il n'est donc pas simple de répondre avec une pertinence certaine à votre question.

Il semble cependant opportun de surveiller l'évolution des taux de l'OAT à 10 ans.

Cdt

 

[JayD]

Merci pour votre réponse.
Dans mon cas, je préfère pas jouer avec le feu et aller le plus rapidement vers une offre de prêt au vu de la période (mois de novembre qui va débuter + vacances + jours fériés).
Il semble qu'il est devenu quasiment impossible de faire un crédit avec Fortunéo sur 25 ans. Les conseillers m'ont confirmés que quasiment aucun dossier ne passait, impossible négocier le taux nominal qui est proche du taux d'usure...

 

[Big Milton]

Je confirme, même avec un bon niveau de revenus, de l'apport et un taux d'endettement limité à 20%, aucune banque en ligne que j'ai contactée n'a instruit mon dossier compte tenu du taux d'usure (j'ai plus de 40 ans pour info)

 

[JayD]

C'est vraiment tendu, refus de plusieurs banques "votre dossier serait passé sans problèmes il y a plusieurs mois" mais maintenant ces banques se refinancent a un taux très élevé donc pas de cadeau sur le crédit à 25 ans, on est déjà proche du taux d'usure rien qu'avec le taux nominal...

 

[paal]

C'est vraiment tendu, refus de plusieurs banques "votre dossier serait passé sans problèmes il y a plusieurs mois"

Ce qui veut dire remise en cause de la délivrance de crédit, et sans le crédit bancaire, alors on n'achète presque plus rien (au moins en terme d'immobilier ....)

Mais maintenant les banques se refinancent à un taux très élevé, donc pas de cadeau sur le crédit à 25 ans, on est déjà proche du taux d'usure rien qu'avec le taux nominal...

A ce rythme là, ce seront ensuite les banques qui devront commencer à restreindre/fermer leurs guichets, car si forte réduction de l'activité bancaire, ensuite il faut restructurer ....

 

[JayD]

Merci pour votre retour.
Les banquiers n'avaient pas l'air inquiet pour leur carrière malgré le refus massif de crédit immobilier, ils étaient juste triste de ne pas pouvoir accompagner les clients dans leur projet immobilier. Se voilent-ils la face ?

On m'a proposé un prêt PAS qui me fait faire un peu d'économie sur le court terme, de mon côté je ne mettrai pas le bien en location, cela sera forcément une revente si je quitte le logement.

Pouvez-vous me confirmer que le Prêt à Accession Sociale ne pose pas de contrainte particulière s'il n'y a pas de souhait de mettre le bien en location ?

Voici les différences listé par rapport à un prêt classique :
- Location possible sous certaines conditions les 6 premières années avec un plafond de loyer imposé (même après les 6 ans le loyer doit être plafonné ?)
- Ne finance pas les frais de notaire (aujourd'hui de toute manière il faut que l'apport couvre au moins les frais de notaire peu importe le type de prêt ?)
- Hypothèque obligatoire à la place de la Caution (il semble que financièrement cela ne change pas grand chose pour l'acheteur, une économie au moment de l'achat, mais si on revend avec la levée d'hypothèque les frais arrivent au même niveau qu'un cautionnement?)
- Frais de notaire réduit (j'ai du mal à voir de combien exactement mais ça a l'air dérisoire)
- Frais de dossier plafonné
- Pas de différence par rapport à un crédit classique si on souhaite revendre son bien/faire un remboursement anticipé/rachat de crédit ? (les pénalités seront identiques selon les conditions du contrat).

Merci pour votre aide.

 

[Big Milton]

L'impact pour les banques me semble limité. Il me semble qu'elles font peu de marge structurellement sur les prêts immobiliers, qui sont surtout un outil de recrutement de nouveaux clients.

 

[Aristide]

Bonjour,

On m'a proposé un prêt PAS qui me fait faire un peu d'économie sur le court terme, de mon côté je ne mettrai pas le bien en location, cela sera forcément une revente si je quitte le logement.

C'est un choix car, passées 6 années d'occupation à titre de résidence principale, il est tout à fait possible de louer le logement sans contraintes particulières.

Pouvez-vous me confirmer que le Prêt à Accession Sociale ne pose pas de contrainte particulière s'il n'y a pas de souhait de mettre le bien en location ?

Oui

Voici les différences listé par rapport à un prêt classique :
- Location possible sous certaines conditions les 6 premières années avec un plafond de loyer imposé

Oui

(même après les 6 ans le loyer doit être plafonné ?)

Non

- Ne finance pas les frais de notaire (aujourd'hui de toute manière il faut que l'apport couvre au moins les frais de notaire peu importe le type de prêt ?)

Hormis les frais de négociation (agence immobilière ou notaire) aucun autre frais quels qu'ils soient ne sont finançables avec un PAS

- Hypothèque obligatoire à la place de la Caution

Si montant prêt supérieur à 15.000€

- Frais de notaire réduit (j'ai du mal à voir de combien exactement mais ça a l'air dérisoire)

Simulateur Chambre des Notaires de Paris :
[lien réservé abonné]

- Frais de dossier plafonné

Total frais de dossier + parts sociales plafonné à 500€

- Pas de différence par rapport à un crédit classique si on souhaite revendre son bien/faire un remboursement anticipé/rachat de crédit ? (les pénalités seront identiques selon les conditions du contrat).

Oui

Cdt

 

[JayD]

Bonjour,
Merci pour vos éclaircissements sur le PAS.

J'ai un autre question, les banques souhaitent que nous passons par leur assurance habitation lors de la souscription d'un crédit (il semble qu'il soit impossible de faire autrement, il faudra changer cela ultérieurement comme pour l'assurance emprunteur...). Si nous avons plusieurs propositions de 3 banques par exemple acceptées et que nous allons jusqu'à l'offre de prêt et , qu'à la fin nous prenons la meilleur offre de prêt, j'ai bien compris que les autres banques clôtures notre dossier sans frais.
Mais qu'en est-il dans le cas ou une banque nous "force" a souscrire à produit financier type assurance vie, si finalement nous n'acceptons pas l'offre de prêt, cette souscription est également caduque ?
Merci pour votre aide.
Cdlt,

 

[Aristide]

Bonjour,

Non; vous devrez résilier le contrat au plus vite à sa date anniversaire moyennant un préavis de deux mois.

Cdt

 

[JayD]

Bonjour,

Non; vous devrez résilier le contrat au plus vite à sa date anniversaire moyennant un préavis de deux mois.

Cdt

D'accord du coup il faut faire attention à ne pas souscrire à produit financier, cela signifie qu'en + du produit financier il faudra aussi payer les frais en lien avec le compte courant ouvert à la banque (frais de CB, tenue de compte etc...) même si notre prêt est fait dans une autre banque.

L'assurance habitation n'est pas concerné par cette clause, il s'agit juste des produits financiers ?

Merci.

 

[Aristide]

Je ne suis pas certain d'avoir bien compris ce que vous vouliez dire.

Si vous sollicitez plusieurs banques en vue d'obtenir un crédit immobilier elles vous demanderont toutes d'ouvrir un compte; ceci est normal car il leur servira d'identifiant et leur permettra de stocker les diverses simulations que vous auriez pu demander.
Mais, à ce stade, il s'agit d'un "compte technique" qui ne donne pas lieu à délivrance de carte.
Si vous donner suite à votre projet avec une banque ledit compte technique deviendra un compte normal avec carte et frais de tenue de compte.
Mais si vous ne donnez pas suite le compte technique est fermé sans aucun frais.

Cdt

 

[JayD]

En fait j'ai le sentiment qu'une banque va me demander de souscrire à une assurance vie en parallèle du crédit immobilier. Si je ne choisis pas cette banque à l'émission de l'offre de prêt, j'avais peur qu'elle m'impose malgré tout son assurance vie si cet élément est signé avant l'acceptation de l'offre de prêt (car il s'agit d'un produit financier à part) et que cela m'oblige à avoir un compte bancaire ouvert juste pour ça, j'espère que mon propos sera compréhensible.

Merci pour votre aide.

 

[Aristide]

Ben......oui; c'est comme l'assurance incendie.
Mais avec l'AV vous avez un délai légal de rétractation de 30 jours.
Passés 30 jours vous pouvez toujours demander le rachat ce cette AV; certains contrats prévoient cependant des pénalités.
Ensuite vous pouvez aussi fermer le compte où étaient prélevés les versements périodiques.

Cdt

 

[kaziklu]

Bonjour.
Pour la stratégie moi j'ai toujours fait 1 courtier + 2 banques en propre.
Pour les produits proposés en lien avec un taux c'est quasiment toujours l'assurance du prêt et la domiciliation de revenus et parfois les assurances des biens ou une option revolving sur la carte.
A vous de voir. Le crédit immobilier est un produit d'appel sur lequel il y a peu de marge. Vous ne pouvez pas tout avoir et il faut chercher le compromis le plus profitable aux deux. C'est une négociation...mais il est vrai que c'est un métier...celui du courtier notamment.

 

[JayD]

Bonjour,
Je vous remercie pour vos réponses
Du coup un courtier m'a confirmé que je n'aurai pas de meilleur taux avec lui qu'une proposition faite par ma banque.
Je me retrouve néanmoins face à un "problème".
J'ai validé une proposition dans 2 banques, une à un taux intéressant et l'autre qui l'est moins au cas où.
Le souci c'est que la banque qui propose le taux le moins intéressant est allé vite et va me proposer rapidement l'offre de prêt mais j'ai peur qu'ils me demandent de domicilier les revenus par exemple sous peine de ne pas éditer l'offre de prêt (un rendez vous imminent est prévu pour discuter de choses dont j'ignore encore le contenu)
Dans l'autre banque mon dossier est en cours de traitement mais les délais sont plus long et je n'ai pas eu de retour (normalement ça passe d'après la conseillère, c'est ma banque principale) mais j'ai quand même la crainte que mon dossier soit refusé pour X ou Y raisons.
Dans tous les cas, il me faut l'offre de prêt de la banque la moins intéressante au cas où qui sera valable 1 mois.
Que devrais je dire à cette banque selon vous ?
Merci pour vote aide précieuse.

 

[Damienn]

Bonjour,

Les pros confirmeront mais je crois avoir lu que signer une offre de prêt puis ne pas l'utiliser vous expose à une pénalité maxi de 150 euros.

 

[hargneux]

De vous envoyer les domiciliations de salaires en même temps que les offres et que vous leur retournerez en même temps, ça vous laisse le temps de choisir.
Attendez d'avoir les 2 pour vous décider et n'en signer qu'une.

 

[paal]

Bonjour,
Je vous remercie pour vos réponses
Du coup un courtier m'a confirmé que je n'aurai pas de meilleur taux avec lui qu'une proposition faite par ma banque.
Je me retrouve néanmoins face à un "problème".
J'ai validé une proposition dans 2 banques, une à un taux intéressant et l'autre qui l'est moins au cas où.

Jusque là, c'est clair ....

Le souci c'est que la banque qui propose le taux le moins intéressant est allé vite et va me proposer rapidement l'offre de prêt mais j'ai peur qu'ils me demandent de domicilier les revenus par exemple sous peine de ne pas éditer l'offre de prêt (un rendez vous imminent est prévu pour discuter de choses dont j'ignore encore le contenu)

Alors ne pas précipiter les choses, et si relance de cette banque pour une demande de domiciliation, leur dire que vous avez une demande identique auprès de votre banque principale, et que
- soit, cette banque s'aligne,
- soit elle ne le fait pas, et vous attendrez la proposition de votre banque principale .....

Dans l'autre banque mon dossier est en cours de traitement mais les délais sont plus long et je n'ai pas eu de retour (normalement ça passe d'après la conseillère, c'est ma banque principale) mais j'ai quand même la crainte que mon dossier soit refusé pour X ou Y raisons.

Comme il s'agit de votre banque principale, vous leur indiquez que vous ave une offre concurrente, et que votre préférence irait vers la banque que vous connaissez bien, et qu'en conséquence, vous seriez davantage enclins à lui accorder une priorité ....

Dans tous les cas, il me faut l'offre de prêt de la banque la moins intéressante au cas où qui sera valable 1 mois.
Que devrais je dire à cette banque selon vous ?
Merci pour vote aide précieuse.

Comme vous ne savez pas comment le dilemne actuel va évoluer, il faut que vous présentiez à chacune des banques, les points bloquants, un taux élevé pour la banque concurrente, et un délai trop long pour votre propre banque ...

Mais il faut que chacune des banques ressente bien qu'à défaut de bouger sur ces points bloquants, cela peut évoluer de façon défavorable pour la banque qui sera pas retenue, faute d'avoir édité une offre de prêt à la fois de façon rapide, et avec des conditions intéressantes ....

Ensuite, rien n'empêche a priori d'avoir deux banques ....